【商業(yè)地產(chǎn)】連云港久和國(guó)際城營(yíng)銷診斷報(bào)告-資料下載頁
2025-08-15 09:57本頁面
【導(dǎo)讀】自20xx年3月26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通。知》開始，截止到20xx年11月國(guó)務(wù)院出臺(tái)的一系列救市政策，國(guó)家為催進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控。逐步走低，持幣觀望氛圍不斷上升。而針對(duì)連云港市民的購房調(diào)查則進(jìn)一步說明最近國(guó)家宏觀調(diào)?？睾笤诮谫彿康臉I(yè)主的觀望心態(tài)。1-8月份，全市完成商品房開發(fā)投資額，比去年同期增長(zhǎng)％，％，增幅同比下降。其中商品住宅施工面積達(dá)，同比增長(zhǎng)%。去年同期下降%，增幅較上月下降。僅對(duì)本案周邊項(xiàng)目房產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，住宅總體供應(yīng)量為。面積為，需新增7萬多城市人口方能全部去化；與周邊樓盤相比，缺乏特色。未能有效吸引目標(biāo)客戶。售的各類SP活動(dòng)安排較少，導(dǎo)致了銷售不順暢。推廣道具無法體現(xiàn)新城中心高檔樓盤的形象。相比，即不能確立其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，又不能體現(xiàn)“標(biāo)桿”樓盤的地位，使部分目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)值產(chǎn)生了懷疑，動(dòng)搖了其購買信心。這主要是由于本項(xiàng)目缺乏更多的附加值來支撐更高的售價(jià)。
【正文】 ?總建筑面積：138,731㎡ ?住宅建筑面積： 89,323㎡ ?容積率： ?總套數(shù)：989 ?停車位：876 ?19棟 918層小高層組成 ?項(xiàng)目完全遵照 90/70規(guī)定而建，規(guī)劃以板式為主，樓王布置點(diǎn)式，中心營(yíng)造了大花園，戶型布局符合景觀資源最大化原則。 未推售單位： 407套 項(xiàng)目入市背景 ?，東莞市場(chǎng)一片蕭條，11月份南城區(qū)低端盤金色華庭 70折降價(jià)，熱銷全城，震撼了東莞市場(chǎng)。 ?春節(jié)后第一周，莞城區(qū)萬科運(yùn)河?xùn)| 1號(hào)全線 80折，最低 4200元 /㎡ 起；東莞最大開發(fā)商光大集團(tuán)旗下景湖系及部分城區(qū)中端項(xiàng)目跟進(jìn)。 ?4月 18日，代表性豪宅項(xiàng)目東城區(qū)天驕峰景 70折起降價(jià)，東莞市區(qū)別墅、高層豪宅等高端項(xiàng)目大部分跟進(jìn)。至此，高中低樓盤全線降價(jià)。 ?3月 28日，陽光海岸 悅灣開盤，均價(jià) 4500元 /㎡ ，與項(xiàng)目 90130平米的三房四房形成競(jìng)爭(zhēng) ?4月 8日，理想 0769樣板房開放，對(duì)外公布 4月 18日開盤，面積 90130平米，與本項(xiàng)目的三房四房單位重合。 ?4月 16日，受天驕峰景降價(jià)及臺(tái)風(fēng)影響，理想 0769宣布推遲開盤。 東莞市場(chǎng) 萬江市場(chǎng) ?項(xiàng)目已售 588套，未售 401套（已推未售 164套，未推售 5棟 237套） ?剩余單位除 60套樓王外，多為 3樓以下低層、東西向、幼兒園遮擋及臨路單位，整體素質(zhì)偏差。 項(xiàng)目情況 項(xiàng)目銷售成果 7 1 8 5 37 78 41 21 16 14 4月 25日，價(jià)格調(diào)整通過，開始銷售。 截至 ，成交 156套，超過開發(fā)商目標(biāo) 76套（開發(fā)商目標(biāo) 80套） 截至 ，共成交 202套，超過開發(fā)商目標(biāo) 82套（開發(fā)商目標(biāo) 120套） 項(xiàng)目成功的關(guān)鍵舉措 ?降價(jià)的目的：回收資金只是結(jié)果，項(xiàng)目的良好發(fā)展，為開發(fā)商公司的發(fā)展提供最好的發(fā)展機(jī)會(huì)才是目的。 降價(jià)只是一種次優(yōu)策略，如果有別的策略，就不用這個(gè)策略。 ?降價(jià)一定要解決的問題 ：為什么降價(jià)，什么時(shí)間降， 降到什么價(jià)格，這個(gè)價(jià)格下能夠賣多少。 這個(gè)問題一定建立在對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品和客戶高度熟悉的基礎(chǔ)上，并關(guān)注其變化，心中有數(shù)，降價(jià)就要有效，沒有效就不要降。 降價(jià)的準(zhǔn)備 ?降價(jià)后業(yè)主的鬧事：戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視。 思想要放開，樓盤有降價(jià)的權(quán)利，業(yè)主鬧事也很正常，不要當(dāng)天大的事，要和發(fā)展商良好溝通，使之不害怕。同時(shí)要想辦法處理應(yīng)對(duì)，主要包括：與媒體的良好關(guān)系，不做負(fù)面報(bào)道；與政府溝通，預(yù)防突發(fā)事件；與業(yè)主談判，緩和關(guān)系，不激化矛盾。 ?產(chǎn)品賣點(diǎn)：賣點(diǎn)要和客戶的生活結(jié)合起來，抓核心點(diǎn)，用大白話講。 不要空洞化，不要虛華。要讓客戶感覺到他買的是適合生活的好房子。 ?樣板房：樣板房最重要的是展示房間格局，裝修是第二位的 ；因?yàn)轫?xiàng)目的毛坯房做得好，請(qǐng)客戶看毛坯房，得到了很好的效果。 ?價(jià)格： 正常定價(jià)，不人為制造價(jià)差，保證降價(jià)效果的持續(xù)性，保證后期銷售。 ?推廣： 推廣方向從客戶的關(guān)注點(diǎn)和敏感點(diǎn)出發(fā)，從客戶的需求出發(fā)。項(xiàng)目將單價(jià)和首付作為第一階段推廣重點(diǎn)。 價(jià)格不會(huì)降低樓盤檔次，樓盤的口碑是由產(chǎn)品品質(zhì)和銷售結(jié)果說話的。 ?渠道：客戶不上門，就到客戶中去。 龍舟賽現(xiàn)場(chǎng)派單、項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)派單、項(xiàng)目附近的商場(chǎng)做展場(chǎng)和懸掛條幅、周邊老社區(qū)擺放易拉寶等等。 ?活動(dòng)：人氣主要是由成交決定的，而不是人流量決定的。 活動(dòng)就是要宣傳賣點(diǎn)，要能吸引新客戶上門，沒有這個(gè)作用而僅僅為了暖場(chǎng)的活動(dòng)僅偶爾做。 降價(jià)的配合 The End
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1