哈爾濱米尚團購網商家推廣商業(yè)規(guī)劃案-全文預覽
【正文】 萬元） 銷售總價 發(fā)展商利潤 銷售成本 收購成本 銷售節(jié)余 19552 2020 1115 15000 1407 ○ 三年 租金和物業(yè) 收益合計（萬元） 第一年 第二年 第三年 合計 上述總收益為 其中： ○ 超市經營成本和利潤 表一： 面積 銷售價格 第一年返租 第二年返租 第三年返租 返租總成本 3880 1940 表二： 前期設備投入按照 800萬元計算，依照三年攤提，即每年為 267萬元； 年經營管銷費用按照（包括人員和能源費用）約為 80萬元； 商品按照全代銷方式經營； 年份 支出 收入 合算 設備攤提 營費用 支出小計 營業(yè)業(yè)績 營業(yè)毛利 收入小計 NO1 267萬 80萬 347萬 3000萬 5% 150萬 197萬 NO2 267萬 80萬 347萬 3300萬 165萬 182萬 NO3 267萬 80萬 347萬 3630萬 合計 800萬 240萬 1040萬元 9930萬 ● 本案財務 三年 總分析 考慮到新店開業(yè)可能采取 3個月的免租優(yōu)惠，即損失約 372萬元 剩余經營利潤為 = 考慮到超市商品不可能為 100%代銷，其中預備 200萬自營商品費用 超市商品隨三年 經營虧損而自然損耗消失 剩余 服務餐飲 經營利潤為 = 為 15樓自營商品準備的預備金 300萬元 經過三年經營，約可產生利潤做為再進貨的準備資金，自營商品贏余部分約為 商品的庫存，可計入財務贏利成本但不能做為現(xiàn)金儲備 剩余經營利潤為 = 經過上述各項費用的分攤剩余 ，可做為各樓層在經營期間的風險資金，此經營方式保證了發(fā)展商獲利后全盤推出，也基本能夠實現(xiàn)三年的穩(wěn)步經營 管理學名言 最好的方案 不等于 最合理的方案 最 合理的方案 就是 最好的方案 。 按照超市毛利率 5%計算，本案的超市年收益 約 為 150萬元。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運做 也是為前期投資商鋪的客戶給予最 良好的回報的關鍵。 ● 銷售廣告推廣方式： 鑒于 哈爾濱 本地的特殊情況，以常規(guī)的大眾媒體的廣告方式不能 起到良好的效果，更多的需要能夠有效針對目標客戶進行宣傳，以下提供幾種適當?shù)姆绞剑? 哈爾濱 的地方性報紙 黑龍江 省的日報和晚報 DM直接投遞 具規(guī)模的下鄉(xiāng)巡回展示車輛 由政府配合出面的軟性報道 哈爾濱 電視臺“車樓大觀”節(jié)目 區(qū)域性的公益活動或演出活動 等等 ?? ● 銷售的階段性： 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 銷售預熱期 強勢銷售期 銷售清盤期 其中：強勢銷售期預期完成總面積的 75% ● 本案的交房標準： 依照本案的商業(yè)特性完成外觀設計、施工。 此類客戶多為本地及周邊地區(qū)個體經營者。 本案的市場狀況 本案 的 銷售方式 ● 銷售 對象細分類： 純投資性客戶：僅做為購鋪而不進行經營的。 另 本案基本購鋪對象應為本地及周邊有投資概念、想投資經營的顧客，小面積分割商鋪，不但可以使 商鋪單價提升而總價又偏低，又可以為持少量貨幣想進行投資房地產的顧客放低門檻，使購鋪顧客受眾面再度提升，并可使本案的銷售利潤極大化。 為了使本案銷售達到最佳效果，其 具備 了以下的條件 ： ○ 良好的地理環(huán)境 本案 應選擇 地理位置占有絕對的優(yōu)勢，優(yōu)于其它現(xiàn)有商場和再建商場的位置，所謂商業(yè)能否成功經營，地理位置占了 60%以上的要素， ○ 政府扶持的項目 要把本案做成 市政府扶持的項目，做成 政府的形象工程之一。 量販是符合 哈爾濱 此類地中小 城市的、經濟收入和儲蓄不高的、人口數(shù)量相對較少的最有效的商業(yè)模式。他們在消費期間過多的是考慮商品的價格而相對忽視商品的質量和服務質量。 以政府機關單位消費的人群只要集中在餐飲、娛樂方面的消費， 年均消費數(shù)額約 9900萬元， 由于屬于公關、應酬性的消費，且又屬于公款消費，故其在消費單價上不是追求費用的高低，更需要的是消費的環(huán)境、消費的隱蔽性，并在開具發(fā)票等方面能夠提供便利的。力爭求存求發(fā)展的業(yè)態(tài)和經營模式。 這一歷程有一個必須的前提，即以開發(fā)商三年的經營期作為退出機制來倒推通盤銷售額能否有溢價部分來支持經營期 的資金。 本案座落 *****， 業(yè)主的收購均價是 *****該市目前住宅售價 是 *******，其售價和市場的租金均價比 較后已顯見泡沫。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè) 公司胡亂招商拿錢走人的情況。 ○ 核心三說明 哈爾濱 餐飲娛樂 市場泡沫嚴重， 在沿街商鋪可以銷售至 15000 元單價，二級市場可以將沿街商鋪炒做到 20200 元單價的情況下，平均租金僅支持
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