【導(dǎo)讀】青島東方威尼斯水城。青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告。第二章項目定位及與城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系............6. 海域利用現(xiàn)狀、申請用海面積及用海期限.............17. 附件一青島八千水城置業(yè)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。附件二《青島市人民政府關(guān)于調(diào)整鰲山灣沿岸部分海域功能區(qū)劃。附件四《青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書》（青規(guī)函業(yè)。附件五《即墨市經(jīng)濟發(fā)展局關(guān)于中外合資青島八千水城置業(yè)有限。公司項目建議書的批復(fù)》。附件七《即墨市海洋漁業(yè)局關(guān)于呈批青島八千水城置業(yè)有限公司。東方威尼斯水城及國際游艇俱樂部項目用海申請的請示》（即漁海呈。附圖一項目地理位置圖。第一章申報單位及項目概況

　　

【正文】 2/輛，停車場面積合計為 19620m2。另外，在每棟會所內(nèi)另設(shè)置一處室內(nèi)停車位。 棧橋 在場區(qū)西、中、東部擬建設(shè) 7 處棧橋式碼頭，共設(shè)游艇泊位 126 個，棧橋總長度為 800m。項目內(nèi)部建設(shè) 21 處小型棧橋碼頭，用于停泊小型游艇、垂釣船等小型船只，兼做散步、觀光棧橋使用，共設(shè)泊位 100 個。總長度為 630m。 棧橋總長度為 1430m。 護岸 本項目在面向水體和海灣的岸邊均需建設(shè)護岸工程，共計建設(shè)各 類護岸 9580m。 路燈、景觀燈 場區(qū)內(nèi)路燈數(shù)量為 222 盞，景觀照明燈具 390 盞。 公共服務(wù)設(shè)施 在項目建設(shè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)各類配套公共服務(wù)設(shè)施，包括室外垃圾筒、路邊休息長凳、護岸欄桿等。 管線工程 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 35 項目擬建設(shè)各類管線 65200m，其中給水管 5800m，污水管 3200m，雨水管 2700m，供電線路 29500m（包括路燈供電線路），通訊線路 24000m。 1航道及錨地開挖工程 根據(jù)常用船型吃水深度和項目建設(shè)區(qū)域的海潮情況，開挖平均深度為 左右，挖泥量為 703000m3。 1在與鰲山灣連接 的口門處，結(jié)合濱海大道的圍堰對擋浪壩按照景觀要求進行改造，鋪設(shè)踏步和人行步道。根據(jù)現(xiàn)場測量結(jié)果，擋浪壩長度為 400m。 人口規(guī)模 本項目共計建設(shè)各類建筑物 265 座，其中中央會所 1 座，配套服務(wù)用房 4 座，高級會所 260 座?？紤]到中央會所為集中活動場所，主要用于舉辦各類公共活動使用，不作為長時間居留場所，故將其不作為人口計算依據(jù)。 考慮到本項目的季節(jié)性較強，除用于休假居住外，還具有商務(wù)、公關(guān)等功能，人口規(guī)模按照 5 人 /座考慮，居住人員規(guī)模為 1300 人。 項目建成后，將配備物業(yè)管理等服務(wù)人員，根據(jù)項目規(guī)模，參考同類項 目物業(yè)管理機構(gòu)人員編制情況，共需各類物業(yè)管理、服務(wù)人員 40 人；中央會所服務(wù)、管理人員 25 人；碼頭服務(wù)人員 20 人。項目共配備各類管理服務(wù)人員 85 人。 項目區(qū)域內(nèi)總?cè)丝谝?guī)模為 1385 人。 設(shè)計原則 本項目的設(shè)計原則是以生態(tài)環(huán)保為理念，建設(shè)成為適合人類生存，與自然和諧共生的休閑旅游度假區(qū)，成為青島市新東部發(fā)展的一個亮點。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 36 功能分區(qū) 根據(jù)本項目地形地貌特點、使用性質(zhì)和規(guī)劃要求，共分為陸域和海域兩大功能區(qū)。 陸域部分 陸域由深入內(nèi)陸的兩處狹長海灣分隔成三個不規(guī)則的條形區(qū)域，使每棟建筑物均能近距離靠近水體，提供足夠 開闊的視野，使盡可能多的單體建筑做到“臨水而居”，以充分利用自然景觀資源，創(chuàng)造良好的生活、休閑環(huán)境。同時，在經(jīng)營過程中又便于根據(jù)使用性質(zhì)的不同，劃分相應(yīng)的功能范圍能夠最大限度地保證每棟建筑物的私密空間不受干擾。 陸域部分規(guī)劃指標(biāo)如下： 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 37 總占地面積 497330m2（ 745 畝） 總建筑面積 237302 m2 容積率 建筑密度 % 道路占地比率 % 綠化率（陸域部分） % 陸域部分用地情況詳見表 51。 表 51 項目用地平衡表（陸域） 序 號 用地性質(zhì) 面積 （ m2） 占總用地比例 1 項目總用地 497330 % 2 建筑物用地 96740 % 3 綠化用地 247800 % 4 道路用地 54530 % 5 廣場用地 78640 % 6 停車場用地 19620 % 海域部分 海域部分有南、中部的兩條深入內(nèi)陸的“峽灣”和項目北側(cè)與二期工程之間形成的廣闊水面組成。“峽灣”采用不規(guī)則的平面構(gòu)形，結(jié)合山勢，豐富了視覺空間層次，將“山、海、城”的自然景觀發(fā)揮到了極至。項目北側(cè)與二期工程之間的水體作為中央港灣，是大型游艇的錨地和主航道，將大海引入了內(nèi)陸，將陸地于海洋有機地結(jié)合起來，與陸域部分共同營造出了一片具有濃郁海濱特色的大型休閑社區(qū)。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 38 陸域建設(shè)方案 室外工程建設(shè)方案 護岸建設(shè)方案 按照鰲山組團總體規(guī)劃的要求，本項目設(shè)計高低水位分別采用高潮累計頻率 10％的潮位和低潮累計頻率 90％的潮位。根據(jù)水文資料，本區(qū)域高潮潮位為 ，最大波高為 。為防止海浪侵蝕，保證社區(qū)內(nèi)的人員安全和建筑物的穩(wěn)定性，護岸設(shè)計標(biāo)高定為 ，允許有部分輕微越浪。 護岸主要采用漿 砌石直立墻結(jié)構(gòu)和踏步結(jié)構(gòu)，護岸前沿的直立墻頂為步行道，采用機刨花崗巖路面步行道。 踏步結(jié)構(gòu)，踏步頂面標(biāo)高為 +，底標(biāo)高為 +，踏步前部結(jié)構(gòu)是漿砌石擋土墻，擠出為 300mm 厚的碎石墊層，結(jié)構(gòu)下部為漿砌石，厚600mm，基礎(chǔ)為 1000mm 厚的 10～ 100kg 塊石。 填海造地工程 項目建設(shè)區(qū)域現(xiàn)狀為養(yǎng)蝦池，需進行填土。在填土前，應(yīng)將養(yǎng)蝦池內(nèi)的存水全部排空，以免內(nèi)部懸浮物污染海域?；靥铋_始前，施工區(qū)外側(cè)設(shè)臨時圍堰，抽空積水后方可進行回填。回填土來源有兩處：航道及錨地開挖吹填土和異地客土。 開挖吹填土 采用皮帶機或抓斗機填土，異地取土采用汽車運輸，客土土源可采用粘土、砂性土、風(fēng)化砂、碎石等，不得從農(nóng)田取土，選擇土源應(yīng)盡量位于荒坡、高崗、采石場等土質(zhì)貧瘠處。 回填土壓實與回填過程同步進行，采用壓路機碾壓，邊緣地帶和壓路機不能行駛的地帶采用內(nèi)燃夯土機夯實。在建筑物位置，需在施工前青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 39 另進行強夯，土層密實度不低于 98％，其它部委密實度不低于 95％。 陸域道路 陸域道路共分為三個不同的等級：一級道路、二級道路和支路。 本項目道路系統(tǒng)采用“三縱兩橫”的布局方式，“三縱”系指縱穿本項目用地，北通溫泉鎮(zhèn)，南接濱海大道的 三條道路。“兩橫”系指位于項目北側(cè)的兩條橫向道路，將縱向道路聯(lián)系起來，構(gòu)成社區(qū)的道路框架。 一級道路位于項目中央?yún)^(qū)域，是項目對外聯(lián)系的主要通道，北通溫泉鎮(zhèn)，南端與濱海大道相聯(lián)，道路路面寬度 ，采用一塊板構(gòu)造。另外兩條縱向道路及橫向道路為二級路，主要承擔(dān)區(qū)內(nèi)交通，道路路面寬度為 ，采用一塊板構(gòu)造。一、二級道路構(gòu)成了本項目的交通主干網(wǎng)。 支路由主干道路接出，通往各單體建筑物附近。由于本項目總體布局跨度較小，同時為了充分降低相互干擾，將臨水區(qū)域讓位給行人，故道路系統(tǒng)不采用環(huán)行路網(wǎng)，支路盡端采用環(huán)島， 滿足車輛掉頭的需要。 車行道均采用瀝青混凝土路面，沙土路基。 考慮到本項目的主要功能為高檔社區(qū)，大規(guī)模的集中人流較少，故道路人行道寬度取 ，沿道路兩側(cè)布置。人行道路面采用彩色荷蘭磚鋪設(shè)，局部點綴花崗巖。 沿水體周圍，利用護岸頂部，設(shè)人行道路，作為行人散步、休閑通道，同時又是通往各停泊碼頭的主要通道，局部設(shè)親水平臺、觀景廣場。散步道路面采用機刨花崗巖鋪設(shè)，局部點綴彩色花崗巖圖案，親水平臺地面采用木材。在林地、綠地內(nèi)布置形式自由的人行小徑，地面材料以鵝卵石、地磚為主。 廣場 結(jié)合道路和建筑物布局，設(shè)置 不同形態(tài)的觀景廣場、休閑廣場，主青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 40 要的人群集散廣場和觀景廣場采用花崗巖地面，其它廣場以地磚和大理石拼花地面為主。 停車場 本項目供設(shè)集中式停車場一處，位于中央會所前，停車數(shù)量為 30 輛。其余停車位在單體建筑物周圍或院落內(nèi)布置，其中每棟會所各設(shè)一個室內(nèi)停車位。 室外停車場地面采用青石植草磚地面。 室外照明 在道路邊設(shè)路燈，一級道路在兩側(cè)布置路燈，二級道路及支路單側(cè)布置，路燈選用 6m 高桿金屬路燈?？紤]到本項目靠近海邊，光源采用穿透力較好的高壓鈉燈，路燈間距按照 35～ 40m 布置，共計 222 盞。 在護岸內(nèi)側(cè)步行 道邊和公共綠地、廣場內(nèi)設(shè)置景觀照明燈，光源采用節(jié)能燈。護岸照明燈間距為 40～ 45m，綠地、廣場燈具根據(jù)設(shè)計需要布置，經(jīng)估算，共計 390 盞。 在中央港灣的每座碼頭邊設(shè)高桿燈兩套，用于夜間照明，燈具采用高壓氙弧燈。 單體建筑建設(shè)方案 考慮到本項目的地理位置和景觀要求，建筑物高度以 2～ 3 層為主，局部 4 層。 中央會所 中央會所位于項目北端靠近入口處，位置相對獨立，對區(qū)內(nèi)干擾較小。建筑物主體呈圓弧形，與地形走勢形成良好的呼應(yīng)，中央聳起的 4層塔樓構(gòu)成了整個項目的視覺焦點，起到了標(biāo)志性建筑的作用。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 41 中央會所選用鋼筋混 凝土框架結(jié)構(gòu)，獨立柱下基礎(chǔ)。 會所及配套服務(wù)用房 會所及配套服務(wù)用房均選用古典歐式風(fēng)格，高度為 2～ 3 層，結(jié)構(gòu)形式采用磚混結(jié)構(gòu)，條形毛石基礎(chǔ)。 建筑裝飾要求 項目內(nèi)外墻均采用高級涂料涂刷，中央會所外墻局部采用花崗巖裝飾，屋頂均采用紅瓦坡屋面。 內(nèi)、外窗均采用鋁合金窗，外門采用實木造型門，內(nèi)門采用空心木門，除中央會所外，其余建筑物原則上不設(shè)吊頂。 為充分節(jié)約能源，建筑物原則上不采用落地玻璃窗，建筑物外墻、屋頂均進行隔熱處理，玻璃窗采用中空玻璃或隔熱性能好的無色熱反射玻璃。 綠化系統(tǒng) 項目內(nèi)綠化系統(tǒng)分為三 級體系：公共綠地、景觀綠地和房前屋后綠化。公共綠地以大面積草坪為主，邊緣地帶種植喬木和灌木帶，綠地間布置人行小徑。景觀綠地根據(jù)位置不同，分別采用林地、灌木從等種植方式。在建筑物的房前屋后適當(dāng)種植灌木和喬木，輔之以草坪點綴。 林地主要在建筑物之間、臨近道路、廣場等處布置，以展開觀海視線，靠海面一側(cè)主要以草坪和灌木為主。在廣場邊緣、入口處，種植大樹冠喬木，營造林下空間。環(huán)島中綠化以灌木和盆載花卉為主，以防止遮擋視線。本項目所選用的植物種類以耐寒、根系發(fā)達的物種為主，靠近護岸的位置，選擇耐鹽性較好的種類，以抵御因 越浪而產(chǎn)生的短時間海水浸泡。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 42 海域建設(shè)方案 航道及錨地開挖工程 在濱海大道圍堰內(nèi)側(cè)、項目北側(cè)與二期工程之間的水域為規(guī)劃的游艇錨地，圍堰外側(cè)通向鰲山灣的水域需開辟船艇進出海灣的航道，需進行疏浚開挖，開挖深度應(yīng)滿足低潮位時一般船型的進出，同時應(yīng)將海底淤泥清除，露出沙地，保證抓錨的牢固性。 地質(zhì)資料表明，開挖土質(zhì)主要為淤泥和粉細砂，根據(jù)規(guī)范要求，淤泥層邊坡為 1： 8，粉細砂層邊坡為 1： 5。本項目海域開挖工程擬選用非自航全液壓式抓斗挖泥船，該船型具有操作簡便、運行可靠、性能良好、挖泥生產(chǎn)率高等優(yōu)點。另配備泥駁裝卸淤泥。 擋浪壩 在靠近灣口與鰲山灣連接處，濱海大道的下方已建有擋浪壩。壩型為直立式擋浪壩，主體采用漿砌石墻結(jié)構(gòu)，坐落在厚 300mm 的碎石墊層上。本項目建設(shè)時，按照景觀要求對擋浪壩的部分壩體進行改造，在頂部前沿設(shè)機刨花崗巖路面步行道，利用跨海大橋底部的空間，形成一處“親水平臺”。步行道總長度為 800m。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 43 碼頭 在主港灣內(nèi)設(shè) 7 處棧橋式游艇碼頭，系船泊 位采用浮碼頭，由棧橋接出。棧橋采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，外包經(jīng)防腐處理的木材，頂面及欄桿均采用木材。棧橋總長度 ，寬度為 。 在內(nèi)陸港灣內(nèi)共設(shè) 21 處小型棧橋，主要用于垂釣、休閑觀光，可兼做停泊小型船只，采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，頂面及欄桿均采用木材。棧橋總長度 ，寬度為 。 棧橋基礎(chǔ)采用碎石拋填。主港灣的停船泊位采用鋼制浮箱，周邊包裹橡膠防撞層，共計有 70 個浮箱。內(nèi)陸港灣中，船只直接系留在棧橋上，不設(shè)浮箱。 青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 44 公用工程 給水工程 水量計算 （ 1）常住人員用水量 本項目常住人員規(guī)模 為 1300 人，日用水量標(biāo)準取 200 升 /人 日，生活日用水量為 260m3/日。 （ 2）管理、服務(wù)人員日用水量 本項目管理、服務(wù)人員規(guī)模為 85 人，日用水量標(biāo)準取 100 升 /人 日，日用水量為 。 （ 3）綠化保潔用水量 本項目僅對大面積的公共綠地考慮集中澆灌，其它綠化由自然降雨澆灌。公共綠地總面積為 78200m2，綠化用水指標(biāo)取 升 /m2日，日用水量為 。 （ 4）不可預(yù)計水量 不可預(yù)計水量取前三項水量之和的 15％，為 52m3/日。 （ 5）日總用水量合計 項目日總用水量為 ，最 大小時流量為 。 給水水源 本項目現(xiàn)狀無給水水源，雖然目前在溫泉鎮(zhèn)駐地有自來水供應(yīng)，但供水能力僅 1000m3/日，且距本項目位置 ，不能滿足項目使用需求。 據(jù)此，本項目給水?dāng)M采用淡化海水解決生活用水。在項目南端濱海大道北側(cè)設(shè)淡化站 1 座，內(nèi)設(shè)海水淡化裝置 1 套，淡化能力為 400m3/日淡化后的出水通過水泵加壓后，送至社區(qū)內(nèi)各用水點。給水加壓泵房、青島東方威尼斯水城暨國際游艇俱樂部二期工程建設(shè)項目申請報告 45 水池與淡化站合并建設(shè)，采用沉井式鋼筋混凝土泵房、水池。為保證給水安全，地下水池擬貯存 8 小時用