【正文】 ……………………………………… ..39 本報(bào)告的應(yīng)用說明 ……………………………………………………… ..39 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 1 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一． 總論 1．項(xiàng)目概述 ? “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國(guó)內(nèi)外知名汽車銷售運(yùn)營(yíng)商、國(guó)內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國(guó)際 領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項(xiàng)目。 ? 在項(xiàng)目運(yùn)作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實(shí)際運(yùn)作，我方是汽車交易市場(chǎng)的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理回報(bào)。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)立 4S專賣區(qū)、新車會(huì)展區(qū)、二手車交易區(qū)、購(gòu)車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場(chǎng)、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場(chǎng)綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個(gè)區(qū)域，規(guī)劃建筑面積 萬 m2，其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為 萬 m2，混凝土結(jié)構(gòu)為 萬 m2。 ? 項(xiàng)目建設(shè)期周期預(yù)計(jì)為 年，項(xiàng)目在 2021 年 5月預(yù)計(jì)可以全部啟動(dòng)。 ? 項(xiàng)目從 2021年開始進(jìn)入回收期， 2021年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入 萬元，項(xiàng)目到 2021 年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，年凈利潤(rùn)達(dá) 萬元，投資利潤(rùn)率達(dá) %。 ? 本項(xiàng)目能夠產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益?！褒垘r國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 3 二．汽車產(chǎn)業(yè)分析 ⒈ 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模 2021 年我國(guó)人均 GDP 突破 10000 元 人民幣 ，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均 GDP 在 1000美元左右時(shí)，轎車開始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念發(fā)生深刻變化。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料，2021 年私人轎車僅 為 萬輛， 到目前為止， 估計(jì)全國(guó)轎車保有量當(dāng)前仍不足1100 萬輛，即短期消費(fèi)潛能還有 500－ 600 萬輛未得到釋放。在日益寬松的消費(fèi)政策（降低汽車消費(fèi)稅、銀行不斷增加消費(fèi)信貸規(guī)模 、采取靈活多樣的付款方式 ）作用下，以及入世后國(guó)家大幅度降低關(guān)稅的刺激 下， 從 2021 年 開始 汽車特別是經(jīng)濟(jì)型轎車消費(fèi)出現(xiàn)了 “井噴 ”行情，汽車消費(fèi)需求得到了初步的集中釋放 。這將使中國(guó)汽車產(chǎn)量連續(xù) 4年每年上一個(gè)百萬級(jí)臺(tái)階。 最近一家媒體對(duì)中國(guó)汽車市場(chǎng)做出了這樣的評(píng)價(jià)：“能與美國(guó)這個(gè)全球第一大汽車王國(guó)相匹敵的汽車市場(chǎng)，除了中國(guó)以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個(gè)！” 2．汽車需求預(yù)測(cè) 在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長(zhǎng)的因素有兩個(gè)：一個(gè)是長(zhǎng)期被壓抑的巨大即期消費(fèi)潛能亟待釋放，另 一個(gè)是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長(zhǎng)和消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對(duì)汽車消費(fèi)需求的不斷增加。正如前面粗略估計(jì)的，我國(guó)長(zhǎng)期累積的短期性轎車消費(fèi)需求至少有 500－ 600萬輛，這相當(dāng)于目前全社會(huì)轎車的保有量。 即期的消費(fèi)需求到底有多大？對(duì)這一測(cè)算有一點(diǎn)需要說明，我們是以韓國(guó)和日本這些與我國(guó)人口 密度均較大的相似國(guó)家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數(shù)明顯偏低，一方面是由于東亞國(guó)家人均土地占有量小，汽車消費(fèi)受道路等基礎(chǔ)設(shè)施短缺的限制，在同樣發(fā)展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國(guó)在發(fā)展小轎車上最初是為了滿足國(guó)際市場(chǎng)，努力擴(kuò)大出口，而對(duì)國(guó)內(nèi)汽車消費(fèi)采取抑制政策，這后一點(diǎn)與我國(guó)極其相似。由此而推 算出的即期消費(fèi)需求見表 1。 表 1 測(cè)算結(jié)果表明，按最保守的估計(jì)，我國(guó)當(dāng)前已有購(gòu)買力支持的即期汽車總消費(fèi)量為 ，說明短期內(nèi)有 500多萬輛的私人小汽車消費(fèi)需求等待釋放，那么，估計(jì)要 3－ 4 年才能將歷史上累積的汽車消費(fèi)潛能釋放完，因此，僅憑這一項(xiàng)因素就能使汽車消費(fèi)保持 20－ 30%的增長(zhǎng)率。汽車需求高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的確立及結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)的新變化，標(biāo)志著我國(guó)汽車消費(fèi)進(jìn)入到一個(gè)新的階段。這為汽車行業(yè)的進(jìn)一步高增長(zhǎng)奠定了重要基礎(chǔ)。 幾年來特 別是進(jìn)入 2021 年以后，我國(guó)轎車銷售量占汽車總銷售量的比例不斷提高。以前轎車在整車銷售中的比重大約占三分之一的份額， 2021 年轎車在三大車型（載貨汽車、公路客車和轎車）中的比重首次突破了 40%大關(guān)，打破了三大車型三分天下的局面，這可以說是一種歷史性的突破。有專家指出，突破 40%，意味著中國(guó)的汽車消費(fèi)開始從生產(chǎn)資料型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)化的開始，并意味著我國(guó)人民生活水平有望 發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。 我國(guó)長(zhǎng)期內(nèi)汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費(fèi)量第二大市場(chǎng)，不久將會(huì)變成第一大市場(chǎng)。 “十五 ”年均轎車消費(fèi)量將達(dá) 150萬輛， “十一五 ”則可提高到 250萬輛左右。資料來源：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測(cè)課題組 三．區(qū)域市場(chǎng)狀況與需求預(yù)測(cè) ⒈ 主要城市的市場(chǎng)需求狀況 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示， 2021 年國(guó)內(nèi)大城市的私車擁有量繼續(xù)保持大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 表 3 2021年度全國(guó)十大地區(qū)及十大城市私人擁有量排名表 單位：萬輛 排序 地區(qū) 私人汽車擁有量 城市 私人汽車擁有量 1 廣 東 北京 2 河 北 廣州 3 北 京 成都 4 山 東 天津 5 四 川 深圳 6 河 南 上海 7 云 南 重慶 8 遼 寧 沈陽(yáng) 9 山 西 杭州 10 湖 南 南京 資料來源：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測(cè)課題組 2021 年北京擁有私人轎車接近 萬輛，搖搖領(lǐng)先于全國(guó)其他地區(qū)。 《中國(guó)汽車流通月報(bào)》表明， 2021年全國(guó)轎車的私人購(gòu)車比例已經(jīng)達(dá)到 59%，1～ 6 月的平均值為 %，私人購(gòu)買轎車比例最高的月份達(dá)到 68%。從消 費(fèi)種類來看，私人消費(fèi)主要集中在普通級(jí)轎車、微型轎車和中高級(jí)“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 7 轎車，中級(jí)轎車私人消費(fèi)比例最低，但也接近 50%。 2021 年度全省新車掛牌數(shù)達(dá)到 101675 輛，全省民用汽車保有量達(dá) 到 萬輛，全省機(jī)動(dòng)車保有量達(dá)到 330 萬輛。預(yù)計(jì) 2021年 福建汽車市場(chǎng)增長(zhǎng)率在 18%左右，年需求量會(huì)在 11 萬輛以上。 福建汽車市場(chǎng) 具有 四 大特點(diǎn) : 第一 ，福建省東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，汽車保有量高；西部山區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展，汽車保有量低，東西部差距大。 第二 ，福建私人汽車發(fā)展快。私車發(fā)展速度高于汽車市場(chǎng)發(fā)展速度 5 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)測(cè)算，上半年占總量的 52%，下半年占 48%，使汽車市場(chǎng)走向理性發(fā)展階段。 第四， 2021 年度福建汽車市場(chǎng)客貨車比重繼續(xù)擴(kuò)大?？蛙?(含轎車 )高于貨車 16 個(gè)百分點(diǎn)，客車 (含轎車 )是汽車市場(chǎng)的主力軍。 據(jù) 龍巖 市國(guó)稅局車購(gòu)辦統(tǒng)計(jì)，今年１至５月全市汽車總申報(bào)納稅 4729 輛（其中國(guó)產(chǎn)汽車 4686 輛，進(jìn)口汽車 106 輛），比去年同期增長(zhǎng) 20％。 （ 2）龍巖 市 汽車產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)調(diào)查及分析 我們將分從 4S 專營(yíng)店、一手車交易市場(chǎng)、二手車交易市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)、汽車維修市場(chǎng)、配套服務(wù)市場(chǎng)等幾個(gè)方面對(duì)龍巖汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析。 經(jīng)營(yíng)狀況：年銷售量 600 輛以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 場(chǎng)地歸屬：沿路 20 米，屬有土地證商住用地，規(guī)劃不是 4S店，屬臨時(shí)建筑 . 經(jīng)營(yíng)狀況：年銷售量 800 輛以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 ②、龍巖市一手車交易市場(chǎng)情況 目前龍巖市主要的一手車交易市場(chǎng)主要集中在三個(gè)區(qū)域，一是距城比較近的龍騰路，有 20家左右，二是龍門謝洋大洋路段 319 國(guó)道，有 20 多家，三是龍門鎮(zhèn)新街， 319 國(guó)道，有 20 多家。這種 規(guī)模 過小 ， 分布散亂、操作不規(guī)范的汽車市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況，越來越與現(xiàn)代化城市的發(fā)展、先進(jìn)的汽車營(yíng)銷方式不符。 ③、龍巖市二手車交易市場(chǎng)情況 從路邊擺滿的待售的二手車來看 ,我們不難想象龍巖二手車市場(chǎng)的火爆程度 . 但火爆的同時(shí) ,我們也不難看出這些利用一些租賃的臨時(shí)用地進(jìn)行擺放 ,甚至占道“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 9 經(jīng)營(yíng)的雜貨鋪般的二手車交易店 ,與這個(gè)城市如此的不和諧 . 二手車交易市場(chǎng)市場(chǎng)主要集中在龍騰路、大洋路段與汽車銷售市場(chǎng)相鄰的幾個(gè)區(qū)域。而消費(fèi)者對(duì)于專業(yè)汽車維修部門的意見和服務(wù)質(zhì)量也極為重視。據(jù)龍巖市交通局營(yíng)運(yùn)處統(tǒng)計(jì)，近年龍巖市的汽車維修企業(yè)每年以 15%的速度遞增。全市年維修產(chǎn)值 (包括維修配件等 )約 8000 余萬元。洗車、打蠟、貼防爆膜……汽車美容店生意火熱得令人眼紅。 表 4 龍巖地區(qū)未來汽車銷售預(yù)測(cè) 年份 GDP預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率 GDP （億元） 預(yù)測(cè)人口增長(zhǎng) 常住人 口 預(yù)測(cè)小車銷售增長(zhǎng)率 當(dāng)年小車銷售數(shù)（萬臺(tái)） 截止當(dāng)年小車保有量 千人擁有小車數(shù) 04年 % % 5 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 10 05年 10% % 20% 06年 10% % 15% 07年 10% % 15% 08年 10% % 15% 09年 10% % 10% 10年 10% % 10% 四．汽車銷售模式分析 1．汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車行業(yè)的銷售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽車銷售公司（多個(gè)品牌的代理），汽車專業(yè)市場(chǎng)（品牌店和銷售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過立法對(duì)汽車專營(yíng)銷售的進(jìn)行了重新規(guī)定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產(chǎn)品。 2021 年末，全國(guó)擁有年成交額億元及以上的機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱億元機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)） 118 個(gè)，比 2021年增加 10 家；成交額達(dá) 1368 億元，比上年 增長(zhǎng) 43%；“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 11 零售額達(dá) 399 億元，占成交額的 %，增長(zhǎng) %。長(zhǎng)春市汽車中心批發(fā)市場(chǎng)是全國(guó)唯一一家年成交額 100 億元以上的機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)， 2021 年成交額突破 150 億大關(guān)，營(yíng)業(yè)面積達(dá) 萬平米，居全國(guó)首位。 2021 年，機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)的攤位為 10810 個(gè)，雖比去年減少了 1500 余個(gè)，但營(yíng)業(yè)面積 卻增長(zhǎng)了 %，平均攤位營(yíng)業(yè)面積增長(zhǎng) %。 2021 年，東部地區(qū)有億元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng) 64家，比上年增加 12 家，占全部?jī)|元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)的 %；中部地區(qū)有 22 家，比上年減少 3家，占 %；西部地區(qū)有 12家，比上年增加 1家，占 %。 35個(gè)大城市有億元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng) 61 家，比上年增加 11 家，占全部?jī)|元機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)的 %；成交額達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) %。 2．銷售市場(chǎng)概況 由 于龍巖市的大型集中式汽車交易市場(chǎng)尚屬于空白 ,我們就集中對(duì)廣州、深圳、東莞三地的大型集中式汽車交易市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研的情況匯總?cè)缦?。到這些在建市場(chǎng)完工之時(shí)，加上現(xiàn)在已經(jīng)建好的 300 萬 m2以上“龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 12 的汽車市場(chǎng)，廣州汽車市場(chǎng)的總面積將達(dá) 500 萬 m2以上。廣東汽車交易市場(chǎng)和華南汽貿(mào)交易市場(chǎng)，這兩家是目前 全省最大的交易龍頭市場(chǎng)。 另外，還有大量的沒有進(jìn)入專業(yè)市場(chǎng)的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發(fā)聚集區(qū) —— 黃石東路，有幾十家品牌商。下面對(duì)我們實(shí)地考察過的廣東汽車市場(chǎng)和廣州汽車博覽中心進(jìn)行重點(diǎn)介紹。從１９９９年開始引入汽車連鎖經(jīng)營(yíng)模式， 截止 2021 年 8 月 ，連鎖網(wǎng)絡(luò)已達(dá)８０多家，覆蓋全省和省外部分地區(qū)。 目前廣物汽貿(mào)正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費(fèi)重點(diǎn)城市選擇合適企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，擴(kuò)充全資或控股連鎖店， 2021年底直營(yíng)連鎖店將超過３５家；另一方面，積極吸收條件具備的企業(yè)加盟，通過低成本策略加快擴(kuò)張。此外， 2021年 底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴(kuò)展到整個(gè)供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個(gè) “網(wǎng)上汽車商城 ”。去年向各分店年配送總量已達(dá)２．８萬輛，金 額 ４２億元。 表 7 廣州汽車博覽中心（ AEC）簡(jiǎn)介 “龍巖國(guó)際汽車城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 世璜投資機(jī) 構(gòu) 13 名稱 廣州汽車博覽中心（ AEC） 地址 廣州天河北路 163號(hào) 面積 4萬 m2 投資主體 AEC集團(tuán) 運(yùn)作機(jī)構(gòu) AEC集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 汽車批發(fā)和零售、二手車代理、汽車維修、汽配貿(mào)易、汽車美容裝璜、汽車租賃 經(jīng)營(yíng)方法 自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營(yíng)權(quán)、部分物業(yè)出租給專賣店 配套設(shè)施 車輛檢測(cè)、科教博覽、汽車俱樂部、售后服務(wù)、汽車展示展銷、汽車網(wǎng)站、汽車 信息服務(wù)、電子商務(wù)、物業(yè)租賃、物流倉(cāng)儲(chǔ)、汽車職業(yè)技能培訓(xùn)與資格認(rèn)定 配套部門 檢測(cè)、汽 車信貸、保險(xiǎn)、銀行 投資目標(biāo) 要成為“永不落幕的汽車博覽會(huì)”、“汽車大觀園” 業(yè)務(wù)及公司狀況 廠商授權(quán) : 1個(gè)華南區(qū)域的配件供應(yīng)中心、 15個(gè) 4S品牌專賣店、 6個(gè)汽車銷售總代理、 9個(gè)汽車特許經(jīng)銷、 6個(gè)汽車銷售一級(jí)代理、眾多汽車銷售二級(jí)代理； 應(yīng)用 一站式 購(gòu)物的連鎖經(jīng)營(yíng)模式，賣場(chǎng)提供近 3萬種汽車配件、裝飾用品、加裝用品、維護(hù)美