【正文】 八．社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目的實(shí)施能產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益，本報(bào)告分以下幾部分分別進(jìn)行闡述。 根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算，靜態(tài)投資回收期 n= 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 N=年。 5．債務(wù)償還計(jì)劃 表 19 債務(wù)償還計(jì)劃表 序號 項(xiàng)目 06年 07年 08 年 09 年 10 年 11年 12年 1 當(dāng)年債務(wù) 2 當(dāng)年償還數(shù) 3 年末未還 數(shù) “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 1 表 20 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 年份 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流入 凈現(xiàn)金流入 累計(jì)凈現(xiàn)金流入 地價(jià) 建安 成本 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 小計(jì) 06年 4600 07年 08年 09年 10年 7, 11年 6, 12年 3, 13年 14年 15年 16年 17年 以后各年 7．現(xiàn)金流量估算 現(xiàn)金流量估算如表 20 所示。 折舊與攤銷費(fèi)用按總投資額的 5%計(jì)算，管理費(fèi)用按 1元 / m2 4．投資估算 表 17 建設(shè)期投資估算表 序號 項(xiàng) 目 06年 07年 08年 合計(jì) 單項(xiàng)投資占比 1 地價(jià) % 2 建安成本 % 3 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi) % 招商費(fèi)用 % 建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 4 投資合計(jì) 100% 其中：自有投資 債權(quán)資金 累計(jì)負(fù)債 5 累計(jì)投資 本項(xiàng)目地價(jià)按地面地價(jià) 150元 /m2計(jì)算； 自有資金為土地出讓價(jià)格的 50%及當(dāng)年建安成本的 30%和招商費(fèi)用之和； 建安成本 2021 年發(fā)生總額的 30%， 2021 年發(fā)生總額的 50%， 2021 年發(fā)生總額的 20%。月計(jì)算，公寓和宿舍按 8 元 /m2 1．基本指標(biāo) 表 14 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算基本指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 1 基本情況 建設(shè)用地面積 (萬 m2) 預(yù)計(jì)面積 總建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 鋼結(jié)構(gòu)建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 混凝土建筑面積 初步估計(jì)指標(biāo) 我方建筑面積 其中鋼結(jié)構(gòu) 1 萬 m2 2 可變因素 管理費(fèi) 4% 以建安成本費(fèi)為基數(shù) 不可預(yù)見費(fèi)用 5% 以建安成本費(fèi)為基 數(shù) 招商費(fèi)用 以一個(gè)月的租金總額計(jì) 3 稅金 營業(yè)稅 租金 *% 每月交 印花稅、房屋租賃管理費(fèi) 租金 *% 每月交 所得稅率 33% 以稅前利潤為基數(shù) 4 利息 中長期貸款利率 % 13年期利息 %加融資費(fèi)用 5 項(xiàng)目建設(shè)周期（年） 按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度估計(jì) “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 27 2．建安成本估計(jì) 表 15 成本核算明細(xì)表 序號 項(xiàng)目名稱 工程量 （萬 m2） 單位成本 （元 / m2） 總成本 （萬元） 1 前期費(fèi)用 勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) 2 基礎(chǔ)費(fèi)用 土方回填 * 打樁等 3 主體費(fèi)用 鋼結(jié)構(gòu)建筑 其中：我方投資 1 混凝土建筑 4 配套費(fèi)用 消防 通風(fēng)系統(tǒng) 水電安裝 室外配套 5 其他費(fèi)用 監(jiān)理費(fèi) 報(bào)建費(fèi) 白蟻防治 6 管理費(fèi)用 7 不可預(yù)見費(fèi)用 合計(jì) 3．銷售與租金收入估算 表 16 銷售收入估算表（萬元） 序號 項(xiàng)目 （萬 m2） 面積 （萬 m2） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年及 以后各年 1 出售部分 9 2 出租部分 其中： 商業(yè)部分 0 倉儲(chǔ)部分 1 0 公寓與宿舍 2 0 公共用房 0 0 0 0 0 0 0 0 3 總計(jì) “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 28 出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的， 07年出售 80%， 08 年出售 20%，售價(jià)按照 450元 /m2計(jì)算； 出租部分 :汽車城整體竣工時(shí)間為 2021 年 5月 ,為了在最短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動(dòng)效果，并在短時(shí)間內(nèi)樹立強(qiáng)勢的壟斷地位 ,我公司考慮對商業(yè)部分免租至年底 .公寓及宿舍則按 30%的出租率予以計(jì)算 . 出租部分 09年按 70%， 10年達(dá)到 100%； 出租部分的租金按以下計(jì)算： 09 年商業(yè)部分按 30元 /m2綜合評價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，組建高效率團(tuán)隊(duì)，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。 ? 龍巖目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進(jìn)入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當(dāng)部分只是臨時(shí)場所； （ 4）威脅（ Treat） ? 龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項(xiàng)目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)； ? 目前在龍巖投資汽車城的項(xiàng)目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項(xiàng)目在策劃，如果本項(xiàng)目落后于競爭項(xiàng)目，其打擊將是致命的； ? 項(xiàng)目占地面積較大，需分期逐步推入市場 ,無疑將大大增加該項(xiàng)目的招商成本及資金占用成本； ? 項(xiàng)目本身投資額大，如果地價(jià)過 高，無疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 ? 民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運(yùn)輸市場全面放開，對汽車消費(fèi)需求進(jìn)一步增加 。 （ 2）劣勢 (Weakness) ? 本項(xiàng)目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項(xiàng)目，對于項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會(huì)在整個(gè)項(xiàng)目過程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定； ? 我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)運(yùn)作規(guī)律還需要一定時(shí)間的把握，這為項(xiàng)目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一 個(gè)精英團(tuán)隊(duì)以深入了解行業(yè)的運(yùn)作。 5．項(xiàng)目 SWOT 分析 根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅總結(jié)如下。 ② 采取產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn)“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 24 略投資有限公司，重點(diǎn)設(shè)立針對汽車服務(wù)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設(shè)立招商部門，主要針對汽車商業(yè)項(xiàng)目的招商運(yùn)作。如果本項(xiàng)目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項(xiàng)目的組織安排采取以下幾種中的一種。 兩種戰(zhàn)略擴(kuò)張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競爭力的 思想，汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)品擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張實(shí)質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對接來實(shí)現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對接實(shí)現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對接進(jìn)入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)橫向?qū)樱? 備選的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，即基于項(xiàng)目擴(kuò)張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項(xiàng)主業(yè)開發(fā) —— 商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場先機(jī)，亦能取得不錯(cuò)的效績。 聯(lián)系到本項(xiàng)目，如果能夠把本項(xiàng)目運(yùn)作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠(yuǎn)大而誘人的。事實(shí)也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴(kuò)張道路，既達(dá)到了擴(kuò)張的目的，同時(shí)又防范了風(fēng)險(xiǎn)。 4．項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排 （ 1）項(xiàng)目戰(zhàn)略構(gòu)思 根據(jù)本報(bào)告中對汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國未來將成為一個(gè)“汽車上”的國家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù) 20%，而剩下的 60%都由汽車服務(wù)業(yè)占據(jù)，未來中國的汽車服“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 23 務(wù)業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務(wù)業(yè)相對于汽車制造業(yè)的進(jìn)入壁壘低得多，汽車服務(wù)業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。 從 2021 年元月開始一期 4S 店項(xiàng)目招商，招商時(shí)間為半年（即到 2021 年 6 月），其余為二期項(xiàng)目在 2021 年 8 月開始招商，招商時(shí)間 1 年，在 2021 年 8 月全部完成。 初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以 4S 銷售區(qū)開始啟動(dòng)，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費(fèi)投入和為別的功能項(xiàng)目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動(dòng)，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行（具體的經(jīng)營策略需要根據(jù)市場的發(fā)展做更深入的研究）。 （ 2）項(xiàng)目經(jīng)營模式設(shè)想 本項(xiàng)目定位初步設(shè)想是：我公司在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業(yè)經(jīng) 營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。 采 用 鋼 架 結(jié)構(gòu)，以大廳和少量辦公室構(gòu)成 新車 會(huì)展區(qū) 各類新車、進(jìn)口車集中式展覽、銷售及信息發(fā)布、會(huì)所 展覽中心大廈 占地 3 萬 m2， 3 層，建筑面積 2 m2，一層作展示用，其余層做休閑會(huì)所、中型會(huì) 議廳、寫字樓等 一層采用鋼架結(jié)構(gòu)，二三層采用混凝土結(jié)構(gòu) 二手車 交易區(qū) 二手車交易 二手車交易中心 占地 4 萬 m2，建筑面積 萬平米，一樓為二手車展示場所、二樓為交易大廳和相關(guān)辦公場所、二手車拍賣場 整體采用混凝土結(jié)構(gòu) 購車綜合 服務(wù)區(qū) 汽車一條龍服務(wù)、包括辦證、工商、保險(xiǎn)、汽車金融業(yè)務(wù)等 綜合服務(wù)大廈 占地面積 15000 m2，建筑面積 8000 m2，二層，按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車 服務(wù)區(qū) 汽車測試、倉儲(chǔ)、汽車維修、汽車養(yǎng)護(hù)等 按功能分區(qū)的建筑群 占地 2 萬 m2，建筑面積2 萬 m2，一層 為主，局部二層 混凝土結(jié)構(gòu) 汽車 配件市場 汽車配件批發(fā)、銷售、配送等 汽車配件綜合市場 占地 萬 m2，建筑面積 5 萬 m2，四層。 （ 4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查 （ 5）周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查 “龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 20 2．項(xiàng)目實(shí)施初步計(jì)劃 （ 1）功能分區(qū)及建筑面積 本項(xiàng)目初步規(guī)劃按約 460 畝計(jì) 算，共約 306667 m22，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。根據(jù)政府相關(guān)部門的規(guī)劃，龍騰路將建設(shè)成為一條高標(biāo)準(zhǔn)的市政干道，將于 2021 年底通車，屆時(shí)沿路將可以通過，龍騰路來實(shí)現(xiàn)通水、通電、通氣、通訊。 六． 項(xiàng)目實(shí)施方案 ⒈ 項(xiàng)目選址及周邊狀況 （ 1）項(xiàng)目選址的具體地理位置描述 該項(xiàng)目選址于龍巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)龍騰路以東一地塊，處于建設(shè)中的新中心區(qū)南邊緣，南臨待開發(fā)的居住用地地塊；地塊西面為龍工機(jī)械廠區(qū)；地塊以北為公建用地。 2．龍巖市場規(guī)模預(yù)測 根據(jù)上述各產(chǎn)業(yè)之間的市場規(guī)模關(guān)系，和對龍巖地區(qū)未來汽車銷售市場的預(yù)測，對本項(xiàng)目涉及到的行業(yè)的龍巖地區(qū)市場規(guī)模進(jìn)行預(yù)測，如下表所示。 各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的關(guān)系，或與市場上轎車整車保有數(shù)量的關(guān)系來進(jìn)行 推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù)“龍巖國際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 18 其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和目前市場的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以 2021年轎車市場為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。 按照產(chǎn)業(yè)的先后順序，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，以汽車銷售為產(chǎn)業(yè)中心，前端產(chǎn)業(yè)從鋼鐵、化工等基礎(chǔ)材料生產(chǎn)與銷售，到汽車配件生產(chǎn)與銷售、到汽車整裝生產(chǎn)、后端從售后服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)（汽車消費(fèi)信貸、擔(dān)保、抵押貸款等）、到汽車保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的 30%）、到二手車交易、汽車租賃等產(chǎn)業(yè)。據(jù)測算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是１：２，間接關(guān)聯(lián)度則達(dá)到１：５，這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極大推動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 當(dāng)前我國汽車產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)值已占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的 20％左右 ， 相當(dāng)于五分之一。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測算，將大型汽車交易市場的投資和經(jīng)銷商的固定資產(chǎn)投入及流動(dòng)資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業(yè)總計(jì)投入資