【導(dǎo)讀】本案位于中環(huán)（銅陵路）旁，屬于正在開發(fā)成長(zhǎng)的城市中心潛力區(qū)域；南面緊鄰南淝河，坐擁南淝河景觀帶，環(huán)境條件優(yōu)越；地段較佳，交通便捷，南北通達(dá)，距離城市核心近，但路況差；區(qū)域環(huán)境形象較弱，不具備現(xiàn)代化城市之形象氛圍。立，未來(lái)消費(fèi)潛力巨大。街組成，形態(tài)多樣。A、樂(lè)購(gòu)賣場(chǎng)外圍沿街底商；B、樂(lè)購(gòu)賣場(chǎng)所在的集中商業(yè)4F商業(yè)部分；C、回遷樓兩層底商；心，這種一站式集約業(yè)態(tài)，深受市民認(rèn)可。本案進(jìn)駐樂(lè)購(gòu)，將強(qiáng)力吸附周邊消費(fèi)人群，鋒芒非周邊零散業(yè)。態(tài)所能比擬，本案無(wú)疑將成為本區(qū)域新的商業(yè)中心。重附加值是本案純正血統(tǒng)的artdeco建筑，這種建筑風(fēng)格極具文化感，商業(yè)、住宅質(zhì)感強(qiáng)。市場(chǎng)有深入了解，從而最終達(dá)成商業(yè)的最大價(jià)值。

　　

【正文】 邀請(qǐng)單位： 政府單位、區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目單位、商業(yè)地產(chǎn)名人、知 名商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司 媒體支持：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙媒體配合 議 題： 東南區(qū)域未來(lái)整體規(guī)劃與東南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿εc前景 綜合商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)于區(qū)域發(fā)展的作用和地位 大型國(guó)際性、藝術(shù)性、文化性配套奠定區(qū)域高度 情景商業(yè)街社區(qū) —— 打開高尚、情調(diào)生活之窗 商業(yè)部分招售建議 招商、返租銷售策略 招商活動(dòng)組織 主題： XX項(xiàng)目招商推介會(huì) 人員邀請(qǐng)： 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求，經(jīng)過(guò)篩選后擬定的商家負(fù)責(zé)人。 相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)嘉賓 樂(lè)購(gòu)超市主要領(lǐng)導(dǎo) 中天集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及左岸項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 媒體及相關(guān)合作單位 活動(dòng)內(nèi)容： 中天集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)致歡迎詞 政府領(lǐng)導(dǎo)致辭 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目推介 樂(lè)購(gòu)超市領(lǐng)導(dǎo)作為商家代表發(fā)言 項(xiàng)目合作洽談 現(xiàn)場(chǎng)協(xié)議簽訂儀式 文藝表演 答謝宴請(qǐng) 2）項(xiàng)目招商洽談會(huì) 協(xié)議簽訂 項(xiàng)目推介、代表發(fā)言 招商會(huì)場(chǎng) 文藝表演 媒體配合 春節(jié)前營(yíng)銷推廣計(jì)劃 ＞＞ 總建筑面積： ㎡ 公寓： ㎡ 套數(shù)： 320 商品住宅： ㎡ 套數(shù)： 392 商業(yè)： ㎡ 寫字樓： ㎡ 車位 :1193個(gè) 單元統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 小區(qū)住宅和公寓部分多為南北朝向，實(shí)現(xiàn)戶型朝向的均好。 由于小區(qū)景觀及公共綠化較少，沿河公園為社區(qū)的主景觀軸， 34樓及南向公寓單位景觀資源好于其他單位。 但這些單位沿濱河路，同時(shí)噪音污染影響程度又相對(duì)其他單位更大。 房源分析 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 綜合評(píng)析結(jié)果 區(qū)域?yàn)楹? 區(qū)域?yàn)榇魏? 區(qū)域?yàn)橹? 綜合分析 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 市場(chǎng)需求 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 屬性 公寓 中 低 現(xiàn)金牛 住宅 高 中 現(xiàn)金牛 創(chuàng)業(yè)者辦公 中 中 明星 商業(yè)街 中 高 明星 主題購(gòu)物中心 中 高 廋狗 NO1:現(xiàn)金牛 +痩狗＝公寓 +主題購(gòu)物中心 +附屬商業(yè)街 NO2:現(xiàn)金牛＝住宅 NO3:明星＝商業(yè)內(nèi)街 +寫字樓 由于近期政策影響，住宅消費(fèi)信心不敵商業(yè)投資勢(shì)情；先動(dòng)主題購(gòu)物中心，帶動(dòng)沿附屬商業(yè)街，同步推出低總價(jià)、現(xiàn)金牛的公寓產(chǎn)品，合理規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)減小資金壓力。 項(xiàng)目推盤到此階段，市場(chǎng)應(yīng)該已在回暖階段，此時(shí)推出住宅產(chǎn)品，短平快，可迅速回籠資金。且有前期運(yùn)作，本案價(jià)值得以市場(chǎng)展現(xiàn)，可最大化實(shí)現(xiàn)住宅利潤(rùn)價(jià)值。 隨著招商工作的不斷開展，大型商家進(jìn)駐，商業(yè)價(jià)值得到最大程度釋放。同時(shí)由于寫字樓的使用年限較短，最后推出，避免與公寓發(fā)生沖突。從而通過(guò)前期的鋪墊，提升價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 推盤節(jié)奏思考 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 購(gòu)物中心底商 寫字樓 商業(yè)內(nèi)街 住宅 物業(yè)推盤順序 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 公寓 11年 5月上旬 住宅部分開盤 公 寓 購(gòu)物 中心 底商 住 宅 商業(yè) 內(nèi)街 寫 字 樓 10年 7月中上 旬售樓部進(jìn)場(chǎng) 10月中上旬公 寓部分開盤 12月上旬購(gòu)物 中心底商部分 開盤 公寓推廣期間 購(gòu)物中心底商 開始蓄客 購(gòu)物中心底商推 廣期間住宅部分 開始蓄客 11年 9月下旬商 業(yè)內(nèi)街部分開盤 住宅部分推廣期 間商業(yè)內(nèi)街部分 開始蓄客 商業(yè)內(nèi)街部分推 廣期間寫字樓部 分開始蓄客 11年 12月下旬寫 字樓部分開盤 12年 6月下旬 項(xiàng)目尾盤狀態(tài)， 售樓部撤場(chǎng) 項(xiàng)目面市之始，銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)各類物業(yè)需求客戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并存檔 推盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 公寓 購(gòu)物中心底商 首推單位：公寓部分 樓棟號(hào)： 7號(hào)樓 套數(shù)： 320套 面積區(qū)間： 3070㎡ 其次推出單位： 購(gòu)物中心底商部分 面積： 4000㎡ 左右 年前推出產(chǎn)品 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 累計(jì)春節(jié)前完成公寓部分銷售目標(biāo) 70%，購(gòu)物中心底商部分（底商沿街及一樓內(nèi)鋪） 銷售目標(biāo) 35%。 銷售節(jié)點(diǎn)展示 銷售總控圖 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 售樓部裝修、公寓部分動(dòng)工 公寓部分取 得預(yù)售條件 商業(yè)底商部分 取得預(yù)售條件 住宅部分動(dòng)工 7月中上旬售樓部進(jìn)場(chǎng) 10月中上旬公寓部分開盤 12月上旬購(gòu)物中 心底商對(duì)外出售 2020年 3月上旬住 宅部分開始蓄客 銷售節(jié)奏安排 推房安排 公寓部分 7號(hào)樓 購(gòu)物中心底商部分 （底商沿街及一樓內(nèi)鋪） 銷售目標(biāo) 10月份公寓部分 開盤銷售 45% 11月份公寓 部分銷售 55% 12月份公寓部分 銷售 65%，商業(yè) 部分開盤銷售 25% 春節(jié)前公寓部分銷售 完成 70%，商業(yè)部分 完成 35%，實(shí)現(xiàn) 資金回籠 推盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 銷售目標(biāo) 公寓價(jià)格策略 項(xiàng)目推盤節(jié)奏 價(jià)格策略：平開高走，保證目標(biāo)均價(jià)的實(shí)現(xiàn) ?本項(xiàng)目希望能以價(jià)格引領(lǐng)的方式搶占市場(chǎng)份額，迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠； ?啟動(dòng)區(qū)價(jià)格策略，須依據(jù)當(dāng)期片區(qū)市場(chǎng)的價(jià)格水平。 快速回款 利潤(rùn)最大化 定價(jià)目標(biāo) 利潤(rùn)導(dǎo)向 銷售導(dǎo)向 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向 利潤(rùn)最大化 目標(biāo)利潤(rùn) 快打快跑 市場(chǎng)份額穩(wěn)步增長(zhǎng) 避免競(jìng)爭(zhēng) 挑戰(zhàn)對(duì)手 領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng) √ √ √ 定價(jià)目標(biāo)假設(shè) 公寓部分價(jià)格定位 ?區(qū)域相關(guān)性 ?產(chǎn)品同質(zhì)性（建筑形式、戶型范圍、品質(zhì)檔次） ?競(jìng)爭(zhēng)關(guān)聯(lián)性（熱點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域、銷售時(shí)間重疊性） 選取比較個(gè)案 信地城市廣場(chǎng)、萬(wàn)和新城廣場(chǎng)、瑞升自由艙、 瀚海星座、蘭亭公寓、吉瑞泰盛 競(jìng)爭(zhēng)樓盤選取原則 同類產(chǎn)品研究 公寓部分價(jià)格定位 樓盤名稱 位 置 概 況 在售房源 價(jià) 格 下期房源 瀚海星座 科大南門 對(duì)面 集居住、商業(yè)、辦公為一體的高品質(zhì)社區(qū)，教育環(huán)境好，配套完善 20樓以上房源 精裝 7400元 /m178。 無(wú)后續(xù)房源 蘭亭公寓 屯溪路與曙光路交匯處 項(xiàng)目位處屯溪路與曙光路交口，東至繁華徽州大道、北擁便捷金寨路；位踞城市核心要塞，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，驅(qū)車到達(dá)城市任何一個(gè)角落的時(shí)間不超過(guò) 10分鐘，城市快節(jié)奏的辦公脈搏可以輕易觸摸。學(xué)區(qū)較好。 4樓公寓，共 600套左右，現(xiàn)已銷售 80%左右 精裝公寓7300元 /㎡ 未定 吉瑞泰盛 合肥市徽州大道與東流路交口 是集商業(yè) ﹑ 辦公 ﹑ 住宅 ﹑ 酒店式公寓為一體的大型綜合性的項(xiàng)目，社區(qū)交通便利，生活方便，適合投資或單身白領(lǐng)購(gòu)買，不適合居家生活，在售 4070平米小戶型公寓，產(chǎn)權(quán)是 40年。 吉品星座1727層 4070㎡ 商務(wù)公寓 5800元 /㎡ 三期商業(yè)街 招商中 同類產(chǎn)品研究 公寓部分價(jià)格定位 樓盤名稱 位 置 概 況 在售房源 價(jià) 格 下期房源 信地城市廣場(chǎng) 臨泉路與全椒 路交口 體量 95萬(wàn)方的城市綜合體，規(guī)劃完善，一期招商進(jìn)來(lái)的紅星美凱龍是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，并有合肥第一家 24H營(yíng)業(yè)的不夜城， 售 65% 11000元 /㎡ 后續(xù)產(chǎn)品預(yù)計(jì)將于 10月左右面市 萬(wàn)和新城廣場(chǎng) 銅陵路與和平路交口 項(xiàng)目位于銅陵路與和平路交口 —— 合肥市交通心臟部位。住宅面積 90— 150平米戶型，公寓 36— 60平米戶型 高層住宅和少量剩余公寓 公寓 6400元 /㎡ 預(yù)計(jì) 9月開盤銷售。 瑞升自由艙 金寨路與烏江路交口 集商業(yè)、公寓、商務(wù)辦公為一體的綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目，擁有 70年的產(chǎn)權(quán)價(jià)值 剩余 100套房源 面積區(qū)間5080 公寓均價(jià) 5600元 /㎡ ，精裝7000元 /㎡ 無(wú)后續(xù)房源 同類產(chǎn)品研究 公寓部分價(jià)格定位 根據(jù)周邊合肥現(xiàn)售公寓情況及項(xiàng)目同期推出產(chǎn)品的市場(chǎng)情況，建議采用集中展示，深入挖掘價(jià)值，追求資金回籠快速化，同時(shí)以保證目標(biāo)均價(jià)的實(shí)現(xiàn)。 價(jià)格策略方向： 方向一 : 啟動(dòng)區(qū) (7樓），以 7000元 /平米入市（平層），目標(biāo)價(jià)格 7500/平米； 依據(jù)：目前客戶對(duì)公寓的心理承受價(jià)格較為集中的區(qū)域在 6500元 /㎡ ，預(yù)計(jì)下半年后將有小幅度的提高，但 7000仍將是一個(gè)關(guān)口，根據(jù)項(xiàng)目的定位策略，我司建議在注重推廣的同時(shí)以價(jià)格引領(lǐng)的方式搶占市場(chǎng)份額。 方向二： 動(dòng)態(tài)價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)變化、專業(yè)的營(yíng)銷運(yùn)作，（在市場(chǎng)形勢(shì)不出現(xiàn)突變的條件下）市場(chǎng)溢價(jià) 5－15%。 動(dòng)態(tài)價(jià)格測(cè)算預(yù)計(jì)： 7350元 /平米 — 8050元 /平米 （關(guān)于價(jià)格體系策略，下階段會(huì)以單獨(dú)的報(bào)告形式提報(bào)。） 定價(jià)目標(biāo) 公寓部分價(jià)格定位 謝 謝 觀 賞！ 廈門 XX房地產(chǎn)代理