【導讀】需要文檔請給我留言。第十二章社會效益評價.................錯誤!擬建項目占地面積10308平方米，總建筑面積平方米。場及公用工程等。程建設其他費用190萬元，基本預備費268萬元。本項目所需資金由XX區(qū)政府解決，上級財政適當補助。三版）、《投資項目可行性研究指南》；規(guī)范和設計標準；工程地質勘察報告及其它相關資料；《城市消防站建設標準》；業(yè)主對項目建設的主要意見及預期目標；國家和XX市其它相關規(guī)定和要求。環(huán)境保護、建設進度、建設投資?！犊尚行匝芯繄蟾妗穼椖康目尚小２块T提供決策依據(jù)，并作為開展下階段工作的基礎。來源已經落實，項目建設是可性的。

　　

【正文】 工程建設其它費用為 190 萬元，占總投資的 ％；預XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 44 備費為 268 萬元，占總投資的 ％。 詳細數(shù)據(jù)見投資估算表 121。 二、資金籌措 本項目所需資金由 XX 區(qū)政府解決，上級財政適當補助。 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 45 附表 111 XX區(qū) 119指揮中心投資估算表 序號 生產環(huán)節(jié)或費用名稱 估算價值 (萬元 ) 投資比例 (%) 備注 土建工程 費 設備及 安裝工程 其他費用 合計 一 工程費用 1 土建工程 939 939 2 室內及室外裝飾裝修工程 578 578 3 給排水工程 86 86 4 消防 42 42 5 避雷設施 24 24 6 電梯 60 60 7 智能化弱電系統(tǒng) 142 142 8 電氣工程及后備電 源 73 73 9 暖通工程 243 243 10 總圖工程 0 車行道及場地硬化 56 56 綠化工程 63 63 運動訓練場、籃球場 35 35 室外綜合管網 41 41 土石方及平整場地 90 90 人防工程 21 21 小計 1204 1289 2493 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 46 續(xù)附表 111 XX 區(qū) 119 指揮 中心投資估算表 序號 生產環(huán)節(jié)或費用名稱 估算價值 (萬元 ) 投資比例 (%) 備注 土建工程 費 設備及 安裝工程 其他費用 合計 二 工程建設其他費用 1 土地費用（出讓 地 ，不計土地成本） 2 三通費 23 23 3 建設單位管理費（工程費用179。 %） 37 37 4 工程監(jiān)理費（工程費用179。 %） 30 30 5 編制、評估可行性研究報告 8 8 6 工程勘察設計費 62 62 （計價 格 [2020]10 號文） 7 施工圖審查費（設計費179。 10%） 6 6 8 竣工 圖編制費 （設計費179。 8%） 5 5 9 招標代理服務費 9 9 （按差額定率累進法計算） 10 工程質量監(jiān)督費（工程費用179。 ‰） 6 6 11 白蟻防治費 1 1 其他零星費 3 3 小計 190 190 12 項計 1204 1289 190 2683 三 預 備費（ 10%） 120 129 19 268 項目總投資 1324 1418 209 2951 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 47 第十三章 結論與建議 一、結論 該項目的 建設 ， 將有利于 XX 區(qū)公安消防支隊對全區(qū)消防隊站實行統(tǒng)一調度，統(tǒng)一管理；將提高其辦事的效率；對于擴大城市消防保護半徑，維護 XX 市安定團結的大好局面具有戰(zhàn)略性重要意義，其建設是必要的。 經測算， 項目總投資 2951 萬元， 資金來源 已落實 。 本項目的 各種基礎設施建設條件較好， 項目 建設是 可行的。 二、建議 在工程建設過程中應嚴格執(zhí)行國家基本建設程 序，實行招投標制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質量和安全生產，以及符合環(huán)境保護要求。 加強領導，上級部門要做出部署、提出要求；總隊、支隊機關部門要積極配合、協(xié)同運作，保證各項工作盡快落實到位。 在工程建設過程中，應加強管理，在保證工程質量的同時盡量降低投資，把項目建成形象工程。 目 錄 一、概況 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 48 項目概況 報告范圍 公司簡介 二、項目建設規(guī)模及建設內容 項目建設規(guī)模 項目建設內容 三、項目組織管理機構 項目建設組織管理 項目運營組織管理 四、項目市場分析及市場定位 市場分析 市場定位 五、項目選址及建設條件 項目選址 建設條件 六、 XX 項目整體策劃 七、項目產品規(guī)劃 總體規(guī)劃 工程方案設計 項目總圖布局 智能化系統(tǒng)設計 項目配套設施 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 49 八、項目環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 環(huán)境保護 安全衛(wèi)生 消防 節(jié)能 九、項目投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措 十、財務與效益分析 財務分析 效益分析 十一、項目風險分析 項目風險分析 項目風險回避 十二、結論 項目建設規(guī)模 XX 項目總占地面 積 124 畝，總建筑面積約 15 萬平方米。遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務為一體的規(guī)XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 50 劃設想，區(qū)內生活設施齊全，配套有托兒所、幼兒園、中小學、便利店、商業(yè)網點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局、銀行等設施，是 XX 東區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。 項目建設內容 （ 1）多層公寓 XX多層公寓的總建筑面積約 60000 平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結構，采用點式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。整個小區(qū)充 分利用自然資源，多層屋頂采用太陽能集中采熱系統(tǒng)。宅前綠化結合組團綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。 （ 2）小高層公寓 XX 小高層公寓的總建筑面積約 70000 平方米。 （ 3）配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約 15000 平方米 （ 4）公共生活設施 總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。 （ 4）物業(yè)管理 XX 實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設置電話插口及 INTERNET 插口、寬帶網絡； XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 51 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)：每戶設有信、報箱并實行專遞服務； 周界防護系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負責對小區(qū)周邊進行巡邏； 一、 XX 項目組織管理結構 項目建設組織管理 該項目建設的具體實施由 XX 金大陸集團 XX 置業(yè)公司具體負責，項目初期的投資機會分析、市場調研、項目報建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成，項目公司對項目運營全過程進行監(jiān)督，并完成項目后評價。 運營組織管 理 XX 項目采取獨立法人制，即由 XX 金大陸集團投資開發(fā)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，組織管理本項目。 二、 項目市場分析及市場定位 項目市場分析 (1)整體市場交易活躍，持續(xù)走強 在國家和各級政府的一系列擴大內需，激活房地產市場，培育新的經濟增長點政策、措施的指導下，各種對樓市產生“利好”的配套政策的出臺及住房金融服務的提供，房地產正成為新的投資熱點和消費熱點。 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 52 2020 年度， XX 市房地產開發(fā)投資總額達到 億元，較上一年度增長 %，住宅施工面積 萬平方米，較上一年度增長%，住宅新開工面積 萬平方米，較上一年度增長 %，住宅竣工面積 萬平方米，較上一年度增長 %。在銷售方面，2020 年度銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，分別較上一年度增長 %、 %。住宅空置面積下降達到 %。 2020 年前三季度， XX 市房地產開發(fā)投資總額達到 億元，施工面積 萬平方米，分別較上一年度同比增長 %、 %。 2020 年， 房地產市場明顯特點是：淡季不淡，市場活躍，價格穩(wěn)中有升，居民個人購房已成為消費主 體，抵押貸款量增多，金融部門支持力度加大。 2020 年 前 5 個月 ，全市 房屋施工面積 526 萬平方米，其中去年結 磚 面積 362 萬平方米。全市房地產開發(fā)項目中正在預售的有 158 個項目，已預售出面積 萬平方米（占 5 月份在建面積的 %），其中住宅項目 136 個，已預售出面積 萬平方米（占在建住宅面積的 %）；其他項目 22 個，已預售面積 30 萬平方米，共收取預收款 億元。 2020 年前 5 月， 取得 “ 商品房預售許可證 ” 的商品房面積為 130 萬平方米，同期商品房預售面積為 萬平方米，占可預售總量 的 %。前 5 個月 ， 現(xiàn)房銷售率達到 %，預售率達%，空置房也大幅度地得到消化，這些都說明，我市房地產市場的消化力度、市民的住房消費、投資需求和能力 在穩(wěn)步提升 。 同時 ，各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現(xiàn) “冷盤 ”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 53 業(yè)對目前商品房預（銷）售情況比較滿意，對市場前景看好。東區(qū)1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷售情況良好，西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊預購現(xiàn)象，桃花科技園開發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬余平方米基本上是施工與銷售同時完成，位于南 淝河畔的 “ 中央花園 ” 項目，尚未開盤，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢，已有四百余戶消費者前來預訂。從總體上看，我市房地產 市場 仍處于良性運行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。 （ 2）購房主體發(fā)生變化 國家停止住房實物分配后，住房消費由“集團采購”轉向“散戶時代”， 2020 年個人購房就已經占商品房銷售面積的 94％，成為主導房地產市場發(fā)展最活躍、最積極的因素。 （ 3）消費需求多樣化 消費者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導致消費者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設計、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。 （ 4）開發(fā)商參差不 齊，未來幾年將是行業(yè)整合期 2020 年度， XX 市房屋開發(fā)公司達到 400 余家，只有為數(shù)不多的開發(fā)商具備一、二級資質，大多數(shù)企業(yè)無品牌、資金實力小、抗風險能力差。今后的一段時間，將是房地產行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產行業(yè)必須以雄厚實力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業(yè)將被淘汰出局。 （ 5）暢銷產品分析 XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 54 在樓盤調研過程中，總結后我們會發(fā)現(xiàn)，以下幾類產品較為暢銷： 一：高性價比型。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下游，售價一般在 1400 元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生 活配套，此類產品深受廣大消費者歡迎。 二：中高檔型。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產品設計等各方面標準較高，有突出賣點，操作得法，能夠吸引大批消費者。 項目市場定位 在對類似項目（主要以玉蘭苑為研究對象）及市場需求進行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場集群內大量商戶、年輕白領、 XX 縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。 XX 整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應大部分消費者需求，價位在 1500 元每平米左右，是 XX 市郊 的現(xiàn)代居住項目，受 XX東區(qū)最近兩年房產市場發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經進入一個穩(wěn)定的增長期，而且價位隨著市場經濟的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢。 本項目位于 XX 路以東，緊鄰 XX 河。本項目將大大提升小區(qū)的環(huán)境、戶型設計以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。同時二十埠河河道正在調整，并興建 40000 平米的綠地、廣場。 根據(jù)本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為： （ 1） 年輕的“準 XX 人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這XX 區(qū) 119 指揮中心工程建設項目可行性研究報告 55 一批消費群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在 1500元 /月，但沒有多少積蓄，對住房有 強烈的需求，對價格關注。 （ 2） 投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項目的升值潛力有很深的研究。 （ 3） 外來客商：本項目地處 XX 東側，所在區(qū)域內集聚著 XX 大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內有大量來肥經營的外地客商，經濟實力強，有置業(yè)愿望。 （ 4） XX 工業(yè)區(qū)內的職工：在未來幾年內， XX 工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進駐，將來的住宅需求量巨大。 （ 5） 部分 XX 居民： XX 居民長期以來形成了一