【導(dǎo)讀】海南月平均最低溫度為°C，一年四季如春；隨著?？诔蔀樯鷳B(tài)園林城。市，海南的環(huán)境綠化更上了一個臺階，其綠化、環(huán)境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國之首。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，?？诟侨藗兝硐氲倪x擇地。年內(nèi)，我國的商品房市場潛力巨大，各大、中城市的房地產(chǎn)將得到穩(wěn)步發(fā)展。海南的商品房市場經(jīng)過多年的沉寂之后，近年來已被新的需求所打破。游客將在美麗的?？诟惺軣釒Шu風情的完美演繹。二套房成為?？诟鞔蟀l(fā)展商常提的話題。舊城改造，小康社會等因素促成?？诒镜鼐用褓徺I能量的釋放。大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場存在兩個方面的。要求，?？趪栏駡?zhí)行90/70標準。截至11月，?？谑?0平方米以下商品住房月末累。2021年以來，?？诒镜鼐用褓彿啃枨笸?，市場占有份。交通：環(huán)城高速通道今年建成通車后，10分鐘車程即可到達?？谥鞒菂^(qū)。

　　

【正文】 =3407元 /平方米， 綜合開發(fā)成本為 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米。 二、財務(wù)評價 ● 可售面積 項目戶數(shù)： 120個住宅單元（戶） 住宅出售面積：約 38000平方米 商場出售面積：約 300平方米 可售總面積：約 38300平方米 ● 利潤估算分析 基底面積 80000 ㎡ 住宅面積 38000 ㎡ 商業(yè)面積 300 ㎡ 二、銷售收入測算： 28590 萬元 住宅價格（均價） 38000 ㎡ 7500元 =28500 萬元 一層商業(yè)均價 300 ㎡ 3000元 =90萬元 A、售房收入： 28590萬元 B、綜合成本 15929萬元 其中： 建造成本 13050萬元 銷售費用 1430萬元 管理和其他費用 549萬元 財務(wù)費用 900萬元 C、稅金（ %） 3002萬元 D、經(jīng)營利潤 28590萬元 – 15929萬元 – 3002萬元 =9659萬元 銷售利潤率 =9659247。 29590=% ● 盈虧平平衡分析： 建設(shè)成本為 13050萬元 銷售費用 1430萬元 管理和其他費用 549萬元 財務(wù)費用 900萬元 綜合成本 15929萬元 每平方均售價（含商業(yè)面積） =28590萬元 /38300平方米 =7465元 /平方米 每平方均售價（純住宅） =7500元 /平方米 盈虧平衡點： A、保本點最低銷售面積： 15929萬元 /7465元 /平方米 =21338平方米 即：當銷售面積不小于 21338平方米，即達計劃可售面積 38300平方米之 %時，本開發(fā)建筑項目就不會虧損 B、保 本點最低銷售均價： 15929萬元 /38300平方米 =4159元 /平方米 即：在投資成本不變， 100%銷售的前提下，最低銷售均價為 4159元 /平方米時，該項目可以實現(xiàn)盈虧平衡。 從以上數(shù)字看此項目財務(wù)評價的靜態(tài)指標上是可行的。 三、風險分析 美麗亞社區(qū)項目市場風險很低。 根據(jù)?？诜康禺a(chǎn)市場的調(diào)查，近期房地產(chǎn)開發(fā)處于良好上升階段。品位高的別墅住宅樓盤的銷售呈逐漸上升態(tài)勢。海口市別墅項目樓盤均價從年初開盤 3500元 /平方米至年底的 8700 元 /平方米（基本上在開發(fā)商樓盤半年售罄一搶而空），所以在一年半以后以 均 價 7500元 /平方米 推向市場的美麗亞社區(qū)項目市場風險極低。 敏感性分析 由于本案項目周邊無競爭性高檔次別墅社區(qū)，樓盤價格合理又檔次較高，在項目開盤之時，基本上沒有同業(yè)的競爭，以 均價 7500元 /平方米 的市場價格售出是絕對有把握的。在房地產(chǎn)行業(yè)里，其產(chǎn)品成本（建造成本）是一個相對穩(wěn)定的基數(shù)，買家的購買決定著眼于品位、質(zhì)量和售后服務(wù)多于生產(chǎn)成本的高低，所以生產(chǎn)成本對銷售的影響并不敏感，升值概念的樓盤銷售都相對暢銷，考慮到旅游特區(qū)成立后刺激房價的提升，一年多的時間買家對 10%20%價格的變動反應(yīng)都不會很敏感。 風 險分析評估 當前市場環(huán)境下主要面臨 政策風險、運營成本風險、區(qū)域市場變化風險、融資風險和產(chǎn)品風險等幾類風險。 ● 政策風險。 政策變化對開發(fā)商形成的風險主要來源于兩方面，一是產(chǎn)業(yè)政策對整個房地產(chǎn)市場經(jīng)營方式的影響，另一是金融政策對開發(fā)商投融資決策的影響。新的營業(yè)稅政策、 經(jīng)濟適用房政策、稅收政策、利率政策、匯率政策等諸多政策的影響使得開發(fā)商不得不充分考慮和預(yù)測政府決策的思路及意向。 ● 運營成本風險。面對不穩(wěn)定的市場環(huán)境，土地成本的高啟和營銷成本的變動將是開發(fā)商最主要的運營成本風險。有效的成本控制能力將是企業(yè) 制勝的一個重要實力體現(xiàn)。 ● 區(qū)域市場變化風險。中國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的梯度市場特征，對于一些在全國市場范圍內(nèi)實行戰(zhàn)略拓展的企業(yè)，區(qū)域市場房價結(jié)構(gòu)的變化將決定企業(yè)的資產(chǎn)配置和戰(zhàn)略布局。因此，區(qū)域市場價格體系的變化和波動將影響企業(yè)的投資決策。 ● 融資風險。金融政策調(diào)控對于開發(fā)商直接意味著融資風險，逐步上調(diào)的人民幣利率預(yù)示著企業(yè)融資成本將有大幅提升，資金償還壓力的加大和資本運做要求的提高，也是開發(fā)商不得不面對的考驗。 ● 產(chǎn)品風險。中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過幾年粗放經(jīng)營之后，使得當前的市場上的充斥著大量同質(zhì)化的產(chǎn) 品。而隨著房地產(chǎn)市場上消費者的成熟，房地產(chǎn)商品個性化的需求已開始在市場上逐步釋放。 就投資風險而言，由于海南房地產(chǎn)相對獨立于全國市場，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控影響不大，尤其是別墅住宅屬于國家房地產(chǎn)新政中的“市場解決”部分，本項目只要建設(shè)資金有足夠保障，就能保證建設(shè)項目的順利進行，基本上無投資風險。 即使如此，別墅項目是一項高起點、高標準的標志性工程，對總體規(guī)劃、建設(shè)質(zhì)量、經(jīng)營服務(wù)、后期管理等諸多方面都應(yīng)該有著較高要求。為了減少風險，取得最佳的社會經(jīng)濟及環(huán)境效益，項目組織應(yīng)作如下準備： （ 1） 總體規(guī)劃思路領(lǐng)先，合理 布局，區(qū)域風格突出，協(xié)調(diào)統(tǒng)一； （ 2） 爭取降低建設(shè)工程費用。在確保工程質(zhì)量的前提下，對材料貨比三家，降低成本；同時科學(xué)、高效組織施工，縮短建設(shè)周期，防止給項目開發(fā)帶來不確定因素。 （ 3） 委托強有力的專業(yè)的有經(jīng)驗的項目開發(fā)公司全面地、科學(xué)地控制工程質(zhì)量、進度、成本和樓盤策劃、銷售。 （ 4） 聘請高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍對本項目實施規(guī)范管理，努力避免因管理不善而造成的經(jīng)濟損失。 第十一章 結(jié)論 ?？凇?美麗亞社區(qū) ”別墅項目的投資開發(fā)，因其投資周期短，市場條件成熟，可操作性強，經(jīng)濟效益顯著，是完全可行的。 《 2021 房地產(chǎn) 營銷策劃大全》 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41 個細分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火…… 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容包括房地產(chǎn)銷售踩盤、活動方案、現(xiàn)場布置、現(xiàn)場管理、銷售方案、銷售管理、銷售計劃、銷售培訓(xùn)、售樓人員業(yè)績考核、業(yè)務(wù) 提成分成等…… 六、內(nèi)容格式： Word、 PPT、 PDF、 Excel、 JPG、 PSD、 CDR、 AI、 DWG（均為常見的資料格式） 《房地產(chǎn)樓書文案》 2021 版 一、包含樓書 /單張 /折頁 /戶型圖 /報廣 /戶外 /墻體 /展板（ Word/PPT/PDF/JPG）（圖片非原圖） 二、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火…… 三、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 四、內(nèi)容格式： Word、 PPT、 PDF、 Excel、 JPG（均為常 見的資料格式） 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計師的精華設(shè)計源文件 ! 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