【導讀】遂平縣施莊城中村改造項目配套基礎設施建設項目資金申請報告

　　

【正文】 目及黨政機關、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓中心項目等國家明令禁止投資的項目，則列入禁止用地項目目錄。 納入城市城中村改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設用地，由市和縣 (市 )土地儲備機構統(tǒng)一納入儲備計劃，實施開發(fā)整理，也可以委托有資質(zhì)、有實力的企業(yè)參與城中村改造建設用地的開發(fā)整理。開發(fā)整理后的土地按照有關規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費、拆遷補償費、開發(fā)整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金，按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。城市城中村改造范圍內(nèi)的市政和 公用設施用地及配建經(jīng)濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應。出讓土地所得收益，優(yōu)先用于城市城中村改造的基礎設施和公共服務設施建設。對于配建基礎設施和公共服務設施涉及使用的新增建設用地報批，比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。 本項目地位于 遂平縣 107 國道東側(cè)，南關橋南側(cè) 。小區(qū)域占地 平方米，根據(jù) 國土資源部公布 的 《全國工業(yè)用地出讓最低價標遂平縣施莊城中村改造項目配套基礎設施建設項目資金申請報告 23 準》 、《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》的要求，本項目符合國家有關項目用地限制政策要求。 保障性安居工程的政策環(huán)境 黨中央 、國務院高度重視城市中低收入家庭住房困難問題，河南省人民政府通過集中新建、商品住房和經(jīng)濟適用住房配建、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)配套建設、市場租賃等多種模式籌集公共租賃住房房源，采取土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、補貼租金、稅費優(yōu)惠等政策措施，鼓勵支持用工集中企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集體經(jīng)濟組織、社會機構等投資主體采取市場化模式投資建設公共租賃住房。各地把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和開發(fā)區(qū)作為公共租賃住房建設的重點，以滿足新就業(yè)職工和外來務工人員過渡性住房需求。 《河南省人民政府關于批轉(zhuǎn)省住房城鄉(xiāng)建設廳河南省 2020 年保障性安居工 程建設專項工作方案的通知》（豫政〔 2020〕 34 號）文件出臺一系列優(yōu)惠政策： （ 1）土地供應 省轄市、縣 (市、區(qū) )政府要將保障性安居工程項目用地列入年度土地供應計劃。對公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房和棚戶區(qū)（城中村）改造住房建設用地實行劃撥供應，并按規(guī)定減免相關費用。公共租賃住房建設用地也可以采取出讓、租賃、作價入股等多種方式供應，引導規(guī)范使用集體建設用地建設公共租賃住房。在年度新增建設用地計劃中，單列保障性安居工程用地計劃指標，并提前組織開展農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收報批工作，切實做到應保盡保。嚴格土地供應時 序，優(yōu)先供應保障性安居工程項目用地，未完成供應計劃的，不得向商品住房供地。對已供應的各類保障性住房用地，不得改變土地性質(zhì)和土地用途，不得改變遂平縣施莊城中村改造項目配套基礎設施建設項目資金申請報告 24 規(guī)劃設計條件、增加或變相增加容積率。商品住房、經(jīng)濟適用住房中要按照不低于規(guī)劃建筑面積 10%的比例配建廉租住房和公共租賃住房，把配建套數(shù)、套型面積、設施條件和項目開竣工時間及建設周期等建設條件作為土地出讓依據(jù)，列入土地出讓合同。 （ 2）資金支持 各級財政要將保障性安居工程建設資金納入年度財政預算，中央代發(fā)的地方政府債券資金要優(yōu)先用于保障性安居工程建設。廉租住房出售收入要專 項用于廉租住房和公共租賃住房建設。土地出讓凈收益的 10%用于保障性安居工程建設，各地可根據(jù)實際需要適當提高提取比例。鼓勵社會資金參與保障性安居工程建設和運營管理，社會資金參與保障性安居工程建設的，納入政府統(tǒng)一管理并享受同等優(yōu)惠政策。住房公積金增值收益計提的廉租住房保障資金，可統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。有條件的省轄市要積極申報，開展利用住房公積金支持保障性住房建設試點。各金融機構要積極支持保障性安居工程建設，擴大與政府保障性安居工程投融資平臺的合作，建立信貸資金參與保障性安居工程建設的長效機制。 （ 3）稅費優(yōu) 惠 對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、棚戶區(qū)（城中村）改造、公共租賃住房項目，一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，適當減免電力、通訊、市政公用事業(yè)入網(wǎng)、增容等經(jīng)營性收費。廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設經(jīng)營稅收優(yōu)惠政策按照《財政部國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》 (財稅〔 2020〕 24 號 )規(guī)定執(zhí)行。公共租賃住房建設經(jīng)營稅收優(yōu)惠政策按照《財政部國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》 (財稅〔 2020〕 88 號 )規(guī)定執(zhí)行。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造 稅遂平縣施莊城中村改造項目配套基礎設施建設項目資金申請報告 25 費優(yōu)惠政策按照《財政部國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》 (財稅〔 2020〕 42 號 )規(guī)定執(zhí)行。 各縣市區(qū)在確保實現(xiàn)市確定的總體目標的前提下，可根據(jù)實際情況，因地制宜調(diào)整公共租賃住房、廉租住房供應結構，統(tǒng)籌推進各類保障性住房建設。 城中村改造優(yōu)惠政策 （ 1）土地處置 “城中村”改造范圍內(nèi)用于安置與開發(fā)的集體土地依法全部征為國有，依照法定程序，由村集體經(jīng)濟組織或現(xiàn)有土地使用權人依法申請辦理土地權屬變更登記手續(xù)，其土地使用權屬不變。村民安置用地以劃撥或出讓方式供應，商品 房開發(fā)用地以“招、拍、掛”方式供應，經(jīng)濟發(fā)展用地以協(xié)議出讓或租賃方式供應?！俺侵写濉遍_發(fā)改造范圍之外的土地，由政府收回，依法處置。 （ 2）土地收益 “城中村”改造中的土地收益在扣除國家政策規(guī)定的專項資金后，全部返還各區(qū) (縣 )政府 (管委會 )統(tǒng)籌使用，主要用于居民拆遷安置、勞動就業(yè)、福利保險，支持居民集體經(jīng)濟發(fā)展，以及建設文化、體育、教育等社會公益設施。 （ 3）住宅建設與拆遷安置 “城中村”改造項目應先建設村民安置住宅，后進行商業(yè)開發(fā)?？衫么迩f現(xiàn)有存量建設用地，先行建設安置住房，居民搬遷入住后，再對原村莊拆遷 建設。沒有存量建設用地的，根據(jù)村民安置用地規(guī)劃，先部分拆遷建設安置用房。居民的拆遷安置可采取貨幣補償或產(chǎn)權調(diào)換兩種形式。被拆遷戶可以享受一套經(jīng)濟適用住房或一套優(yōu)惠價商品房。 遂平縣施莊城中村改造項目配套基礎設施建設項目資金申請報告 26 （ 4）城市配套費 鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與“城中村”改造，其在“城中村”改造中的商品房開發(fā)項目城市配套費減半征收。 （ 5）相關費用優(yōu)惠 城中村改造工程中居民安置住房應繳納的行政事業(yè)性收費按有關規(guī)定予以減免。居民在辦理回遷安置住宅確權登記手續(xù)時，有關部門減半收取辦證費用。 （ 6）免行政事業(yè)性收費 房屋拆遷管理費。屬于行政事業(yè)性收費，征收 標準是拆遷安置補償費的 3‰。 工程定額測定費。屬于行政事業(yè)性收費，征收標準是工程造價的‰。 城市基礎設施建設配套費。屬于行政事業(yè)性收費，征收標準是，老城區(qū)的建設項目按房屋建筑面積計每平方米征收 30 元，新城區(qū)的建設項目按房屋建筑面積計每平方米征收 20 元。 建設工程質(zhì)量監(jiān)督費。屬于行政事業(yè)性收費，征收標準按房屋建筑面積計每平方米征收 元。 城市綠化費。屬于行政事業(yè)性收費，征收標準按房屋建筑面積計每平方米征收 1 元。 散裝水泥專項基金。屬于行政事業(yè)性收費，征收標準是，對使用紙袋裝水泥的施工單位，按房屋建筑 面積計每平方米征收 元。 新型墻體材料專項基金。屬于行政事業(yè)性收費，征收標準按房屋建筑面積計每平方米征收 7 元。 人防工程易地建設費。屬于行政事業(yè)性收費，征收標準按應建人防工程面積計每平方米征收 1500 元。 遂平縣施莊城中村改造項目配套基礎設施建設項目資金申請報告 27 征（撥）用地管理費。屬于行政事業(yè)性收費，征收標準按征地費用總額的 － %征收。 （ 7）減收的項目 建筑工程施工圖設計審查費。屬于經(jīng)營服務性收費，該收費項目目前市區(qū)市場化程度較低，由市建委協(xié)調(diào)有關單位按建筑工程設計收費額的 3%收取。 建設工程交易費。屬于經(jīng)營服務性收費，收費標準按甲乙雙方中標價的 ‰征收，其中甲方（項目建設單位） 1‰，乙方（中標施工單位）‰。該收費項目目前市區(qū)市場化程度較低，由市建委協(xié)調(diào)有關單位免收甲方（項目建設單位）的 1‰，對乙方（中標施工單位）仍按 ‰收取。 工程勘察設計費。屬于經(jīng)營服務性收費，收費標準是在項目總投資估算額規(guī)定幅度內(nèi)，由雙方協(xié)商確定。 工程監(jiān)理與相關服務收費。屬于經(jīng)營服務性收費，收費標準由發(fā)包人與監(jiān)理人協(xié)商確定。 委托拆遷勞務費。屬于經(jīng)營服務性收費，收費標準由雙方協(xié)商確定。 文物考古勘探費。屬于其他收費項目，目前執(zhí)行的征收標準是按房屋建筑面積計每平 方米 6 元征收，參照其他公益性項目建設優(yōu)惠政策，按每平方米 3 元征收。 （ 8）建設安置房享受以下優(yōu)惠政策 除國家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政性收費和財政全供單位的事業(yè)性收費予以免收。市政府規(guī)定權限范圍內(nèi)的經(jīng)營服務性收費減半征收。 村 (組 )或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃投資新建的非營利性公共事業(yè)用房，享受安置房的有關政策。非營利性公共事業(yè)用房包括 :公辦的中小學、幼遂平縣施莊城中村改造項目配套基礎設施建設項目資金申請報告 28 兒園及公共配套設施用房。 （ 9）安置開發(fā)比內(nèi)的配套商品房及所需用的土地享受的優(yōu)惠政策 所需用土地的土地使用權出讓金，除國家、省規(guī)定應上繳財政的部分外，另提取 5%廉租住房建設基金，其余部分以市人民政府補貼方式撥付到區(qū)人民政府，用于該城中村改造規(guī)定范圍內(nèi)基礎設施配套建設。 建設安置房的規(guī)費減、免政策。 需求分析 中國房地產(chǎn)市場分析 2020 年房地產(chǎn)市場整體向好，但房價已由“普漲時代”進入“分化時代”，進一步促使調(diào)控政策的差異化。 1011 月，一線城市和部分房價漲幅較快的二線城市在面臨無法完成年初房價控制目標的情況下進一步收緊調(diào)控政策，而三四線城市如溫州和徐州，則對限購政策有所放松。三中全會提出的市場在資源配置中起決定性作用的核心思想，正引導著各地調(diào) 控機制的穩(wěn)步建立。 展望 2020 年，土地制度、財稅制度改革將進一步推進，房產(chǎn)稅等相關長效機制有望逐步確立，但是市場化改革和長效機制的建立不可能一蹴而就，在熱點城市房價仍然上漲的背景下，難以期待限購限貸政策的放松，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向繼續(xù)差別化。中長期來看，不動產(chǎn)登記、財產(chǎn)公示等制度出臺，房地產(chǎn)稅改革試點的進一步擴大，將進一步促進長效機制的建立和完善，限購限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來更加市場化的機遇和 挑戰(zhàn)，市場供需關系將更趨良性，明年乃至中長期房地產(chǎn)市場環(huán)境正在孕育變遂平縣施莊城中村改造項目配套基礎設施建設項目資金申請報告 29 化，市場有望逐漸回歸理性。 2020 年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點：在滿足假設條件、不發(fā)生超預期事件的前提下，預計 2020 年全國商品房銷售面積為 億平方米，同比增長%%；商品房銷售均價為 67056746 元 /平方米，同比上漲%%，銷售面積和均價同比增速均較 2020 年放緩；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 萬億元，同比增長 %%；房屋新 開工面積為 億平方米，同比增長 %%，低于 2020 年全年。 河南省房地產(chǎn)分析 2020 年河南省繼續(xù)貫徹國家和地方的宏觀調(diào)控政策措施，進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導、規(guī)范和管理，加大住房供應結構調(diào)整，加快保障性住房建設力度，扎實開展為企業(yè)服務活動，引導住房合理消費，宏觀調(diào)控取得積極成效，全年全省房地產(chǎn)市場總體上保持了相對平穩(wěn)的發(fā)展勢頭。 2020 年是全面貫徹落實十八大精神和實施《中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》的開局之年，也是實施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關鍵一年，是為全面建成小康社會奠定堅 實基礎的重要一年，經(jīng)濟發(fā)展將穩(wěn)中求進，經(jīng)濟體制改革政策繼續(xù)推進，十八大提出的經(jīng)濟發(fā)展目標，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了動力。中央經(jīng)濟工作會議提出 2020 年繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，要適當擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加，在經(jīng)濟增長趨穩(wěn)的背景下， 2020 年貨幣政策保持穩(wěn)健向好的取向，穩(wěn)健的貨幣政策為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來利好。 城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設的歷史任務，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在，持續(xù)增強城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，有序推遂平縣施莊城中村改造項目配套基礎設施建設項目資金申請報告 30 進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，將為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來重大發(fā)展契機。據(jù)有 關部門測算河南城鎮(zhèn)化增長速度將保持年均 %，即每年將新增 180 萬城鎮(zhèn)人口，無疑會給房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展空間。 駐馬店市城中村改造情況 人口密度過高 目前， 駐馬店 市正處于快速城市化時期，大量農(nóng)村剩余勞動力涌入城市。一方面，由于戶籍制度和城市住房制度的限制，外來人口只能將租賃房屋作為解決居住問題的主要方式；另一方面，城中村的房屋租賃價格遠遠低于城市商品房，成為外來人口集中的區(qū)域。 建筑密度大，布局混亂，存在嚴重安全隱患 駐馬店 市城中村建筑物以村民家庭的二層住宅樓加庭院為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃， 建筑密度和建筑容積率較高（部分位于鬧市區(qū)的城中村極高），遂平縣施莊城中村 建筑密度達到 70%以上， 有些片區(qū) 甚至達到 90%。雖然目前加大了對違建的監(jiān)管和懲處力度，但村民隨意搭建增建房屋的現(xiàn)象是經(jīng)常發(fā)生。城中