哈爾濱米尚團(tuán)購網(wǎng)商家推廣商業(yè)規(guī)劃案(文件)
【正文】 ● 15 樓商鋪簡要說明： ○ 目標(biāo)招商的對象 哈爾濱 本地經(jīng)營戶 55% 哈爾濱 的經(jīng)營戶 30% 哈爾濱 其它地區(qū)及外省經(jīng)營戶 10% 公司自營商品采購 5% ○ 經(jīng)營戶 設(shè)柜 標(biāo)準(zhǔn) 有品牌的經(jīng)營戶 非假冒偽劣和侵權(quán)性商品的經(jīng)營戶 能夠提供商品代理、經(jīng)銷等證明的經(jīng)營戶 有良好形象的經(jīng)營戶 有足夠資金的經(jīng)營戶 符合中檔為主低檔為輔的 商品價(jià)格帶的經(jīng)營戶 主要經(jīng)營模式： 租賃戶為：租金 +物業(yè)管理費(fèi) 自營戶為：物業(yè)管理費(fèi) ● 全館收益價(jià)格預(yù)算 ： ○ 基本商業(yè)數(shù)據(jù) 一樓按照得房率 55%計(jì)算，實(shí)際面積約為 2134平方米 二至五樓按照得房率 60%計(jì)算，每層實(shí)際面積約 2328平方米 租賃面積依照實(shí)際面積計(jì)算 ○ 樓層租賃 理論 價(jià)格（未含物業(yè)管理費(fèi)）： 1F 2F 3F 4F 5F 樓層實(shí)際面積 2134 2328 2328 2328 2328 平均租金單價(jià) 單鋪平均面積 20 15 15 15 10 單鋪年均租金 樓層年租 總價(jià) 390萬 323萬 221萬 170萬 127萬 年 15樓租金收益 1231萬元 租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以本商圈市場調(diào)查為參考基礎(chǔ) ○ 15樓物業(yè)費(fèi) 理論 價(jià)格 15樓物業(yè)費(fèi)均價(jià) 35元 /平方米 /月 15樓實(shí)際面積合計(jì) 11446平方米 15樓年物業(yè)費(fèi)收入 480萬元 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 以新田市場（ 39元 /平方米 /月）為參考 ● 商業(yè)籌建成本 ： ○ 內(nèi)裝費(fèi)用： 鑒于甲方的交房標(biāo)準(zhǔn)的前提下： 15 樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費(fèi)用，僅預(yù)備 150 萬作為部分調(diào)整費(fèi)用（主要在工程方面）； 裝修小計(jì)： 150萬元； ○ 設(shè)備及物品費(fèi)用： 15樓僅綜合布線和背景音樂設(shè)備依照 10 萬元計(jì)算 辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備 40萬元計(jì)算 不可遇見的雜費(fèi) 20萬元 設(shè)備及物品費(fèi)用小計(jì) 70萬元 ○ 人員 及耗材 內(nèi)部管理人員： 500元 /月 *15人 *（陸續(xù)到位） = 一般管理人員： 350元 /月 *30人 *（陸續(xù)到位） = 辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月 3萬元 *6個(gè)月 =18萬元 人員及耗材小計(jì) 24萬元 ○ 廣告費(fèi)用包含在銷售廣告中不做另行支付 ○ 上述小計(jì) 244萬元 ● 商業(yè)營運(yùn)成本 ： ○ 營運(yùn)期能耗費(fèi)用 15樓依照公用面積約 7760平方米，全年能源費(fèi)用約 180萬元 ○ 管理人員 500元 /月 *15人 *12個(gè)月 =9萬元 350元 /月 *30人 *12個(gè)月 = ○ 辦公及廣告 依照 10萬元 /月計(jì)算。 本案的財(cái)務(wù)分析 FINANCE ANALYSE 本案的財(cái)務(wù)分析 ● 本案 B1F5F銷售價(jià)格： 樓層 B1F 1F 2F 3F 4F 5F 總面積 3880 3880 3880 3880 3880 3880 平均單價(jià) 樓層總價(jià) 1940 5820 3880 2910 1940 1552 ● 本案 B1F5F租金價(jià)格： 1F 2F 3F 4F 5F 樓層實(shí)際面積 2134 2328 2328 2328 2328 平均租金單價(jià) 樓層年租總價(jià) 390萬 323萬 221萬 170萬 127萬 ● 本案 B1F5F物業(yè)價(jià)格： 1F 2F 3F 4F 5F 樓層實(shí)際面積 2134 2328 2328 2328 2328 平均物業(yè)價(jià)格 35元 /平方米 /月 樓層年租總價(jià) ● 15 樓 第一年 按照 100%返租進(jìn)行的 財(cái)務(wù)分析： 樓層 支出 收入 合算 返租成本 經(jīng)營攤提 支出小計(jì) 租金收入 物業(yè)收入 收入小計(jì) 5F 127 4F 170 3F 221 2F 291 323 1F 390 合計(jì) 1231 ● 1 5 樓第二年按照 100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析，租金遞增 10%計(jì)算： 樓層 支出 收入 合算 返租成本 經(jīng)營攤提 支出小計(jì) 租金收入 物業(yè)收入 收入小計(jì) 5F 4F 187 3F 2F 1F 429 合計(jì) ● 1 5 樓第三年按照 100%返租進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析 ，租金遞增 10%計(jì)算 ： 樓層 支出 收入 合算 返租成本 經(jīng)營攤提 支出小計(jì) 租金收入 物業(yè)收入 收入小計(jì) 5F 39 4F 3F 2F 1F 合計(jì) ● 本案 收益合計(jì) ： ○ 銷售溢價(jià)合計(jì) （
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