【正文】 元／ M2 之間機(jī)動(dòng)把握。 三、價(jià)格明細(xì)表的制定原則 住宅物業(yè)的價(jià) 格明細(xì)制定受產(chǎn)品類(lèi)型、景觀、朝向、樓層等因素的制約，要盡量合理地體現(xiàn)產(chǎn)品的差異，就需要用相關(guān)行業(yè)及專(zhuān)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)界定： ※ 房型差異 ※ 樓宇差異 ※ 樓層差異 ※ 朝向差異 ※ 其它差異 （一）房型差異 本項(xiàng)目常規(guī)戶型設(shè)置種類(lèi)比較齊全，戶型配比力求合理性與完善性，故擇取兩房作為一個(gè)價(jià)格參照坐標(biāo)，來(lái)擬訂針對(duì)性的房型價(jià)差： 此資料來(lái)自企業(yè) （二）樓層差異 由于新疆獨(dú)特的地理環(huán)境及氣候成因，人們對(duì)住宅的朝向、通風(fēng)、采光等條件均十分在意。該方案在樓盤(pán)交工之前，處理尾盤(pán)時(shí)實(shí)施，有利于消化尾盤(pán)。 二、生活格調(diào)營(yíng)造 將負(fù)一層到三層底商部分，定位為 “尚城生活廣場(chǎng) ”，達(dá)到豐富社區(qū)配套之目的，并將所有的業(yè)主吸納為 VIP 會(huì)員，終身享受會(huì)員待遇，增加樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的同時(shí)，豐富社區(qū)生活格調(diào)，將本來(lái)小型的樓盤(pán)，做得豐富多彩。 （二）定位的目標(biāo)市場(chǎng)范圍 根據(jù)前期翔實(shí)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析的結(jié)果，擬將項(xiàng)目的主力目標(biāo)受眾人群鎖定為以下三大類(lèi)別： ★ 本地區(qū)域市場(chǎng)范圍內(nèi)相關(guān)的私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶 特征速描 ： ●二次置業(yè)，追求較高質(zhì) 素的生活享受； ●有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，引領(lǐng)新疆消費(fèi)潮流； 此資料來(lái)自企業(yè) ●通常會(huì)在商品住宅的檔次類(lèi)別上進(jìn)行甄選，比較青睞于大面積三房戶型； ●對(duì)售樓價(jià)格不會(huì)過(guò)于敏感，但是對(duì)社區(qū)文化、配套、環(huán)境、子女教育等會(huì)比較在意。 此資料來(lái)自企業(yè) ● “現(xiàn)代主義 ”則表達(dá)本產(chǎn)品定位更符合居家潮流、更著重體現(xiàn)人性化空間設(shè)計(jì)的意思。 此資料來(lái)自企業(yè) 【定位支撐】 ★ “文明、健康、和諧社區(qū) ”的 形象定位，及大寫(xiě)意、人性化的建筑符號(hào)裝飾，營(yíng)造的 “高尚居住 ”格調(diào)。 三、項(xiàng)目全程定位 （一）項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 本項(xiàng)目為 “文明、健康、和諧社區(qū) ”。 “尚 ”字音通 “上 ”， “上城 ”通 “上層 ”，寓意生活的不一般層次。而天山北坡經(jīng)濟(jì)帶的形成將 會(huì)加快促進(jìn)烏魯木齊對(duì)疆內(nèi)地州居民的吸引力，會(huì)很大地刺激購(gòu)房需求。最嚴(yán)重的是，底商的價(jià)值會(huì)大打折扣。（見(jiàn)下圖） 另外，從烏魯木齊未來(lái)的區(qū)域功能規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目位于烏魯木齊商務(wù)商貿(mào)窗口區(qū)域，該區(qū)域?qū)儆跒豸斈君R集中居住區(qū)域，目前已處于商務(wù)、公寓、商住開(kāi)發(fā)階段，有多個(gè)已建、在建 和待建的大型住宅項(xiàng)目。 結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)實(shí)，和市場(chǎng)情況，領(lǐng)先推廣住宅部分，待時(shí)機(jī)成熟即推廣商鋪部分，最后交互推廣，具體推廣時(shí)間見(jiàn)第二篇和第三篇相關(guān)內(nèi)容。使項(xiàng)目能有效吸引關(guān)注力，并形成獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 此資料來(lái)自企業(yè) 體量?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目總占地 5855 平方米，總戶數(shù) 153 戶。 停車(chē)位將制約商業(yè)及住宅居民的便利要求。 同區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力大 本項(xiàng)目規(guī)模較小，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)形象鋪墊，周邊有天寶麗晶、企業(yè)總部、新豐大廈、東方花園、七一醬園等多個(gè)高層樓盤(pán)在售中，而其地點(diǎn)均于本項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大。 二、項(xiàng)目策劃總體 思路 整個(gè)社區(qū)關(guān)乎高尚、時(shí)尚居住形態(tài)的環(huán)境、氛圍、格調(diào)將通過(guò)以下幾個(gè)途徑來(lái)進(jìn)行鍛造： 此資料來(lái)自企業(yè) （一）整個(gè)社區(qū)將在幸福尚城宏大的文化命名下進(jìn)行大寫(xiě)意、人性化的建筑符號(hào)裝飾。 ★ 項(xiàng)目在入市形象上的定位，應(yīng)該擺脫傳統(tǒng)策劃中非 “高檔 ”即 “中檔 ”的局限。 （三）產(chǎn)品定位 具有高端文明，提供開(kāi)放、自助生活服務(wù)配套， “實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效 ”的 現(xiàn)代都市主義實(shí)用型戶型 。為順應(yīng)這一產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的必然趨勢(shì)，同時(shí)也為領(lǐng)先一步，及時(shí)彌補(bǔ)市場(chǎng)這一需求空間，我們將 “實(shí)用、實(shí)惠、實(shí)效 ”之 “三實(shí) ”原則作為主導(dǎo)產(chǎn)品定位的重要基準(zhǔn)。 ●工地圍墻：搭建兩米高度的圍墻，以設(shè)計(jì)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格圖案，渲染 此資料來(lái)自企業(yè) 樓盤(pán)主題。建議利用三樓樓頂平臺(tái)和圍墻，配合 “幸福尚城 ”文明、健康、 此資料來(lái)自企業(yè) 和諧社區(qū)的品牌訴求，做簡(jiǎn)約現(xiàn)代的園藝、文化建設(shè)。通過(guò)烏魯木齊市內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格構(gòu)成的分析，選取地段、質(zhì)素相近、體量相仿的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行比較，得出本項(xiàng)目的價(jià)格界定。 （三）樓宇差異 由于本案由兩棟塔樓組成，南側(cè)塔樓與北側(cè)塔樓受采光、景觀和心理上的作用，其價(jià)差也應(yīng)有所體現(xiàn)，即同層同位的房型應(yīng)有價(jià)差調(diào)整。專(zhuān)業(yè)而系統(tǒng)的包裝手段的運(yùn)用，能夠讓目標(biāo)市場(chǎng)提前感受項(xiàng)目所傳達(dá)的獨(dú)特的都市文化人居生活方式的魅力，從而切實(shí)支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位。擬將現(xiàn)代都市寫(xiě)意生活的場(chǎng)景圖畫(huà)噴繪于圍墻之上，再配以大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?hào)，局部特殊造型的 Logo，來(lái)烘托出現(xiàn)場(chǎng)整體濃郁氛圍，并可通過(guò)加設(shè)燈光的處理，妝點(diǎn)夜間景致。 ——雙面迎風(fēng)旗或噴繪昭示布 在沿吐魯番路、和田街、五一路路段，設(shè)置雙面迎風(fēng)旗或噴繪昭 此資料來(lái)自企業(yè) 示布，以有效渲染地盤(pán)周邊的售盤(pán)氣氛。 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員服裝也以現(xiàn)代都市風(fēng)情服裝款式為主，配夏、秋兩季制服。要以物色 “實(shí)戰(zhàn)型 ”的銷(xiāo)售專(zhuān)才為最重要的參照依據(jù)。 第六部分 廣告運(yùn)作篇 一、廣 告運(yùn)作掌控原則 （一）廣告運(yùn)作的最終目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整合效益的最大化，廣告運(yùn)作計(jì)劃的運(yùn)籌及執(zhí)行一切以創(chuàng)造最佳廣告投放比為初衷。 軟、硬廣告形式的結(jié)合 本項(xiàng)目最終推盤(pán)的成效如何，在很大程度上得力于軟、硬廣告兼容合縱所產(chǎn)生的整合推廣力量。 三、廣告策略執(zhí)行計(jì)劃 （一）軟文的投放 軟文的投放應(yīng)保持其新聞性、連貫性、沖擊性與系列性；軟文發(fā)布的媒介窗口最好在一定的時(shí)期內(nèi)，以獨(dú)家（ 幸福尚城）專(zhuān)欄的形式固定下來(lái)；軟文的題材應(yīng)當(dāng)是具備市場(chǎng)震撼力，能迅速聚焦社會(huì)關(guān)注視線、引發(fā)地區(qū)熱點(diǎn)效應(yīng)的題材。再則，選擇這樣一個(gè)時(shí)間強(qiáng)勢(shì)推出硬性廣告，也可合理地應(yīng)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)政策對(duì)于項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間條件的界定，使項(xiàng)目自始至終都在一條穩(wěn)健而富有節(jié)奏感的軌道上運(yùn)行。 廣告?zhèn)鞑ブ鞔蛘Z(yǔ) 推薦幸福尚城廣告?zhèn)鞑ブ黝}如下： 都市門(mén)戶，都市家 文明、健康、和諧，新都市主義 此資料來(lái)自企業(yè) 主打語(yǔ)釋義： ★ 本廣告主題語(yǔ)言表述形式親和，有現(xiàn)代都市文化氣息的潛性流露。建議配套設(shè)施如下： ◆ 紅外線防攀爬系統(tǒng) ◆ 中國(guó)電信衛(wèi)星電視入戶 ◆ 寬帶網(wǎng)接入，預(yù)留 IDD 電話接口 ◆ 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ◆ IC 卡樓宇門(mén)禁及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) 此資料來(lái)自企業(yè) ◆ 可視對(duì)講系統(tǒng) ◆ 緊急報(bào)警系統(tǒng) ◆ 門(mén)磁開(kāi)關(guān)防盜系統(tǒng) ◆ 煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng) ◆ 水、電、煤氣三表 IC 卡刷卡系統(tǒng) 二、物業(yè)管理模式規(guī)劃 （一）物業(yè)管理模式分類(lèi) 自行管理 ——發(fā)展商成立自己的專(zhuān)屬物業(yè)管理公司對(duì)自身開(kāi)發(fā)的物業(yè)進(jìn)行管理； 委托管理 ——發(fā)展商委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理； 此資料來(lái)自企業(yè)