【導(dǎo)讀】海南月平均最低溫度為°C，一年四季如春；隨著海口成為生態(tài)園林城。市，海南的環(huán)境綠化更上了一個(gè)臺(tái)階，其綠化、環(huán)境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國之首。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，?？诟侨藗兝硐氲倪x擇地。年內(nèi)，我國的商品房市場潛力巨大，各大、中城市的房地產(chǎn)將得到穩(wěn)步發(fā)展。海南的商品房市場經(jīng)過多年的沉寂之后，近年來已被新的需求所打破。游客將在美麗的?？诟惺軣釒Шu風(fēng)情的完美演繹。二套房成為?？诟鞔蟀l(fā)展商常提的話題。舊城改造，小康社會(huì)等因素促成?？诒镜鼐用褓徺I能量的釋放。大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場存在兩個(gè)方面的。要求，海口嚴(yán)格執(zhí)行90/70標(biāo)準(zhǔn)。截至11月，?？谑?0平方米以下商品住房月末累。2021年以來，海口本地居民購房需求旺盛，市場占有份。交通：環(huán)城高速通道今年建成通車后，10分鐘車程即可到達(dá)?？谥鞒菂^(qū)。

　　

【正文】 =3407元 /平方米， 綜合開發(fā)成本為 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ● 可售面積 項(xiàng)目戶數(shù)： 120個(gè)住宅單元（戶） 住宅出售面積：約 38000平方米 商場出售面積：約 300平方米 可售總面積：約 38300平方米 ● 利潤估算分析 基底面積 80000 ㎡ 住宅面積 38000 ㎡ 商業(yè)面積 300 ㎡ 二、銷售收入測(cè)算： 28590 萬元 住宅價(jià)格（均價(jià)） 38000 ㎡ 7500元 =28500 萬元 一層商業(yè)均價(jià) 300 ㎡ 3000元 =90萬元 A、售房收入： 28590萬元 B、綜合成本 15929萬元 其中： 建造成本 13050萬元 銷售費(fèi)用 1430萬元 管理和其他費(fèi)用 549萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬元 C、稅金（ %） 3002萬元 D、經(jīng)營利潤 28590萬元 – 15929萬元 – 3002萬元 =9659萬元 銷售利潤率 =9659247。 29590=% ● 盈虧平平衡分析： 建設(shè)成本為 13050萬元 銷售費(fèi)用 1430萬元 管理和其他費(fèi)用 549萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 900萬元 綜合成本 15929萬元 每平方均售價(jià)（含商業(yè)面積） =28590萬元 /38300平方米 =7465元 /平方米 每平方均售價(jià)（純住宅） =7500元 /平方米 盈虧平衡點(diǎn)： A、保本點(diǎn)最低銷售面積： 15929萬元 /7465元 /平方米 =21338平方米 即：當(dāng)銷售面積不小于 21338平方米，即達(dá)計(jì)劃可售面積 38300平方米之 %時(shí)，本開發(fā)建筑項(xiàng)目就不會(huì)虧損 B、保 本點(diǎn)最低銷售均價(jià)： 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米 即：在投資成本不變， 100%銷售的前提下，最低銷售均價(jià)為 4159元 /平方米時(shí)，該項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。 從以上數(shù)字看此項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)上是可行的。 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 美麗亞社區(qū)項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)很低。 根據(jù)?？诜康禺a(chǎn)市場的調(diào)查，近期房地產(chǎn)開發(fā)處于良好上升階段。品位高的別墅住宅樓盤的銷售呈逐漸上升態(tài)勢(shì)。?？谑袆e墅項(xiàng)目樓盤均價(jià)從年初開盤 3500元 /平方米至年底的 8700 元 /平方米（基本上在開發(fā)商樓盤半年售罄一搶而空），所以在一年半以后以 均 價(jià) 7500元 /平方米 推向市場的美麗亞社區(qū)項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)極低。 敏感性分析 由于本案項(xiàng)目周邊無競爭性高檔次別墅社區(qū)，樓盤價(jià)格合理又檔次較高，在項(xiàng)目開盤之時(shí)，基本上沒有同業(yè)的競爭，以 均價(jià) 7500元 /平方米 的市場價(jià)格售出是絕對(duì)有把握的。在房地產(chǎn)行業(yè)里，其產(chǎn)品成本（建造成本）是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的基數(shù)，買家的購買決定著眼于品位、質(zhì)量和售后服務(wù)多于生產(chǎn)成本的高低，所以生產(chǎn)成本對(duì)銷售的影響并不敏感，升值概念的樓盤銷售都相對(duì)暢銷，考慮到旅游特區(qū)成立后刺激房價(jià)的提升，一年多的時(shí)間買家對(duì) 10%20%價(jià)格的變動(dòng)反應(yīng)都不會(huì)很敏感。 風(fēng) 險(xiǎn)分析評(píng)估 當(dāng)前市場環(huán)境下主要面臨 政策風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營成本風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域市場變化風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)等幾類風(fēng)險(xiǎn)。 ● 政策風(fēng)險(xiǎn)。 政策變化對(duì)開發(fā)商形成的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于兩方面，一是產(chǎn)業(yè)政策對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)營方式的影響，另一是金融政策對(duì)開發(fā)商投融資決策的影響。新的營業(yè)稅政策、 經(jīng)濟(jì)適用房政策、稅收政策、利率政策、匯率政策等諸多政策的影響使得開發(fā)商不得不充分考慮和預(yù)測(cè)政府決策的思路及意向。 ● 運(yùn)營成本風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)不穩(wěn)定的市場環(huán)境，土地成本的高啟和營銷成本的變動(dòng)將是開發(fā)商最主要的運(yùn)營成本風(fēng)險(xiǎn)。有效的成本控制能力將是企業(yè) 制勝的一個(gè)重要實(shí)力體現(xiàn)。 ● 區(qū)域市場變化風(fēng)險(xiǎn)。中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的梯度市場特征，對(duì)于一些在全國市場范圍內(nèi)實(shí)行戰(zhàn)略拓展的企業(yè)，區(qū)域市場房價(jià)結(jié)構(gòu)的變化將決定企業(yè)的資產(chǎn)配置和戰(zhàn)略布局。因此，區(qū)域市場價(jià)格體系的變化和波動(dòng)將影響企業(yè)的投資決策。 ● 融資風(fēng)險(xiǎn)。金融政策調(diào)控對(duì)于開發(fā)商直接意味著融資風(fēng)險(xiǎn)，逐步上調(diào)的人民幣利率預(yù)示著企業(yè)融資成本將有大幅提升，資金償還壓力的加大和資本運(yùn)做要求的提高，也是開發(fā)商不得不面對(duì)的考驗(yàn)。 ● 產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過幾年粗放經(jīng)營之后，使得當(dāng)前的市場上的充斥著大量同質(zhì)化的產(chǎn) 品。而隨著房地產(chǎn)市場上消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)商品個(gè)性化的需求已開始在市場上逐步釋放。 就投資風(fēng)險(xiǎn)而言，由于海南房地產(chǎn)相對(duì)獨(dú)立于全國市場，國家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控影響不大，尤其是別墅住宅屬于國家房地產(chǎn)新政中的“市場解決”部分，本項(xiàng)目只要建設(shè)資金有足夠保障，就能保證建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，基本上無投資風(fēng)險(xiǎn)。 即使如此，別墅項(xiàng)目是一項(xiàng)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)志性工程，對(duì)總體規(guī)劃、建設(shè)質(zhì)量、經(jīng)營服務(wù)、后期管理等諸多方面都應(yīng)該有著較高要求。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，取得最佳的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益，項(xiàng)目組織應(yīng)作如下準(zhǔn)備： （ 1） 總體規(guī)劃思路領(lǐng)先，合理 布局，區(qū)域風(fēng)格突出，協(xié)調(diào)統(tǒng)一； （ 2） 爭取降低建設(shè)工程費(fèi)用。在確保工程質(zhì)量的前提下，對(duì)材料貨比三家，降低成本；同時(shí)科學(xué)、高效組織施工，縮短建設(shè)周期，防止給項(xiàng)目開發(fā)帶來不確定因素。 （ 3） 委托強(qiáng)有力的專業(yè)的有經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目開發(fā)公司全面地、科學(xué)地控制工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本和樓盤策劃、銷售。 （ 4） 聘請(qǐng)高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍對(duì)本項(xiàng)目實(shí)施規(guī)范管理，努力避免因管理不善而造成的經(jīng)濟(jì)損失。 第十一章 結(jié)論 海口“ 美麗亞社區(qū) ”別墅項(xiàng)目的投資開發(fā)，因其投資周期短，市場條件成熟，可操作性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著，是完全可行的。 《 2021 房地產(chǎn) 營銷策劃大全》 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41 個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容包括房地產(chǎn)銷售踩盤、活動(dòng)方案、現(xiàn)場布置、現(xiàn)場管理、銷售方案、銷售管理、銷售計(jì)劃、銷售培訓(xùn)、售樓人員業(yè)績考核、業(yè)務(wù) 提成分成等…… 六、內(nèi)容格式： Word、 PPT、 PDF、 Excel、 JPG、 PSD、 CDR、 AI、 DWG（均為常見的資料格式） 《房地產(chǎn)樓書文案》 2021 版 一、包含樓書 /單張 /折頁 /戶型圖 /報(bào)廣 /戶外 /墻體 /展板（ Word/PPT/PDF/JPG）（圖片非原圖） 二、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 三、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 四、內(nèi)容格式： Word、 PPT、 PDF、 Excel、 JPG（均為常 見的資料格式） 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計(jì)師的精華設(shè)計(jì)源文件 ! 完全矢量化 CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對(duì)性高 .是造型與色彩都設(shè)計(jì)得新穎、震撼、大方 ! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計(jì)工作室、設(shè)計(jì)師不可多得的學(xué)習(xí)珍藏品 ! 由于篇幅所限，以下僅列出 2021 年以及 2021 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系1323556639 驗(yàn)證！ 企業(yè)管理 2021年 09 月更新 《某公司組織授權(quán)手冊(cè)（標(biāo)準(zhǔn)模板）》 12 頁 excel 企業(yè)管理 2021年 09 月更新 《房地產(chǎn)營銷策劃（姚玉蓉）》 214頁 ppt 企業(yè)管理 2021年 09 月更新 《策源工作手冊(cè) 2021版》 143頁 word 企業(yè)管理 2021年 09 月更新 《 2021年新湖中寶《商品房買賣合同》法律體系示范文本》 26 頁 word 企業(yè)管理 2021年 09 月更新 《 2021年萊蒙鵬源定制化薪酬分析報(bào)告》 51 頁 ppt 企業(yè)管理 2021年 09 月更新 《 2021年萬科營銷出品標(biāo)準(zhǔn)化》 76 頁 pdf 企業(yè)管理 2021年 06 月更新 《怎樣當(dāng)好預(yù)算員》 231頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 06月更新 《世聯(lián) 2021年房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》 35頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 06月更新 《 2021年房地產(chǎn)管理變革案例交流分享會(huì) 管理也是競爭力》 40頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 06月更新 《深圳市繽紛商業(yè)中心商鋪?zhàn)赓U合同》 7頁 Word 企業(yè)管理 2021 年 06月更新 《偉業(yè)顧問房地產(chǎn)小戶型研討》 61 頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 06月更新 《 2021年房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃（講義）》 178 頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 06月更新 《世聯(lián) 2021年甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品體系打造模型》 18頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 06月更新 《綠色建筑中的環(huán)境和生態(tài)》 58頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 06月更新 《房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系和實(shí)施（課件）》 107 頁 PDF 企業(yè)管理 2021年 05 月更新 《中國商業(yè)房地產(chǎn)探索與分析》 195 頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《 2021年房地產(chǎn)終端營銷 基礎(chǔ)知識(shí)》 62 頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《小戶型的可持續(xù)發(fā)展》 54頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算表》 2頁 Excel 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《湖南省建設(shè)工程施工合同》 96頁 Word 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《房地產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告和資金申請(qǐng)報(bào)告的編寫》 109頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《某度假村項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算》 6頁 Excel 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《建筑力學(xué)與建筑結(jié)構(gòu)》 500頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《公路工程預(yù)算定額應(yīng)用釋義手冊(cè)》 662頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《世聯(lián) 2021年社區(qū)商業(yè)顧問業(yè)務(wù)》 23頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《某莊園 7， 8號(hào)樓住宅基礎(chǔ)價(jià)目表》 6 頁 Excel 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《世聯(lián) 2021年全國一線開發(fā)商專題研究》 62頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《 2021年建筑工程計(jì)價(jià)》 192 頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《世聯(lián)芝加哥 CLD 案例 研究》 11頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《世聯(lián)杭州市錢塘江 CLD》 10 頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《綠城產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究》 50頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《 2021年鐵路建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理》 110 頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《 2021年鐵路工程概預(yù)算與驗(yàn)工計(jì)價(jià)》 119 頁 PPT 企業(yè)管理 2021 年 05 月更新 《 2021 年成都市天同現(xiàn)代園林有限責(zé)任公司工程施工及竣工資料要求表格》 19 個(gè)文件 Word 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《商業(yè)地產(chǎn)表格匯總》 42 個(gè)文件 Word/Excel 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《日式項(xiàng)目及園林景觀規(guī)劃資料》 12個(gè)文件 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《籌建售房部所需物品清單》 1頁 Excel 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《竣工驗(yàn)收表格大全》 122頁 Word 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的密度》 117頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《現(xiàn)代中式建筑杭州坤和西溪里產(chǎn)品解析》 8頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《中原 2021年綠城集團(tuán)房地產(chǎn)專題研究》 103頁 PDF 企業(yè)管理 2021 年 05月更新 《奧康房地產(chǎn)知識(shí) 100 問》 2