【導(dǎo)讀】20xx年經(jīng)濟中級《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)》講義－01章。第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論。最近三年本章考試題型、分值分布。年份單項選擇題多項選擇題案例分析題合計。20xx年5題5分2題4分—7題9分。20xx年4題4分1題2分—5題6分。區(qū)位指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。還強調(diào)自然地理要素和人類經(jīng)濟社會活動之間的關(guān)系在空間位置上的反映。區(qū)位的特征（四特征）。地理環(huán)境的變化以及經(jīng)濟環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因。某城市位于東經(jīng)ll6°79′，北緯39°57′，該經(jīng)緯度反映的。任一要素發(fā)生變化，意味著房地產(chǎn)區(qū)位發(fā)生變化。經(jīng)營者以獲取最大利潤為目的。農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式，由市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格決定。利潤最大化的唯一辦法是將運費壓縮為最小。考慮其它城市的影響－各城市根據(jù)實力形成各自的市場范圍，形成競爭，使杜能圈變形。運費的大小主要取決于運輸距離和貨物重量。交通費用與距離成正比

　　

【正文】 地情況確定 ☆ 資金主要從安置補助費和土地補償費中安排，不足以支付的，由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q 【例題 多選題】【典型例題】征收耕地的補償費用包括（ ）。 [答案 ]ACDE 征收其它土地的補償標準 ■由省級政府參照征收耕地的標準規(guī)定 征收城市郊區(qū)菜地的補償標準 ■除以上三項外，還需繳 納新菜地開發(fā)建設(shè)基金 ■菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘 大中型水利水電工程建設(shè)征地補償標準 ■大中型水利水電工程補償標準由國務(wù)院另行規(guī)定 ■聽證制度 被征地農(nóng)民的安置 ■貨幣安置 ■保障安置 ■農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置 ■重新?lián)駱I(yè)安置 ■入股分紅安置 ■異地移民安置 房屋拆遷補償?shù)膶ο? ■補償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人而不是使用人 ■所有權(quán)人包括公民和法人 房屋拆遷補償方式 ■貨幣補償 ☆ 以房地產(chǎn)市場評估價格確定 ■產(chǎn) 權(quán)調(diào)換 ☆ 拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價格進行結(jié)算調(diào)換差價的行為 ■補償方式規(guī)定（兩種特殊情況） ☆ 拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只進行貨幣補償 ☆ 拆遷租賃用房時，無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ☆ 除此以外可以選擇補償類型 【例題 多選題】【典型例題】房屋拆遷補償形式有（ ）。 [答案 ]AB [解析 ]注意要分清房屋拆遷補償?shù)男问?，和征收集體 土地安置的形式。 特殊情況的房屋拆遷補償 ■出租房屋的拆遷補償 ☆ 無法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ■產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償 ☆ 向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全 ☆ 辦理公證 ☆ 對公證機關(guān)出具的法律文書立案歸檔以備查用后，可進行拆遷 ■設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償 ☆ 首先認定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記不視為抵押 ☆ 及時通知抵押權(quán)人 ☆ 能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前經(jīng)抵押權(quán)人認可 ☆ 不能解除抵押合同的，按清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人向抵押人追償 ■拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物 的補償 ☆ 對公益事業(yè)用房的認定 ▼一是根據(jù)其服務(wù)對象，是共享性的還是排他性的 ▼二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營，是否以盈利為目的 補償方式 ▼根據(jù)城市規(guī)劃主管部門的要求進行重新建設(shè)或者進行補償 ▼如采用貨幣補償，應(yīng)通過評估確定價格，通常采用成本法評估 ▼臨時建筑、違章建筑的拆遷補償 ☆ 臨時建筑 ▼超過批準期限的，不予補償 ▼未超過批準期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償 違章建筑 ▼是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認定，拆遷主管部門無權(quán)認定 ▼對違章建筑，不予補償 ▼對經(jīng)規(guī)劃部門處罰后 允許保留的，補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償 貨幣補償?shù)难a償費用和標準 ■房地產(chǎn)補償費 ☆ 根據(jù)市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格 ■搬遷補助費 ☆ 由省級規(guī)定，對不可重新利用的動產(chǎn)，根據(jù)殘余價值給予補償 ■過渡補助費 ☆ 根據(jù)市場租金結(jié)合過渡期限確定 ■停產(chǎn)停業(yè)補償費 ☆ 貨幣補償?shù)幕虺凶獾模數(shù)厥袌鲋匦抡业椒课蓍_工開業(yè)的合理期限 ☆ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的－期限截止至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付日期 ■安置補償費 ☆ 支付房地產(chǎn)補償費尚不能使被征收人購買適當住房的，可支付安置補助費 ☆ 安置補償費與 房地產(chǎn)補償費之和，不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價格 ☆ 符合廉租房和經(jīng)濟適用房標準的，應(yīng)提供 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ■應(yīng)當以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價 拆遷補償費用確定的程序 ■被拆遷房屋調(diào)查登記 ☆ 調(diào)查后作出拆遷補償方案，報作出征收決定的縣級以上政府批準，然后予以公告 ■被拆遷房屋的估價 ☆ 估價由具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的機構(gòu)來確定 ☆ 縣級以上政府確定一批估價機構(gòu)供選擇 ☆ 選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等 ☆ 作出拆遷補償估 價報告后，應(yīng)首先經(jīng)房地產(chǎn)估價專家委員會評審，才可以作為拆遷補償?shù)囊罁?jù) ☆ 對拆遷補償估價報告有異議的，可以在收到報告后 10 日內(nèi)，以書面形式向房地產(chǎn)估價專家委員會申請重新評審 ■拆遷補償協(xié)議的簽訂 ☆ 由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，具有法律效力 ☆ 達不成拆遷補償協(xié)議或者所有權(quán)人不明確的，由拆遷人報請縣級以上人民政府，根據(jù)拆遷補償方案作出拆遷補償決定 ☆ 權(quán)利人和利害人對拆遷補償決定不服的，可以行政復(fù)議，也可以行政訴訟，逾期不申請復(fù)議或訴訟而又不履行的，可以由縣經(jīng)以上政府或法院強制拆遷 【例題 單選題】【典型例 題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要拆遷一建筑面積為 1000 ㎡的賓館，該賓館目前市場價為 3000元 /㎡ ,八成新，擬采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，調(diào)換房屋的目前市場價為 3500元 /㎡ ,建筑面積為 900 ㎡，九成新。雙方的結(jié)算差價為（ ）萬元。 [答案 ]B [解析 ]應(yīng)當以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。 被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為 30001000＝ 300（萬元） 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為 3500900＝ 315（萬 元） 差價＝ 315300＝ 15（萬元） 聲明：本資料由 經(jīng)濟師考試專區(qū) html 收集整理，轉(zhuǎn)載請注明出自 更多經(jīng)濟師考試信息，考試真題，模擬題： html ，全免費公益性 經(jīng)濟師考試論壇 ，等待您的光臨！ 20xx 年經(jīng)濟中級《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實務(wù)》講義－ 03 章 第三章 建設(shè)用地使用制度 第 一 節(jié) 建設(shè)用地概述 ■概念 ☆ 我國實行土地用途管制制度，將土地分為 農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地， 嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 ☆ 建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅 和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。 ■分類 分類標準 具體類型 按建設(shè)用地所有權(quán)分類 國有建設(shè)用地 集體建設(shè)用地 按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型分類 農(nóng)業(yè)建設(shè)用地 非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地 按建設(shè)用地的來源分類 新增建設(shè)用地 存量建設(shè)用地 按建設(shè)用地使用期限分類 永久性建設(shè)用地 臨時性建設(shè)用地 按建設(shè)項目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小分類 大型項目建設(shè)用地 中型項目建設(shè)用地 小型項目建設(shè)用地 按建設(shè)用地用途分類 工業(yè)建設(shè)用地 民用建設(shè)用地 軍事建設(shè)用地 【補充】我國的土地制度概要－所有權(quán)與使用權(quán)分離 ■城市的土地屬于國家所有 ■農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有 ■建設(shè)用地不能直接使用農(nóng)村集體所有土地，必須通過征收變?yōu)閲宜泻?，再以各種方式獲得土地的使用權(quán) 我國建設(shè)用地取得方式 ■征收集體土地（所有權(quán)發(fā)生變化） ■劃撥（無償或低價，無期限） ■出讓（有償?shù)闹髁鞣绞剑? ■租賃（有償） ■作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營（有償） ■轉(zhuǎn)讓（土地使用者與使用者之間） ■集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（集體所有權(quán)不發(fā)生變化） 【例題 單選題】【 20xx 年真題】國有土地有償使用的方式有土地使用權(quán)出讓、作價出資或入股和（ ）。 [答案 ]C ■概念 ☆ 是指國家為維護社會主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地的利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施 ☆ 主要是 調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系和合理組織利用 兩項內(nèi)容 ■對象 ☆ 指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，即廣義的建設(shè)用地 ☆ 狹義的建設(shè)用地特指國有建設(shè)用地 ■管理原則（四原則） ☆ 節(jié)約、合 理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率的原則 ☆ 強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用的原則 ☆ 實行建設(shè)用地有償使用的原則 ☆ 社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則 ■主要內(nèi)容（五方面） ☆ 建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理（宏觀調(diào)控） ☆ 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理（用途變化） ☆ 土地征收管理（所有權(quán)變化） ☆ 建設(shè)項目用地申請、審查、報批、供地工作（用地管理） ☆ 建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán)的供給，對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進行監(jiān)督管理（用地管理） 【例題 單選題】【典型例題】以下（ ）不屬于建設(shè) 用地管理的主要內(nèi)容。 [答案 ]D 第二節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用 劃撥的含義 ■國家無償無期限地將國有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為 ■劃撥的最低權(quán)限在縣級人民政府。 劃撥的范圍 ■國家機關(guān)用地和軍事用地 ■城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 ■國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地 ■法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地（主要指特殊用地） 劃撥程序 ■申請（設(shè)計任務(wù)書＋年度基本建設(shè)計劃＋建設(shè)用地規(guī)劃許可證） ■審批 ■撥地 ■發(fā)證 劃撥土地使用權(quán)的管理 ■劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件 ☆ 土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟組織和個人 ☆ 有國有土地使用證 ☆ 具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明 ■劃撥土地轉(zhuǎn)讓（兩種方式） ☆ 受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金 ☆ 不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家 ■劃撥土地出租 ☆ 劃撥土地地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國家 ■劃撥土地抵押 ☆ 房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價格 ☆ 因 抵押權(quán)實現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補交地價 ■未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的 ☆ 政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款 ■凡上繳土地收益的土地（未辦理出讓手續(xù)的），仍按劃撥土地進行管理 【例題 單選題】【 20xx 年真題】下列各項目的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是（ ）。 [答案 ]A [解析 ]本題考查劃撥用地范圍。 A 汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營項目，不能以劃撥方式得到用地。 出讓的方式和特征 ■概念 ☆ 國家將建設(shè)用地使用權(quán) 有償有期限地 轉(zhuǎn)移給土地使用者 ■出讓的方式（ 4 種方式） ☆ 招標（競爭性） ☆ 拍賣（競爭性） ☆ 掛牌（競爭性） ☆ 協(xié)議（非競爭性） ■出讓的規(guī)定 ☆ 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓 ☆ 嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán) ■出讓的特征（ 5 大特征） ☆ 土地出讓是國家壟斷行為（只有國有土地才能出讓） ☆ 出讓使用權(quán)有使用期限 ▼居住用地 70 年 ▼工業(yè)用地 50 年 ▼教育、科技、文化 、衛(wèi)生、體育用地 50 年 ▼商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年 ▼綜合或者其他用地 50 年 ☆ 使用權(quán)出讓是有償?shù)?——土地使用權(quán)出讓金 ☆ 建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定 ——地表、地上、地下分設(shè) ☆ 土地使用者權(quán)利范圍有限 ——地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬除外 【例題 1單選題】【 20xx 年真題】下列各建設(shè)項目用地中，土地使用權(quán)出讓的最高年限不可能為 50 年的是（ ）。 [答案 ]D [解析 ]本題考查土地使用權(quán)出讓最高年限的規(guī)定。 A 別墅是居住用地， 最高出讓年限為 70年，可以低于這個年限出讓，所以有可能為 50 年。而圖書館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，最高出讓年限均為 50 年。購物中心用地屬于商業(yè)用地，最高出讓年限為 40 年，不可能為 50 年。 【例題 2單選題】【 20xx 年真題】某公司 3 年前以法定最高出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成酒店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于（ ）年。 [答案 ]A [解析 ]注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是 403=37 年。 出 讓金 ■指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關(guān)費用 ■在簽訂出讓合同后 60 日內(nèi)支付 招標、拍賣、掛牌出讓方式及程序 ■一般規(guī)定（三種方式共同的規(guī)定） ☆ 編制出讓文件 ☆ 發(fā)布出讓公告 ☆ 出讓公告的內(nèi)容 ☆ 出讓底價的確定 ☆ 資格審查 ■出讓公告的內(nèi)容 ☆ 出讓人的情況 ☆ 出讓宗地的情況 ☆ 投標人、競買人的資格要求及申請辦法 ☆ 索取出讓文件的辦法 ☆ 時間、期限、競價方式 ☆ 確定中標人、競得人的標準和方法 ☆ 投標、競買保證金 ☆ 其它事項