【導讀】第三章項目的提出與建設的必要性…………………修建匯東商業(yè)廣場的定點通知自規(guī)局辦發(fā)[2021]370號。項批119號、[2021]項批21號。廣場項目城市建設配套費的請示自通聯(lián)[2021]12號。信用等級證書、貸款卡、稅務登記證。平方米，總建筑面積43137平方米。責任公司承建土建工程，實行雙包。有限公司單獨承包。算與資金籌措、借款償還能力分析、風險分析等。會展、商務用房，六、七層為寫字樓，八層為休閑中心。萬元，基本預備費萬元，建設期利息120萬元，建設單位管理費萬元，，劃，有利于加快自貢城市現(xiàn)代化的建設步伐。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，自貢作為西部重要城市，職稱的技術人員13人。大專以上學歷人員占65%。營活動、取得了良好的開端和社會效益。公司自成立以來，

　　

【正文】 —2021 、SGD2—202 SGD5—2021 和配套文件對本項目的投資估算進行編 制，并對主要材料設備價格及人工工資按自貢市現(xiàn)行價格進行調(diào)整，以期更符合實際情況，經(jīng)估算項目固定資產(chǎn)投資為 萬元，具體組成如下： （一）土地成本費（ 11360 ㎡） 1380 萬元 （二）開發(fā)前期費 萬元 城市配套費 43137m2x10 元 /m2= 萬元 勘探、設計費 43137m2x8 元 /m2 = 萬元 監(jiān)理費 43137m2x10 元 /m2= 萬元 （三） 建筑安裝工程費 萬元 基礎及地下室 6795m2 x800 元 /m2= 萬元 地上土建工程 36342 m2x500 元 /m2= 萬元 裝飾工程 36342 m2x100 元 /m2= 萬元 安裝工程 36342 m2x100 元 /m2= 萬元 電梯工程 4 部 x50 萬元 /部 = 萬元 （四）建設單位管理費 萬元 x2%= 萬元 （五）基本預備費 萬元 x5%= 萬元 （六）建設期利息 120 萬元 二、資金籌措 （一）自貢市鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自有資金即項目資本金 萬元，占投資總額的 %（已投入到前期開發(fā)費用、購置土地、材料和土石方工程之中。） （二）申請農(nóng)業(yè)銀行借款 2021 萬元，占投資總額的%。 建設期間商品房（預）銷售回收資金 1304 萬元，占投資總額的 %（其中工程墊款 萬元 ，實際轉(zhuǎn)投入 萬元）。 第九章 財務效益評價 根據(jù)國家計委、建設部一九九三年四月七日以計投資[1993]503 號文發(fā)布《關于印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》及國家有關文件規(guī)定精神，本可行性研究報告對項目進行財務評價，從而論證本項目的經(jīng)濟合理性，為項目決策和審批提供可靠依據(jù)。 一、項目財務預測 項目計算期：本項目建設期為 12 個月（ 2021 年 2月 —2021 年 2 月），項目計算期為 4 年。 項目收費收入；項目建成后計算期內(nèi)總收入 8759萬元，據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與該項目實際情況與收入的相關和依存關系，經(jīng)工程、營銷和財務部門分析后，在 85%的可能狀態(tài)下，從 2021 年起，各的年收入依次為總收入的 20%、 30%、40%、 10%。 據(jù)市場調(diào)研和同業(yè)房價水平及該中心地段，預計銷售收入如下： 序號 項目名稱 可售面積（㎡） 單價（元 /㎡） 金額（萬元） 一樓營業(yè)房 8000 3790 二樓營業(yè)房 3500 1610 三樓營業(yè)房 2500 1150 五樓寫字間 1500 690 六至八樓寫字間 1500 1162 地下一樓 3500 357 合計 8759 注：四樓寫字間和地下一樓共 ㎡作為自用，即只有 ㎡作為銷售用 稅金及附加 稅金及附加按年收入的 %（綜合稅率）計算。 營業(yè)稅： 8759 萬元 ５％＝ 438 萬元 城市建設維護稅及教育附加： 438 萬元 ７％ = 萬元 應交稅金總額： 萬元 總成本費用 該項目總成本為 5573 萬元。（ 1）房產(chǎn)開發(fā)成本 5138萬元，（ 2）銷售費用為 70 萬元。（ 3）項目管理費為 65 萬元。（ 4）財務費用為 300 萬元（ 5）銀行貸款年利率按 6%計算。 總利潤；總利潤 =總收入 總成本 稅金及附加 所得稅 == 萬元 貸款償還期 3 年 本項目向農(nóng)行申請貸款 2021 萬元，項目建成后以銷售收入償還貸款，還款計劃為 2021 年還本 1000 萬元， 2021年還本 1000 萬元萬元。 抵押物設置 業(yè)主擬用項目用地及同一地段用地共計 22140m2 設置抵押物，按自貢市基準地價并參照該兩宗用地情況價格應為 1350 元 /m2,合計 萬元；按抵押率 70%計算，抵押值為 萬元，可滿足銀行要求 二、項目財務評價 靜態(tài)財務效益指標： 投資利潤率 = 年均利潤總額 / 項目總投資100%=投資利稅率 = 年均利稅總額 / 項目總投資 100%=（ +） /=資 本 金 利 潤 率 = 年 均 利 潤 總 額 / 資 本 金100%=100%=% 投資回收期 =（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1） +上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值 /當年凈現(xiàn)金流量 =（ 31）+ 經(jīng)測算項目投資凈利潤率 %，投資利稅率%，資本金利潤率 %，投資回收期 年。 動態(tài)財務效益指標；財務凈現(xiàn)值 萬元（折現(xiàn)率 8%），財務內(nèi)部收益率 %，高于社會折現(xiàn)率， 遠高于長期貸款利率，項目獲利能力較強。 不確定分析 收入增加 10%，投資凈利潤率為 %，財務凈現(xiàn)值為 1776 萬元，投資回收期為 年； 收入減少 10%，投資凈利潤率為 %，財務凈現(xiàn)值為 796 萬元，投資回收期為 年。 盈虧平衡分析 若總成本保持在 5573 萬元內(nèi)，可售面積為 ㎡，則此項目盈虧平衡點（ BEP）為： BEP=（總成本 +稅金及附加） /加權平均售價 =（ 5573+） /=18476 ㎡ 即只需銷售 18476 ㎡即可保本。 從上述指標分析看，該項財 務內(nèi)部收益率遠遠大于行業(yè)平均收益率，財務凈現(xiàn)值 ≧ 0。因此，該項目的經(jīng)濟效益是好的，從經(jīng)濟效益評價角度考慮，是可行的。 第十章 國民經(jīng)濟評價 自貢市匯東商業(yè)廣場建設項目的完成，不僅極大地推動自貢市城市建設的進程，提高了人民生活水平，而且改善了投資環(huán)境，加大了招商引資力度，必將產(chǎn)生巨大社會效益和企業(yè)效益。 第十一章 結(jié)論 本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有利于推進自貢市向大中型城市發(fā)展，增加當?shù)厝嗣竦氖杖?，提高人民生活、物質(zhì)水平。 本項目的經(jīng)濟效益 良好，財務分析表明：項目投資內(nèi)部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值 萬元，投資回收期 年。 根據(jù)上述分析論證，自貢市匯東商業(yè)廣場開發(fā)建設項目總體平面布置是合理的，各功能區(qū)布置和結(jié)構、管線工程布置亦是合理的。自貢市匯東商業(yè)廣場開發(fā)建設項目有寬松的優(yōu)惠政策作保障，有充足的投資來源作后盾，投資估算合理，市場前景好，經(jīng)濟效益和社會效益良好，項目切實可行，建議應盡快實施。