【導(dǎo)讀】“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國(guó)。際領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項(xiàng)目。項(xiàng)目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時(shí)機(jī)，緊抓龍巖汽車銷售市場(chǎng)的市。格局，并形成區(qū)域市場(chǎng)的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我。業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。該項(xiàng)目擬選址于福建省龍巖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積460畝，地塊特點(diǎn)。本項(xiàng)目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項(xiàng)目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會(huì)加大項(xiàng)目的宣傳難度。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立4S專賣區(qū)、新車會(huì)展區(qū)、二手車交易區(qū)、購(gòu)車綜合服務(wù)區(qū)、為萬(wàn)m2，混凝土結(jié)構(gòu)為萬(wàn)m2。初步的經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定為：一期以4S專賣區(qū)開始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)。的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)期周期預(yù)計(jì)為年，項(xiàng)目在2021年5月預(yù)計(jì)可以全部啟動(dòng)。靜態(tài)投資回收期N=年，動(dòng)態(tài)投資回收期N=。項(xiàng)目從2021年開始進(jìn)入回收期

　　

【正文】 2021 年 5月竣工，屆時(shí)所有功能項(xiàng)目全部啟動(dòng) 。 4．項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 （ 1）項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)思 根據(jù)本報(bào)告中對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國(guó)未來(lái)將成為一個(gè)“汽車上”的國(guó)家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無(wú)可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù) 20%，而剩下的 60%都由汽車服務(wù)業(yè)占據(jù)，未來(lái)中國(guó)的汽車服“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 23 務(wù)業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務(wù)業(yè)相對(duì)于汽車制造業(yè)的進(jìn)入壁壘低得多，汽車服務(wù)業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。 結(jié)合“世璜投資機(jī)構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項(xiàng)目開發(fā)到多個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴(kuò)張，從單一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個(gè)發(fā)展 體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張思路。事實(shí)也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴(kuò)張道路，既達(dá)到了擴(kuò)張的目的，同時(shí)又防范了風(fēng)險(xiǎn)。這可以說是帶有世璜風(fēng)格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，并揚(yáng)長(zhǎng)避短。 聯(lián)系到本項(xiàng)目，如果能夠把本項(xiàng)目運(yùn)作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠(yuǎn)大而誘人的。按照產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，則可以把汽車城項(xiàng)目通過不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，則可以通過汽車城項(xiàng)目而進(jìn)入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務(wù)業(yè)進(jìn)行介入。 兩種戰(zhàn)略擴(kuò)張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的 思想，汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)品擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對(duì)接來(lái)實(shí)現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對(duì)接實(shí)現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對(duì)接進(jìn)入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)橫向?qū)樱? 備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，即基于項(xiàng)目擴(kuò)張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項(xiàng)主業(yè)開發(fā) —— 商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對(duì)各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場(chǎng)先機(jī)，亦能取得不錯(cuò)的效績(jī)。 （ 2）項(xiàng)目組織安排 根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展 要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。如果本項(xiàng)目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項(xiàng)目的組織安排采取以下幾種中的一種。 ① 、采取產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對(duì)汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營(yíng)部門，積極進(jìn)行跨區(qū)域的擴(kuò)張，設(shè)立招商部門，積極進(jìn)行商業(yè)資源的積累。 ② 采取產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn)“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 24 略投資有限公司，重點(diǎn)設(shè)立針對(duì)汽車服務(wù)業(yè)研究的經(jīng)營(yíng)部門，積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設(shè)立招商部門，主要針對(duì)汽車商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。 ③ 采取項(xiàng)目擴(kuò) 張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車招商項(xiàng)目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時(shí)配備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)研究人員，進(jìn)行針對(duì)不同行業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目探索。 5．項(xiàng)目 SWOT 分析 根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅總結(jié)如下。 （ 1）優(yōu)勢(shì) (Strengh) ? 目前龍巖市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位； ? 項(xiàng)目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來(lái)汽車交易市場(chǎng)車輛的配送； ? 項(xiàng)目所在 位置未來(lái)交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)； ? 項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。 （ 2）劣勢(shì) (Weakness) ? 本項(xiàng)目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目過程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定； ? 我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對(duì)行業(yè)運(yùn)作規(guī)律還需要一定時(shí)間的把握，這為項(xiàng)目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一 個(gè)精英團(tuán)隊(duì)以深入了解行業(yè)的運(yùn)作。 （ 3）機(jī)會(huì)（ Opportunity） “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 25 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買力支撐； ? 近年來(lái)汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心； ? 國(guó)家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； ? 交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展 。 ? 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運(yùn)輸市場(chǎng)全面放開，對(duì)汽車消費(fèi)需求進(jìn)一步增加 。 ? 政府公務(wù)用車改革，公務(wù) 員購(gòu)車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展 。 ? 龍巖目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進(jìn)入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場(chǎng)都是租賃來(lái)的，而且相當(dāng)部分只是臨時(shí)場(chǎng)所； （ 4）威脅（ Treat） ? 龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場(chǎng)需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)； ? 目前在龍巖投資汽車城的項(xiàng)目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項(xiàng)目在策劃，如果本項(xiàng)目落后于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其打擊將是致命的； ? 項(xiàng)目占地面積較大，需分期逐步推入市場(chǎng) ,無(wú)疑將大大增加該項(xiàng)目的招商成本及資金占用成本； ? 項(xiàng)目本身投資額大，如果地價(jià)過 高，無(wú)疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的，而威脅主要是由于競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)壁壘帶來(lái)的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是公司跨省、跨行業(yè)運(yùn)作帶來(lái)的。綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，組建高效率團(tuán)隊(duì)，將劣勢(shì)逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 26 七．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表 13 所決定的，而收入等項(xiàng)目是基于預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的 ，如果預(yù)測(cè)偏差較大，無(wú)疑結(jié)論將會(huì)發(fā)生很大的變化。 1．基本指標(biāo) 表 14 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 1 基本情況 建設(shè)用地面積 (萬(wàn) m2) 預(yù)計(jì)面積 總建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 鋼結(jié)構(gòu)建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 混凝土建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 我方建筑面積 其中鋼結(jié)構(gòu) 1 萬(wàn) m2 2 可變因素 管理費(fèi) 4% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 不可預(yù)見費(fèi)用 5% 以建安成本費(fèi)為基 數(shù) 招商費(fèi)用 以一個(gè)月的租金總額計(jì) 3 稅金 營(yíng)業(yè)稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費(fèi) 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤(rùn)為基數(shù) 4 利息 中長(zhǎng)期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費(fèi)用 5 項(xiàng)目建設(shè)周期（年） 按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度估計(jì) “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 27 2．建安成本估計(jì) 表 15 成本核算明細(xì)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 工程量 （萬(wàn) m2） 單位成本 （元 / m2） 總成本 （萬(wàn)元） 1 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 2 基礎(chǔ)費(fèi)用 土方回填 * 打樁等 3 主體費(fèi)用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費(fèi)用 消防 通風(fēng)系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5 其他費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 白蟻防治 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi)用 合計(jì) 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 （萬(wàn) m2） 面積 （萬(wàn) m2） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業(yè)部分 0 倉(cāng)儲(chǔ)部分 1 0 公寓與宿舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計(jì) “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 28 出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的， 07年出售 80%， 08 年出售 20%，售價(jià)按照 450元 /m2計(jì)算； 出租部分 :汽車城整體竣工時(shí)間為 2021 年 5月 ,為了在最短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動(dòng)效果，并在短時(shí)間內(nèi)樹立強(qiáng)勢(shì)的壟斷地位 ,我公司考慮對(duì)商業(yè)部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計(jì)算 . 出租部分 09年按 70%， 10年達(dá)到 100%； 出租部分的租金按以下計(jì)算： 09 年商業(yè)部分按 30元 /m2月計(jì)算，倉(cāng)儲(chǔ)按 6 元/m2月計(jì)算，公寓和宿舍按 8 元 /m2月計(jì)算； 從 2021 年以后各年按 5%的比例增加，到 2021 年后保持不變。 4．投資估算 表 17 建設(shè)期投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 06年 07年 08年 合計(jì) 單項(xiàng)投資占比 1 地價(jià) % 2 建安成本 % 3 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi) % 招商費(fèi)用 % 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 4 投資合計(jì) 100% 其中：自有投資 債權(quán)資金 累計(jì)負(fù)債 5 累計(jì)投資 本項(xiàng)目地價(jià)按地面地價(jià) 150元 /m2計(jì)算； 自有資金為土地出讓價(jià)格的 50%及當(dāng)年建安成本的 30%和招商費(fèi)用之和； 建安成本 2021 年發(fā)生總額的 30%， 2021 年發(fā)生總額的 50%， 2021 年發(fā)生總額的 20%。 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 29 表 18 損益表 年份 銷售收入 各項(xiàng)稅費(fèi) 期間費(fèi)用 建安成本 稅前利潤(rùn) 所得稅 稅后利潤(rùn) 06 年 07年 08 年 09 年 10年 11年 12年 13 年 14 年 15 年 16 年 17 年 18 年 19 年 20 年 以后各年 注： 建設(shè)期從 2021 年到 2021 年 5 月結(jié)束，在這期間發(fā)生的費(fèi)用作建設(shè)投資計(jì)算，所以 2021年期間費(fèi)用是建設(shè)期后的 2021年下半年所發(fā)生的費(fèi)用； 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊與攤銷。 折舊與攤銷費(fèi)用按總投資額的 5%計(jì)算，管理費(fèi)用按 1元 / m2月計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用以沒歸還的貸款計(jì)算當(dāng)年利息。 5．債務(wù)償還計(jì)劃 表 19 債務(wù)償還計(jì)劃表 序號(hào) 項(xiàng)目 06年 07年 08 年 09 年 10 年 11年 12年 1 當(dāng)年債務(wù) 2 當(dāng)年償還數(shù) 3 年末未還 數(shù) “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 1 表 20 現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流入 累計(jì)凈現(xiàn)金流入 地價(jià) 建安 成本 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 小計(jì) 06年 4600 07年 08年 09年 10年 7, 11年 6, 12年 3, 13年 14年 15年 16年 17年 以后各年 7．現(xiàn)金流量估算 現(xiàn)金流量估算如表 20 所示?，F(xiàn)金流量計(jì)算的基準(zhǔn)年為 2021 年。 根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，靜態(tài)投資回收期 n= 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 N=年。 從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動(dòng)態(tài)投資回收期超過 14 年，投資回收期過長(zhǎng)，這主要是由建設(shè)期為 年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)所決定的。 八．社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目的實(shí)施能產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益，本報(bào)告分以下幾部分分別進(jìn)行闡述。 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 2 1．對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響 本項(xiàng) 目我方投資即達(dá)到 億元，新車銷售商共 15 家 4S 店，每家初始投資保守估計(jì)按 1000 萬(wàn)計(jì)，共 億元；另外，引進(jìn)各類商家投資包