哈爾濱米尚團購網(wǎng)商家推廣商業(yè)規(guī)劃案(已修改)
2025-06-02 03:34 本頁面
【正文】 米 尚 團購網(wǎng)商家推廣 商業(yè) 規(guī)劃方案 Planning Scheme Of mishang Shopping mishang SHOPPING 本案的規(guī)劃核心 THE KERNEL OF LAYOUT 打造 哈爾濱 地區(qū)獨一無二的 米粒 商 家商業(yè) 旗艦 系列 本案的規(guī)劃核心 ● 五大基本規(guī)劃核心： 核心 一 打造餐飲、 KTV、酒吧、 美發(fā)、健身、瑜伽、影院 ??系列合作聯(lián)盟米 尚 量販店 核心 二 量販店可視為藍領(lǐng)店的概念，是相對于 白領(lǐng)店（質(zhì)販店）孕育而生的。 核心 三 以高銷售價格對應(yīng)高租金商鋪為規(guī)劃的基礎(chǔ) 。 核心 四 本案是一個標準的商業(yè) 組合 項目。 核心 五 在發(fā)展商獲取銷售溢價的同時預(yù)留部分溢價資金做為 本案商業(yè)運營的基本費用，從而降低純商業(yè)模式的風險。 ● 核心概念 闡述： ○ 核心一說明 以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣場的含義類似，其實不然， 打造餐飲、 KTV、酒吧、??系列合作聯(lián)盟米 尚 量販店 ，不代表大賣場 ， 以 品牌 量販獨有的經(jīng)營形態(tài) 來 經(jīng)營餐飲娛樂 更符合消費者的需求。 正如在北京目前興起的 KTV 量販店等，正是以自選自由的服務(wù)模式，系 列品牌的宣傳模式，吸引年輕顧客，為自己帶來暴利。 ○ 核心二說明 量販 即可視為藍領(lǐng)店的概念 。 ，在販賣優(yōu)質(zhì) 品牌餐飲娛樂 的同時 也在販賣優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和環(huán)境，餐飲娛樂的價格是一般 店基本定位和鎖定目標消費者的基礎(chǔ)，而 服務(wù) 商品的價格帶又是通過品牌商品來表現(xiàn)的。量販店其實亦包含了上述的基礎(chǔ)，但作為 服務(wù)商品價格帶是米粒商吧 定位的根本， 其所販賣的 服務(wù)將更趨于低廉和平價，標準的適合量販店經(jīng)營的品牌服務(wù) 其價格帶基本鎖定在 200 元以下的范圍，服務(wù)的特 色 以 分店多、品種多、數(shù)量大來表現(xiàn)，而 標準的質(zhì)販型品牌，是針對中高收 入的消費群體銷售的， 無論從店鋪裝修、銷售模式、服務(wù) 價格等均與上述品牌有絕對的區(qū)分。 針對本案 位于 哈爾濱 地區(qū)，就當?shù)囟愿緵]有所謂的白領(lǐng)和藍領(lǐng)的定位和概念，所以說量販是本案商業(yè)和銷售推廣的最佳定義。 ○ 核心三說明 哈爾濱 餐飲娛樂 市場泡沫嚴重， 在沿街商鋪可以銷售至 15000 元單價，二級市場可以將沿街商鋪炒做到 20200 元單價的情況下，平均租金僅支持 25 元 /平方米 /天，租賃市場和投資市場比例嚴重失調(diào)，且商鋪售價幾乎高于普通住宅樓盤單價的 10倍， 可見本市場在此方面是非常不理性和不成熟 的。用以對應(yīng)的有效方式即在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 在將商品和業(yè)種嚴格區(qū)分的前提下， 以高銷售單價對應(yīng) 高 租賃單價，以單一樓層來對應(yīng) 相應(yīng)的銷售返租 成本 和經(jīng)營成本 ，而不進行全館平均分配的原則 ，從而使后期經(jīng)營的調(diào)整是局部的而不是全面的 ， 以達到船小好調(diào)頭的原則。 ○ 核心四說明 本案是標準的商業(yè)組合 項目，絕非單一商業(yè)項目，有機的結(jié)合商業(yè) 組合 是本案成功勝出的基礎(chǔ)。 在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè) 公司胡亂招商拿錢走人的情況。 ○ 核心五說明 哈爾濱 地區(qū) 是 一個中等規(guī)模的縣級市，區(qū)域經(jīng)濟特征不是十分明 顯 。其商業(yè)目 前的形態(tài)為中小型超市、批零市場和二線品牌專賣店周圍的餐飲及娛樂休閑 不 夠 發(fā)達，作為銷售終端成本主要構(gòu)成的租金水準很低且短期內(nèi)無上揚空間，市場消費力無法在這一單邊市場表現(xiàn)，消費理念及消費習性亦因此而受到制約?？傊?，起碼意義上 哈爾濱 是一個非常初級的市場。 本案座落 *****， 業(yè)主的收購均價是 *****該市目前住宅售價 是 *******，其售價和市場的租金均價比 較后已顯見泡沫。同時，唯其地標區(qū)位 和地標建筑，該項目已為該市的 中心 工程，政府從時間和目標上尤為關(guān)注，簡單的換手交易已不可能，且從成本上亦無空間，除了選擇一個合適的業(yè)態(tài)進入一定周期的經(jīng)營外無其他 退出途徑。 目前 哈爾濱 的商品結(jié)構(gòu)、市場狀況、零售業(yè)態(tài)、消費習性和消費指向均不支持 大平方米體量的娛樂場是顯而易見的 ，利于小型量販式品牌系列的生存 。不對屬地市場的現(xiàn)狀進行全面的突破，從主導(dǎo)市場和引領(lǐng)消費的角度去架構(gòu)未來的經(jīng)營，那么存活的可能性幾乎沒有。 這一歷程有一個必須的前提，即以開發(fā)商三年的經(jīng)營期作為退出機制來倒推通盤銷售額能否有溢價部分來支持經(jīng)營期 的資金。換言之就是假設(shè)有 2億元的銷售額，開發(fā)商拿走 ，剩下的 3000萬元來經(jīng)營三年，經(jīng)營成功則 3000 萬元繼續(xù)產(chǎn)生利潤，經(jīng)營失敗則以 3000 萬元的資本體宣告破產(chǎn)，確保了前期的利潤。經(jīng)營期以商業(yè)管理公司來運作同銷售期的開發(fā)商斷開。 經(jīng)營期的資本金確定以后，第一要樹立此為犧牲打的概念，第二在這個資本盤面來選擇底限為確保三年經(jīng)營。力爭求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式。 因此，未來的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)確定將依據(jù)引領(lǐng)屬地市場原則和資本盤的原則來進行，其目標是完成開發(fā)退出機制。 哈爾濱 的地域特征 THE CHARACTER OF haerbin 消費能力嚴重的二級分化市場 ● 哈爾濱 的基本概況： ???????? ● 哈爾濱 的消費習性： 做為 黑龍
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