【導(dǎo)讀】90方以下占總建面的15%以上。及運作將直接影響到野風(fēng)的品牌提升。從品牌提升的角度看，我們需要提供市場認可度較高的產(chǎn)品，特色，二是銷售情況不錯。本項目在產(chǎn)品規(guī)劃階段就應(yīng)該以這兩個方面為主要目標(biāo)。產(chǎn)品定位是項目成功的關(guān)鍵。銀湖板塊概況及規(guī)劃。銀湖房地產(chǎn)市場狀況。受降鎮(zhèn)位于富陽市東北部，處于富陽主城。穿全境，交通十分便捷。受降區(qū)域面積，其中山地面積占%，耕地僅占%，轄11個建制村，境內(nèi)多山地丘陵，規(guī)模較大的山塘水庫有二十多座。其中銀湖板塊內(nèi)沒有一。多項民間藝術(shù)列入杭州及浙江省保護名錄。目前杭富沿江公路和320國道是目前連通杭州和富陽僅有的兩條陸上公路，但之。2020年7月25日開始，320國道杭富路收費站杭州至富陽車輛，可迅速連接銀湖與杭州西部交通。富陽市政府今年初表態(tài)，目前320國道杭富公路收費已取消。代經(jīng)營方式，加快商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。加快培育區(qū)域物流中心，推進生產(chǎn)服務(wù)型物流基

　　

【正文】 : 山地 /坡地： 法式園景： 園景 :18002020（已售罄） 山地 /坡地：23002500 法式園景：1400多 東海閑湖城 1200 預(yù)計年內(nèi)開盤 200400 / 待定 待定 西溪板塊 概況 資源 處于杭州城區(qū)的西端，以西溪濕地景觀為中心，開發(fā)的起步較晚，但卻是近兩年來，發(fā)展最快的板塊之一。 目前板塊內(nèi)的配套、交通等各方面尚缺； 隨著綠城、萬科、坤和等眾多知名房企的入駐、杭州西進的開發(fā)建設(shè)及“非誠勿擾”等眾多熱點支撐，提高了板塊的知名度； 西溪國家濕地公園； 西溪板塊 城市型類別墅： 西溪風(fēng)情、和莊、溪上玫瑰園、西溪里、和家園、西園、西溪玫瑰 平層豪宅： 西溪望莊、留莊 競爭版圖格局 項目名稱 占地（ 畝） 容積率 推售類型 主力戶型（ ㎡） 花園面積 （㎡） 單價 （萬元 /㎡ ） 總價 (萬元 ) 西溪風(fēng)情 1000 五期（悅宮）售完，后期將于 2020年初推出 280380 5060方 900起價 西溪里 180 二期蘆園聯(lián)排 54套（售罄），三期熙園（ 70套左右）尚未推出排屋 蘆園： 255325 熙園熙園：290、 325方 / 蘆園： 熙園不定 蘆園： 7001000 熙園不定 和家園 870 分組團銷售，在售 聯(lián)排、雙拼 265320 / / 15002020 百家樂 〃西園 150 目前排屋售罄 250方 / 500萬左右 產(chǎn)品供應(yīng)及價格體系 西溪板塊 依山傍水，丘陵與濕地交織 ； 以良渚遺址保護區(qū)為核心，形成具有文化氣息的郊區(qū)大盤。 目前區(qū)域內(nèi)兩大超級大盤良渚文化村和新湖 〃 香格里拉支撐板塊。 概況 資源 板塊生活氛圍不成熟，主城區(qū)客戶對其認可度不高。 開發(fā)商自發(fā)解決配套問題，良渚文化村自身項目配套較多； 良渚板塊 當(dāng)代旅居復(fù)合小鎮(zhèn) ： 萬科 〃 良渚文化村 別墅大盤 ： 新湖 〃 香格里拉 競爭版圖格局 良渚板塊 產(chǎn)品供應(yīng)及價格體系 項目名稱 占地（ 畝） 容積率 推售類型 主力戶型 （㎡） 花園面積 （㎡） 單價 （萬元 /㎡ ） 總價 (萬元 ) 陽光天際 430 余二期一套聯(lián) 排 240300 100余方 400700 香格里拉 1000 在售蒙特西托 山莊獨棟 4002200 700以上 / 15002500 良渚板塊 下沙板塊 下沙定位于大學(xué)城、工業(yè)城 ； 以錢塘江、大學(xué)城，形成具有文化及江景氣息的郊區(qū)大盤。 目前區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，但排屋項目較少。 概況 資源 板塊生活氛圍不成熟，主城區(qū)客戶對其認可度在提升； 江景、大盤及其內(nèi)部規(guī)劃，將是項目主要的吸引點。 江景概念排屋 ： 保利 〃 東灣、伊薩卡、觀瀾時代 競爭版圖格局 伊薩卡 保利東灣 觀瀾時代 下沙板塊 項目名稱 占地（ 畝） 容積率 推售類型 主力戶型 （㎡） 花園面積 （㎡） 單價 （萬元 /㎡ ） 總價 (萬元 ) 保利東灣 435 11月 17日推出排屋，余 1套 200余 70余 600左右 伊薩卡 129 下期 12月推出 200300 / 2 400600 觀瀾時代 582 預(yù)計 2020年初開盤 309左右 100余 / / 產(chǎn)品供應(yīng)及價格體系 下沙板塊 杭州別墅發(fā)展趨勢 杭州別墅市場從 90年代初開始起步，最早出現(xiàn)在銀湖開發(fā)區(qū)，主要為金苑山莊、宏福山莊等，后來又在九堡一帶開發(fā)了圓夢園等項目，這些項目開發(fā)都不太成功，銷售周期都比較長，別墅市場仍處于剛剛啟動階段。 從 1998年后隨著杭州房地產(chǎn)市場的啟動，城市不斷擴張，別墅產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣性發(fā)展，杭州最早的排屋項目就在城西，同時杭州之江度假區(qū)九溪玫瑰園的成功銷售，推動了杭城高檔別墅市場的發(fā)展，南都房產(chǎn)、天都實業(yè)、宋城房產(chǎn)等知名房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進入別墅領(lǐng)域的開發(fā)，并且將高端別墅納入旅游景區(qū)中，由此奠定了杭州旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)。 2020年蕭山、余杭納入杭州市區(qū)，大杭州格局形成，全方位交通的顯現(xiàn)，使杭州的城市迅速擴大，西過閑林到臨安、富陽，南到蕭山等，極大地豐富了杭州別墅用地資源。 2020年開始，隨著“旅游西進”戰(zhàn)略的實施，城市西進交通全面啟動，大城西概念逐漸浮出水面，城郊的土地供應(yīng)逐年放大，板塊聚集效應(yīng)逐漸明顯，形成了閑林板塊（包括五常、小和山）、青山湖板塊、之江板塊和銀湖板塊等。 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 杭城別墅“西進” ? 從杭州別墅市場的發(fā)展史來看 ， 杭城別墅一路 “ 西進 ” ， 在杭城西部的西溪 、 閑林 、 小和山等區(qū)域 ， 成為近幾年杭州別墅的主要供應(yīng)地 。尤其是隨著西溪濕地的熱潮 ， 西溪板塊成為近兩年內(nèi)最熱銷 、 市場關(guān)注度最高的板塊 。 ?本案所在的銀湖板塊作為杭州別墅的發(fā)源地 ， 一直擁有平穩(wěn)的市場 。但是該板塊非別墅西進的受益板塊 ， 同時板塊內(nèi)缺少熱點 ， 亮點項目少 ， 這給項目運作帶來了一定的難度 ， 當(dāng)然 ， 綠城近期有可能在銀湖及東洲拿地 ， 一旦綠城拿地 ， 對提升整個板塊的市場關(guān)注度及形象有很大的幫助 。 銀湖別墅市場發(fā)展研判 杭州別墅市場研判 不同總價段代表了不同的別墅品質(zhì)，不同的生活質(zhì)量，不同的居住空間，未來也將面對不同經(jīng)濟承受能力的客戶，因此我們按照總價段來研究和認識別墅市場，對本項目未來的定位及后期營銷有更強的借鑒和指導(dǎo)意義。 根據(jù)我司對杭州別墅市場的長期研究及市場上在售別墅的現(xiàn)狀，按照別墅總價的高低我們將杭州別墅分為一類、二類、三類和四類共四個類別。 ? 1類別墅： 總價 3000萬元以上，代表樓盤有： 大華十七墅、桃花源、香格里拉及九溪玫瑰園； ? 2類別墅： 總價 12003000萬元，代表樓盤有： 桃花源、千島湖濱江度假酒店別墅、香格里拉和陽明谷； ? 3類別墅： 總價 5001200萬元，代表樓盤有： 中都青山湖畔、西溪風(fēng)情悅宮、青山湖玫瑰園和愛麗山莊； ? 4類別墅： 總價小于 500萬元，代表樓盤有： 九龍一號、青城山語間、青山湖81號、和西溪山莊。 別墅類別 代表樓盤 總價水平（元） 資源 當(dāng)前可售存量 后續(xù)規(guī)劃存量 一類 西溪風(fēng)情十七墅 3000萬以上 西溪國家濕地公園，河景 已售 6套 / 綠城桃花源南區(qū) 山景 49 281 二類 陽明谷 12003000萬 山景，多個旅游景點 獨幢剩余30套左右 / 青山湖玫瑰園 青山湖 10余套 / 千島湖濱江度假酒店別墅南區(qū) 一山，半島，三面環(huán)水 少量 共 200余戶，后期未定 香格里拉東區(qū) 藍月湖，原生林木 21 無 三類 中都青山湖畔 5001200萬 青山湖，山景 8 / 愛麗山莊 山麓組團 黃鶴山 / 無 四類 九龍一號 500萬以下 野生動物世界、富春江山麓 25 09年 11月推出最后 28套 青城山語間 公園、養(yǎng)生園，西大山 、美女山 一期二期還有 10套左右 三期正在規(guī)劃中。項目總計約 800余戶 西溪山莊柳樹坡 生態(tài)休閑觀光農(nóng)莊 140 無 各類別墅代表項目情況 (在售 ) ? 目前可售量除西溪山莊和桃花源較多外，其余樓盤在售量極少，一定秳度上說明了別墅產(chǎn)品銷售狀態(tài)整體良好。 ?從在售項目的情況看，一類二類別墅主要為知名品牌開發(fā)商項目，多集中于西溪板塊以及青山湖板塊等。 后期供應(yīng)主要集中在桃花源、青城山語間及千島湖濱江度假酒店別墅等項目，呈現(xiàn)集中性特征。 ?各個別墅項目都擁有山景、水景、湖景等自然景觀，部分項目享受公園、農(nóng)莊等人造景觀設(shè)施。 樓盤名稱 別墅級別 金都富春山居 二、三類為主，少量四類 清源上林湖 多數(shù)為四類，少量三類和二類 九龍一號 多數(shù)為四類，少量三類 云水山居 多數(shù)為四類，少量三類 大有清竹藍庭 四類 三江鳴翠藍灣 四類 富春紅郡 四類 銀湖板塊項目檔次 銀湖板塊別墅排屋主要以四類和三類為主。 各檔次別墅要素解讀 閑林板塊 —— 綠城桃花園 ? 該項目位于杭州市余杭區(qū)鳳凰山南麓風(fēng)景秀麗的丘陵地帶，距杭州市區(qū) 18公里，是閑林板塊中的定位是最高端的項目。 ? 項目開發(fā)的時間較早，從 2020年就已經(jīng)開始開發(fā)，早期的以小面積低總價入市，而隨著城市西擴，道路的改善，板塊價值慢慢得到提升，是距離市區(qū)最近的別墅板塊之一，得到市場的極大認可，加之綠城品牌的影響力較大，桃花園在該板塊中顯得非常閃耀，在 06年銷售總價突破千萬元，且銷售狀況良好，據(jù)初步統(tǒng)計 07年已售 50余套。 ?目前在售的南區(qū)別墅中，毛坯 500600方左右，售價 2400萬元 /套；全裝修 400方，售價1800萬元 /套。 在閑林板塊形成的初期，桃源園因交通、配套等一系列的不成熟，以低總價的方式出售，近兩年來，隨著板塊內(nèi)的交通、環(huán)境、配套等的規(guī)劃發(fā)展，桃花園的售價也提升至千萬元。 一類別墅典型代表 ?綠城品牌 ?身份認同感 ?規(guī)模效應(yīng) ?卓越的產(chǎn)品 ?原生態(tài)的景觀 ?板塊良好的發(fā)展前景 一類別墅典型代表 項目特征 ?400米近距離毗鄰西溪國家濕地公園； ?在西溪板塊開發(fā)時間最早、規(guī)模最大、產(chǎn)品最純粹、與西溪結(jié)合最緊密的“西溪第一排屋別墅大盤”； ?17萬平米西溪原生水域、 3萬余平米中央生態(tài)景觀湖； ?3000余平米會所、 23000平米國際化商業(yè)街區(qū)； ?杭州首座城市游艇別墅社區(qū)； ?零距離的西溪水景 ，別墅臨水而建； ?采用的電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、中央新風(fēng)系統(tǒng)、恒溫地?zé)?、智能安防都是世界頂級品牌? ?社區(qū)配備了可視對講系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、閉路電視臨控系統(tǒng)、周界防翻越報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等完善的智能化系統(tǒng)。 一類別墅典型代表 西溪風(fēng)情十七墅 ?國家級景點 —— 西溪濕地 ?板塊的身份認同感 ?城市別墅 ?開發(fā)商品牌 ?規(guī)模效應(yīng) ?內(nèi)部優(yōu)越的自然景觀 ?板塊良好的發(fā)展前景 二類別墅典型代表 — 青山湖玫瑰園 項目特征 ?以純獨立別墅為主的高端居住區(qū) ?%的森林覆蓋率、 10平方公里浩瀚湖面、 6000余米水岸線渾然天成，水上森林呈現(xiàn)自然奇觀 ?營造別墅罕有的湖景、山景、溪景、園景、院景五重景觀資源優(yōu)勢 ?真正低密度原生態(tài)高尚居住園區(qū)，以山形地貌為基礎(chǔ) ，真正做到建筑生長于自然中的意境 。 ?規(guī)劃有專屬的星級多會所及輻射周邊的商業(yè)中心 ?引進英式管家服務(wù)，為業(yè)主提供“定制式”尊貴服務(wù) ?建筑風(fēng)格上更國際化與多元化，兼有意大利式、西班牙式、法式、英式等建筑 ?青山湖板塊目前首個實行全面庭院精裝修的別墅區(qū) ?整合國內(nèi)外優(yōu)秀的規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計精英團隊 ?擁有豐富別墅開發(fā)經(jīng)驗的綠城集團及資金實力雄厚的西子聯(lián)合控股 二類別墅典型代表 — 青山湖玫瑰園 組院別墅 山地別墅 花 園 建筑立面 ?國家級景區(qū)，豐富的山水資源 ?板塊中優(yōu)越的位置 ?綠城品牌 ?身份認同感 ?規(guī)模效應(yīng) ?卓越的產(chǎn)品 ?板塊良好的發(fā)展前景 三類別墅典型代表 — 中都青山湖畔 項目特征 ?三面環(huán)湖、一面臨陸，被大型天然湖泊和國家級森林公園所圍繞 ?擁有獨有三級配套（其中由五星級度假酒店、水上高爾夫球場、游艇碼頭和直升機停機坪等組成了獨特的項目高檔配套） ?罕見四重景觀、超五星級服務(wù)以及五重智能安防系統(tǒng)等 ?細節(jié)上，德式大坡頂、德式中庭，露臺、花臺、鄉(xiāng)村百葉窗等，都是源自德國阿爾卑斯純正原鄉(xiāng)體驗。 ?別墅配置有觀景電梯，升降間可全覽青山湖美景； ?游艇碼頭臨河谷而建，可泊私家游艇，實現(xiàn)縱橫大湖的生活夢想； ?別墅還引進德國“被動式節(jié)能”設(shè)計理念，打造生態(tài)、環(huán)保、科技、節(jié)能的現(xiàn)代高品質(zhì)別墅。 ?高力物業(yè)作為顧問，導(dǎo)入超五星級服務(wù)理念，為業(yè)主提供尊貴的管家和保姆服務(wù) ?園區(qū)特設(shè)“金管家”公寓，以住為主，集中布局，統(tǒng)一管理。不僅為業(yè)主所雇管家、保姆提供舒適、便利居所 三類別墅典型代表 — 中都青山湖畔 ?國家級景區(qū)，豐富的山水資源 ?板塊中非最好的位置 ?板塊良好的發(fā)展前景 ?規(guī)模效應(yīng) ?產(chǎn)品有創(chuàng)新，但整體一般 ?無開發(fā)商品牌優(yōu)勢 四類別墅典型代表 — 九龍一號 九龍一號 項目特征 ?枕山望水，采用杭城稀缺的中式風(fēng)格； ?每戶擁有 23個私家院落 ?利用架空層形成組團間的人車分流