白云區(qū)金沙洲地塊可研報(bào)告-資料下載頁
2025-08-19 08:07本頁面
【導(dǎo)讀】項(xiàng)目名稱：廣州市白云區(qū)金沙洲B3702A06地塊（2020年鴻榮源以樓面地價(jià)7935元/㎡競得，2020年被政府收回）；公里左右，距越秀區(qū)、荔灣區(qū)在5公里左右；目前，金沙洲地區(qū)在建最重要的交通工程是廣州地鐵六號線的建設(shè)。沙洲潯峰崗至長湴段，將于2020年年底開通。修建會(huì)極大方便在金沙洲區(qū)域居住的人群，這將刺激周邊沿線項(xiàng)目的價(jià)值得到提升。4條主干道和7條次干道為骨架的道路網(wǎng)絡(luò)體系。其中，金沙洲與廣州中心城區(qū)的聯(lián)系通道。一共有5條，分別是沉香大橋、金沙洲大橋、大坦沙大橋、北環(huán)高速公路、西環(huán)高速公路。樓盤的資料來看，隨著入住率的提高，將來陸續(xù)有大型的超市、食肆進(jìn)駐金沙洲。州城投集團(tuán)于09年8月拍下金沙洲5塊商業(yè)用地，未來商業(yè)配套將得于完善。西臨廣武高鐵，高鐵對樓盤有一定的影響。
【正文】 產(chǎn)品檔次定位： 中 高 檔 ； 物業(yè)類型定位： 高層洋房 ； 客戶定位： 荔灣客戶 、 白云客戶 50%， 環(huán)市路、天河、濱江東 客戶 40%， 佛山 等地 客戶 20%； 價(jià)格定位： 13000 元 /㎡（ 現(xiàn)時(shí)點(diǎn) 均價(jià)， 帶 2020 元裝修） ； 參考樓盤： 金沙灣看江房價(jià) 13000 元帶 2500 元裝修；不看江 10500 帶 1800 元裝修； 金域藍(lán)灣看江 14000 帶 2020 裝修，不看江 11000 帶 1000 裝修 ； A06 地塊開發(fā)與銷售 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 2020 年 2 季度，完成施工許可證之前的報(bào)建手續(xù)，進(jìn)場施工； 2020 年 1 季度， 一期 開 盤； 2020 年 1 季度，二期開盤； 整個(gè)項(xiàng)目分兩期，每一期的銷售周期為一年； 20202020 年金沙洲土地出讓情況 地塊名稱 成交時(shí)間 用地面積 （㎡） 容積率 套型比例 成交樓面地價(jià) （元 /㎡） 發(fā)展商 白云區(qū)金沙洲B3701A02 地塊 2020 年 9 月 11 日 86347 80% 8769 保利地產(chǎn) 白云區(qū)金沙洲B3701A04 地塊 2020 年 9 月 11 日 91579 80% 8112 保利地產(chǎn) 白云區(qū)金沙洲B3702A06 地塊 2020 年 9 月 11 日 94519 80% 7935 深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 白云區(qū)金沙洲 B3708B07 地塊 2020 年 12 月 6 日 18055 80% 3324 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 白云區(qū)金沙洲 B3709B07 地塊 2020 年 12 月 6 日 43958 無 3889 廣州宏城發(fā)展有限公司 8 白云區(qū)金沙洲 B3709B08 地塊 2020 年 12 月 6 日 45881 無 3628 廣州宏城發(fā)展有限公司 白云區(qū)金沙洲 B3702A05 地塊 2020 年 12 月 6 日 27035 80% 4241 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 白云區(qū)金沙洲 B3711B03 地塊 2020 年 1 月 8 日 103436（可建設(shè)用地面積103436） 80% 4584 越秀城建 白云區(qū)金沙洲 B3702A09 地塊 2020 年 7 月 16 日 54854 80% 5534 保利集團(tuán) 白云區(qū)金沙洲 B3709B04 地塊 2020 年 7 月 16 日 17207 80% 4520 萬科集團(tuán) A06 地塊 測算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 假設(shè)條件：樓面地價(jià) 4500元 /㎡； 項(xiàng)目利潤測算表 單位可售面積利潤情況 序號 項(xiàng)目 單價(jià) 總價(jià) (萬元 ) 1 項(xiàng)目總收入 431757 16898 銷售收入 431757 2 項(xiàng)目總成本費(fèi)用 334133 13077 土地成本 124879 4887 前期費(fèi)用 2513 98 建安工程成本 125630 4917 開發(fā)間接費(fèi) 0 0 營業(yè)費(fèi)用 12953 507 公司管理費(fèi) 8635 338 營業(yè)稅及附加 24308 951 財(cái)務(wù)費(fèi)用 13343 522 土地增值稅 21872 856 3 稅前特殊補(bǔ)貼 0 0 4 稅前利潤 97624 3821 5 所得稅 25% 24406 955 6 稅后特殊補(bǔ)貼 0 0 7 稅后凈利潤 73218 2866 9 銷售凈利率 % % 10 IRR % 11 NPV 24924 9 地塊區(qū)位絕佳， 一線江景， 市政配套利好尚未釋放 ，板塊發(fā)展充滿想象空間， 是未來中心城區(qū)住宅的供應(yīng)板塊之一 ， 難得的房地產(chǎn)開發(fā)用地； 地塊體量適中 ； 從經(jīng)濟(jì)測算來看，收益可觀，而且板塊的 成熟速度和房價(jià)的 上升速度 將高于廣州市整體的增長速度 ； 在宏觀調(diào)控的大勢下，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對較低；
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