【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 18 頁(yè) 項(xiàng)目特征 說(shuō)明 個(gè)性化 別墅設(shè)計(jì)采用 “菜單式 ”。 可以照客戶的要求來(lái)設(shè)計(jì)，包括地點(diǎn)、面積、套型和室內(nèi)的格 局。每套別墅的地點(diǎn)不同，價(jià)格也有差異，每平方米均價(jià)為 萬(wàn)元。 別墅結(jié)構(gòu)特征 采用了原裝進(jìn)口的美國(guó)和加拿大別墅，從外部設(shè)計(jì)、內(nèi)部設(shè)施、裝潢到建筑用材與構(gòu)件等全部采用國(guó)外 “ 原版 ”。 別墅分上下兩層，另外還有一個(gè)十多個(gè)平方米的小閣樓。全木質(zhì)結(jié)構(gòu)，冬暖夏涼。地下架空 米，防潮， 易于 所有的管線 的 地下 排放。 別墅特殊設(shè)計(jì)點(diǎn) 二樓客房的衛(wèi)生間開(kāi)有雨感式天窗，遇到雨天，天窗會(huì)自動(dòng)關(guān)閉 。 平時(shí)可通過(guò)遙控器來(lái)控制開(kāi)和關(guān)。 缺點(diǎn) 別墅樓間距比較小，缺乏一定的私密空間 。 ④ 帝豪花園 整個(gè)小區(qū)全為歐式建 筑風(fēng)格，共計(jì) 15 種套 型，面積為 190 平方米到 500 平方米不等， 整個(gè) 項(xiàng)目與中山陵風(fēng)景區(qū)合為一體。 帝豪花園別墅地處市郊結(jié)合處，北接雙向八車道的 312 國(guó)道，南連寧杭公路，東臨繞城公路及滬寧高速公路。別墅區(qū)由高速公路可直達(dá)祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，距火車站和市中心 10 分鐘路程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 19 頁(yè) 項(xiàng)目特征 說(shuō)明 目前現(xiàn)狀 目前 為 第三期工程。整個(gè)小區(qū)全是歐式建筑風(fēng)格，共有 15 款房型，面積從 190 平方米到 500 平方米不等，部分是木制別墅。 價(jià)格分析 開(kāi)盤價(jià)格定在每平方米 1200 美元（約折合人民幣 1 萬(wàn)元），現(xiàn)在每平方米均價(jià) 萬(wàn) 元 萬(wàn)元之間，最高 萬(wàn)元 /M2 銷售特征 客戶以 南京人為多，占 78%，但這些別墅全部租給外商，租金每 月在 4500 美元到 4800 美元之間。 租客特征 外商駐寧公司的老總以及鎮(zhèn)江和馬鞍山的外資公司的高層。 小結(jié)： 以往南京對(duì)于別墅用地的開(kāi)發(fā)主要都集中在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的將軍路沿線，此處 2020 年上半年別墅樓盤共 8 個(gè)，每個(gè)樓盤的體量都在 15萬(wàn) M2以上。 而 從 2020 年下半年至未來(lái)兩年，亞?wèn)|、浦口、溧水、江寧等都有大批別墅即將面市。其特征 一為“面積大”： 如 “五畝地一幢別墅”； 二是“總價(jià)高”： 原 來(lái) 200 萬(wàn)元一幢的別墅僅限于鐘山風(fēng)景區(qū)內(nèi)的“帝豪花園”等為數(shù)不多的項(xiàng)目，但屆時(shí)， 300 萬(wàn)元的高檔別墅就會(huì)在上述區(qū)域出現(xiàn)，如目前溧水縣的“滿庭芳”、上下五旗的“鐘山國(guó)際高爾夫別墅”等項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 20 頁(yè) 五、未來(lái)溧水房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè) 隨著江寧的撤縣建區(qū)，南京主城區(qū)的向南擴(kuò)容，緊鄰江寧的溧水一躍成為南京主城區(qū)的南大門。穿越溧水境內(nèi)的寧杭、沿江兩條高速建成后，溧水距 上海 車程只需要約兩小時(shí)，而離南京主城區(qū)的 40 多公里路程經(jīng)寧高高速只需要 30 分鐘；無(wú)想山、東廬山、臥龍湖、東屏湖等 300 多個(gè)山水湖泊環(huán)繞溧水，區(qū)域 項(xiàng)目?jī)?yōu)越的生態(tài)環(huán)境極 大吸引市民的關(guān)注，這種得天獨(dú)厚的環(huán)境資源將使溧水別墅成為 南京中高檔別墅市場(chǎng)一支新生力量， 也 間接 地 促進(jìn) 了本項(xiàng)目 客源市場(chǎng)的壯大。 *資料 *—— 政府舉措 2020年溧水融資 20億元，大手筆改造道路基礎(chǔ)設(shè)施，寧溧線將成為綠色景觀通道，而另一條從溧水直線通向苜蓿園大街的高速公路也將啟動(dòng)，屆時(shí)，溧水到南京將形成機(jī)場(chǎng)線、寧溧線、寧杭線 3條快速通道，車程將縮短至 20分鐘左右。政府目前正在進(jìn)行舊城改造運(yùn)動(dòng)，城區(qū)面積將從現(xiàn)在的 平方公里擴(kuò)大到 60 平方公里。 城市的發(fā)展，配套設(shè)施的完善 ，購(gòu)房 心理 的變化等都 將決定著溧水房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 21 頁(yè) 六 、項(xiàng)目產(chǎn)品綜合分析 ① 區(qū)域優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目地處南京主城區(qū)南大門，主城區(qū)與祿口機(jī)場(chǎng)的沿線，有助于項(xiàng)目在日后的推廣上吸引較多周邊區(qū)域購(gòu)房者的目光 。 ? 穿越溧水境內(nèi)的 寧杭、沿江兩條高速建成后，溧水縣距滬、杭車程只需要約兩小時(shí)，而距 南京主城區(qū) 40 多公里路程經(jīng)寧高高速只需 30 分鐘 。 ② 地理特性 ? 項(xiàng)目 現(xiàn)狀 保持 了原有的 自然 風(fēng)貌和生態(tài) 環(huán)境 ， 山地、緩坡 、植被， 周圍低密度人口，私密性 都 符合別墅 用地 的開(kāi)發(fā)條件 。 ? 項(xiàng)目 周圍有萬(wàn)畝梅園、省級(jí)農(nóng)業(yè)示范區(qū)等外部資源 的再 利用 。 ① 地塊特性 ? 地塊內(nèi)山體較多 ， 水系 規(guī)劃 難度較 高， 植被 以 灌木為主， 對(duì)果林的利用還有不確切的因素。 ? 依據(jù)本項(xiàng)目的 體 量特征和對(duì)產(chǎn)品預(yù)期規(guī)劃（ 610 畝一棟 ），使得其所屬的溧水高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的總量極為有限，對(duì)項(xiàng)目的去化帶來(lái)一定困難 。 ② 區(qū)域認(rèn)知度與品牌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 22 頁(yè) ? 項(xiàng)目地塊較大，周邊雖然有滿庭芳別墅項(xiàng)目，但整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知度仍然比較弱 。 ? 地塊周邊生活機(jī)能較差，沒(méi)有足夠完善的生活配套功能 。 ? 對(duì)于如此大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力將是項(xiàng)目成功的重要保障 。 ? 未來(lái)寧杭、沿江高速公路的建成 （溧水距滬、杭車程只需要約兩小時(shí)）將大大增加南京主城和周邊區(qū)域（如：上海、杭州等）的購(gòu)買群體。 ? 溧水別墅市場(chǎng)方興未艾，存在著巨大潛力， 已有眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入，在江寧房市日趨向下之時(shí)，溧水別墅板塊將形成大盤云集氣象，具備板快優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 目前在溧水，與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)抗衡的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已 有顯現(xiàn)，如無(wú)想山滿庭芳生態(tài)莊園別墅區(qū)、東屏湖畔的東屏湖別墅園，還有 位于溧水 柘塘鎮(zhèn)富濱村生態(tài)人居森林 。本項(xiàng)目應(yīng) 樹(shù)立起區(qū)域大盤形象， 有助于本項(xiàng)目的日后推廣和銷售工作 。 八、項(xiàng)目地塊改造建議 因 無(wú)委托方的項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，對(duì)于地塊的具體形狀及高差無(wú)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，就現(xiàn)場(chǎng)觀察來(lái) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 23 頁(yè) 看，考慮別墅項(xiàng)目的特點(diǎn)及項(xiàng)目的定位， 對(duì) 本地塊 的改動(dòng)不應(yīng)過(guò) 大，盡量保持地塊的原始自然地貌，建筑順山勢(shì)布局，再根據(jù)規(guī)劃作局部調(diào)整。 結(jié)論： 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品在建筑與套型上，明顯落后于南京主城，特別是普通住宅產(chǎn)品。若把溧水與江寧兩地別墅市場(chǎng)相比較，那么溧水的別墅還是新生事物，為了區(qū)隔市場(chǎng)把項(xiàng)目向休閑度假的第二居所靠攏是可行的。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，交通是影響項(xiàng)目的關(guān)鍵。 同江寧一樣，據(jù)市場(chǎng)消息，溧水縣也在爭(zhēng)取 輕軌。輕軌規(guī)劃現(xiàn)已延伸到祿口機(jī)場(chǎng)，而祿口機(jī)場(chǎng)距離溧水只有 18 公里，也就是 10 分鐘車程。另外，多條高速公路穿越溧水縣城。寧高高速之外，寧杭高速11 月 已 通車，沿江高速?gòu)埣腋邸⒊Ｖ荻我呀?jīng)開(kāi)始施工。如據(jù)此推斷，本項(xiàng)目所在區(qū)域的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 潛力極大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 24 頁(yè) 第二部分 項(xiàng)目定位 定位來(lái)源于產(chǎn)品本身，一個(gè)好的產(chǎn)品則來(lái)源于市場(chǎng)的認(rèn)可。本報(bào)告書(shū)就是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)合理的預(yù)期分析，把項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)修正到產(chǎn)品與市場(chǎng)的整合環(huán)境中去，來(lái)達(dá)到項(xiàng)目的最佳切入點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 25 頁(yè) 一、產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值 定位 任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，都不能用固定的市場(chǎng) 思維模式去衡量評(píng)判它的市場(chǎng)定位價(jià)值幾何，應(yīng)該立意更高、更遠(yuǎn)、更深。我們的設(shè)想就是“本項(xiàng)目”應(yīng)該按下圖表示那樣的去思考和定位。本項(xiàng)目的這 種總體市場(chǎng)定位出發(fā)點(diǎn)旨在跳出區(qū)域市場(chǎng)的束縛，把項(xiàng)目產(chǎn)品及推廣做精 、做深 、做廣 。 二、項(xiàng)目產(chǎn)品思考 溧水作為一個(gè)縣級(jí)城市，它本身的房地產(chǎn) 市場(chǎng)特別是別墅市場(chǎng) 容量是 極為 有限的，并且溧水靠近目前南京別墅的主要“出產(chǎn)地” ——江寧區(qū)。 因此就市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看， 沒(méi)有足夠的客戶群體來(lái)消化本項(xiàng)目 。同時(shí) ，溧水未來(lái)建成的別墅項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品、客源上又有很多雷同之處 ，所以本項(xiàng)目市場(chǎng)容量有多大，將有待思考。 從實(shí)際情況來(lái)看，溧水與江寧由于所處的地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度與戰(zhàn)略不同，所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就不盡相同。市場(chǎng)表現(xiàn)為同樣各自所屬的優(yōu)勢(shì)環(huán)境的住宅產(chǎn)品，價(jià)格卻 相差 1/2 左右（獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 ：江寧 50006000元 /M2 市場(chǎng)參考均價(jià)、溧水 20203000 元 /M2市場(chǎng)參考均價(jià)） 。 長(zhǎng)三角市場(chǎng) 南京市場(chǎng) 華東市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 26 頁(yè) 所以 ，鑒于“市場(chǎng)”有不可逆性的特點(diǎn)， 為了吸引更多的富豪階層 來(lái)購(gòu)買本項(xiàng)目產(chǎn)品，將項(xiàng)目的目標(biāo)客群地域放大，放置在整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū) 及華東 市場(chǎng) ，才是確保項(xiàng)目成功的重要保障。 本項(xiàng) 目用地所 在 傅家邊農(nóng)業(yè)科技園范圍，地塊植被以灌木及低矮植物和果林為主。其中萬(wàn)畝 果林是項(xiàng)目一大特色，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)講是一個(gè)潛在巨大的項(xiàng) 目市場(chǎng)支撐資源，因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目要?jiǎng)?chuàng)造一種 情結(jié) ， 把鄉(xiāng)村莊園模式引入到項(xiàng)目中來(lái)，來(lái)達(dá)到創(chuàng)新和區(qū)隔市場(chǎng)產(chǎn)品同化性，樹(shù)立項(xiàng)目的賣點(diǎn)航標(biāo) 的目的 。 綜合所述， 本項(xiàng)目市場(chǎng)受多方面的競(jìng)爭(zhēng)壓 力，但本項(xiàng)目可以利用項(xiàng)目?jī)?nèi) 涵 的 “ 萬(wàn) 畝 梅園”，做一個(gè)以“ 梅 ”為主題藝術(shù)的大型別墅項(xiàng)目。 三、 項(xiàng)目 總體 定位 對(duì)于市場(chǎng)而言，高檔 別墅概念往往 是 依賴于 自然 、生態(tài)條件的優(yōu)越 性以及良好的交通路網(wǎng)作為首要保 障的。對(duì)于想購(gòu)買這類品質(zhì)的別墅消費(fèi)群 ， 在基本值得到認(rèn)可的條件下，物業(yè)的附加值競(jìng)爭(zhēng)力，如 產(chǎn)品特色、 小區(qū)環(huán)境、地段發(fā)展?jié)摿?、開(kāi)發(fā)商品牌、物業(yè)管理、身份認(rèn)同等因素 也將起著 決定 性 因素 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集 了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 27 頁(yè) 基于上述考慮，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，本項(xiàng)目除了充分做足項(xiàng)目各方面表面“文章”外，還將賦予產(chǎn)品更多內(nèi)涵的提升價(jià)值。 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)主要集中在“萬(wàn) 畝梅園”、“低密度用地”以及對(duì)未來(lái)產(chǎn)品規(guī)劃的預(yù)期性上 。要