【導讀】“龍巖國際汽車城”項目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國。際領(lǐng)先水準的汽車城項目。項目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時機，緊抓龍巖汽車銷售市場的市。格局，并形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進入壁壘。在項目運作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我。業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。該項目擬選址于福建省龍巖市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積460畝，地塊特點。本項目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。項目規(guī)劃設(shè)立4S專賣區(qū)、新車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務區(qū)、為萬m2，混凝土結(jié)構(gòu)為萬m2。初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以4S專賣區(qū)開始啟動，方式是進行土地產(chǎn)。的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進行。項目建設(shè)期周期預計為年，項目在2021年5月預計可以全部啟動。靜態(tài)投資回收期N=年，動態(tài)投資回收期N=。項目從2021年開始進入回收期

　　

【正文】 2021 年 5月竣工，屆時所有功能項目全部啟動 。 4．項目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 （ 1）項目戰(zhàn)略構(gòu)思 根據(jù)本報告中對汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國未來將成為一個“汽車上”的國家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù) 20%，而剩下的 60%都由汽車服務業(yè)占據(jù)，未來中國的汽車服“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 23 務業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務業(yè)相對于汽車制造業(yè)的進入壁壘低得多，汽車服務業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。 結(jié)合“世璜投資機構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項目開發(fā)到多個項目的同時開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴張，從單一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個發(fā)展 體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴張思路。事實也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴張道路，既達到了擴張的目的，同時又防范了風險。這可以說是帶有世璜風格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚，并揚長避短。 聯(lián)系到本項目，如果能夠把本項目運作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠大而誘人的。按照產(chǎn)品擴張的思路，則可以把汽車城項目通過不同區(qū)域的“復制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴張的思路，則可以通過汽車城項目而進入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務業(yè)進行介入。 兩種戰(zhàn)略擴張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競爭力的 思想，汽車城項目的產(chǎn)品擴張實質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項目的產(chǎn)業(yè)擴張實質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對接來實現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對接實現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對接進入汽車服務業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴張經(jīng)驗實現(xiàn)橫向?qū)樱? 備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，即基于項目擴張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項主業(yè)開發(fā) —— 商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場先機，亦能取得不錯的效績。 （ 2）項目組織安排 根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展 要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。如果本項目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項目的組織安排采取以下幾種中的一種。 ① 、采取產(chǎn)品擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進行跨區(qū)域的擴張，設(shè)立招商部門，積極進行商業(yè)資源的積累。 ② 采取產(chǎn)業(yè)擴張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn)“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 24 略投資有限公司，重點設(shè)立針對汽車服務業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設(shè)立招商部門，主要針對汽車商業(yè)項目的招商運作。 ③ 采取項目擴 張的思路，在本項目拿到地之后進行組織安排，建議成立汽車招商項目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時配備相應的產(chǎn)業(yè)研究人員，進行針對不同行業(yè)的商業(yè)項目探索。 5．項目 SWOT 分析 根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項目實施設(shè)想，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅總結(jié)如下。 （ 1）優(yōu)勢 (Strengh) ? 目前龍巖市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進而形成進入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷者的地位； ? 項目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場車輛的配送； ? 項目所在 位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項目產(chǎn)生實質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補； ? 項目周邊土地儲備較為豐富，如果項目操作成功，將為項目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項目的后續(xù)發(fā)展能力。 （ 2）劣勢 (Weakness) ? 本項目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項目，對于項目當?shù)氐慕?jīng)濟、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會在整個項目過程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定； ? 我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)運作規(guī)律還需要一定時間的把握，這為項目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一 個精英團隊以深入了解行業(yè)的運作。 （ 3）機會（ Opportunity） “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 25 ? 國民經(jīng)濟和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強有力的購買力支撐； ? 近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對汽車產(chǎn)業(yè)美好的預期更堅定了投資者的信心； ? 國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項刺激消費的政策接連出臺，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； ? 交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動了私家車的快速發(fā)展 。 ? 民營經(jīng)濟發(fā)展加快，運輸市場全面放開，對汽車消費需求進一步增加 。 ? 政府公務用車改革，公務 員購車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展 。 ? 龍巖目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當部分只是臨時場所； （ 4）威脅（ Treat） ? 龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)； ? 目前在龍巖投資汽車城的項目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項目在策劃，如果本項目落后于競爭項目，其打擊將是致命的； ? 項目占地面積較大，需分期逐步推入市場 ,無疑將大大增加該項目的招商成本及資金占用成本； ? 項目本身投資額大，如果地價過 高，無疑將大大增加項目的風險。 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項目機會大于威脅，機會主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優(yōu)勢和劣勢并存，優(yōu)勢主要是項目本身產(chǎn)生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業(yè)運作帶來的。綜合評價，本項目是可以進行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機，充分考慮各種風險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)點，組建高效率團隊，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會取得預想的效果。 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 26 七．項目經(jīng)濟效益分析 經(jīng)濟分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表 13 所決定的，而收入等項目是基于預測的基礎(chǔ)上進行的 ，如果預測偏差較大，無疑結(jié)論將會發(fā)生很大的變化。 1．基本指標 表 14 項目經(jīng)濟測算基本指標 序號 項目 數(shù)量 備注 1 基本情況 建設(shè)用地面積 (萬 m2) 預計面積 總建筑面積 初步估計指標 鋼結(jié)構(gòu)建筑面積 初步估計指標 混凝土建筑面積 初步估計指標 我方建筑面積 其中鋼結(jié)構(gòu) 1 萬 m2 2 可變因素 管理費 4% 以建安成本費為基數(shù) 不可預見費用 5% 以建安成本費為基 數(shù) 招商費用 以一個月的租金總額計 3 稅金 營業(yè)稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數(shù) 4 利息 中長期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費用 5 項目建設(shè)周期（年） 按照項目開發(fā)進度估計 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 27 2．建安成本估計 表 15 成本核算明細表 序號 項目名稱 工程量 （萬 m2） 單位成本 （元 / m2） 總成本 （萬元） 1 前期費用 勘察、設(shè)計費 2 基礎(chǔ)費用 土方回填 * 打樁等 3 主體費用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費用 消防 通風系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5 其他費用 監(jiān)理費 報建費 白蟻防治 6 管理費用 7 不可預見費用 合計 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬元） 序號 項目 （萬 m2） 面積 （萬 m2） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業(yè)部分 0 倉儲部分 1 0 公寓與宿舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 28 出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的， 07年出售 80%， 08 年出售 20%，售價按照 450元 /m2計算； 出租部分 :汽車城整體竣工時間為 2021 年 5月 ,為了在最短時間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動效果，并在短時間內(nèi)樹立強勢的壟斷地位 ,我公司考慮對商業(yè)部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計算 . 出租部分 09年按 70%， 10年達到 100%； 出租部分的租金按以下計算： 09 年商業(yè)部分按 30元 /m2月計算，倉儲按 6 元/m2月計算，公寓和宿舍按 8 元 /m2月計算； 從 2021 年以后各年按 5%的比例增加，到 2021 年后保持不變。 4．投資估算 表 17 建設(shè)期投資估算表 序號 項 目 06年 07年 08年 合計 單項投資占比 1 地價 % 2 建安成本 % 3 項目開發(fā)費 % 招商費用 % 建設(shè)期財務費用 % 4 投資合計 100% 其中：自有投資 債權(quán)資金 累計負債 5 累計投資 本項目地價按地面地價 150元 /m2計算； 自有資金為土地出讓價格的 50%及當年建安成本的 30%和招商費用之和； 建安成本 2021 年發(fā)生總額的 30%， 2021 年發(fā)生總額的 50%， 2021 年發(fā)生總額的 20%。 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 29 表 18 損益表 年份 銷售收入 各項稅費 期間費用 建安成本 稅前利潤 所得稅 稅后利潤 06 年 07年 08 年 09 年 10年 11年 12年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 以后各年 注： 建設(shè)期從 2021 年到 2021 年 5 月結(jié)束，在這期間發(fā)生的費用作建設(shè)投資計算，所以 2021年期間費用是建設(shè)期后的 2021年下半年所發(fā)生的費用； 期間費用包括管理費用、財務費用、折舊與攤銷。 折舊與攤銷費用按總投資額的 5%計算，管理費用按 1元 / m2月計算，財務費用以沒歸還的貸款計算當年利息。 5．債務償還計劃 表 19 債務償還計劃表 序號 項目 06年 07年 08 年 09 年 10 年 11年 12年 1 當年債務 2 當年償還數(shù) 3 年末未還 數(shù) “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 1 表 20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流入 累計凈現(xiàn)金流入 地價 建安 成本 建設(shè)期財務費用 小計 06年 4600 07年 08年 09年 10年 7, 11年 6, 12年 3, 13年 14年 15年 16年 17年 以后各年 7．現(xiàn)金流量估算 現(xiàn)金流量估算如表 20 所示?，F(xiàn)金流量計算的基準年為 2021 年。 根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，靜態(tài)投資回收期 n= 年，動態(tài)投資回收期 N=年。 從項目的經(jīng)濟指標看，動態(tài)投資回收期超過 14 年，投資回收期過長，這主要是由建設(shè)期為 年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點所決定的。 八．社會效益分析 本項目的實施能產(chǎn)生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進行闡述。 “龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告 世璜投資機 構(gòu) 2 1．對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響 本項 目我方投資即達到 億元，新車銷售商共 15 家 4S 店，每家初始投資保守估計按 1000 萬計，共 億元；另外，引進各類商家投資包