【正文】 案商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本費(fèi)用，從而降低純商業(yè)模式的風(fēng)險(xiǎn)。 ○ 核心四說明 本案是標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)組合 項(xiàng)目，絕非單一商業(yè)項(xiàng)目，有機(jī)的結(jié)合商業(yè) 組合 是本案成功勝出的基礎(chǔ)。 哈爾濱 的地域特征 THE CHARACTER OF haerbin 消費(fèi)能力嚴(yán)重的二級(jí)分化市場(chǎng) ● 哈爾濱 的基本概況： ???????? ● 哈爾濱 的消費(fèi)習(xí)性： 做為 黑龍江 的 城市， ?? ， 以 金白領(lǐng)、富裕個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 為主的消費(fèi)群體集中在餐飲、娛樂方面的消費(fèi)，由于收入高， 在此方面的消費(fèi)將趨于高端，需要有包廂等的就餐環(huán)境。 ○ 新穎的商業(yè)題材 量販概念是最能夠適合 哈爾濱 本地市場(chǎng)的商業(yè)題材，在 哈爾濱 本概念是沒有的，在本案中可以說是量販的概念是唯一性的、是最新穎的， 所有唯一性和新穎的商業(yè)題材都將為本案銷售帶來靈魂核心。 完成本案的中央空調(diào)、電扶梯、電梯、雙回路電源、電量增容 （基本 電力需求 3500KW） 、消防設(shè)施、廁所設(shè)施及裝修、逃生通道的設(shè)施及 裝修、樓 層 的商鋪分割等的工程。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關(guān)鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運(yùn)做 也是為前期投資商鋪的客戶給予最 良好的回報(bào)的關(guān)鍵。 另 本案基本購(gòu)鋪對(duì)象應(yīng)為本地及周邊有投資概念、想投資經(jīng)營(yíng)的顧客，小面積分割商鋪，不但可以使 商鋪單價(jià)提升而總價(jià)又偏低，又可以為持少量貨幣想進(jìn)行投資房地產(chǎn)的顧客放低門檻，使購(gòu)鋪顧客受眾面再度提升，并可使本案的銷售利潤(rùn)極大化。 以政府機(jī)關(guān)單位消費(fèi)的人群只要集中在餐飲、娛樂方面的消費(fèi)， 年均消費(fèi)數(shù)額約 9900萬元， 由于屬于公關(guān)、應(yīng)酬性的消費(fèi)，且又屬于公款消費(fèi)，故其在消費(fèi)單價(jià)上不是追求費(fèi)用的高低，更需要的是消費(fèi)的環(huán)境、消費(fèi)的隱蔽性，并在開具發(fā)票等方面能夠提供便利的。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè) 公司胡亂招商拿錢走人的情況。 核心 三 以高銷售價(jià)格對(duì)應(yīng)高租金商鋪為規(guī)劃的基礎(chǔ) 。總之，起碼意義上 哈爾濱 是一個(gè)非常初級(jí)的市場(chǎng)。 普通百姓的人群的消費(fèi)基本集中在民生日用品為主，一般消費(fèi)類商品也均以在本地消費(fèi)為主。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況。即 120萬元 /年 ○ 上述小計(jì) ● 三年經(jīng)營(yíng)期總成本： 本案籌建成本為 244萬元，依照三年分?jǐn)?，每年約 本案經(jīng)營(yíng)期營(yíng)運(yùn)成本為每年 上述合計(jì) + = /年 按照 15樓平均分?jǐn)偧s為 ● 米尚 量販餐娛中心大樓 的營(yíng)運(yùn)情況 概述 ： 由于受到發(fā)展商要求超市自營(yíng)的要求，本案暫不對(duì)超市進(jìn)行總體財(cái)務(wù)分析，根據(jù) 3880平方米的超市，屬地市場(chǎng)人均在超市的消費(fèi)單價(jià)約 20 元，本案超市年業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)為 3000萬元，年需要 150 萬有效顧客支撐，日均 4100人次的有效顧客，按照 1： 5的人流計(jì)算，每日來店數(shù)量約 20200人，與侯馬總?cè)丝?23萬相比較，約為 1： 。 由于二樓以上部分結(jié)合了商業(yè)題材和商業(yè)定位， 并以一樓均價(jià)做為全館的坐標(biāo)價(jià)格依次類推而得到的。 ● 各樓層定位： 量販?zhǔn)讲惋媻蕵?中心是本案的最佳選擇和定位！ ● 本案的命名建議： ?????? 本案的銷售闡述 SALE EXPLAIN 以小面積分割全客層銷售對(duì)象的銷售模式 本案的銷售闡述 銷售是本案開發(fā)商獲得基本收益并能夠?yàn)樯虡I(yè)招商 和經(jīng)營(yíng)帶來資金保障的唯一途徑，是最先啟動(dòng)的、最關(guān)鍵的步驟。 經(jīng)營(yíng)期的資本金確定以后，第一要樹立此為犧牲打的概念，第二在這個(gè)資本盤面來選擇底限為確保三年經(jīng)營(yíng)。 針對(duì)本案 位于 哈爾濱 地區(qū)，就當(dāng)?shù)囟愿緵]有所謂的白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)的定位和概念，所以說量販?zhǔn)潜景干虡I(yè)和銷售推廣的最佳定義。 ○ 核心二說明 量販 即可視為藍(lán)領(lǐng)店的概念 。 這一歷程有一個(gè)必須的前提，即以開發(fā)商三年的經(jīng)營(yíng)期作為退出機(jī)制來倒推通盤銷售額能否有溢價(jià)部分來支持經(jīng)營(yíng)期 的資金。 量販?zhǔn)欠?哈爾濱 此類地中小 城市的、經(jīng)濟(jì)收入和儲(chǔ)蓄不高的、人口數(shù)量相對(duì)較少的最有效的商業(yè)模式。 此類客戶多為本地及周邊地區(qū)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。 本案的財(cái)務(wù)分析 FINANCE ANALYSE 本案的財(cái)務(wù)分析 ● 本案 B1F5F銷售價(jià)格： 樓層 B1F 1F 2F 3F 4F 5F 總面積 3880 3880 3880 3880 3880 3880 平均單價(jià) 樓層總價(jià) 1940 5820 3880 2910 1940 1552 ● 本案 B1F5F租金價(jià)格： 1F 2F 3F 4F 5F 樓層實(shí)際面積 2134 2328 2328 2328 2328 平均租金單價(jià) 樓層年租總價(jià) 390萬 323萬 221萬 170萬 127萬 ● 本案 B1F5F物業(yè)價(jià)格： 1F 2F 3F 4F 5F 樓層實(shí)際面積 213