【導(dǎo)讀】設(shè)齊齊哈爾市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊(yùn)的住宅小區(qū)。根據(jù)齊齊哈爾市城市規(guī)劃發(fā)展需要，開發(fā)建設(shè)?（暫定名）的出發(fā)點(diǎn)，一是為加快學(xué)校的發(fā)展，解決學(xué)校占。出來，作為教學(xué)用地。這樣既提高了齊齊哈爾大學(xué)的知名度，又。為美麗鶴城增加了一道靚麗的風(fēng)景線。二是解決教師住房問題，尤其是新引進(jìn)的博士、碩士等年輕教師的住房問題。隊(duì)伍，提高教師隊(duì)伍整體素質(zhì)，以及學(xué)校的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。求，將該地段住戶遷至溜園賓館地段及湖西供熱站地段。該項(xiàng)目動遷調(diào)查、測繪、控詳規(guī)劃及初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，2020年10月31日以齊齊哈爾大學(xué)的名義向齊齊。經(jīng)過齊齊哈爾大學(xué)校黨委研究并經(jīng)過充分考察決定與我公司。協(xié)議簽訂后，雙方密切合作，充分發(fā)揮了企業(yè)的優(yōu)勢，移至邊緣地帶，重建齊齊哈爾市師范附小。月18日向市規(guī)劃局出具了關(guān)于清末藏書樓修繕和保留的意見。評估價(jià)格取得該塊土地。并且責(zé)令副市長趙萬山負(fù)責(zé)辦理此事，趙萬山副。劃等部門進(jìn)行辦理。

　　

【正文】 境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價(jià) 3001元。地下停車庫每個(gè)車位 75000元，按 80％即 400個(gè)車位銷售計(jì)。 2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表 37表。 表 37 各類建筑銷售計(jì)劃表 (％ ) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場 100 10 60 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要， 20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年 60%出租率，每個(gè)停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。 3．稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表 3— 8。 表 38 稅費(fèi)率 表 (％ ) 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)； 營業(yè)稅 5 土地增值稅 50超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見費(fèi) 4．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入 22089萬元，可獲利潤總額 3132元，扣除所得稅 1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計(jì)繳納稅金 2629萬元。詳見附表 33— 附表 35。 項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 19． 8％，在預(yù)期可接受 的內(nèi)部收益率為 15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 517萬元，投資回收期為 2． 9年。資本金內(nèi)部收益率為 13． 1％。詳見附表 36 和附表 37。 商品房投資利潤率 =利潤總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表 38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表 39。 7．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個(gè)因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格分別向不利方面變動 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6． 3％和 4． 8%，凈現(xiàn)值分別下降至 — 857萬元和 —927萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到 3． 5 和 3． ?年；租 房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表 39 及圖 31。 表 39敏感性分析表 序號 項(xiàng) 目 變動幅度 (％ ) 內(nèi)部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 517 2． 9 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房價(jià)格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房價(jià)格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 敏感因素變動（ %） 圖 3— 1 敏感性分析圖 (全部投資，所得稅前 ) 1一售房價(jià)格； 2預(yù)售款回籠進(jìn)度； 3一租房價(jià)格； 4基準(zhǔn)收益率； 5一開發(fā)產(chǎn)品投資 8．臨界點(diǎn)分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為 15％，則項(xiàng)目投資的臨界 18281萬元，增加 654萬元；每平方米售房價(jià)格的臨界點(diǎn)為 2894元，下降 107元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 5069萬元，增加 569萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為 70335 平方米，減少 2765平方米。詳見表 310 表 310 臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 全投資稅前內(nèi)部收益率 % 期望值 % 開發(fā)產(chǎn)品投資 (萬元 ) 17623 最高值 18281 售房價(jià)格 (元 /平方 3001 最低值 2894 米 ) 土地費(fèi)用 (萬元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)見表 3— 11。 表 311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 平方米 平方米 76100 73100 1． 2 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 出租房 地下停車場 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其 中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 ％ ％ ％ ％ 17． 8 26。 9 26． 2 19． 8 5 6 7 6 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前 ) 全部投 資投資回收期(所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后 ) 全部投資投資回收期(所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 年 ％ 年 ％ 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 1．市場風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從 A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá) 80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價(jià)超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配 套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項(xiàng)目市場定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民家庭年收入的3～ 6倍，而目前 A市房價(jià)每平方米售價(jià)為 15002020元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價(jià)達(dá) 萬元～ 13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限 ，銷售有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險(xiǎn)。 (2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)。 2．經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬元，增長 36． 5％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后 服務(wù)工作。 3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭；(5)特惠免息分期付款； (旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 附表 31項(xiàng)目總投資估算 單位（萬元） 序號 項(xiàng) 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 17623 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’ 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4500 647 2054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 17623 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定 資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 17623 附表 32投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6 1 總投資 17623 7142 7949 2011 522 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 17623 17623 7142 7142 7949 7949 2011 2011 ’ 522 522 2 資金籌措 17623 7142 7