【正文】 ◇ 她是時(shí)尚之家、健康之家、和諧之家。 ——硬性廣告的發(fā)布 硬性廣告的發(fā)布周期基本與整行銷售推盤周期保持同步，從公開發(fā)售期直至尾盤促銷期，均由硬性廣告領(lǐng)銜主打，保障各銷 售檔期績(jī)效指標(biāo)的如期達(dá)成。通過(guò)軟文極具沖擊力的視角及效果，激發(fā)起廣泛意義上的目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的獵奇心理，最終調(diào)動(dòng)市場(chǎng)意欲一窺究竟的普遍愿望 。 軟廣告注重新聞策劃，與媒體聯(lián)動(dòng)，成產(chǎn)由策劃和媒體記者共同組成的新聞統(tǒng)籌小組。其中一項(xiàng)是屬于可以量化的技術(shù)性指標(biāo)，往往屬于個(gè)案項(xiàng)目績(jī)效運(yùn)營(yíng)的本體；另外一項(xiàng)則是應(yīng)該屬于企業(yè)，為長(zhǎng)線的梯級(jí)化成長(zhǎng)儲(chǔ)備爆發(fā)能量。此優(yōu)惠作為促銷價(jià)從均價(jià)中折算，開盤后達(dá)到均價(jià)水平，此后每月遞增 10 元，以彌補(bǔ)價(jià)損。 促銷禮品 相關(guān)系列促銷期派贈(zèng)小禮品的制作籌備有助增強(qiáng)與意向客戶群體之間的互動(dòng)關(guān)聯(lián)。 二、銷售前期準(zhǔn)備工作 此資料來(lái)自企業(yè) （一）銷售物料的準(zhǔn)備 銷售物料主要包括辦公事務(wù)系統(tǒng)、宣傳物料、交通工具包裝、禮品設(shè)計(jì)制作等。通過(guò)一系列文化設(shè)計(jì)元素的專業(yè)化整合以及包裝，全面呈現(xiàn)現(xiàn)代都市生活的多彩與多元。 （二）項(xiàng)目應(yīng)用系統(tǒng)的包裝 項(xiàng)目應(yīng)用系統(tǒng)的包裝包括營(yíng)銷通路包裝、賣場(chǎng)形象包裝、廣告 VI導(dǎo)示系統(tǒng)包裝三個(gè)部分： 此資料來(lái)自企業(yè) 營(yíng)銷通路包裝 營(yíng)銷通路包裝主要指引導(dǎo)客戶進(jìn)入營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)的路徑，其主要包括通路組織、地盤包裝。由于本案塔樓單層九戶，這就造成嚴(yán)重的朝向與采光問(wèn)題，而北向的戶型受采光等影響，一般客戶不能接受，因此單層價(jià)差應(yīng) 20~50 元左右。此優(yōu)惠作為促銷價(jià)從均價(jià)中折算，開盤后達(dá)到均價(jià)水平，此后 此資料來(lái)自企業(yè) 每月遞增 10 元，以彌補(bǔ)價(jià)損。 （注：有關(guān)園林規(guī)劃設(shè)計(jì)具體實(shí)施圖紙、方案將在會(huì)同園林設(shè)計(jì)公司進(jìn)行縝密的論證與研究之后，由園林公司專案提交。 通過(guò)上述整飭，來(lái)營(yíng)造項(xiàng)目卓爾不凡的生活環(huán)境，從而凸顯居家方面的五個(gè)鮮明特性。 ★ 以全疆范圍其它區(qū)域主干城市、地區(qū)的潛在消費(fèi)市場(chǎng)構(gòu)成三級(jí)補(bǔ)充市場(chǎng)。 ●業(yè)主終身享受 “尚城生活廣場(chǎng) VIP 待遇 ”，為日常生活帶來(lái)諸多實(shí)惠。 （二）項(xiàng)目功能定位 本項(xiàng)目是集 “現(xiàn)代居家、投資保值、消費(fèi)自助 ”于一身的都市生活社區(qū)。 （五）物業(yè)管理將沿用先進(jìn)模式，在軟、硬件指標(biāo)上達(dá)到一定 高度，最終從售服及社區(qū)整體維護(hù)方面來(lái)呼應(yīng) “幸福尚城 ”獨(dú)樹一幟的居家要求。 ★ “尚城 ”，其一 “尚 ”字指時(shí)尚，文明，高尚，可以明確地表達(dá)居住在“幸福尚城 ”里的生活境界。 此資料來(lái)自企業(yè) 烏昌合并拉升了城市的綜合消費(fèi)力 烏昌合并，對(duì)于構(gòu)筑天山北坡經(jīng)濟(jì)帶都有積極的意義。 （二）劣勢(shì) 項(xiàng)目臨吐魯番路拆遷問(wèn)題 對(duì)于該項(xiàng)目，吐魯番路是臉面，而該處兩棟樓房至今沒(méi)有拆遷，會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的形象。 此資料來(lái)自企業(yè) 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于烏魯木齊市西南城區(qū)，項(xiàng)目四邊均與城市干道相鄰，并介于南站商圈之間，細(xì)分區(qū)域?yàn)槟险旧倘Φ纳虅?wù)區(qū)，從而為項(xiàng)目提供了較為理想的居住環(huán)境和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌： 將整體項(xiàng)作為一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)體操作，同時(shí)又具有獨(dú)立性，達(dá)到相互作用，相互豐富的目的，增強(qiáng)項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，并有效互動(dòng)推廣。 案名創(chuàng)意： 此資料來(lái)自企業(yè) 塔樓住宅：幸福尚城 底商部分：尚城生活廣場(chǎng) 目 錄（ Contents） 第一部分 項(xiàng)目地塊分析 …………………………………………… 第二部分 項(xiàng)目定位篇 ………………………… …………………… 第三部分 策略運(yùn)籌篇 ……………………………………………… 第四部分 價(jià)格定略篇 ……………………………………………… 此資料來(lái)自企業(yè) 第五部分：銷售運(yùn)營(yíng)篇 ……………………………………………… 第六部分：廣告運(yùn)作篇 ……………………………………………… 第七部分：物業(yè)規(guī)劃篇 ……………………………………………… 第一部分 項(xiàng)目地塊分析 一、項(xiàng)目地塊位置 本項(xiàng)目位于烏魯木齊市南站商圈之商務(wù)區(qū)，處在規(guī)劃中的電子一條街黃河路邊緣位置。 總建筑面積： m2 平方米。 由于地塊小，停車也不方便。對(duì)于商業(yè)部分來(lái)說(shuō)，火車頭等商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)槠湟?guī)模效應(yīng)等， 本項(xiàng)目很難與其競(jìng)爭(zhēng)。 （二）運(yùn)用三樓樓頂創(chuàng)造社區(qū)環(huán)境景觀小品，將以細(xì)節(jié)雕琢、細(xì)節(jié)營(yíng)銷為主線，來(lái)創(chuàng)造最佳投入產(chǎn)出比。上述項(xiàng)目市場(chǎng)形象的定位相對(duì)業(yè)界同類概念更趨寬泛、完善，并為項(xiàng)目整體形象的包裝、推廣以及延展預(yù)留下無(wú)限寬廣的空間 。 【產(chǎn)品支撐】 ●16%的超低公攤率，相當(dāng)于一般高層公攤的 1/3—1/2，即買 80 平方的住宅，等同于購(gòu)買其他樓盤 100 平方的住宅。 （四）項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題定位 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題定位為 “文明、健康、和諧 ”。 ●周圍形象：盡量克服周圍臟亂 的形象。突出強(qiáng)調(diào)園藝的 “公共性、開放性、參與性與諧趣性 ”。 均價(jià)確定 : 2450 元 二、走價(jià)策略 （一）在前期開盤價(jià)格推出的基礎(chǔ)上，視市場(chǎng)實(shí)際反饋的情況，采取分階段 “平開漸進(jìn)式高走，小額中頻提價(jià) ”（即每月提價(jià) 10 元／M2）的 走價(jià)策略。 價(jià)差標(biāo)準(zhǔn)為 ： 基 本保持在 10 元／ M2 左右。 （一）項(xiàng)目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝 在項(xiàng)目基礎(chǔ)系統(tǒng)的包裝上，建議項(xiàng)目的 Logo 以經(jīng)典、傳承的現(xiàn)代文化符號(hào)或現(xiàn)代人居符號(hào)作為標(biāo)識(shí)。 ■主入口包裝 此資料來(lái)自企業(yè) 提前豎立幸福尚城巨型風(fēng)水石，如有可能，在今年 11 月份以前先行完成主入口大門以的營(yíng)造。 ——大型條幅、橫幅 在項(xiàng)目樓體上懸掛大型條幅或橫幅（具體尺寸需視彼時(shí)樓體高度而確定），昭示項(xiàng)目名稱，發(fā)布推盤信息，傳達(dá)居家理念，表述人文關(guān)懷。 宣傳物料 此資料來(lái)自企業(yè) ■樓書 主要展示項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、區(qū)域綜述、發(fā)展商背景、文化內(nèi)涵、形象推廣、景觀園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市政配套、智能化設(shè)施等。 （三）銷售培訓(xùn)計(jì)劃 整體專業(yè)化、系統(tǒng)化的銷售培訓(xùn)將囊括以下內(nèi)容： 地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、法律法規(guī)的熟知了解； 現(xiàn)場(chǎng)《百問(wèn)百答》的深度演練； 現(xiàn)場(chǎng)接待接聽、跟蹤拜訪演示； 人員階段性考慮擇優(yōu)上崗； 此資料來(lái)自企業(yè) 三、銷售階段及進(jìn)度控制 （一）銷售階段 本司將整體銷售過(guò)程分為以下五個(gè)階段： ■內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ■公開發(fā)售期 ■強(qiáng)勢(shì)銷售期 ■持續(xù)銷售期 ■尾盤促銷 期 （二）銷售進(jìn)度（一期） 銷售階段 銷售時(shí)間段 相應(yīng)工程進(jìn)度 階段性銷售率 累積銷售率 此資料來(lái)自企業(yè) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 （認(rèn)籌期） 八個(gè)月 含春節(jié)假期 三通一平 樁基礎(chǔ)工程 地下室工程 — — 公開發(fā)售期 一個(gè)月 主體工程