【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國，土地歸國家或集體所有，企。業(yè)只能取得土地使用權(quán)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和完善，房地產(chǎn)。的主營業(yè)務(wù)收入，但對于大部分企業(yè)而言，是與經(jīng)營性活動相關(guān)的其他經(jīng)營活動，形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用。之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)當繳納營業(yè)稅等。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，企業(yè)在首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準則。定義和確認條件的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)當歸為投資性房地產(chǎn)。租賃期開始日起，這項土地使用權(quán)屬于乙公司的投資性房地產(chǎn)。租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權(quán)的一棟辦公樓出租給甲企業(yè)，為期5年。圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產(chǎn)。

　　

【正文】 賃期開始日為 20 7年 4月 15日。20 7 年 4 月 15 日，該寫字樓的賬面余額 45 000 萬元，公允價值為 47 000 萬元。 20 7 年 12 月 31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為 48 000 萬元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 20 7年 4月 15日： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 470 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000 資本公積 —— 其他資本公積 20 000 000 （ 2） 20 7年 12月 31日： 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 10 000 000 貸：公允價值變動損益 10 000 000 （ 2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn) —— 成本”科目，按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目；原已計提減值準備的，借記“無形資產(chǎn)減值準備”、“固定資產(chǎn)減值準備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記 “公允價值變動損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積 —— 其他資本公積”科目。 【例 8— 15】 20 7 年 6 月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準備將其出租，以賺取租金收入。 20 7 年 10 月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。 20 7 年 12 月，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃其開始日為 20 8年 1月 1 日，租賃期限為 3年。 20 8 年 1 月 1日，該辦公樓原價為 5億元，己提折舊 14 250 萬元，公允價值為 35 000 萬元 。甲企業(yè)采用公允價值模式計量。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 350 000 000 公允價值變動損益 7 500 000 累計折舊 142 500 000 貸：固定資產(chǎn) 500 000 000 二、投資性房地產(chǎn)的處置 當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其 處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)，對于那些由于使用而不斷磨損直到最終報廢，或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當及時進行清理。此外，企業(yè)因其他原因，如非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。 （一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置 出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時， 應(yīng)當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目；原已計提減值準備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。 【例 8— 16】 甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為30 000 萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為 28 000萬元， 已計提折舊 3 000 萬元。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 300 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 30 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 寫字樓 280 000 000 【例 8— 17】甲企業(yè)為了滿足市場需求、擴大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。 20 6 年 3 月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為 3 000 萬元，已計提攤銷 900 萬元，剩余使用年限 40 年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。 20 9 年 3 月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入 4 000 萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1）轉(zhuǎn)換日： 借：投資性房地產(chǎn) —— 已出租 [white8]土地使用權(quán) 30 000 000 累計攤銷 9 000 000 貸：無形資產(chǎn) —— 土地使用權(quán) 30 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 9 000 000 （ 2）計提攤銷（假設(shè)按年）： 借：其他業(yè)務(wù)成本 525 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 525 000[white9] （ 3）出售時： 借：銀行存款 40 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 19 425 000[white10] 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 1 057 5000[white11] 貸：投資性房地產(chǎn) —— 已出租土地使用權(quán) 30 000 000 （二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置 出售、轉(zhuǎn)讓采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn) —— 成本”科目，按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動”科目。同時，將投資性房 地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記或貸記“公允價值變動”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則也需一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積 —— 其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。 【例 8— 18】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 20 7年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20 7年 4 月 15 日。 20 7年 4月 15日，該寫字樓的賬面余額 45 000 萬元，公允價值為 47 000 萬元。 20 7 年 12 月 31 日，該項投資 性房地產(chǎn)的公允價值為48 000 萬元。 20 8 年 6 月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以 55 000萬元出售，出售款項已收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量。 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 20 7年 4月 15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 470 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000 資本公積 —— 其他資本公積 20 000 000 （ 2） 20 7年 12月 31日，公允價值變動： 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 10 000 000 貸：公允價值變動損益 10 000 000 （ 3） 20 8 年 6 月，出售投資性房地產(chǎn)： 借：銀行存款 550 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 480 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 470 000 000 —— 公允價值變動 10 000 000 同時，將投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入： 借：公允價值變動損益 10 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 10 000 000 同時，將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入： 借 ：資本公積 —— 其他資本公積 20 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 20 000 000