哈爾濱米尚團(tuán)購(gòu)網(wǎng)商家推廣商業(yè)規(guī)劃案-資料下載頁
【導(dǎo)讀】系列合作聯(lián)盟米尚量販店。白領(lǐng)店（質(zhì)販店）孕育而生的。以高銷售價(jià)格對(duì)應(yīng)高租金商鋪為規(guī)劃的基礎(chǔ)。本案是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)組合項(xiàng)目。本案商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本費(fèi)用，從而降低純商業(yè)模式的風(fēng)險(xiǎn)。系列合作聯(lián)盟米尚量販店，不代表大賣場(chǎng)，以品牌量販獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來經(jīng)。營(yíng)餐飲娛樂更符合消費(fèi)者的需求。系列品牌的宣傳模式，吸引年輕顧客，為自己帶來暴利。樂的價(jià)格是一般店基本定位和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者的基礎(chǔ)，而服務(wù)商品的價(jià)格帶又是通過品牌商品來表現(xiàn)的。從店鋪裝修、銷售模式、服務(wù)價(jià)格等均與上述品牌有絕對(duì)的區(qū)分。營(yíng)的調(diào)整是局部的而不是全面的，以達(dá)到船小好調(diào)頭的原則。本案是標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)組合項(xiàng)目，絕非單一商業(yè)項(xiàng)目，有機(jī)的結(jié)合商業(yè)組合是本案成功勝出的基礎(chǔ)。哈爾濱地區(qū)是一個(gè)中等規(guī)模的縣級(jí)市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征不是十分明顯?？傊?，起碼意義上哈爾濱是一個(gè)非常初級(jí)的市場(chǎng)。消費(fèi)群體最有效的手段。這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的絕大多數(shù)。
【正文】 上述小計(jì) ● 三年經(jīng)營(yíng)期總成本： 本案籌建成本為 244萬元，依照三年分?jǐn)偅磕昙s 本案經(jīng)營(yíng)期營(yíng)運(yùn)成本為每年 上述合計(jì) + = /年 按照 15樓平均分?jǐn)偧s為 ● 米尚 量販餐娛中心大樓 的營(yíng)運(yùn)情況 概述 ： 由于受到發(fā)展商要求超市自營(yíng)的要求，本案暫不對(duì)超市進(jìn)行總體財(cái)務(wù)分析，根據(jù) 3880平方米的超市，屬地市場(chǎng)人均在超市的消費(fèi)單價(jià)約 20 元，本案超市年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)為 3000萬元，年需要 150 萬有效顧客支撐，日均 4100人次的有效顧客，按照 1： 5的人流計(jì)算，每日來店數(shù)量約 20200人，與侯馬總?cè)丝?23萬相比較，約為 1： 。 按照超市毛利率 5%計(jì)算，本案的超市年收益 約 為 150萬元。 ● 67 樓的營(yíng)運(yùn)情況概述： 由于本案的 67 樓為特殊的餐飲、娛樂業(yè)種，需要以整館的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng) ，由于其特殊性，本規(guī)劃對(duì)改二層樓不進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。 本案的財(cái)務(wù)分析 FINANCE ANALYSE 本案的財(cái)務(wù)分析 ● 本案 B1F5F銷售價(jià)格： 樓層 B1F 1F 2F 3F 4F 5F 總面積 3880 3880 3880 3880 3880 3880 平均單價(jià) 樓層總價(jià) 1940 5820 3880 2910 1940 1552 ● 本案 B1F5F租金價(jià)格： 1F 2F 3F 4F 5F 樓層實(shí)際面積 2134 2328 2328 2328 2328 平均租金單價(jià) 樓層年租總價(jià) 390萬 323萬 221萬 170萬 127萬 ● 本案 B1F5F物業(yè)價(jià)格： 1F 2F 3F 4F 5F 樓層實(shí)際面積 2134 2328 2328 2328 2328 平均物業(yè)價(jià)格 35元 /平方米 /月 樓層年租總價(jià) ● 15 樓 第一年 按照 100%返租進(jìn)行的 財(cái)務(wù)分析： 樓層 支出 收入 合算 返租成本 經(jīng)營(yíng)攤提 支出小計(jì) 租金收入 物業(yè)收入 收入小計(jì) 5F 127 4F 170 3F 221 2F 291 323 1F 390 合計(jì) 1231 ● 1 5 樓第二年按照 100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增 10%計(jì)算： 樓層 支出 收入 合算 返租成本 經(jīng)營(yíng)攤提 支出小計(jì) 租金收入 物業(yè)收入 收入小計(jì) 5F 4F 187 3F 2F 1F 429 合計(jì) ● 1 5 樓第三年按照 100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析 ，租金遞增 10%計(jì)算 ： 樓層 支出 收入 合算 返租成本 經(jīng)營(yíng)攤提 支出小計(jì) 租金收入 物業(yè)收入 收入小計(jì) 5F 39 4F 3F 2F 1F 合計(jì) ● 本案 收益合計(jì) ： ○ 銷售溢價(jià)合計(jì) （萬元） 銷售總價(jià) 發(fā)展商利潤(rùn) 銷售成本 收購(gòu)成本 銷售節(jié)余 19552 2020 1115 15000 1407 ○ 三年 租金和物業(yè) 收益合計(jì)（萬元） 第一年 第二年 第三年 合計(jì) 上述總收益為 其中： ○ 超市經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn) 表一： 面積 銷售價(jià)格 第一年返租 第二年返租 第三年返租 返租總成本 3880 1940 表二： 前期設(shè)備投入按照 800萬元計(jì)算，依照三年攤提，即每年為 267萬元； 年經(jīng)營(yíng)管銷費(fèi)用按照（包括人員和能源費(fèi)用）約為 80萬元； 商品按照全代銷方式經(jīng)營(yíng)； 年份 支出 收入 合算 設(shè)備攤提 營(yíng)費(fèi)用 支出小計(jì) 營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī) 營(yíng)業(yè)毛利 收入小計(jì) NO1 267萬 80萬 347萬 3000萬 5% 150萬 197萬 NO2 267萬 80萬 347萬 3300萬 165萬 182萬 NO3 267萬 80萬 347萬 3630萬 合計(jì) 800萬 240萬 1040萬元 9930萬 ● 本案財(cái)務(wù) 三年 總分析 考慮到新店開業(yè)可能采取 3個(gè)月的免租優(yōu)惠，即損失約 372萬元 剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 = 考慮到超市商品不可能為 100%代銷，其中預(yù)備 200萬自營(yíng)商品費(fèi)用 超市商品隨三年 經(jīng)營(yíng)虧損而自然損耗消失 剩余 服務(wù)餐飲 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 = 為 15樓自營(yíng)商品準(zhǔn)備的預(yù)備金 300萬元 經(jīng)過三年經(jīng)營(yíng)，約可產(chǎn)生利潤(rùn)做為再進(jìn)貨的準(zhǔn)備資金，自營(yíng)商品贏余部分約為 商品的庫(kù)存，可計(jì)入財(cái)務(wù)贏利成本但不能做為現(xiàn)金儲(chǔ)備 剩余經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為 = 經(jīng)過上述各項(xiàng)費(fèi)用的分?jǐn)偸Ｓ?，可做為各樓層在經(jīng)營(yíng)期間的風(fēng)險(xiǎn)資金，此經(jīng)營(yíng)方式保證了發(fā)展商獲利后全盤推出，也基本能夠?qū)崿F(xiàn)三年的穩(wěn)步經(jīng)營(yíng) 管理學(xué)名言 最好的方案 不等于 最合理的方案 最 合理的方案 就是 最好的方案
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