【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操。合肥市房地產(chǎn)供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)方法為累計(jì)供應(yīng)量。萬方左右，歷年累計(jì)存量在150-200萬方之間，供求關(guān)系平穩(wěn)。2020-2020年，供應(yīng)量開始增加，尤其是進(jìn)入2020年以來，大量50萬方以上甚至百萬。方以上體量的項(xiàng)目進(jìn)入市場，且大多數(shù)十萬方同期開工，同期銷售，市場需求有限，造成市場上大量存量積壓，供求關(guān)系發(fā)生變化。截止2020年6月4日，合肥市共入網(wǎng)上市503個(gè)項(xiàng)目，入網(wǎng)銷售201860套、㎡，；其中可售商品房76603套，可售面積㎡。自2020年以來，合肥全市商品房年成交面積保持在400-450萬㎡，2020年成交量較高，達(dá)520萬㎡。份由于春節(jié)因素，造成成交量和成交均價(jià)的下滑，屬于正常的市場反映，部影響市場的整體走勢。同時(shí)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，每年的3-5月份、9-10月份、12月份以及來年的1月份會形成3個(gè)成交高峰，成交價(jià)格和成交量均有較為明顯的攀升。

　　

【正文】 級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 源，從整個(gè)年度來看，總體呈現(xiàn)下降趨勢。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，市場上供應(yīng)的二居室和三居室深受廣大消費(fèi)者的追捧。二居室和三居室的房型面積大都集中在 60140 ㎡之間。由于一居室的供應(yīng)量在減少，大量的 次新房以及準(zhǔn)新房推出市場，戶型面積加大。所以 60100㎡的戶型面積成為市場上供應(yīng)的主流。 4． 總價(jià)分析 2030萬元的房源占 2020年二手房供應(yīng)總量的 %；其次為 20萬以下房源，占 %左右。 40萬以上房源相對占比最小。 5． 房齡分析 2020年合肥市場上的二手房的年限絕大部分都在 1990年以后。 1990年以前的房源只占到 %，并且房源供應(yīng)呈現(xiàn)下降趨勢。在 1990年以后的房源中， 19901999年和 2020年及以后的房源分別占到總體的 %和 %。與去年相比均有不 同程度的上升。 受舊城改造影響， 1990年以前的房源比例下降明顯。相對應(yīng)的是，由于投資者把手中的次新房和準(zhǔn)新房投入到市場中，導(dǎo)致了 2020年以后的房源比例增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 第三部分 趨 勢分析 一、宏觀 影響 1． 房地產(chǎn)調(diào)控將進(jìn)入政策執(zhí)行年 《土地增值稅清算管理通知》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等新政策的出臺，土地增值稅征收和城市建設(shè)用的政策作出重大調(diào)整，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入執(zhí)行年，房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行和落實(shí)更加細(xì)分。 二、行業(yè)趨勢 1．外地 大型品牌 房地產(chǎn) 商加速 入駐 隨 著濱湖新區(qū)新規(guī)劃的出爐，濱湖新區(qū)啟動區(qū)建設(shè)的動工，招商引資步伐的加快，熱點(diǎn)區(qū)域開始受到關(guān)注，上海城開、浙江眾安等外地 大型品牌 房地產(chǎn) 商 入駐合肥房地產(chǎn)市場 的意愿日趨強(qiáng)烈 ，濱湖新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)開始發(fā)力。 2．開發(fā)模式升級換代 傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式為主的房地產(chǎn)開發(fā)模式有望改變，休閑地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、以及大型商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，何妨礙房地產(chǎn)開發(fā)模式真正進(jìn)入升級換代、百花齊放的局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 3．房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌重組 土地增值稅征收和城市建設(shè)用地等新政策的出臺，加上市場日益激烈，營銷手段不斷翻新，現(xiàn)方銷售現(xiàn)象的 出現(xiàn)，對開發(fā)商的資金實(shí)力提出了個(gè)那更高要求，一些資金實(shí)力不濟(jì)、營銷觀念陳舊的房地產(chǎn)公司面臨淘汰局面，有實(shí)力的品牌企業(yè)會贏得更多的機(jī)會，合肥房地產(chǎn)行業(yè)洗牌重組加劇。 三、規(guī)劃發(fā)展 1．舊城改造力度加大 隨著城市建設(shè)三大推進(jìn)力度的加強(qiáng)，華僑飯店、三孝口商圈等片區(qū)將進(jìn)行大手筆的商業(yè)改造，安紡小區(qū)以及三角線地區(qū)等城中村舊城改造步伐的啟動，老城區(qū)舊城改造力度加快，長江路等傳統(tǒng)商圈重?zé)ㄐ麓骸? 2．道路建設(shè)步伐加快 繼 2020 年大規(guī)模的城市道路建設(shè)后， 2020 年城市路網(wǎng)建設(shè)的步伐力度更大，徽州大道、中環(huán)線將全線貫通， 金寨路高架橋進(jìn)入施工新階段，長江東路、一環(huán)線、環(huán)城高速等城市主干道改造建設(shè)提上日程，交通改變地產(chǎn)格局，城市周邊區(qū)域地產(chǎn)有望升溫。 四、量價(jià)走勢 1．普通商品房將大量上市 加強(qiáng)普通商品房的建設(shè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，限制大戶型的開發(fā)比例，提高中小戶型的開發(fā)比例等一系列宏觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 調(diào)控措施的出臺落實(shí)、中小戶型為主的普通商品房將大量上市，購房者會面臨更多選擇，合肥房地產(chǎn)市場真正邁入以普通消費(fèi)型為導(dǎo)向的開發(fā)趨勢。 2．合肥房價(jià)漲幅繼續(xù)滯緩 一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控收到了明顯效果，合肥房 價(jià)漲幅明顯滯緩，自住型購房消費(fèi)將成為市場主體，持幣觀望型消費(fèi)開始緩慢釋放，由于新開工面積的不斷攀升以及市場存量商品房呈放量性供應(yīng)，使得今年各樓盤的銷售壓力依然很大，房價(jià)漲幅繼續(xù)滯緩的現(xiàn)象不會改變，房價(jià)走向?qū)⒊尸F(xiàn)區(qū)域性分化。 3．合肥樓市后市發(fā)展強(qiáng)勁 合肥工業(yè)立市的戰(zhàn)略的確立，三大推進(jìn)的深入，招商引資力度的不斷加大，城市經(jīng)濟(jì)總量的飛速增長，居民收入的穩(wěn)步增長所帶來購買力的提升，為合肥房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)勁的動力、服裝加工制作業(yè)的轉(zhuǎn)移，所帶來大量產(chǎn)業(yè)工人的涌入，加上城市影響力的增強(qiáng)，會吸引更多外來投資者前來投資置業(yè)，合肥房地產(chǎn)后市發(fā)展動力強(qiáng)勁。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 第 四 部分 影響因素分析 排除宏觀調(diào)控等共性因素影響，合肥房地產(chǎn)市場最大的特點(diǎn)就是強(qiáng)勢的政府主導(dǎo) 意味。 安徽省和合肥市歷任政府均將城市規(guī)劃最為重要的政績考評內(nèi)容。 回顧近年來合肥房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程，不難發(fā)現(xiàn)歷任政府對規(guī)劃的強(qiáng)勢推行極大 地 帶動了合肥外圍區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，包括高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)、政務(wù)新區(qū)以及目前正在大力推進(jìn)的濱湖區(qū)和北部生態(tài)區(qū)。 通過大量的資金投入和政策傾斜，合肥市政府和安徽省政府將新區(qū)的道路拓寬，將原城市中心的配套設(shè)施大量搬遷到規(guī)劃新區(qū)，如將重點(diǎn)學(xué)校搬遷 至濱湖區(qū)，并大量增建公共設(shè)施，如政務(wù)新區(qū)的文化體育設(shè)施、醫(yī)療等等。同時(shí)與開發(fā)商合作進(jìn)行住宅開發(fā)，然后以政府補(bǔ)貼的形式鼓勵(lì)公務(wù)員購房，或 以抽簽的形式作為經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分配。但政府的這一頗為急進(jìn)的強(qiáng)勢做法并未產(chǎn)生抗性，而是得到了市民的廣泛認(rèn)同，亦從側(cè)面反映了合肥房地產(chǎn)市場受政府主導(dǎo)因素的影響之大。 但合肥市的 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不鮮明，人口導(dǎo)入能力較差，房產(chǎn)市場去化基本依靠內(nèi)需，如果出現(xiàn)政府換屆即導(dǎo)致規(guī)劃調(diào)整的現(xiàn)象，對于開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)行業(yè)而言，則會發(fā)生使本已較為固定的消費(fèi)人群再度分流的問題。 目前合肥的高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及政務(wù)文化新區(qū)雖已基本建成但仍處于發(fā)育期階段， 區(qū)域 內(nèi)大量房產(chǎn)項(xiàng)目 建成和在建 ， 但入住率極低 。此時(shí)另辟濱湖新區(qū)進(jìn)行開發(fā)，且市政傾斜明顯，勢必會對上述 區(qū)域 的房產(chǎn)銷售帶來相當(dāng)大的影響。濱湖新區(qū) 為目前規(guī)模最大的規(guī)劃新區(qū)，合肥市政府希望通過開發(fā)巢湖的旅游資源來推動濱湖區(qū)的整體發(fā)展，但該區(qū)域面臨機(jī)場搬遷和大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的問題，去要大量的資金投入，且周期較長。初步估算整個(gè)區(qū)域的建設(shè)成型 需十年 左右 時(shí)間 。 若 期間 由于政府換屆產(chǎn)生新的 規(guī)劃變動，對于在目前所新規(guī)劃的濱湖新區(qū)投資開發(fā)的房產(chǎn)企業(yè)而言，會有極大 的負(fù)面影響。 目前合肥市主要規(guī)劃重點(diǎn)如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 一、 十一五城市規(guī)劃重點(diǎn) 1．城市近期建設(shè)發(fā)展目標(biāo) 近期城市建設(shè)圍繞“工業(yè)立市、縣域突破、創(chuàng)新推動、東向發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展”等五大戰(zhàn)略，按照“新區(qū)開發(fā)、老城提升、組團(tuán)展開、整體推進(jìn)”的思路，逐步把合肥打造成為全國重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，區(qū)域性的商貿(mào)物流中心、旅游會展中心和金融中心，“引領(lǐng)皖中、輻射全省、聯(lián)動中部、接軌長三角”的區(qū)域性中心城市和全國重要的科技創(chuàng)新城市。 構(gòu)建完善的城市綜合交通體系，形成區(qū)域性交通樞紐，推動多中心空間布局的形 成，建設(shè)現(xiàn)代化濱湖生態(tài)園林城市。 2．重點(diǎn)發(fā)展地區(qū) 近期確定濱湖區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、磨店片區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等 6個(gè)地區(qū)為近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。 3．重點(diǎn)改善片區(qū) 近期重點(diǎn)改善的建成區(qū)主要包括老城區(qū)、龍崗地區(qū)、花沖公園及化工廠地區(qū)、葛大店地區(qū)、青年路地區(qū)、南七地區(qū)、五爪塘地區(qū)、西客站地區(qū)、樊洼路地區(qū)、合作化北路地區(qū)、老火車站地區(qū)、三角線地區(qū)等 13個(gè)地區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 二、 中遠(yuǎn)期規(guī)劃中合肥的區(qū)域劃分 根據(jù)合肥市建設(shè)規(guī)劃 (2020～ 2020年），可以看到規(guī)劃將中心城區(qū)劃分為老城區(qū) 、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)八個(gè)城市分區(qū)。 1．老城區(qū) 環(huán)城馬路以內(nèi)地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 12萬左右。 2．東區(qū) 瑤海區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，即板橋河、南淝河左岸地區(qū)，包括瑤海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和磨店職教基地，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 88萬左右。 3．北區(qū) 除老城區(qū)以外的廬陽區(qū)行政區(qū)域，板橋河右岸和南淝河左岸地區(qū)，包括廬陽工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 38萬左右。 4．西區(qū) 蜀山行政區(qū)域的一部分，東以金寨路、環(huán)城西路為界，西到二 環(huán)西路、合九鐵路，北到南淝河，南以 312 國道為界，包含政務(wù)文化新區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 48萬左右。 5．南區(qū) 包河行政區(qū)域的一部分，西以金寨路為界，北到環(huán)城南路，東到南淝河，南以 312國道為界。建設(shè)用地面積約 ，人口 47萬左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 6．經(jīng)開區(qū) 312國道以南，滬 蓉高速公路以西，合九鐵路以東，派河以北地區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 36萬左右。 7．高新區(qū) 東以二環(huán)西路、合九鐵路為界，北到董鋪水庫南岸，南到滬 漢 蓉高速鐵路，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、 科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 35萬左右。 8．濱湖新區(qū) 312 國道以南，滬蓉高速公路以東，南淝河以西，派河以北地區(qū)，包括濱湖新區(qū)和包河工業(yè)園區(qū)，建設(shè)用地面積約 ，人口控制在 56萬左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 三、 “ 141”規(guī)劃介紹 近期規(guī)劃中，合肥城市建設(shè)圍繞著“ 141”而展開，即一主城、四組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū)。 1．“一個(gè)主城區(qū)” 范圍為現(xiàn)在的 312國道以北，以老城區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)為核心的建成區(qū)； 2． “四個(gè)組團(tuán)” ⑴．東部組團(tuán) 整合店埠、撮鎮(zhèn)、肥東新 城以及肥東化工工業(yè)園，形成東部組團(tuán) 。 ⑵．西南組團(tuán) 以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和上派鎮(zhèn)為基礎(chǔ)形成西南組團(tuán) 。 ⑶．西部組團(tuán) 以高新開發(fā)區(qū)為依托，建設(shè)中國科學(xué)城 。 ⑷．北部組團(tuán) （目前初步規(guī)劃方案已出） 市區(qū)北部，總面積 170 平方公里， 整合長豐雙墩鎮(zhèn)、三十頭鄉(xiāng)、雙鳳及廬陽工業(yè)區(qū) ， 合肥市一個(gè)重要的城市副中心，定位 為“ 雙墩為中心，重點(diǎn)發(fā)展傳統(tǒng)工業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)以及農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)，最終成為一個(gè)集現(xiàn)代制造加工基地、高檔住宅、休閑旅游為一體 ” 的城市組團(tuán)。 2020年啟動，起步區(qū)面積 23平方公里。 核心區(qū) 將打造 “現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū) ”，與南部的濱湖新區(qū)呼應(yīng)。位置 為 城市北外環(huán)高速公路以北，距市中心約 16公里，規(guī)劃總面積 70平方公里，其中水面及綠地面積約 20平方公里。區(qū)內(nèi)有雙鳳湖等五大水庫，一個(gè)高爾夫球會 。 北外環(huán)高速緊鄰該區(qū)南側(cè)，由北外環(huán)高速向西約 25公里可達(dá)新橋機(jī)場，淮南鐵路線縱穿該區(qū)，并于該區(qū)設(shè)有客站，由市中心向北延伸至該區(qū)有蒙城北路、榮事達(dá)大道、張路、吳大路 4條城市主干道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為