【導(dǎo)讀】發(fā)，正處項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到100萬平。目前已完成前期物業(yè)管理招標(biāo)工作，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)中。2．早期介入的利益相關(guān)方包括以下哪些()。4．在該案例中，該項(xiàng)目可以開展哪些多種經(jīng)營活動()。B．協(xié)助跟進(jìn)遺留問題的整改和竣工驗(yàn)收資料的收集整理。統(tǒng)，綜合配套設(shè)施包括地下停車場、休閑健身區(qū)。務(wù)企業(yè)正積極參與該項(xiàng)目的投標(biāo)。對需要按年折舊或攤銷的費(fèi)用，測算周期不應(yīng)超過合同期。3．物業(yè)管理方案中有關(guān)財(cái)務(wù)計(jì)劃及費(fèi)用測算。4．簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。由于B公司以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓。常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。項(xiàng)目交接時(shí)雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在。備受損，補(bǔ)償部分要扣除相當(dāng)部分。印件向A公司提出了法律交涉。公司沒有明確交接主體和次序。1．物業(yè)承接查驗(yàn)的基本程序及實(shí)施。2．物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防措施。時(shí)，施工人員卻說由于忙著趕工還沒來及辦理。請結(jié)合案例回答下列問題。

　　

【正文】 是否正確？簡要說明理由（ 4 分） 1物業(yè)資料的移交應(yīng)包括哪些內(nèi)容（請列舉）？本案例中，甲公司處置業(yè)主入住資料的做法是否符合檔案管理規(guī)定？簡要說明理由（ 6 分） 1部分欠費(fèi)業(yè)主的欠費(fèi)理由是否成立？簡要說明理由。甲公司提出的以廣告費(fèi)收入抵償欠費(fèi)的做法是否合理？請列出兩條你認(rèn)為 恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒?。?4 分） 你認(rèn)為可以從本案例吸取教訓(xùn)來改進(jìn)物業(yè)承接查驗(yàn)工作？簡要說明理由（ 8 分） 案例二： 某小區(qū) 2021年 10月組織業(yè)主入住。入住工作由開發(fā)商組織辦理，物業(yè)企業(yè)協(xié)助。小區(qū)尚有 15套商品房尚未銷售。另有 3 套房屋由于質(zhì)量問題業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)，開發(fā)商承認(rèn)是質(zhì)量問題，承諾處理后交付業(yè)主。 36 張某于 10月 8 日辦理入住，入住后發(fā)現(xiàn)門窗有質(zhì)量問題，要求開發(fā)商修復(fù)。由于開發(fā)商未能在約定的期限內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，業(yè)主以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)公司裝修管理人員在 10月 20日巡視過程中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主王某未辦理裝 修登記手續(xù)，并擅自拆改了燃?xì)庠O(shè)施。業(yè)主稱無人告知禁止拆改燃?xì)庠O(shè)施的有關(guān)規(guī)定，所以進(jìn)行了拆改。物業(yè)公司要求其恢復(fù)原狀。王某提出自愿擬寫一份承諾書，承諾由于拆改設(shè)施引起的事故，由業(yè)主自行承擔(dān)，并愿意繳納 3000元的押金。 分析下列問題： 2案例中 15套未銷售的房屋和 3 套有質(zhì)量問題的房屋的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由誰承擔(dān)？簡要說明理由（ 4 分） 2張某拒交物業(yè)費(fèi)的理由是否成立？簡要說明理由（ 4 分） 2王某的拆改燃?xì)庠O(shè)施的行為是否正確？簡要說明理由（ 4 分） 2針對王某未辦理裝修手續(xù)自行裝修的行為，物業(yè)公司應(yīng)采取哪些管 理措施（ 3 分） 2承諾書是否有效？為什么（ 4 分） 2裝修管理人員在巡視過程中應(yīng)注意哪些問題（ 6 分） 案例三： 擬建的 XX花園地處城市邊緣地帶，比鄰鳳凰山風(fēng)景區(qū)。總建筑面積 20萬平方米，全部為高層樓房。小戶型、單身公寓為主要 37 戶型。物業(yè)區(qū)域內(nèi)有基本商業(yè)配套及健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。某物業(yè)公司組建了由公司行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提高物業(yè)管理咨詢服務(wù)。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中，還有 12個(gè)月封頂。 會后，物業(yè)公司隨即制定了早期介入 方案。內(nèi)容包括： XX花園周邊交通、商圈情況調(diào)查；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)督；確定設(shè)備安裝單位；項(xiàng)目銷售配合方案等。 分析下列問題： 2根據(jù)本例提供的資料，物業(yè)公司的早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯誤（ 10分） 2根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入的內(nèi)容（ 10分） 2如果你公司取得該項(xiàng)目的管理權(quán)，結(jié)合本例的具體情況和條件，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務(wù)（每個(gè)方面至少列舉一個(gè)具體項(xiàng)目）（ 10分） 2021 年物業(yè)管理師的考試題 案例一： 38 某大型住宅小區(qū) 2021年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理公司聘請了 30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報(bào)情況。 2021 年，在義務(wù)監(jiān)督員會議上，義務(wù)監(jiān)督員提出建議：（ 1）本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕損毀嚴(yán)重，應(yīng)予更換；（ 2）由物業(yè)管理公司與義務(wù)監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時(shí)物業(yè)管理公司提出，基于物價(jià)上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 問題： 16．經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費(fèi)用 13 萬元。請問更換鐵藝圍欄事項(xiàng)應(yīng)由誰決定？費(fèi)用如何解決？（ 10分） 17．義務(wù) 監(jiān)督員提出的建議（ 2）是否可行？請說明理由。（ 10分） 18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理？請說明理由，并說出應(yīng)該采取什么樣合理步驟和方法？（ 10分） 案例二 某住宅小區(qū)有 4 棟 30層住宅樓，即將投入使用。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)書中有關(guān)公共秩序維護(hù)的具體要求包括：小區(qū)一個(gè)門崗和一個(gè)監(jiān)控崗 24小時(shí)值班；小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時(shí)一次。另外，本 39 項(xiàng)目招標(biāo)書已明確，建設(shè)單位為該小區(qū)提供價(jià)值 20萬元的固定資產(chǎn)，作為該項(xiàng)目管理服務(wù)開辦之用。 問題： 19．若該小區(qū) 樓宇每棟每層正常巡視時(shí)間為 1 分鐘，投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需要安排多少個(gè)巡視員方能滿足招投標(biāo)書中對樓宇公共部位巡視方面的要求？（層與層之間巡視時(shí)間忽略不計(jì)，要列出計(jì)算過程）（ 4 分） 統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為 30天，如按勞動法規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為 ，每月加班最多不得超過 36小時(shí)，問每名員工每月最長工作時(shí)間是多少小時(shí)？小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工？（要列出計(jì)算過程，計(jì)算結(jié)果取整數(shù)）（ 6 分） 2假設(shè)監(jiān)控崗由 8 名員工運(yùn)轉(zhuǎn)，而每名員工月基本工資為 1500元，投標(biāo)企業(yè)實(shí)行綜合計(jì)算工時(shí)制。如不 考慮國家法定節(jié)日加班費(fèi)；統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為 30天；按勞動法規(guī)定計(jì)算職工基本小時(shí)工資的月平均工作天數(shù)為 天，實(shí)行綜合計(jì)算工時(shí)制得超時(shí)加班費(fèi)為職工基本小時(shí)工資的 ，那么每名員工每小時(shí)超時(shí)加班工資是多少？每名員工每月超時(shí)加班工作時(shí)間是多少？每名員工月實(shí)際應(yīng)得工資額是多少？（要列出計(jì)算過程，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）（ 12分） 22．若該項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同期限為 3 年，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中已將建設(shè)單位無償提供的開辦固定資產(chǎn)折舊（固定資產(chǎn)折舊年限為5 年）計(jì)入成本，問每年固定資產(chǎn)折舊為多少？如前期物業(yè)管理 40 公司 合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，期物業(yè)管理公司如何處理建設(shè)單位為開辦無償提供的固定資產(chǎn)及其折舊？（ 3分） 案例三 某高層綜合物業(yè)項(xiàng)目地處城市中心區(qū)，總建筑面積 10萬㎡，地下 2 層，部分為配套停車庫，部分為機(jī)電設(shè)備層。整個(gè)大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積約為項(xiàng)目占地面積的 5%，且以本地樹種和灌木為主。 1 至 4 層為商業(yè)裙樓， 5 層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場的經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請的一家物業(yè)管理公司承擔(dān)，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。 問題： 23．節(jié)能減排的措施一般 可分為技術(shù)節(jié)能（如投入資金進(jìn)行設(shè)備改造）和管理節(jié)能（在管理手段方法等方面上下功夫）。 請就本項(xiàng)目建筑和設(shè)備設(shè)施管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各 2項(xiàng)以上 （含 2 項(xiàng)）（ 8 分） 24．該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。相對而言，哪些是管理服務(wù)的重點(diǎn)工作？請簡要說明理由。（ 7 分） 25．在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出以下觀點(diǎn)： 41 ① 物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。 ②各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè) 服務(wù)合同以方便管理服務(wù)； ③百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)； ④寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)； ⑤大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途公告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會主任指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。 請分別指出上述觀點(diǎn)正確與否，對不當(dāng)或錯誤的觀點(diǎn)說明理由。（ 10分） 2021 年物業(yè)管理師的考試題 案例一 某住宅物業(yè)項(xiàng)目入住已兩年，業(yè)主投訴該項(xiàng)目存在以下問題。 （ 1）部分樓層的防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)； （ 2）部分業(yè)主的屋面出現(xiàn)滲漏水 （ 3）小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣 根據(jù)以上問題，結(jié)合自己工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，回答以下問題： 42 1簡述處理業(yè)主投訴的一般程序。（ 10分） 1結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，提出解決以上三個(gè)問題的措施。（ 15分） 案例二 某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水，供暖不足，物業(yè)配套等問題，多次和建設(shè)單位、物業(yè)管理公司交涉。未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商。互選等方式自行組件了臨時(shí)業(yè)主委員會。臨時(shí)業(yè)主委員會與建設(shè)單位、物業(yè)管理公司經(jīng)幾輪談判，上述問題仍未解決。 臨時(shí)業(yè)主委員會協(xié)商決定：業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)：“炒掉”現(xiàn)物業(yè)管理公司、另聘新的物業(yè)管理公司；同時(shí)，邀請媒體介入。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開始集體拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。新的物業(yè)管理公司也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報(bào)道后，社會、業(yè)主反響強(qiáng)烈，部分業(yè)主開始圍堵售樓處和物業(yè)管理處辦公室。 問題； 18．根據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，例舉本案例中違規(guī)之處，并作簡要闡明。（ 10分） 19．如果您是該項(xiàng)目物業(yè)管理處經(jīng)理，您將如何應(yīng)對化解當(dāng)前面臨的問題。（ 20分） 案例三： 某住宅物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積 29萬平方米，可收費(fèi)總面積 26萬平方米，現(xiàn)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理 43 的各類物業(yè)項(xiàng)目房屋建筑 面積分別為：多層住宅 20萬平方米、高層住宅 20萬平方米、別墅 4 萬平方米。擬參與該項(xiàng)目投標(biāo)。 該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)部分項(xiàng)目如下： （一）人工費(fèi)用； 1．人員工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。包括以下人員： （ 1）公司分管該項(xiàng)目副總經(jīng)理； （ 2）該項(xiàng)目經(jīng)理； （ 3）該項(xiàng)目客服、維修等其他人員。 2．補(bǔ)充養(yǎng)老金： 3．項(xiàng)目部年終績效獎。 （二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi) （三）工程保修費(fèi) （四）管理區(qū)域清潔衛(wèi)生材料費(fèi) （五）管理區(qū)域裝修垃圾清理費(fèi) （六）公共秩序維護(hù)費(fèi) （七）項(xiàng)目管理辦公費(fèi) （八）項(xiàng)目履約 保證金 （九）用于項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊 44 （十）項(xiàng)目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) （十）社會“愛心捐贈” 問題： 20．按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級企業(yè)具備該項(xiàng)目投標(biāo)資格？（ 2 分） 21．該公司目前所管項(xiàng)目的類型和面積，符合哪一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的相應(yīng)要求？（ 3 分） 22．該公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)測算項(xiàng)目中，哪些費(fèi)用項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)入該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本（支出）（ 10分） 23．假設(shè)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)成本 A 為 542萬元，營業(yè)稅及附加為%。項(xiàng)目成本利潤為 8%，如果不計(jì)項(xiàng)目其他物業(yè)服務(wù)的經(jīng) 營性收支，請分別計(jì)算本項(xiàng)目利潤 B、營業(yè)稅及附加費(fèi) C、本項(xiàng)目年物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額 D（單元：萬元）和物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) d（元 /平方米 ?月）（列出計(jì)算式，保留至小數(shù)點(diǎn)后兩位）。（ 10 分） 2021 年 8月 28日