【導(dǎo)讀】湘家蕩區(qū)域新農(nóng)村建設(shè)綜合整治項(xiàng)目建議書。嘉興市經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)劃院。嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司１

　　

【正文】 照搬遷政策對原住房建筑面積實(shí)行房屋補(bǔ)償，由 項(xiàng)目實(shí)施單位 統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)后，置換給農(nóng)戶，辦理土地使用證和房屋所有證。具體內(nèi)容如下： ① 城鎮(zhèn)住房類型：分為多層和小高層。 ② 城鎮(zhèn)住房戶型面積（具體戶型正確面積以房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)為準(zhǔn)） A型： 68平方米 ,B型： 78平方米 ,C型： 101平方米 , D型： 121平方米 ,E型： 135平方米 . ③ 城鎮(zhèn)住房成本價(jià)：城鎮(zhèn)住房成本價(jià) 1600元 /㎡ ，底層車庫 400元 /㎡ 。 ④ 置換小高層的有關(guān)規(guī)定： (a)農(nóng)戶選擇小高層一至四層的，每套贈送建筑面積 5平方米，不配備電梯，物業(yè)管理費(fèi)按多層住宅標(biāo)準(zhǔn)收?。?(b)選擇小高層五層（含五層）以上的，配備電梯，物業(yè)管理費(fèi)按小高層住宅標(biāo)準(zhǔn)收取 。 ⑤ 可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積 （ a）可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積在按政策認(rèn)定人口每 人 40平方米的基礎(chǔ)上，每戶再加 60平方米計(jì)算。 （ b）戶內(nèi) 5人以上（含 5人）的可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積不 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項(xiàng)目建議書 嘉 興 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 ２７ 得突破 260平方米；戶內(nèi)四代同堂且人口在 6人以上 (含 6人 )的可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積不得突破 300平方米。 （ c）農(nóng)戶實(shí)際置換的城鎮(zhèn)住房面積，允許超可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積 5平方米。 （ d）躍層面積按 50%抵扣置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積指標(biāo)。 ⑥ 層次差價(jià) :見表 ⑦ 城鎮(zhèn)住房價(jià)格結(jié)算 城鎮(zhèn)住房和車庫面積以房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)面積為準(zhǔn)，結(jié)算時(shí)，在可置換城鎮(zhèn)住房標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和允許超 5平方米以內(nèi)的面積，按城鎮(zhèn)住房成本價(jià)結(jié)合層次差價(jià)結(jié)算。躍層按實(shí)際建筑面積結(jié)合層次差價(jià)計(jì)算。 城鎮(zhèn)住房層次差價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡） 表 層次 一 層 二 層 三層 四 層 五 層 六 層 七 層 八 層 九 層 十 層 十一 層 五層到頂 5 60 120 100 285 五層 躍層到頂 5 60 120 100 0 躍層320 小高層 5 60 120 100 50 0 250 310 370 430 500 （ 三 ）產(chǎn)業(yè)功能 區(qū)標(biāo)準(zhǔn)用房由 項(xiàng)目實(shí)施單位 統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，按照農(nóng)民安置住宅面積的 1－ 2 倍置換給農(nóng)戶（具體倍率按相應(yīng)價(jià)值量，據(jù)具體項(xiàng)目而定），并核發(fā)兩證。原則上實(shí)行集體統(tǒng)一招租，確保農(nóng)戶收益。 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項(xiàng)目建議書 嘉 興 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 ２８ （ 四 ）置換安置房的農(nóng)戶可申請按揭貸款， 南湖區(qū)或七星鎮(zhèn) 財(cái)政安排一定專項(xiàng)資金進(jìn)行貼息或建立專項(xiàng)擔(dān)保基金，支持置換戶購房的按揭擔(dān)保。 （ 五 ） 申請 以宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)房產(chǎn)的 農(nóng)村居民家庭要與村簽訂原宅基地回收或不再申請宅基地的協(xié)議，不再享受申請、使用農(nóng)村宅基地的權(quán)利。 （ 六 ）農(nóng)民入住城鎮(zhèn)集聚社區(qū)后，原則上將戶籍關(guān)系遷入社區(qū)管理，享有城鎮(zhèn)居民在子女教育、職 業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)服務(wù)等方面與城市居民的同等權(quán)利，并繼續(xù)享有原居住地村集體經(jīng)濟(jì)組織除申請宅基地以外的權(quán)益。 土地流轉(zhuǎn)方案 為進(jìn)一步完善城鄉(xiāng)就業(yè)和社會保障體系，對土地承包經(jīng)營權(quán)全部流轉(zhuǎn)和農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)的農(nóng)戶，建立起土地承包經(jīng)營權(quán)有償流轉(zhuǎn)保障體系。 保障辦法 土地承包經(jīng)營權(quán)置換流轉(zhuǎn)費(fèi)保障辦法 對以戶為單位流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)至二輪承包期止，土地承包經(jīng)營權(quán)有償流轉(zhuǎn)費(fèi)按每年每畝 700 元的標(biāo)準(zhǔn)為基數(shù)，按照每年每畝遞增 50 元的標(biāo)準(zhǔn)增加土地承包經(jīng)營權(quán)有償流轉(zhuǎn)費(fèi)。 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)置換城鄉(xiāng)居民社會 養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)助辦法。 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項(xiàng)目建議書 嘉 興 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 ２９ 以戶為單位，在辦理好土地承包經(jīng)營權(quán)全部流轉(zhuǎn)和農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)的農(nóng)戶，按照《七星鎮(zhèn)農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)實(shí)施細(xì)則》的人口認(rèn)定政策來認(rèn)定參保補(bǔ)助的人口數(shù)量，獨(dú)生子女按一人計(jì)算。在參保補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，置換城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險(xiǎn)。 置換標(biāo)準(zhǔn) 以戶為單位，以政策認(rèn)定的人口數(shù)量，按照 16 周歲（含 16 周歲）以上的每人補(bǔ)助 12021 元， 16 周歲以下的每人補(bǔ)助 4000 元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行參保補(bǔ)助。 根據(jù)嘉政發(fā) [2021]71 號文件規(guī)定，滿 16 周歲以上居民，按城鎮(zhèn)居民繳費(fèi)基數(shù)辦理年度繳納手續(xù)；滿 60 周歲以上 的居民，按城鎮(zhèn)居民繳費(fèi)基數(shù)辦理一次性繳納手續(xù)，次月起享受城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。 在 2021 年 10 月底以前已經(jīng)辦理土地流轉(zhuǎn)的區(qū)域， 70 周歲以上高齡老人在享受以上政策后，將不再享受嘉興市南湖區(qū)綠舟農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司對高齡老人發(fā)放每月 100 元的生活養(yǎng)老補(bǔ)助。 2021 年度城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險(xiǎn)一次性繳費(fèi)對照表 表 單位：元 繳費(fèi)基數(shù) (二選一 ) 個(gè)人繳費(fèi)（ 8%） 財(cái) 政 補(bǔ) 貼 個(gè)人帳戶合 計(jì)（ 8%+3%） 月領(lǐng)取金額 補(bǔ)貼帳戶（ 3%） 統(tǒng)籌基金（ 2%） 合計(jì)（ 5%） 13390 16068 3198 2132 5330 19266 17828 21394 4239 2826 7065 25633 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項(xiàng)目建議書 嘉 興 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 ３０ 2021 年度城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險(xiǎn)繳費(fèi)對照表 表 單位：元 繳費(fèi)基數(shù) (二選一 ) 個(gè)人繳費(fèi)（ 8%） 財(cái) 政 補(bǔ) 貼 個(gè)人帳戶合計(jì)（ 8%+3%） 補(bǔ)貼帳戶（ 3%） 統(tǒng)籌基金（ 2%） 合計(jì)（ 5%） 13390 1071 402 268 670 1473 17828 1426 535 357 892 1961 拆遷安置 程序 本項(xiàng)目征地與拆遷安置工作將由 嘉興湘家蕩投資有限公司 負(fù)責(zé)完成，具體流程如下： 拆遷 調(diào)查 目前， 嘉興湘家蕩投資有限公司 已組織有關(guān)部門對項(xiàng)目所在地塊的社會經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行了調(diào)查，并對收集的資料進(jìn)行分析整理。 （ 1）項(xiàng)目影響實(shí)物指標(biāo)初步分類 嘉興湘家蕩投資有限公司 對項(xiàng)目范圍內(nèi)可能征地與拆遷的基本實(shí)物進(jìn)行初勘，初勘 工作采用手持 1/500 地形圖帶現(xiàn)場踏勘和現(xiàn)場調(diào)查摸底相結(jié)合的方式進(jìn)行。 （ 2）項(xiàng)目影響實(shí)物指標(biāo)初步估算 初勘結(jié)束后， 嘉興湘家蕩投資有限公司 委托設(shè)計(jì)單位結(jié)合實(shí)地調(diào)查了解的情況對項(xiàng)目拆遷影響主要實(shí)物指標(biāo)進(jìn)行初步估算，并根據(jù)同類地段的數(shù)據(jù)對其它各類相關(guān)實(shí)物指標(biāo)進(jìn)行推算，具體結(jié)果為： 拆遷農(nóng)房建筑面積 263000 平方米 ， 動遷 及安置 人口約 3718 人（， 共 涉及 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項(xiàng)目建議書 嘉 興 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 ３１ 農(nóng)戶 1116 戶。 申領(lǐng)房屋 拆遷許可 證 收集相關(guān)資料，根據(jù)國家及地方政府的法律法規(guī)編制拆遷計(jì)劃和方案。 向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門 申領(lǐng)房屋 拆遷許可證，并 提交下列資料： (一 )建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； (二 )建設(shè)用地規(guī)劃許可證； (三 )國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件； (四 )拆遷計(jì)劃和拆遷方案； (五 )辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 由于本項(xiàng)目情況較特殊：系土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目，對于第一至三款可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整 所需提供資料 。 評估及簽訂拆遷協(xié)議 委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對建筑物、構(gòu)筑物及有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行拆遷評估，作為拆遷賠償?shù)囊罁?jù)。 與被拆遷單位依據(jù)國家法律法規(guī)及評估報(bào)告 就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。 安置及拆遷 （ 1）征地與安置 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項(xiàng)目建議書 嘉 興 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 ３２ 本項(xiàng)目涉及搬遷的工廠、單位、居住戶等用地，均采取先收購，再進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一拆遷與征用、集中管理，按規(guī)劃要求實(shí)施地塊功能分區(qū)安置。 由于安置房還未實(shí)施，故本項(xiàng)目中的被拆遷人將臨時(shí)安置在周轉(zhuǎn)房，費(fèi)用由拆遷單位按每月每人 80 元補(bǔ)償。 （ 2）拆遷 通過招標(biāo)確定 拆遷 單位， 訂立拆遷委托合同， 將拆遷委托合同報(bào)房屋拆遷管理部門備案 ，實(shí)施拆遷， 拆除建筑物、構(gòu)筑物等并將廢料外運(yùn)。 置換手續(xù)辦理和資金結(jié)算順序 置換手續(xù)辦理 以 戶為單位，對符合城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老參保范圍和對象的人員，在辦理好土地承包經(jīng)營權(quán)全部流轉(zhuǎn)、農(nóng)村住宅置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)手續(xù)后，辦理置換城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險(xiǎn)手續(xù)。 資金結(jié)算順序 以戶為單位，按政策認(rèn)定人口數(shù)進(jìn)行補(bǔ)助，該補(bǔ)助首先用于參加城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險(xiǎn)，在按政策規(guī)定繳清城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)后，多余的補(bǔ)助部分，可作現(xiàn)金結(jié)算。以戶為單位，補(bǔ)助部分對繳費(fèi)資金出現(xiàn)不足時(shí)，由農(nóng)戶自行補(bǔ)足。對已參加其他社會養(yǎng)老保險(xiǎn)的人員，要提供相關(guān)參保憑證資料（企業(yè)單位購買職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)證明或自謀職業(yè)養(yǎng)老金交費(fèi)憑證）后可現(xiàn)金結(jié)算。結(jié) 算時(shí)間與城鎮(zhèn)房產(chǎn)交 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項(xiàng)目建議書 嘉 興 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 ３３ 付時(shí)間統(tǒng)一。 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項(xiàng)目建議書 嘉 興 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 ３４ 第五章 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū) 建設(shè)方案 總體目標(biāo) 總體成為產(chǎn)業(yè)高效、環(huán)境良好、生態(tài)穩(wěn)定、景觀優(yōu)美、人居和諧、功能復(fù)合的都市型農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)，成為我國南方都市型農(nóng)業(yè)的模式地。 近期目標(biāo) 通過 23 年的建設(shè)，完成園區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局和實(shí)現(xiàn)園區(qū)的主要功能，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，景觀休閑得到迅速提升，園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益與長三角同類農(nóng)業(yè)園區(qū)相比，高出 2030%；環(huán)境生態(tài)得到根本性好轉(zhuǎn)，各項(xiàng)環(huán)境質(zhì)量均達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。初步建成我國南方地區(qū)都市農(nóng)業(yè)的模式示范地。 空間布局規(guī)劃 以主要河道水系及規(guī)劃干道為界，將園區(qū)劃分為 8 個(gè)左右作業(yè)單元，平均面積約 600 畝。每單元各設(shè)一處作業(yè)點(diǎn)，配置基本農(nóng)業(yè)設(shè)施、庫房及宿舍等。 以作業(yè)單元為整體，推進(jìn)先進(jìn)耕種模式的改造，主薦采取水稻 油菜水旱輪作模式。 結(jié)合農(nóng)民宅基地調(diào)整，對本區(qū)域整體進(jìn)行土地整理與水系改造。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有水泥廠建議遠(yuǎn)期搬遷，近期通過生態(tài)綠帶加以隔離。 產(chǎn)業(yè)框架設(shè)計(jì) 結(jié)合地區(qū)資源稟賦條件、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)傳統(tǒng)、市場需求與定位、規(guī)劃 湘家蕩區(qū)域（鐵路以南）新農(nóng)村建設(shè)綜合整 治項(xiàng)目建議書 嘉 興 市 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 規(guī) 劃 院 嘉興市銀建工程咨詢評估有限公司 ３５ 目標(biāo)定位，進(jìn)行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)產(chǎn)業(yè)框架設(shè)計(jì)。 規(guī)模糧油種植 規(guī)劃湘家蕩農(nóng)業(yè)應(yīng)