【導讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。

　　

【正文】 于大量消費者對別墅產(chǎn)品的喜好和對價格難以承受的矛盾的日益突出，此時 這部分 就出現(xiàn)了 雙拼 別墅、 TOWN HUOUSE 等一系列衍生產(chǎn)品。這類產(chǎn)品 雖然 有效的降低了成本 和 保持了別墅的舒適特征 外，但已脫離了別墅本源 。 所以本項目的定價只能參照溧水區(qū)域內(nèi)性質(zhì)相近項目，而不能太多參照市場固有產(chǎn)品特別是“近郊別墅”的價格，本項目單體總價在 250500 萬完 全有市場支撐基礎(chǔ)。 小結(jié)： 由于項目地處 潛力巨大的 南京 遠郊 別墅 集中區(qū)域，目前尚無多少別墅項目 面市 。 本項目 以差異化產(chǎn)品定位、回溯性生活理念以及 “梅文化”主題等為一體的項目，市場 基本上 沒有類似的項目可以對比參照，因此產(chǎn)品定價的原則將結(jié)合以上兩方面考慮為： 單價 8 千 1 萬2/㎡ ，總價 250500萬 /幢 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 36 頁 四 .項目 成本預(yù)估 ① 投資成本分析 該項目土地面積約 2050 畝，土地總價約為 6150 萬元。 按甲方介紹擬建設(shè) 200— 300棟，暫按 250棟，平均每棟 350平方米建筑面積，分攤 道路及私家綠地約 畝計算投資：每建筑面積3952 元投資成本，總投資成本約為 34580 萬元。（詳見后附表） A、 勘察設(shè)計費、工程造價咨詢費用： 85元 /平方米 B、 工程管理費用（工程監(jiān)理費用、技術(shù)調(diào)研、調(diào)試費用）： 52元/平方米 C、 政府規(guī)定費用（城市綜合配套費、其它政府費用）： 220元 /平方米 D、 建安成本（土建、安裝、裝飾、綠化）： 2654 元 /平方米 E、 項目運轉(zhuǎn)費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、預(yù)備費）：507 元 /平方米 F、 改造獨立費（外圍 20 公里公路、 300 畝水面規(guī)劃）： 434 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 37 頁 該 項目土地及建設(shè)投資總和為： 6150 + 6150 * % + 34580 = 萬元 平均每棟別墅成本為 164 萬元 ② 項目預(yù)計銷售 按平均每棟銷售 300 萬元計算，總計銷售金額為 250 * 300 = 75000 萬元 ③ 稅金計算 營業(yè)稅金： 75000 萬元 * % = 萬元 所得稅金：（ 75000 – ） * 33% = 9844 萬元 ④ 凈投資回報 （ 75000 – – – 9844） / = % 附表： (一 )基本參數(shù) : 編號 項 目 內(nèi)容 基數(shù) 單價 備注 1 土地面積 2050 畝 2 建筑面積 87500 M2 3 可銷售面積 87500 M2 4 預(yù)計戶數(shù) 平均 350 M2/戶 250 24KVA/戶 5 物業(yè)面積 (二 )測算參數(shù)： 編號 成本測算 支付內(nèi)容、單位 測算基數(shù) 單價 (元 / 畝 ) 總價 (萬元 ) 一、土地費用 1 土地出讓金 2050 畝 預(yù)計 3萬元 /畝 6150 2 土地出讓服務(wù)費 3 土地出讓稅金 4 征地拆遷費 5 綠化及農(nóng)作物補償 土地費用小計 平均 703 元 /平方米 2050 畝 3 萬元 /畝 6150 二、前期費用 1 勘察設(shè)計費 萬元 X % =580 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 38 頁 2 工程造價咨詢費用 萬元 X % =163 萬元 前期費用小計 743 萬元 平均 85 元 /平方米 三、工程管理費用 1 工程監(jiān)理費用 萬元 X % =255 萬元 2 技術(shù)調(diào)研、調(diào)試費用 200 萬元 工程管理費用小計 455 萬元 平均 52 元 /平方米 四、政府規(guī)定費用 1 城市綜合配套費 60 元 / M2X 87500 M2=525 萬元 2 其它政府費用 40 元 /M2 X X 87500 M2=350 萬元 3 供電增容（雙回路） 160 元 /KVA X 60000KVA = 960 萬元 4 供水管網(wǎng)建設(shè)費 10 元 / M2X87500 M2= 萬元 政府規(guī)定費用小計 萬元 平均 220 元 /平方米 五、建安成本 1 土建成本 87500M2 X 600 元 /M2=5250 萬元 2 安裝成本 87500M2 X 50 元 /M2 = 3 外裝飾工程 87500M2 X 150 元 /M2 = 萬元 4 獨立供水工程 400 萬元 5 排水、排污工程 200 萬元 6 區(qū)內(nèi)道路工程 250 棟 X 3 畝 X 667 M2 X 150 元 /M2 = 7504 萬元 7 變電站工程 87500 M2X 160 元 / M2=1400 萬元 8 綠化工程 250 棟 X 畝 X 667 M2 X 80 元 /M2 = 6003 萬元 9 環(huán)保工程 200 萬元 10 戶內(nèi)、戶外綜合布線 87500 M2X 30 元 / M2= 萬元 11 供氣工程（自建氣站） 250 戶 X10000 元 /戶 = 250 萬元 建安成本小計 萬元 平均 2654 元 /平方米 直接費用一至五項合計 平均 3011 元 /平方米 六、管理費用 2% 萬元 七、銷售費用 5% 萬元 八、財務(wù)費用 6% 10000 萬元 X6%X3 年 =1800 萬元 九、預(yù)備費 3% 萬元 間接費用六至九項合計 萬元 平均 507 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 39 頁 十、直接 +間接費用總計 萬元 平均 3518 元 /平方米 :注： 按 容積率考慮 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 40 頁 第三章 項目規(guī)劃理念與構(gòu)思 根據(jù) 項目 前期市場分析，確定 了 項目的整體市場 與產(chǎn)品 定位，并 同時通過對 目標客戶群體分析 ， 確定目標客戶群定位 。 在市場定位和 未來 營銷策劃總體思路下， 將 提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計基本要求， 以 協(xié)助確定符合 本項目 市場需求和投資回報的產(chǎn)品設(shè)計方案 、 產(chǎn)品規(guī)劃 和 設(shè)計理念 等 ，最終完成 項目策劃軸心框架。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 41 頁 一、項目整體規(guī)劃考慮因素 考慮因素一： 本項目位于 南京南部溧水縣洪藍鎮(zhèn)。根據(jù)對溧水縣房地產(chǎn)發(fā)展狀況來看，一般品質(zhì)別墅是很難消化的。如果品質(zhì)好點來吸引南京市區(qū)的購買者，也會或多或少產(chǎn)生一定困難，因為本項目離南京城區(qū)還是比較遠，跨地域購買的目標客群都是有車族。而且溧水別墅市場上存在著滿庭芳、 生態(tài)人居森林 等強勁競爭對手，在對當?shù)氐目蛻舻臓帄Z上存在著明顯的弱勢 地位。 要擺脫這個不利因素，首先要塑造自己本身的產(chǎn)品特色，其 次需要避免以溧水當?shù)貥潜P做概念的形象推廣工作，盡量將本項目以江蘇區(qū)域 大盤的形象和概念推出來，借此抬高項目的定位和品質(zhì)。 考慮因素二 那么產(chǎn)品特色從何而來？以品質(zhì)為規(guī)劃特色，以顯得太單薄，所以我們從實際情況出發(fā)，把項目整體規(guī)劃理念按如下情況發(fā)展： 依托項目內(nèi)在 山水人文資源，挖掘文化內(nèi)涵 （特指“梅”文化） ，規(guī)劃成風格各異的 組團主題。 同時 注重特色化、個性化 的建筑單體的建設(shè) ，把景區(qū)的 梅園、 山水、人文、景觀整合成一體， 把項目配套成“ 私人莊園 式”的 、 “ 主題樂園 式”的 、 “鄉(xiāng)村俱樂部式”的、“ 景觀別墅式”的 、 “馬術(shù)漫步場式”的鄉(xiāng)村 休閑度假 別墅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 42 頁 二、項目規(guī)劃理念與構(gòu)思 建筑的視覺怡景，社區(qū)的人工園景 與天地相融的自然天景 充分利用 項目地塊內(nèi)的“地勢地形與萬畝梅園的人工園景”， 按照不同的 地形分布與 不同的 梅文化 背景、不同的建設(shè)主題 進行規(guī)劃。同時， 本著自然、原生、親切、私有的設(shè)計原則，用樸素和簡潔的手法，在充分滿足 祥和而居的 基礎(chǔ)上，注重 “鄉(xiāng)村環(huán)境” 氛圍的營造。 社區(qū)布局遵循 “ 居于園中，游于園中，娛于園中 ” 功能分區(qū)，交通組織有序、識別性強 ，滿足建筑日照、通風、采光等 基本功能 要求的原則。住宅群體組團，實現(xiàn)私有 綠地 的最大化， 以不同主題設(shè)置功能不盡相同的 會所， 以 服務(wù)半徑合理 的分配來 兼顧 目標客群 。 ① 布局與丘陵緩坡 依據(jù)中國傳統(tǒng)的“小”“隱”“散”的布局方式，以謙遜替代突兀，將建筑“ 化整為零”，即體量小、層數(shù)低、布局疏，不僵硬地強調(diào)規(guī)整的中軸線。 配合地形，靈活安排，使山體建筑依于自然環(huán)境之中，但須結(jié)合設(shè)備工程系統(tǒng)效率，考慮給排水、電力、暖通等設(shè)備管線的鋪設(shè)及通廊、室外管溝的工程量，做投入與產(chǎn)出的預(yù)算。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 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