【正文】 35％ 35％ 強勢銷售期 三個月 室外配套工程 項目竣工驗收 22％ 57％ 持續(xù)銷售期 三個月 項目入伙 28％ 85％ 尾盤促銷期 二個月 — 13～ 此資料來自企業(yè) 15％ 98～ 100％ 注：詳情請參見銷售進度控制表 說明： 根據(jù)烏魯木齊未來兩年的市場競爭環(huán)境情況，我們擬定本項目從一期接受預(yù)訂（ 2020 年 8 月）至二期掃尾期（ 2020 年 12 月）結(jié)束先后共計 17 個月； 一期內(nèi)部認購期間，可以利用先定先選 ① 和優(yōu)惠優(yōu)惠遞減 ② 的方式來累積潛在客戶，以確保開盤時的人氣及后期的銷售進度； 為確保項目能順利搶灘烏魯木齊市場，工程方面要確保開盤前售樓處、看樓通道、樣板房等形象工程的 完工； 通過市場調(diào)查，與本項目同期開工的還有周邊的幾個項目，所以在一期內(nèi)部認購期間必須通過軟文來炒作項目的概念，以此取得市場的廣泛認同，搶占市場先機。 （二）廣告運作本身不是單純意義上的包裝或者炒作，作為廣告一個動態(tài)行進中的戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對系統(tǒng)，統(tǒng)領(lǐng)廣告策略的應(yīng)當(dāng)是市場行情和業(yè)態(tài)動向。其中，在項目入市之前以及早期，廣告炒作行為主要是以軟性廣告的鋪墊與引導(dǎo)為主。 軟文題材 系列化的軟文炒作主要是集中在項目公開發(fā)售之前的廣告鋪墊導(dǎo)引期，在鋪墊期擬安排 8~10 篇的軟文題材，從項目營造立意的各個角度來實施宣傳。 （二）硬性廣告的發(fā)布 前期廣告發(fā)布計劃扼要 ——軟性廣 告的發(fā)布 此資料來自企業(yè) 軟性廣告的發(fā)布主要集中在項目公開發(fā)售的前期，發(fā)布檔期將持續(xù) 3~5 個月，發(fā)布頻率為每周 1~2 篇，保持發(fā)布節(jié)奏的連貫和延續(xù)，每一期專題性軟文的推出均為下期預(yù)設(shè)懸念及鋪設(shè)臺階。 ★ 主題用最通俗易懂的語言，直接向目標(biāo)受眾傳遞了關(guān)于幸福尚城三個清晰的訊息。以期從售后服務(wù)體系方面匹配呼應(yīng)項目營銷主題定位，并且增強項目售價的支撐力。 此資料來自企業(yè) （注：至銷售推盤硬性廣告總體發(fā)布次數(shù)為 54 次，版面投放總共 30個整版左右， 其廣告投放執(zhí)行的頻率及形式將視彼此銷售反饋作相應(yīng)具體的調(diào)整）。因為在這個時候，前期軟文的鋪墊已經(jīng)開始彰顯成效，目標(biāo)受眾踏勘項目的欲望與期望值正處于“臨界點 ”，一旦公開進行正面的商業(yè)性宣傳，正好切中市場需求，一切顯得順理成章。并為以后的樓盤開發(fā)奠定品牌基礎(chǔ)。以此來達成主力、輔助媒體強勢互動、聯(lián)合生輝的局面。 整個銷控過程，必須嚴(yán)格地把握彼時市場的行情動態(tài)，謹遵既定 此資料來自企業(yè) 的銷售進度計劃與節(jié)奏，預(yù)留營銷方案思路上的調(diào)整性手段策略，及時化解銷售瓶頸期的阻滯節(jié)點，最終順利確保項目全程市場化的成功運作，確保項目單邊收益最大化的實現(xiàn)。 其銷售人員遴選招募的原則除學(xué)歷 、學(xué)識考量以外，應(yīng)更注重個人形象、儀容儀態(tài)、經(jīng)驗談吐、應(yīng)變能力及良好的心理素質(zhì)。 這些物品的設(shè)計應(yīng)繼續(xù)前述一貫的風(fēng)格，以突出表現(xiàn)現(xiàn)代都市文化人居訴求為第一主旨，與項目整體品牌形象推廣保持一致。其 此資料來自企業(yè) 中專門設(shè)計制作： ※ 室內(nèi)形象墻（上配主文案及配圖） ※ 室內(nèi)展板、看板（擬規(guī)劃成六部分文案） ※ 室內(nèi)掛旗（配簡潔文案） ※ 室內(nèi)懸幅（精美色調(diào)及文案配合） 廣告 VI 導(dǎo)示系統(tǒng)的包裝 ——戶外廣告導(dǎo)示牌 在黃河路入口（與吐魯番路交匯）處、五一路到和田街交匯處，吐魯番路和和田街交匯處關(guān)鍵性節(jié)點，設(shè)計制作醒目美觀的廣告導(dǎo)示牌，尺寸可考慮 58M，由此對慕名前來踏勘的人流起到有效指引及對項目形象長期推廣的綜合作用。 ——地盤包裝 ■工地圍墻 本項目和田街沿線圍墻，可以作為宣傳項目品牌形象最直接的展示窗口。 第五部分 銷售運營篇 一、項目入市姿態(tài) 此資料來自企業(yè) 基本格 調(diào)： 現(xiàn)代都市主義：文明、健康、和諧 項目入市姿態(tài)暨入市形象對 “幸福尚城 ”整體的品牌弘揚及推廣有著舉足輕重的意義。但值得注意的是，一般高層住宅滯銷的房源主要在頂層而不是在低層，這與樓層的價差過大，導(dǎo)致頂層價位過高有關(guān)，因此在制定價差時注意以小價差為主，使每層的價位離均價不遠。 價格定位的策略：本著資金快速回籠，戶型不積壓的原則，采取稍低于烏市小高層均價的定位，以避免銷售周期過長導(dǎo)致風(fēng)險與成本增加。 三、文化園藝營造 由于空間的局限性，更應(yīng)充分利用空間的園藝、景觀的營造文化氛圍。 ★ 從事 IT、診療、藝術(shù)、娛樂、設(shè)計等行業(yè)的自由職業(yè)者 特征速描 ： ●大多為首次置業(yè)者； ●注重生活的品位質(zhì)素，注重小區(qū)的規(guī)劃檔次與居家環(huán)境； ●通常會在意付款方式，對價格也較為敏感； ●比較青睞中小戶型； 第三部分 策略運籌篇 策略運籌之一：概念的基礎(chǔ)營造 一、區(qū)域效果營造 ●黃河路主入口：做主入口導(dǎo)示，讓過往行人能一眼看到 “幸福尚城 ”。隨著區(qū)域經(jīng)濟較發(fā)達的城市化水平的影響，以及城鎮(zhèn)居民居家品鑒能力的提升，許多產(chǎn)品設(shè)計中欠實用性、經(jīng)濟性考慮等，將會受到來自于市場外力的擠壓。 ★ “業(yè)主 VIP 消費模式 ”的建立和 “規(guī)范的物業(yè)管理模式 ”。她泛指先進優(yōu)越的都市文明，定位本身便具有對市場前瞻性的引導(dǎo)及推動意義。 ★ “幸福尚城 ”則完全區(qū)別于一般意義上的住宅小區(qū)、生活小區(qū)，其提供了一種全新的、獨立的生活方式，使小區(qū)居民有明確的身份認同，在生活空間注入高尚的文化格調(diào)，而使生活的氣質(zhì)得到進一步的升華。從而影響了本項目價位的提升。 區(qū)域小環(huán)境交通不暢 地塊南側(cè) 100 米左右是外環(huán)路高架橋，堵塞了南向通道，和田街及吐魯番路等道路狹窄 ，占道嚴(yán)重，無論從居家風(fēng)水講究的角度還是從購買心理的角度來看，都將會對項目造成一定程度的影響。 距主干道黃河路 200 米，噪聲、煙塵等污染較少 項目雖處于南站商圈，但又屬于商圈的商務(wù)中心，且距市政主干道 200 米，周邊污染較少，從而為項目開發(fā)高品質(zhì)物業(yè)的提供了基礎(chǔ)。 入市姿態(tài)： 本案將結(jié)合項目實際和市場狀況，以城市家居新理念，創(chuàng)造新概念，對新概念進行全新演繹。 中國最龐大的資料庫下載 項目定位： 首先定位住宅為都市時尚家居，底商則為服務(wù)家居的配套物業(yè)， 成為“ 業(yè)主 VIP 生活自助廣場 ” ，為業(yè)主提供 “ 購物、餐飲、健身、美體、娛樂、休閑和商務(wù)服務(wù) ” ，以符合區(qū)域 “ 南站商務(wù)中心 ” 特征，同時迎合周圍主要購買群體的需求。 由此可見，片區(qū)的發(fā)展必然會帶動本項目的開發(fā)，而本項目的區(qū)位優(yōu)勢也將轉(zhuǎn)變?yōu)楸卷椖康母偁幜Α? 項目臨近的物業(yè)形象臟亂 黃河路以內(nèi)，及吐魯番路、和田街至河灘路，是三建家屬區(qū)等居 此資料來自企業(yè) 民區(qū)，地塊兩側(cè)是 超市和菜市場，形象十分臟亂，局部形象很差，可能導(dǎo)致人們對該區(qū)域生活品質(zhì)的印象不好。 （四）威脅點 空置量居高不下，項目價位提升難度較大 其一，烏魯木齊的住宅空置積壓量主要集中在高層樓盤，對本項目住宅的沖擊較大；其二，商業(yè)項目嚴(yán)重過剩，惡性競爭加劇。 “城 ”則為城中之城的意義，寓意 ★ “幸福尚城 ”的案名表現(xiàn)既大氣磅礴，又不失親和，將東方生活的吉祥寓意一并囊括其中，具有先天廣泛的市場共鳴效果。 此資料來自企業(yè) 【定位詮釋】 ★ “文明 ”代表現(xiàn)代、富有、時尚，是城市現(xiàn)代居住理念、居住文化的具體體現(xiàn)。 ★ 特殊的區(qū)域優(yōu)勢，可遇而不可求的土地資源，使 投資保值 成為現(xiàn)實。 地產(chǎn)同業(yè)市場產(chǎn)品定位普遍模糊、產(chǎn)品設(shè)計一味追求大而全的現(xiàn)實狀況，給本案提 供了施展專業(yè)化手筆的空間。 ★ 政府機關(guān)公務(wù)員、國營企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo) 特征速描 ： ●一般為二次置業(yè)； ●追求較高品質(zhì)的生活質(zhì)量，希望通過購房來改善自己的生活環(huán)境； ●受過良好的教育，講求生活的品味； ●有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，收入較高且穩(wěn)定； ●相當(dāng)一部分愿意選擇一次性付款的方式； ●對居家的環(huán)境氛圍、建筑質(zhì)量、風(fēng)格檔次、物業(yè) 管理、小區(qū)配套、