【導(dǎo)讀】二零一四年八月。II. 目錄。1. 4. SWOT分。13

　　

【正文】 層；窗戶框架采用塑鋼，玻璃采用中空玻璃，進(jìn)行保溫處理。 項(xiàng)目進(jìn)度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施 工需要的臨時(shí)性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時(shí)性工房等。 2)平整場(chǎng)地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場(chǎng)性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進(jìn) 行各個(gè)工程子項(xiàng)目的施工。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù) 地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。合理的使用人力、物力和財(cái)力，在 保證工程質(zhì)量的同時(shí)，盡 量縮短工期。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時(shí)竣工 由于本工程的竣工日期為 2021年第 1季度，其間要經(jīng)歷 3個(gè)冬季和 2個(gè)雨季。根據(jù) 西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 ，年降水量為 ～ 毫米。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)考慮雨雪的因素。 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃 施工進(jìn)度圖的安排詳見(jiàn)附表 —— 施工進(jìn)度圖。 18 第五章項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 本項(xiàng)目的銷售本著 “ 全過(guò)程營(yíng)銷 ” 的策略，營(yíng)銷策劃 內(nèi)容主要包括項(xiàng)目定價(jià)、項(xiàng)目市 場(chǎng)推廣、項(xiàng)目銷售和項(xiàng)目銷售面積及銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃四個(gè)部分。住宅部分可銷售面積為 4萬(wàn)平方米；公寓部分可銷售面積為 2萬(wàn)平方米；商業(yè)可銷售面積為 4080平方米，預(yù)計(jì)銷 售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到 95%；可銷售的地下車位為 140個(gè)，預(yù)計(jì)銷售實(shí)現(xiàn)率可達(dá)到 95%。 本項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與分析，結(jié)合項(xiàng)目 SWOT因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的基本思想，采 用市場(chǎng)比較法來(lái)確定項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)格。 基于本項(xiàng)目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場(chǎng)上其他同類樓盤的情況，總結(jié) ，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定 位為： 點(diǎn)式高層住宅均價(jià)為 3500元 /平方米；點(diǎn)式高層公寓均價(jià)為 5000元 /平方米；配套商 業(yè)用房均價(jià)為 10000元 /平方米；地下車位價(jià)格為 /車位。 分析認(rèn)為：上述價(jià)格定位在同類中高端物業(yè)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 通過(guò)分析項(xiàng)目的 SWOT因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷規(guī)律、西安市特別是航天基地周邊區(qū) 域市場(chǎng)的特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)、購(gòu)房者的媒體接觸習(xí)慣等方面的分析，制定如下方案 : 推廣準(zhǔn)備 本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項(xiàng)目自身的 SWOT因素分析，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費(fèi) 者心理挖掘項(xiàng)目的賣點(diǎn)，同時(shí) 對(duì)所需的推廣費(fèi)用及各階段實(shí)施安排進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃，從而為 本項(xiàng)目的推廣實(shí)施打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 (1)挖掘賣點(diǎn) (2)制定推廣計(jì)劃 推廣手段 —— 廣告推廣 19 從目前西安市內(nèi)的實(shí)際操作情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣主要以廣告宣傳為主，因此， 本項(xiàng)目在推廣過(guò)程中重點(diǎn)采用廣告推廣。 （ 1）廣告內(nèi)容 （ 2）廣告媒體 ◆ 現(xiàn)場(chǎng)墻壁 在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)四周的圍墻上，可以通過(guò)噴涂效果圖的方式來(lái)展示項(xiàng)目的樓盤形象、 突出建筑物的特色，以吸引周邊或過(guò)路的購(gòu)房者，應(yīng)當(dāng)注意色彩的使用以及美文設(shè)計(jì)。 ◆ 路牌 可在項(xiàng)目周邊和西安市內(nèi)主干道兩側(cè)設(shè)立廣告牌，吸引消費(fèi)者。道路可選擇西影路、 公園南路等。 在銷售階段，我們主要從銷售準(zhǔn)備、銷售理念、銷售策略以及促銷策略四個(gè)方面來(lái)提 出策劃思路。 銷售準(zhǔn)備 （ 1）銷售資料的準(zhǔn)備 （ 2）銷售人員的準(zhǔn)備 1）確定銷售人員 在選擇銷售人員時(shí)，要考慮到他們的基本專業(yè)素質(zhì)和溝通能力，以能為客戶提供專業(yè) 及優(yōu)質(zhì)服務(wù)為根本要求，另外也可以聘請(qǐng)一些有豐富經(jīng)驗(yàn)的銷售人員。 2）確定培訓(xùn)內(nèi)容 在銷售人員正式上崗之前，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，在銷售過(guò)程中也要不斷的結(jié)合銷 售中出現(xiàn)的新問(wèn)題進(jìn)行后續(xù)培訓(xùn)。培訓(xùn)的內(nèi)容主要有開(kāi)發(fā)商的企業(yè)背景、項(xiàng)目的基本情況、 銷售技巧、簽訂買賣合同的程序以及其他與銷售有關(guān)的內(nèi)容。與上同，本項(xiàng)工作可由專業(yè) 銷售代理公司完成。 （ 3）售樓中心的準(zhǔn)備 本項(xiàng)目的售樓中心在位置選擇上，應(yīng)充分考慮交通、人流、環(huán)境、安全等因素，建議 設(shè)在飛天路路和神舟三路交匯處。另外，銷售中心的主體色調(diào)應(yīng)和項(xiàng)目圍墻相協(xié)調(diào)一致。 在室內(nèi)設(shè)計(jì)布局上，注意功能區(qū)的合理劃分。 銷售理念 20 （ 1）誠(chéng)信理念 （ 2）健康理念 （ 3）服務(wù)理念 促銷策略 （ 1）價(jià)格促銷 項(xiàng)目在銷售預(yù)熱期由于市場(chǎng)知名度低，社會(huì)公眾影響力小，所以，在本期內(nèi)采用低開(kāi) 高走的銷售策略是十分必要的，同時(shí)在盤尾階段注意將難點(diǎn)戶型售價(jià)做適當(dāng)?shù)南抡{(diào)。 （ 2）住博會(huì)促銷 有關(guān)資料顯示，西安市每年的房產(chǎn)交易有一部分是通過(guò)住博會(huì)達(dá)成的。住博會(huì)上聚集 了大量的精品樓盤，與房地產(chǎn)有關(guān)的法律咨詢及貸款辦理等服務(wù)一應(yīng)俱全。因此，建議開(kāi) 發(fā)商通過(guò)住博會(huì)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行銷售宣傳，在會(huì)展中心選擇人流大的服務(wù)臺(tái)進(jìn)行精心布置， 以突出本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和特色為主，吸引社會(huì)公眾的注意力，達(dá)到宣傳本項(xiàng)目的效果和目 的。 依據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目銷售期擬從 2021年的第 3季度開(kāi)始，到 2021年第 2季度 結(jié)束，每一個(gè)季度為一個(gè)銷售階段，具體銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃如下： 住宅的銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見(jiàn)表 51： 公寓的銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見(jiàn)表 52： 商鋪的銷售面積及收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見(jiàn)表 53： 停車位的銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，具體見(jiàn)表 54： 21 第六章投資估算及資金籌措 國(guó)家計(jì)委、 建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格 [2021]10 號(hào)）； 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì)價(jià)格〔 2021〕 1980號(hào)）； 國(guó)家發(fā)改委制定的《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》（計(jì)價(jià)格 [1999]1283 號(hào)）； 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 西安市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》 的通知（市建發(fā) [2021]418號(hào)）； 陜西省物價(jià)局、陜西省財(cái)政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)及有 關(guān)問(wèn)題的通知》（陜價(jià)行發(fā) [2021]90號(hào)）； 陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 類似工程估算、概算指標(biāo)； 委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)； 1委托方提供的有關(guān)其他資料； 1受托方現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的資料； 1有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本參數(shù)和指標(biāo)。 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 項(xiàng)目的總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項(xiàng)目的總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確的估算的項(xiàng)目在不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)中考慮。 22 土地費(fèi)用的確定 項(xiàng)目用地面積為 ，土地取得成本 80萬(wàn)元 /畝， 土地費(fèi)用為： 80=2072 萬(wàn)元；契稅： 20723%=62 萬(wàn)元 土地費(fèi)用共計(jì) :2134萬(wàn)元 前期工程費(fèi)用 前期工程費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、城建統(tǒng)一征收費(fèi)用以及其他費(fèi)用等。 根據(jù)國(guó)家計(jì)委（現(xiàn)國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)）與建設(shè)部于 2021年 3月 1日發(fā)布的《工 程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》及《工程勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，并考慮城建統(tǒng) 一征收費(fèi)及其他費(fèi)用（見(jiàn)下表） 公寓精裝修費(fèi)用 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位以及西安類似工程數(shù)據(jù)，公寓的精裝修造價(jià)為 800元 /㎡，項(xiàng)目 精裝修費(fèi)用為： 20210㎡ 800 元 /㎡ =1600萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程包括項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)道路、綠化、照明、自來(lái)水、雨水、污水、 煤氣、熱力、供電、電信等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，參考同類工程數(shù)據(jù)，各費(fèi)用取費(fèi)如下： 本項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為 740萬(wàn)元。 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 結(jié)合西安市工程監(jiān)理取費(fèi)的市場(chǎng)行情，本項(xiàng)目工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按 12元 /㎡計(jì)算： 69680㎡ 12 元 /㎡ =348萬(wàn)元 建設(shè)單 位管理費(fèi) 建設(shè)單位管理費(fèi)取前期工程費(fèi)、建安總造價(jià)、精裝修費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和建設(shè)監(jiān) 理費(fèi)之和的 2％，共計(jì)為 383萬(wàn)元。 市場(chǎng)推廣費(fèi)用 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣費(fèi)用是指市場(chǎng)宣傳、廣告、活動(dòng)推廣等費(fèi)用，參考同類工程項(xiàng)目數(shù)據(jù)， 并結(jié)合建設(shè)單位以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣費(fèi)用按銷售收入的 3%計(jì)取，總計(jì) 870萬(wàn) 元。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 23 根據(jù)本項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前八項(xiàng)之和的 3%計(jì)取，共計(jì) 676萬(wàn)元。 建設(shè)期利息 建設(shè)期利息為 375萬(wàn)元。 1項(xiàng)目總投資的確定 綜合前面一至十項(xiàng)的費(fèi)用，總計(jì) 23600萬(wàn)元。 根據(jù)開(kāi)發(fā)單位對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的安排，項(xiàng)目總投資的資金籌措安排如下：自籌資金 8775萬(wàn)元，占總投資的 %，其中資本金 8400萬(wàn)元，建設(shè)期利息 375萬(wàn)元；銷售收入 再投入 9926萬(wàn)元；其余為借款 4900萬(wàn)元， 13年期銀行貸款利率為 %，考慮計(jì)算期為 季度，季度貸款利率為 %。項(xiàng)目的投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見(jiàn)附件 2—— 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 報(bào)表。 第七章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （ 2）基準(zhǔn)收益率的確定依據(jù) 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，見(jiàn)附件 2—— 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表。 資本金現(xiàn)金流量表，見(jiàn)附件 2—— 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表。 通過(guò)對(duì) “ 借款還本付息計(jì)算表 ” 和 “ 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ” 的計(jì)算，考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi) 各季度財(cái)務(wù)狀況，在 （從貸款開(kāi)始起）可全部還清借款本息。 24 敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相 應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。 依據(jù)上表數(shù)據(jù)，在投資不變的情況下，采用 插入法計(jì)算銷售價(jià)格變動(dòng)的動(dòng)態(tài)臨界點(diǎn)， 從以上計(jì)算結(jié)果看出，在投資不變的情況下，當(dāng)銷售價(jià)格下調(diào) %時(shí)，內(nèi)部收益率達(dá)到 臨界值 %。銷售價(jià)格允許變動(dòng)的幅度為（ %， +∝ ），投資不變時(shí)銷售價(jià)格變動(dòng)的 臨界點(diǎn)如上表 71所示。 從以上計(jì)算結(jié)果看出，在銷售價(jià)格不變的情況下，采用插入法計(jì)算投資變動(dòng)的動(dòng)態(tài)臨 界點(diǎn)，從以上計(jì)算結(jié)果看出，在銷售價(jià)格不變的情況下，當(dāng)建設(shè)投資上漲 %時(shí)，內(nèi)部 收益率達(dá)到臨界值 %。投資允許變動(dòng)的幅度為（－ ∝ ， +%），銷售價(jià)格不變時(shí)投資 變化的臨界點(diǎn)如上表 71所示。 25 第八章結(jié)論及建議 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目方案的分析與論證，我們得出以下結(jié)論： 項(xiàng)目的建設(shè)條件及周邊環(huán)境良好，適合公寓及配套商業(yè)開(kāi)發(fā)； 項(xiàng)目市場(chǎng)前景較好，企業(yè)能平穩(wěn)回籠資金； 項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均滿足項(xiàng)目評(píng)價(jià)的要求，財(cái)務(wù)上可行； 項(xiàng)目收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。 根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目方案的分析與論證以及我司對(duì)項(xiàng)目和市場(chǎng)的了解，向建設(shè)單位提出如 下建議，為建設(shè) 單位決策提供參考。 考慮本項(xiàng)目所處地理位置等特點(diǎn)，建議開(kāi)發(fā)商積極開(kāi)拓定向開(kāi)發(fā)模式，以緩解銷 售和資金壓力，保證項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。 充分認(rèn)識(shí)、分析項(xiàng)目存在的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、發(fā)展機(jī)會(huì)與所存在的威脅，揚(yáng)長(zhǎng)避短， 提前引入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程策劃。