【導讀】經濟情況又符合當地居民生活水準而開發(fā)建設的。金，提高投資效益。隨著居民收入水平的不斷提高，居民的。合理化方向發(fā)展。在追求物質生活質量的同時，追求充實的。精神生活成為必然。體協調，統(tǒng)一和諧?？傮w布局充分考慮經濟、人文及生態(tài)環(huán)。境幽雅、功能實用、檔次較高的老年公寓項目。智能化和環(huán)保性。是否合理可行，本著實事求是的原則進行分析論證。做到“少投入、多產出、工期短、見效快”。足本次建設生產需要，充分考慮遠景擴建的可能。規(guī)定，采用先進的設備和順暢的工藝，提高自動化控制程度，減少手工崗位，注重環(huán)境保護和勞動安全衛(wèi)生。優(yōu)勢，該項目建設條件已經形成。營，已達到了良好的經濟效益和社會效益。譽和實力在XX地區(qū)建立了良好的口碑效應。品牌，建立良好的服務體系。預計在未來幾年內，公寓經營。情況將越來越好，凈利潤也將會不斷遞增。工的共同努力下，以“務實的工作作風，自信的工作精神，

　　

【正文】 招標方式 采用公開招標的方式。即在國家或地方指定的報刊、信息網或其它媒體公告。 工程分包 50 根據項目自身特點建議對消防工程、綠化工程、電梯設備采購及安裝等進行專業(yè)分包。 設計階段是決定建設工程價值和使用價值的主要階段，也是影響投資的關鍵階段，設計方案的優(yōu)劣對建設項目的成敗有著至關重要的影響，因此，選擇優(yōu)秀的 設計單位，達到建設項目能夠采用先進的技術和工藝，降低工程造價，縮短建設周期和提高投資效益的目的是建設項目實施的重要工作。設計招標主要對投標人設計方案的優(yōu)劣、經濟效益、設計進度、設計資歷和合理的報價綜合評價，選擇其優(yōu)秀者為本工程的設計單位。 施工招標要根據土木工程的特點，通過對市內外投標人的水平、資質、技術力量及業(yè)務能力、進度、質量、投資的情況進行綜合評價，確定適合本工程的施工單位。 設備采購要對投標人的商業(yè)信譽、加工制造能力、報價、交貨期限和方式、安裝調試、保修、人員培訓等各方面條件進行全面比較，選擇最優(yōu)的 供貨廠家。 招標基本情況表 招標范圍 招標方式 招標組織形式 不采用招 標方式 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 勘察設計 √ √ √ 建筑及一般設備安裝工程 √ √ √ 其它設備 √ √ √ 重要材料 √ √ √ 51 第十三章 社會評價 一、社會影響 52 解決老齡化問題，滿足老年人不斷增長的物質和文化需求，實現老齡事業(yè)與經濟社會協調發(fā)展，促進社會公平和穩(wěn)定，是社會主義現代化建設的一項重要戰(zhàn)略任務。因此，該項 目的實施有利于促進當地社會和諧，改善老年人生存環(huán)境。 二、居民收入影響 項目所在地位于 XX市 XX 旗 XX 鎮(zhèn)，屬于城鄉(xiāng)結合部，由于受地理位置的限制，經濟發(fā)展相對緩慢，因此，本項目的建成，將會增加當地人民收入。 三、居民生活質量影響 本項目填補了當地老年公寓市場空白，可以帶動同類及相關行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。隨著當地經濟的不斷發(fā)展，居民生活水平將會不斷提高，在物質條件日益豐富的前提下，作為配套齊全、服務完善、環(huán)境優(yōu)美的中高檔老年公寓項目，必將提高當地老年人的生活水平和生活質量。 四、居民就業(yè)影響 53 本項目實施 后，可以安置當地一定數量的剩余勞動力及待業(yè)人員，可新增就業(yè)崗位 220多個，為當地政府及有關部門減輕就業(yè)壓力。 五、弱勢群體利益影響 項目所在地社會福利事業(yè)滯后，現有老年福利機構設施簡陋，規(guī)模較小，檔次及服務水平偏低，本項目的建設和運營，對當地老年人、殘疾人的利益提供了保障。 六、評價結論 綜上所述，該項目實施和運營后，所產生的影響和周邊的社會環(huán)境、社會企業(yè)、當地的政府以及居民等利益是一致的，社會風險也較小，項目的社會評價是可行的，社會效果是可觀的。 第十四章 項目投資規(guī)模及資金來源 一、投資 估算編制依據 54 本投資估算是在確定技術方案的基礎上結合當地的建設條件，采用當地的建筑工程定額標準和材料價格，參考同類工程的工程量及決算指標，執(zhí)行廠家目前的設備報價及詢價，以及國家建材局 1992年頒發(fā)的《建材工業(yè)工程其它費用定額》而計算編制的?；绢A備費按 5%計算。按照國家《固定資產投資方向調節(jié)稅民政類稅目注釋》相關規(guī)定，本項目固定資產投資適用零稅率。 二、工程投資估算 項目建設工程總投資為 4800萬元，其中：建筑工程投資 4000 萬元；安裝工程費 200 萬元；設備購置費 400 萬元；項目前期費 200萬元。 三、資金籌措 項目總投資 4800 萬元，其中自籌解決 2880 萬元，占總投資的 60%，銀行貸款 1920萬元，占總投資的 40%。 四、資金使用計劃 55 2020 年使用資金 2020 萬元，主要投資內容包括：前期費、三通一平、征地、咨詢、調研、設計費、部分建構筑工程等。 2020 年使用資金 2800 萬元，主要投資內容包括：建構筑物工程、設施設備購置費、安裝工程、硬化及綠化工程、培訓費用及其它費用等。 第十五章 經濟效益及分險分析 一、財務評價依據 56 國家計委和建設部頒布的《建設項目經濟評 價方法與參數》 (第二版 ) 國家現行的財稅制度 建設單位提供的有關資料 二、收入及稅金估算 收入 2600（床） 800元 /月 /床 12 個月 =2496萬元 II 級護理費 (能部分自理的老人，暫按總床位數的30%預估 )： 260 元 /月 /床 780(床 ) 12 個月 =； I 級護理費 (完全不能自理的老人，暫按總床位數的15%預估 )： 380 元 /月 /床 390（床 ) 12個月 = 老年公寓商業(yè)服務收入： 1500 平方米 250 元 /平方米 /月 12 個月 =450 萬元 稅收 目前社會福利單位暫不征收營業(yè)稅費。 項目合計總收入費用： 。 三、總成本費用估算 57 總成本費用有水電費、取暖費、伙食成本、工資福利費、修理費、固定資產折舊費、無形及遞延資產攤銷費、管理費等構成。 1．水電費：水電費用實行居民用水電優(yōu)惠價格，全年為 。 2．取暖費：取暖費同樣實行優(yōu)惠價格，每平方米為 2l元，全年共計 84萬元。 3．伙食成本： 800萬元。 4．工資福利費：人均工資福利費為 萬元，全年共計 429 萬元。 5．修理費：年固定資產修理費 。 6．折舊費：按平 均年限法計算年折舊，固定資產殘值率 5％，建筑物折舊年限 30年，機械設備折舊年限 12 年，年折舊額 。 7．長期待攤費用：攤銷 5 年，正常年攤消費 萬元。 8．管理費及其它：主要包括正常業(yè)務活動招待費、差旅費、勞動保險費、廣告費等，全年預計支出 。 項目合計總成本費用 。 四、項目財務分析 58 非折現指標 . 投資回收期 =原始投資額 /凈現金流量 =4800萬元 /萬元 = 年平均投資報酬率 =年平均凈利潤 /平均原始投資額=% 折現指標 凈現值 =凈 現金流量現值 原始投資額現值 =2672 內部收益率：通過測算為 % 通過上面的指標計算結果來看，項目是可行的，因為從折現指標來看，凈現值大于零，內部收益率大于銀行同期平均利率。從非折現輔助指標來看，指標也滿足投資需求。 五、項目風險分析 該項目屬于 21世紀的朝陽產業(yè)，隨著我國人口向老齡化邁進，十年以后中國大部分家庭將撫養(yǎng) 4 個老人，子女想為社會更好做貢獻，老人們最好的歸宿是去養(yǎng)老院。所以從營業(yè)角度來看，營業(yè)收入只有增加，不可能減少。從成本角度來看，屬于老百姓一般的生活開支，只要國家經濟穩(wěn)定，不可能 有較大的變化，從資金角度來看，本公司自有資金充足，而且將來有穩(wěn)定的現金收入，所以整體來說，本項目風險小。 59 六、財務評價 從我國現行經濟運行來看，許多企業(yè)重視短期利益，不從長遠角度來做一些長線產品。本企業(yè)立足自身的發(fā)展情況，本著承擔社會責任的歷史使命，在追求經濟效益的同時，力求與社會效益、生態(tài)效益實現和諧統(tǒng)一。 第十六章 結論 一、結論 60 我國目前已進入人口老齡化社會，老年人的居住市場在未來十年內將是一個充滿巨大潛力的市場， “老年公寓”將成為夕陽事業(yè)中的朝陽產業(yè)。該項目符合國家產 業(yè)政策，屬于國家鼓勵發(fā)展和投資的行業(yè)，符合 XX 旗的經濟發(fā)展戰(zhàn)略。項目具有顯著的社會效益，同時享受國家有關稅費優(yōu)惠政策及財政補貼，社會發(fā)展環(huán)境寬松，風險系數較低。項目總投資 4800萬元，年實現收入 ，投資回收期 年，財務內部收益率 %，投資報酬率 %，均在同行業(yè)處于較好水平，經濟效益良好。 二、建議 轉變 觀念 問題 老年人比年輕人更需要朋友， 更樂于 交流。由于子女工作繁忙，陪伴 老人 的時間越來越少， 老人的 精神會寂寞，身體出現了毛病不能長期細心照料，如果沒有一個良好的生活環(huán) 境，兒女也很內疚 ，所以要通過宣傳教育，讓人們 對老年公寓有一個 全 新的認識和轉變 ， 把老年人 送入 公寓并不是人情淡泊的一種現象 。 突發(fā)事件應急處理問題 項目建成運營后應加強管理，制定各項規(guī)章制度，強化有關方面的溝通，使入住老人生活更為美滿。應解決好老年 61 人的意外傷害風險問題，老年人屬于高發(fā)意外傷害和死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對公寓都將帶來人力和物力上的損失。 收費標準問題 有些 老年公寓 在運行中， 條件不夠理想，收費不太合理 ，在承辦老年公寓時， 應劃分 一個等級標準， 制定各級別收費標準， 滿足不同生活水 平及經濟條件的老年人選擇自己的第二家園 ， 從而滿足不同層次的社會需要 ， 達到理想的要求，使老年公寓達到預期的社會效果，讓老年人滿意，讓兒女們放心。 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 62 建設投資估算表 單位 :平方米 萬元 號 費用名稱 面積 單價 建設工程費 設備購置費 安裝 工程費 前期 費用 合計 1 標準公寓樓 25000 1200 3000 400 200 200 3000 2 公園式休閑場地 3000 700 210 210 3 醫(yī)療保健區(qū)域 2020 1000 200 200 4 辦公場所 1000 900 90 90 5 垂釣園 1000 600 60 60 6 溫室蔬菜大棚 1000 500 50 50 7 閱覽室 500 900 45 45 8 室外健身器材區(qū) 500 500 25 25 9 棋牌室 500 900 45 45 10 養(yǎng)殖基地 5500 500 275 275 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 63 總成本費用估算表 單位 :萬元 序號 年份 項目 合計 經 營 期 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 第 11年 第 12年 第 13年 第 14年 第 15年 1 水電費 2 取暖費 1176 84 84 84 84 84 84 84 84 84 84 84 84 84 84 3 伙食成本 11200 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 4 工資福利費 6006 429 429 429 429 429 429 429 429 429 429 429 429 429 429 5 修理費 6 折舊費 7 攤銷 8 管理費 鄂爾多斯市達拉特旗祥嘉老年公寓可行性研究報告 64 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 單位 :萬元 序號 年份 項目 合計 經營期 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 第 11年 第 12年 1 床位 27456 2496 2496 2496 2496 2496 2496 2496 2496 2496 2496 2496 2 II級護理 費 3 I 級護理 費 4 商業(yè)服務 4950 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 5 營業(yè)稅及 附加 6 城市維護 建設稅 7 教育附加 費 8 營業(yè)稅