【正文】 元 /㎡ 428 道路工程 地上建筑面積 10 元 /㎡ 97 水增容費(fèi) 10 根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)預(yù)估，可操作 燃?xì)夤こ? 戶數(shù) 3000 元 /戶 271 不計(jì)入成本；交房時客戶補(bǔ)交 通信及有線工程 戶數(shù) 800 元 /戶 72 不計(jì)入成本；交房時客戶補(bǔ)交 5 附屬工程設(shè)施 280 綠化工程 地上建筑面積 元 /㎡ 80 25 園林環(huán)境及照明系統(tǒng) 地上建筑面積 元 /㎡ 150 智能化系統(tǒng) 地上建筑面積 元 /㎡ 50 6 報(bào)批費(fèi)用 1014 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 地上建筑面積 50 元 /㎡ 486 收費(fèi)可操作 城市消防設(shè)施配套費(fèi) 地上建筑面積 元 /㎡ 15 收費(fèi)可操作 工程質(zhì)量監(jiān)督檢查費(fèi) 建安造價 % 系數(shù) 28 工程定額測定費(fèi) 建安造價 % 系數(shù) 14 散裝水泥專項(xiàng)基金 地上建筑面積 元 /㎡ 7 新型墻體材料專項(xiàng)基金 地上建筑面積 8 元 /㎡ 78 收費(fèi)可操作 人防異地建設(shè)費(fèi) 地上建筑面積 30 元 /㎡ 292 垃圾清掃費(fèi) 地上建筑面積 0 元 /㎡ 3 水土流失費(fèi) 地上建筑面積 元 /㎡ 4 環(huán)境保護(hù)費(fèi) 地上建筑面積 3 元 /㎡ 29 文物勘探費(fèi) 地上建筑面積 6 元 /㎡ 58 收費(fèi)可操作 7 報(bào)建費(fèi)用 80 防雷設(shè)施審定驗(yàn)收費(fèi) 地上建筑面積 1 元 /㎡ 10 施工圖審圖費(fèi) 地上建筑面積 2 元 /㎡ 19 施工現(xiàn)場放線費(fèi) 5 根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)預(yù)估 建筑規(guī)劃公告牌費(fèi) 3000 元 /塊 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 30 根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)預(yù)估 建筑工程交易服務(wù)費(fèi) 2 標(biāo)底編制費(fèi) 建筑面積 10 根據(jù)市場行情預(yù)估 城市樹木砍伐補(bǔ)償金 3 施工許可證公告牌費(fèi) 3000 元 /塊 勞動統(tǒng)籌 建安造價 3% 系數(shù) 370 代繳，不計(jì)入成本 8 不可預(yù)見費(fèi) 1～ 8項(xiàng) 總和 % 系數(shù) 291 不包括不計(jì)入成本的費(fèi)用 合計(jì) 19718 26 項(xiàng)目開發(fā)成本合計(jì) 19718 萬元。在項(xiàng)目開發(fā)工程中，以上部分費(fèi)用可操作進(jìn)行一定的減免，所以本項(xiàng)目在實(shí)施時，要做好成本控制，力爭將項(xiàng)目開發(fā)成本控制在 19000 萬元內(nèi)。 二、 開發(fā)間接費(fèi)用估算 表 12：開發(fā)間接費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目名稱 指標(biāo) 單價 單位 合價 （萬元） 備注說明 1 管理費(fèi)用 300 人員工資 2500 元 /人 150 按照 10 人編制， 5 年周期計(jì)算 辦公費(fèi)用 150 2 營銷費(fèi)用 594 項(xiàng)目包裝宣傳推廣費(fèi) 銷售額 % 系數(shù) 309 銷售代理費(fèi) 銷售額 % 系數(shù) 285 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 500 項(xiàng)目運(yùn)作中主要依靠項(xiàng)目銷售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金流動，銀行貸款利息控制在 500600 萬元 4 營業(yè)稅及附加 1307 營業(yè)稅 營業(yè)額 5% 系數(shù) 1188 城建附加稅 營業(yè)稅額 7% 系數(shù) 83 教育附加稅 營業(yè)稅額 3% 系數(shù) 36 本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用合計(jì)約 2701 萬元。 三、項(xiàng)目總成本 本項(xiàng)目總成本為：開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 =22419萬元 27 第六章 項(xiàng)目投資計(jì)劃及融資方案 一、項(xiàng)目投資計(jì)劃 項(xiàng)目成本 22419 萬元，其中開發(fā)成本 19718 萬元，開發(fā)費(fèi)用 2701 萬元。項(xiàng)目從開始到結(jié)束總周期約 45 年，項(xiàng)目建設(shè)周期 年完成。 表 13：具體投資和用款計(jì)劃表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目名稱 年投入 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 比例 金額 1 土地成本 70% 2487 30% 1066 0 0 0 3553 2 前期費(fèi)用 62% 290 23% 106 12% 55 4% 17 0 468 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 80% 202 20% 51 0 0 0 勘測費(fèi) 100% 15 0 0 0 0 三通一平費(fèi) 100% 18 0 0 0 0 監(jiān)理費(fèi)用 30% 55 30% 55 30% 55 10% 17 0 3 建安費(fèi)用 15% 1957 40% 5220 40% 5220 5% 652 0 13049 4 配套設(shè)施工程 10% 98 30% 295 40% 393 20% 196 0 982 5 附屬工程設(shè)施 35% 98 15% 42 20% 56 30% 84 0 280 6 報(bào)批費(fèi)用 60% 608 40% 406 0 0 0 1014 7 報(bào)建費(fèi)用 60% 48 40% 32 0 0 0 80 8 不可預(yù)見費(fèi) 40% 116 20% 58 20% 58 10% 29 10% 29 290 9 管理費(fèi) 20% 60 20% 60 20% 60 20% 60 20% 60 300 10 營銷費(fèi)用 23% 137 28% 165 33% 196 16% 96 0 594 11 稅費(fèi) 5% 66 20% 263 41% 541 34% 440 1310 12 小計(jì) 5965 7713 6579 1574 89 21920 備注：投資用款計(jì)劃表中不含 500 萬元財(cái)務(wù)成本； 稅費(fèi)是按銷售年度計(jì) 劃中產(chǎn)生的銷售額為準(zhǔn)進(jìn)行測算。 二、融資方案 本項(xiàng)目開發(fā)投資的來源有兩個渠道：一是銀行貸款，二是銷售收入轉(zhuǎn)投資。項(xiàng)目開發(fā)先期融資 40005000 萬元，其余投資由銷售收入分期補(bǔ)充。 28 第七章 財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目總收入分析 項(xiàng)目銷售價格 項(xiàng)目初步銷售均價暫定為： 住宅：均價 2300 元 /㎡ ；商鋪：均價 4000 元 /㎡； 車庫或地下車位： 50000 元 /個 項(xiàng)目總收入預(yù)測 表 14：項(xiàng)目收入測算表 項(xiàng)目 可銷售面積 (㎡ ) 預(yù)測銷售均價 (元 /㎡ ) 銷售收入 (萬元 ) 住宅 90238 2300 20755 商鋪 5000 4000 2020 車庫及車位 按銷售 200 個計(jì)算 50000 1000 合計(jì) 23755 項(xiàng)目銷售收入分期測算 本項(xiàng)目總銷售周期按照三年的周期計(jì)算，暫定從 2020 年 10 月開始 ,項(xiàng)目啟動銷售初期，針對侯運(yùn)內(nèi)部職工先行以 2100 元 /㎡ 成本價內(nèi)部認(rèn)購，按照 10%的比例計(jì)算 。 表 15：銷售收入分期測算表 項(xiàng)目 2020 2020 比例 面積 單價 銷售額 回款 比例 面積 單價 銷售額 回款 住宅 10% 2100 1895 20% 2200 5% 2200 993 15% 2300 3113 商業(yè) 車位 小計(jì) 2888 2020 7084 5126 項(xiàng)目 2020 2020 比例 面積 單價 銷售額 回款 比例 面積 單價 銷售額 回款 住宅 30% 2400 6497 10% 2450 2211 10% 2500 2256 商業(yè) 60% 3000 4000 1200 40% 2020 4000 800 車位 50000 1000 小計(jì) 9908 8778 4056 8019 合計(jì)： 23935 萬元 說明： 表 15是實(shí)際銷售操作中對表 14中銷售收入，后面各項(xiàng)測算中銷售收入均以表 15的修正銷售收入為依據(jù)。 29 二、利潤及靜態(tài)贏利能力分析 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤為全部銷售收入減去開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用為 22419 萬元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤（所得稅前）為 1516 萬元 。具體損益表如下： 表 16：項(xiàng)目損益表 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 1 銷售收入 23935 2 總成本費(fèi)用 22419 3 利潤總額 1516 6 初始投資利潤率 % 7 建設(shè)投資利潤率 13% 8 綜合成本 利潤率 % 9 銷售收入利潤率 % 項(xiàng)目以上靜態(tài)評價指標(biāo)為保守評價估計(jì)。 三、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 表 17： 現(xiàn)金流量表 單位：萬元人民幣 序號 項(xiàng)目 \年份 總計(jì) 項(xiàng)目周期 2020 2020 2020 2020 2020 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 住宅 20936 2020 5126 8058 5739 0 商業(yè) 2020 0 720 1280 0 車位 1000 0 1000 0 現(xiàn)金收入小計(jì) 23936 2020 5126 8778 8019 0 2 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 3553 2487 1066 0 0 0 前期工程費(fèi) 468 290 106 55 17 0 建安工程費(fèi) 13049 1957 5220 5220 652 配套設(shè)施工程費(fèi) 982 98 295 393 196 0 附屬工程設(shè)施費(fèi) 280 98 42 56 84 0 報(bào)批費(fèi)用 1014 608 406 0 0 0 報(bào)建費(fèi)用 80 48 32 0 0 0 不可預(yù)見費(fèi) 290 116 58 58 29 29 30 管理費(fèi) 300 60 60 60 60 60 營銷費(fèi)用 594 137 165 196 96 0 稅費(fèi) 1310 66 263 541 440 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 500 300 200 0 0 0 現(xiàn)金流出小計(jì) 22420 6265 7913 6579 1574 89 3 凈現(xiàn)金流量 1516 4252 2787 2199 6445 89 4 累計(jì)現(xiàn)金流 1516 4252 7039 4840 1605 1516 償債能力分析 從項(xiàng)目投資現(xiàn)金流分析，項(xiàng)目投資回收期三年，項(xiàng)目第三年末具備全部償還借款得能力， 2020 年末即具備償還全部借款得能力，說明項(xiàng)目具備債務(wù) 償還能力。 四、不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定性主要來自土地成本、建造成本、售價、開發(fā)周期、融資成本等的變化，這些變化會影響到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ? 盈虧平衡點(diǎn)建筑規(guī)模分析 在售價、 綜合 成本不變的情況下，總建筑面積減至 75260 平方米時實(shí)際利潤總額為零。 ? 盈虧平衡點(diǎn)銷售率分析 假定項(xiàng)目的 綜合成本 不變，售價與銷售進(jìn)度不變，當(dāng)綜合銷售率為 93%時，利潤為零。 ? 盈虧平衡點(diǎn)售價分析 在總建筑面積、 綜合 成本不變的情況下，總平均銷售單價為 2203 元 /㎡ （含稅）時利潤為零 ；在基本指標(biāo)不變，商業(yè)和地下車庫銷 售收入不變的情況下，住宅平均銷售價為 2139元 /㎡ 時，利潤為零。 備注：以上平衡點(diǎn)分析均在假定土地成本、財(cái)務(wù)成本和管理費(fèi)用不變的情況下進(jìn)行測算的結(jié)果。 敏感性分析 影響財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素包括開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短，據(jù)市場預(yù)測。開發(fā)成本項(xiàng)目中，最有可能發(fā)生波動變化的是建安成本和售價水平，