【導(dǎo)讀】“沅有芷兮澧有蘭”，善卷嘗施德，屈子曾行吟。需要文檔請(qǐng)給我留言。的步行街商圈生活和“金色曉島”的島居生活??等等一切，似乎都。地與長(zhǎng)、株、潭爭(zhēng)輝的另一顆奪目明珠。縱觀常德樓市，雖然說(shuō)給人的表象是風(fēng)光無(wú)限，但細(xì)察之下，隨著市民生活質(zhì)量的提高，商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的激烈演。商務(wù)建筑，將常德地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體行業(yè)水平推進(jìn)到一個(gè)新的高度。障礙，直擊要害。創(chuàng)造自己的特色并保持旺沛人氣，樹(shù)立長(zhǎng)久品牌。計(jì)，人均占有商務(wù)樓面積為——，在湘西北處于領(lǐng)先水平。考慮到常德對(duì)于整個(gè)湘北乃至湖。常德地處湘西北腹地的地理位置決定了她的商業(yè)輻射力。整個(gè)常德乃至湘西北產(chǎn)生巨大的商業(yè)影響。2，價(jià)格因素讓位于品牌。常德市居民的人均年收入保持著較快的增。真正意義上的物業(yè)管理對(duì)于常德的商?，F(xiàn)對(duì)其主要商業(yè)參數(shù)進(jìn)行一些比較，以便對(duì)常德數(shù)碼商品市場(chǎng)有。一個(gè)較為全面的認(rèn)識(shí)。

　　

【正文】 態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā) 展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場(chǎng)所自然化，與自然合為一體。園林提供了一個(gè)用來(lái)滿足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無(wú)處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見(jiàn)的。 —— 從另一方面講，本項(xiàng)目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢(shì)就是擁有絕佳的原生態(tài)自然景觀，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然為前提； —— 藝術(shù)又是本項(xiàng)目立項(xiàng)的基礎(chǔ)，也是我們最強(qiáng)調(diào)的特色；而在現(xiàn)代的大地藝術(shù)中，摩爾的雕像是最典型的代表。 李蕭蕭的個(gè) 人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 綜合大唐、藝術(shù)和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認(rèn)為：本 次環(huán)境規(guī)劃的思路應(yīng)從自然、藝術(shù)、唐朝的人文歷史（如唐詩(shī)意境等）中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計(jì)的理念和各種元素?，F(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩(shī)遺韻。 （一旦主題明確，我們將與環(huán)境設(shè)計(jì)公司一道，確定主要的景觀設(shè)置主題和具體內(nèi)容） 二、景觀設(shè)計(jì)手法： —— 借景： 將軍山、沐英湖、康后湖都屬可利用的外部資源，建議在規(guī)劃充分利用。園區(qū)本身有許多可資利用的優(yōu)越的自然環(huán)境：山體植被的盡量保留或移植，兩大水庫(kù)的借 景與引水作用，區(qū)內(nèi)塘水的合理利用，采石場(chǎng)的獨(dú)特景觀，部分竹林與野菊花的自然景觀，都是別的基地所沒(méi)有的，需要我們很好的加以利用和保護(hù)； —— 造景：兩大手段 —— 水和綠，增強(qiáng)滲透性 水是本案有別于將軍路對(duì)手的一大特色。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。引水入小區(qū)，聚水戲溪，匯溪成湖，以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，繞過(guò)盡量多的別墅，為銷(xiāo)李蕭蕭的個(gè) 人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 售制造優(yōu)勢(shì)資源 又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。 利用花、草、灌、喬、高大的 成年老樹(shù)，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造別墅環(huán)境的基本，人工天成是最高境界。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。 三、重要提示： —— 一進(jìn)大門(mén)的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實(shí)施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。 —— 各組團(tuán)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好； 內(nèi)部環(huán)境則可考慮盡量減少共用面積，加大私有的花園面積，為客戶提供更多的依據(jù)個(gè)人喜好營(yíng)造園林的機(jī)會(huì)。 —— 藝術(shù)園 區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計(jì)，而且建議設(shè)計(jì)一代表本案形象的精神堡壘 ,以增加人氣，吸引人潮。 —— 污水處理站、箱變、垃圾收集站等設(shè)施周?chē)煞襁m當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視覺(jué)及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個(gè)環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺(jué)不悅的感覺(jué)。 李蕭蕭的個(gè) 人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 李蕭蕭的個(gè) 人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 第八章：公共、服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建議 一、藝術(shù)館區(qū)建議： 通盤(pán)考慮本項(xiàng)目的藝 術(shù)性宗旨，本區(qū)域?qū)⑹亲钅馨l(fā)揮園區(qū)特色的一個(gè)所在，要求其建筑與景觀的布置要有利于人文性景觀的最大限度發(fā)揮，同時(shí)其建筑風(fēng)格要旗幟鮮明，富于特征性，利于空間展示。同時(shí)要求其配套設(shè)施需在一般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能。另外一個(gè)不能忽視的因素是由于與本項(xiàng)目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大學(xué)學(xué)生的強(qiáng)大消費(fèi)能力，需在項(xiàng)目的配套中給其安排一定的消化區(qū)域。 在會(huì)所的考慮上，既可與藝術(shù)中心合二為一，亦可單獨(dú)建造。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時(shí)可穿插部分對(duì)外性強(qiáng)的藝術(shù)館。藝術(shù)中心可考慮設(shè)置畫(huà)家村的功能，充分考慮展示空間的問(wèn)題，一樓的空間盡量開(kāi)闊，考慮在樓盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售后先做售樓中心用。 藝術(shù)會(huì)所： 5000 平方米左右，功能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮： 服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運(yùn)動(dòng)型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室； 餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其它：閱 覽室、保健診療室等。 藝術(shù)交流中心： 2020 平方米左右。對(duì)外營(yíng)業(yè)，主要功能考慮以滿足藝術(shù)人員的居住、展示、交流溝通為主，集會(huì)議、住宿、酒店功能等于一體。 主題藝術(shù)館 ： 6 所，每所 500600 平方米，是小區(qū)的亮點(diǎn)，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計(jì)師的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)與專(zhuān)業(yè)追求的地方，在主題明確的情況李蕭蕭的個(gè) 人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 下，可以給設(shè)計(jì)師最大的發(fā)揮余地。亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館、茶藝館、陶藝館、南京云錦展示館、民俗文化館等，風(fēng)格方面可以是現(xiàn)代的、前衛(wèi)的，也可以是經(jīng)典的、唐朝的、江南的，主要根據(jù)最終的功用來(lái)定。建議可邀請(qǐng)世界著名建筑設(shè)計(jì)大師 設(shè)計(jì) 12 個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣(mài)點(diǎn)。 藝術(shù)幼兒園： 1000 平方米，規(guī)劃為高檔次的、特色藝術(shù)幼兒園，特色要在建筑造型上就有所體現(xiàn)。 室外配套設(shè)施 ：建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂(lè)場(chǎng)，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致的小橋，水景旁安置精致小品。特別注意人際溝通的需要。 二、公共設(shè)施建議： 室外配套設(shè)施 ： 建議兩個(gè)別墅區(qū)各建造兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，鋪設(shè)健康步道，兒童游樂(lè)場(chǎng)，部分藝術(shù)館之間可建造風(fēng)雨連廊，溪流之上架設(shè)別致 的小橋，水景旁安置精致小品。特別注意人際溝通的需要。同時(shí)，可利用采石場(chǎng)建造如室外攀巖、利用兩個(gè)水庫(kù)設(shè)置游艇碼頭等 智能化系統(tǒng)： 建議從三個(gè)方面來(lái)考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ：由 Inter 寬帶網(wǎng)接入（每戶要求 10M 帶寬）。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD 點(diǎn)播。 安全防范系統(tǒng) （ 1）門(mén)禁系統(tǒng) （ 2）周邊防范系統(tǒng) （ 3）電子巡更系統(tǒng) （ 4）可視對(duì)講及家庭安防系統(tǒng) 物業(yè)管理系統(tǒng) （ 1）停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng) （ 2）耗能自動(dòng)接 收系統(tǒng) （ 3）一卡通系統(tǒng) 李蕭蕭的個(gè) 人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 4）背景音樂(lè)，小區(qū)照明自動(dòng)控制，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，設(shè)備管理系統(tǒng) （ 5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （ 6）物業(yè)服務(wù)：以藝術(shù)概念為統(tǒng)領(lǐng)的社區(qū)，需要提供許多個(gè)性化的服務(wù)，在硬件設(shè)備完善的基礎(chǔ)上，在一般社區(qū)服務(wù)的基礎(chǔ)上，舉行各種藝術(shù)交流活動(dòng)將是以后社區(qū)生活中不可缺少的部分：如鋼琴、舞蹈、藝術(shù)等少兒素質(zhì)訓(xùn)練，美墅家攝影藝術(shù)展覽，主婦健美韻律操比賽，國(guó)畫(huà)、油畫(huà)技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動(dòng)。而如何使居民對(duì)類(lèi)似活動(dòng)產(chǎn)生興趣是擺在物業(yè)公司面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)的課題。這就對(duì)物業(yè)管理公司提出了很高 的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動(dòng)具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。 第九章：分期推案建議 根據(jù)上述對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出，具體分期如下： 第一期： 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040 棟單體、雙拼別墅，樹(shù)立高檔形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌； 第二期 ： 加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬(wàn)平方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅， 迅速回籠資金，體量： 250套左右；同時(shí)，單體和雙拼繼續(xù)去化； 第三期： 項(xiàng)目右側(cè)高尚別墅區(qū)山地部分， 12 萬(wàn)多平方米。 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對(duì)于別墅這種高檔次、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。根據(jù)對(duì)南京市場(chǎng)的了解和對(duì)國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng)用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門(mén)窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 李蕭蕭的個(gè) 人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 —— 綠色環(huán)保建材 建議按 照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之 3A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套 及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 ? 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì)（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費(fèi)用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi) 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu) 李蕭蕭的個(gè) 人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 智能化系統(tǒng) 75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息 125 100,050 12,506,250 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 50 100,050 5,002,500 成本合計(jì) 2,885 288,644,250 注：以 容積率計(jì)，總建筑面積以 100,050 平方米計(jì)，開(kāi)發(fā)周期以 5 年計(jì)。 ? 項(xiàng)目損益表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì) (元 ) 銷(xiāo)售收入 單體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷(xiāo)售收入合計(jì) 409,271,200 減 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 4% 16,370,848 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 2% 8,185,424 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤(rùn)總額 73,560,762 利潤(rùn)率 18% 注：藝術(shù)園的收益尚未計(jì)算在內(nèi)。 第十二章：盛唐藝術(shù)園 2020 年工作推進(jìn)計(jì)劃 李蕭蕭的個(gè) 人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 工作內(nèi)容 實(shí)施時(shí)間 執(zhí)行單位 確定方案大原則：市場(chǎng)定位、 容積率、分區(qū)分期思路 2020年 3月底 盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 總規(guī)方案設(shè)計(jì)、修改、報(bào)批、批復(fù) 4月 30日 5月 30日 盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位 場(chǎng)地施工準(zhǔn)備工作，土方工程 4月初開(kāi)始 盛唐 總規(guī)方案細(xì)化調(diào)整：平面、剖面、立面 6月 1日 7月 1日 盛唐、開(kāi)啟、設(shè)計(jì)單位共同討論 擴(kuò)初方案設(shè)計(jì) 7月 30日 設(shè)計(jì)單位、盛唐、開(kāi)啟 擴(kuò)初報(bào)批 —— 審批 9月 15日 盛唐 施工圖設(shè)計(jì) 10月 30日 設(shè)計(jì)單位 造市宣傳，產(chǎn)品說(shuō)介，與媒體溝通 10月 開(kāi)啟、盛唐 房展會(huì)亮相，開(kāi)始內(nèi)部預(yù)認(rèn)購(gòu) 10月 開(kāi)啟、