哈爾濱米尚團購網(wǎng)商家推廣商業(yè)規(guī)劃案(存儲版)
【正文】 15000 1407 ○ 三年 租金和物業(yè) 收益合計（萬元） 第一年 第二年 第三年 合計 上述總收益為 其中： ○ 超市經(jīng)營成本和利潤 表一： 面積 銷售價格 第一年返租 第二年返租 第三年返租 返租總成本 3880 1940 表二： 前期設(shè)備投入按照 800萬元計算，依照三年攤提，即每年為 267萬元； 年經(jīng)營管銷費用按照（包括人員和能源費用）約為 80萬元； 商品按照全代銷方式經(jīng)營； 年份 支出 收入 合算 設(shè)備攤提 營費用 支出小計 營業(yè)業(yè)績 營業(yè)毛利 收入小計 NO1 267萬 80萬 347萬 3000萬 5% 150萬 197萬 NO2 267萬 80萬 347萬 3300萬 165萬 182萬 NO3 267萬 80萬 347萬 3630萬 合計 800萬 240萬 1040萬元 9930萬 ● 本案財務(wù) 三年 總分析 考慮到新店開業(yè)可能采取 3個月的免租優(yōu)惠，即損失約 372萬元 剩余經(jīng)營利潤為 = 考慮到超市商品不可能為 100%代銷，其中預(yù)備 200萬自營商品費用 超市商品隨三年 經(jīng)營虧損而自然損耗消失 剩余 服務(wù)餐飲 經(jīng)營利潤為 = 為 15樓自營商品準備的預(yù)備金 300萬元 經(jīng)過三年經(jīng)營，約可產(chǎn)生利潤做為再進貨的準備資金，自營商品贏余部分約為 商品的庫存，可計入財務(wù)贏利成本但不能做為現(xiàn)金儲備 剩余經(jīng)營利潤為 = 經(jīng)過上述各項費用的分攤剩余 ，可做為各樓層在經(jīng)營期間的風險資金，此經(jīng)營方式保證了發(fā)展商獲利后全盤推出，也基本能夠?qū)崿F(xiàn)三年的穩(wěn)步經(jīng)營 管理學(xué)名言 最好的方案 不等于 最合理的方案 最 合理的方案 就是 最好的方案 。 完成本案的中央空調(diào)、電扶梯、電梯、雙回路電源、電量增容 （基本 電力需求 3500KW） 、消防設(shè)施、廁所設(shè)施及裝修、逃生通道的設(shè)施及 裝修、樓 層 的商鋪分割等的工程。 此類客戶需要有相當?shù)姆底饣貓鬂M足其投資收益。 ○ 新穎的商業(yè)題材 量販概念是最能夠適合 哈爾濱 本地市場的商業(yè)題材，在 哈爾濱 本概念是沒有的，在本案中可以說是量販的概念是唯一性的、是最新穎的， 所有唯一性和新穎的商業(yè)題材都將為本案銷售帶來靈魂核心。這類消費群體僅占總消費人群的絕大多數(shù)。 哈爾濱 的地域特征 THE CHARACTER OF haerbin 消費能力嚴重的二級分化市場 ● 哈爾濱 的基本概況： ???????? ● 哈爾濱 的消費習性： 做為 黑龍江 的 城市， ?? ， 以 金白領(lǐng)、富裕個體經(jīng)營者 為主的消費群體集中在餐飲、娛樂方面的消費，由于收入高， 在此方面的消費將趨于高端，需要有包廂等的就餐環(huán)境。 目前 哈爾濱 的商品結(jié)構(gòu)、市場狀況、零售業(yè)態(tài)、消費習性和消費指向均不支持 大平方米體量的娛樂場是顯而易見的 ，利于小型量販式品牌系列的生存 。 ○ 核心四說明 本案是標準的商業(yè)組合 項目，絕非單一商業(yè)項目，有機的結(jié)合商業(yè) 組合 是本案成功勝出的基礎(chǔ)。 ● 核心概念 闡述： ○ 核心一說明 以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣場的含義類似，其實不然， 打造餐飲、 KTV、酒吧、??系列合作聯(lián)盟米 尚 量販店 ，不代表大賣場 ， 以 品牌 量販獨有的經(jīng)營形態(tài) 來 經(jīng)營餐飲娛樂 更符合消費者的需求。 核心 五 在發(fā)展商獲取銷售溢價的同時預(yù)留部分溢價資金做為 本案商業(yè)運營的基本費用，從而降低純商業(yè)模式的風險。用以對應(yīng)的有效方式即在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 在將商品和業(yè)種嚴格區(qū)分的前提下， 以高銷售單價對應(yīng) 高 租賃單價，以單一樓層來對應(yīng) 相應(yīng)的銷售返租 成本 和經(jīng)營成本 ，而不進行全館平均分配的原則 ，從而使后期經(jīng)營的調(diào)整是局部的而不是全面的 ， 以達到船小好調(diào)頭的原則。同時，唯其地標區(qū)位 和地標建筑，該項目已為該市的 中心 工程，政府從時間和目標上尤為關(guān)注，簡單的換手交易已不可能，且從成本上亦無空間，除了選擇一個合適的業(yè)態(tài)進入一定周期的經(jīng)營外無其他 退出途徑。 因此，未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領(lǐng)屬地市場原則和資本盤的原則來進行，其目標是完成開發(fā)退出機制。平價是針對這類消 費群體最有效的手段。由于國家在銀行貸款等宏觀經(jīng)濟方面有所控制，大都市的商業(yè)地產(chǎn)貸款越來越難， 要 得到市政府的配合，在 未來購鋪中能夠得到當?shù)劂y行的極大支持，為本案銷售帶來巨大的經(jīng)濟支持。 此類多為等地的客戶以及周邊地區(qū) 企業(yè) 主等范圍。 依照本案的商業(yè)特性完成 15樓的天花板、地面和柱面的裝修。 ● 67 樓的營運情況概述： 由于本案的 67 樓為特殊的餐飲、娛樂業(yè)種，需要以整館的方式進行經(jīng)營 ，由于其特殊性，本規(guī)劃對改二層樓不進行財務(wù)分析。 總之商業(yè)的成功運做是本案銷售的關(guān)鍵，也是開發(fā)商能否獲得預(yù)期收益的唯一保障。 此類客戶由于資金量不很充足故購鋪一般為小面積或低總價的。
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