【正文】 價格策略方向： 方向一 : 啟動區(qū) (7樓），以 7000元 /平米入市（平層），目標價格 7500/平米； 依據(jù)：目前客戶對公寓的心理承受價格較為集中的區(qū)域在 6500元 /㎡ ，預(yù)計下半年后將有小幅度的提高，但 7000仍將是一個關(guān)口，根據(jù)項目的定位策略，我司建議在注重推廣的同時以價格引領(lǐng)的方式搶占市場份額。 銷售節(jié)點展示 銷售總控圖 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 售樓部裝修、公寓部分動工 公寓部分取 得預(yù)售條件 商業(yè)底商部分 取得預(yù)售條件 住宅部分動工 7月中上旬售樓部進場 10月中上旬公寓部分開盤 12月上旬購物中 心底商對外出售 2020年 3月上旬住 宅部分開始蓄客 銷售節(jié)奏安排 推房安排 公寓部分 7號樓 購物中心底商部分 （底商沿街及一樓內(nèi)鋪） 銷售目標 10月份公寓部分 開盤銷售 45% 11月份公寓 部分銷售 55% 12月份公寓部分 銷售 65%，商業(yè) 部分開盤銷售 25% 春節(jié)前公寓部分銷售 完成 70%，商業(yè)部分 完成 35%，實現(xiàn) 資金回籠 推盤時間節(jié)點安排 項目推盤節(jié)奏 銷售目標 公寓價格策略 項目推盤節(jié)奏 價格策略：平開高走，保證目標均價的實現(xiàn) ?本項目希望能以價格引領(lǐng)的方式搶占市場份額，迅速實現(xiàn)資金回籠； ?啟動區(qū)價格策略，須依據(jù)當期片區(qū)市場的價格水平。 但這些單位沿濱河路，同時噪音污染影響程度又相對其他單位更大。 重點客戶的招商組織 談判原則及權(quán)限 商業(yè)部分招售建議 招商、返租銷售策略 重點客戶組織 ? 純分成或保底租金加分成： 以月銷售額作為基數(shù)，按一定比例分成，或按月保底租金加分成的方式收取商鋪租金。它是由招商單位攜項目，有針對性地與商家洽談。 文娛、餐飲吸引并留住客 群，增加趣味和體驗，有效增加其他商業(yè)消費機會。 D區(qū)商業(yè) 1F為沿街鋪面，商業(yè)價值較大，可售面積較小，市場接受度高，建議 直接銷售 D區(qū) E區(qū)為商業(yè)街，主要為內(nèi)街，商業(yè)價值一般，周邊居住氛圍較濃，消費人口集中，由樂購的帶動下，商業(yè)價值會逐漸顯現(xiàn)，同時考慮到單鋪面積不大，總價適中，市場接受度高，投資靈活，收益方式多樣，建議 由開發(fā)商招商為先、引進主力商家，銷售同步進行。 適用： ? 商業(yè)銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； ? 純街鋪銷售； ? 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。而從消費者日常的消費心理和動線上來看，人們更樂意去 3樓消費，對 4樓少有問津；而通過對現(xiàn)有大型賣場上 4樓或更高樓層的了解來看，此區(qū)商業(yè)受關(guān)注度較低。 ?規(guī)模：主力面積 30－ 40平方米 ?優(yōu)勢： ：通過商業(yè)經(jīng)營先行，實現(xiàn)了銷售的順利進行，雖前期在招商上有較大投入，但是大大降低了后期銷售的風險。 如上圖所見，有臺階限制，柱網(wǎng)很多，而且樓梯井位于正門入口，如果分割出售，格局的復雜會使商業(yè)難以消化，若能整體定向銷售，這里較適合做高檔商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)。 案例三、金地 國際城 88街 后期營銷包裝使銷售火爆，但后期經(jīng)營出現(xiàn)問題 合肥代表性內(nèi)街分析 內(nèi)街定位研究 商業(yè)定位 合肥內(nèi)街商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了普遍的問題，人氣不足、業(yè)態(tài)失控、缺乏統(tǒng)一管理是導致出現(xiàn)這一情況的主要原因。 3，對于項目： 9年的統(tǒng)一規(guī)劃使用權(quán)，完全可以使開發(fā)商在很大權(quán)利范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理與品質(zhì)的保證，最終保證整體商業(yè)的完美落幕 ? 劣勢： 對于開發(fā)商：需要投入人力物力在此項目上，對于異地開發(fā)商來說不可取，但是元一為合肥本地開發(fā)商，故可避免此類問題 案例一：元一柏莊（哈街） 面積過大，銷售情況一般，招商由開發(fā)商全力參與 合肥代表性內(nèi)街分析 內(nèi)街定位研究 商業(yè)定位 案例二、綠地海頓公館 ： 商業(yè)小圍合，開敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮大餐 合肥代表性內(nèi)街分析 內(nèi)街定位研究 商業(yè)定位 ? 經(jīng)營模式：設(shè)立招商部，在客戶購買后提供免費售后服務(wù)，主要服務(wù)為：接待，聯(lián)系，提供相關(guān)咨詢，相當于中介服務(wù) ? 規(guī)模： 50－ 200平方米，由于商鋪有三層高，故內(nèi)街與部分樓層高的商鋪招商還需等待時日 ? 優(yōu)勢： 1，對于開發(fā)商：綠地作為品牌開發(fā)商，可以在銷售早期給客戶以信心，促進銷售。 ▌運動健身館、運動酒吧、電玩游藝世界、動漫商品等。 ▌ 本項目購物 功能的提升和延伸 ， 本案存在 LOFT公寓及獨棟寫字樓 ，將來商務(wù)人群聚集 ， 因而 餐飲 、 酒店將承擔主力業(yè)態(tài) （ 店 ） 。 以特色休閑商業(yè)，豐富商業(yè)經(jīng)營 作為市場中少有的淝河沿岸商業(yè)，其濱水景觀將是項目有別與其余商業(yè)的有效競爭力之一，以濱水景觀為前提的特色休閑類商業(yè)的設(shè)置，不但使其商業(yè)街處處充滿創(chuàng)意，也更加豐富商業(yè)的業(yè)態(tài)，提高競爭。 目前，合肥市場有很多的商業(yè)綜合體，如新天地、萬達。 各種業(yè)態(tài)五花八門，多為低檔次、低品質(zhì)感小型零散商鋪，本案樂購的到來將極大的改變該區(qū)域的整體商業(yè)形象。 目標市場定位：中青年時尚人群。 銅陵路沿線的商業(yè)也多為零散的商業(yè)，只有寶業(yè)城市綠苑的沿街商業(yè)較為成熟。 一個擁有樂購賣場作為核心動力的商業(yè)新磁場 南淝河濱河路段，景觀優(yōu)美，深幽靜謐；而自然景觀除了直接的視覺享受外，更重要的是精神享受；另一重附加值是本案 純正血統(tǒng)的 artdeco建筑，這種建筑風格極具文化感，商業(yè)、住宅質(zhì)感強。廈門 XX房地產(chǎn)代理 XX公館商業(yè)營銷策劃方案報告 商業(yè)本體分析 ＞＞ 商業(yè)本體分析 項目概述 南淝河 項目地塊 濱河路 宋斗灣路 銅陵南路 本案位于中環(huán)（銅陵路）旁， 屬于正在開發(fā)成長的城市中心潛力區(qū)域 ； 南面緊鄰南淝河，坐擁南淝河景觀帶， 環(huán)境條件優(yōu)越 ； 地段較佳，交通便捷 ，南北通達，距離城市核心近， 但路況差； 區(qū)域環(huán)境形象較弱， 不具備現(xiàn)代化城市之形象氛圍。二者融匯在一起，即是： ” 情調(diào) “ ，商業(yè)的情調(diào)、生活的情調(diào)。另外南淝河路的元一哈街具有一定特色。 新都會 銅陵路沿線商業(yè)概況 商業(yè)本體分析 本區(qū)域、路段商業(yè)概述 本區(qū)域、路段商業(yè)分析結(jié)論 沿銅陵路商業(yè)多為零散經(jīng)營，整體檔次較低、形象較差， 僅寶業(yè)城市綠苑的沿街商鋪較為成熟，但依然缺乏整體定位， 功能僅能滿足本社區(qū)及周邊社區(qū)的基本生活需要 ，租金水平也難以達到理想程度，最終結(jié)果是難以實現(xiàn)商業(yè)的最大價值。也有很多的特色商業(yè)街，如步行街、元一哈街、金地 88街。 商業(yè)定位 定位前思考 次級商圈 主要以核心商圈對外輻射，主要包括瑤海區(qū)東南、包河區(qū)北部、廬陽區(qū)南部 核心商圈： 以項目為半徑約 5公里范圍內(nèi)，主要為一環(huán)路南、二環(huán)路西北、淝河路東，和平路西南。 ▌ 作為本項目購物功能的提升和延伸 ， 充分體現(xiàn)城市購物中心富有品味的特色和主題 ， 合理融合到其他業(yè)態(tài)中 ， 形成有機整體 。 ▌化妝品、配飾、珠寶、鐘表、工藝品、音像店、醫(yī)療、教育等 。實現(xiàn)現(xiàn)金回流，在后期，也不必為單一項目付出人力物力。 對本項目而言，地段和地塊條件、周邊住宅支撐均不如以上項目的情況下，如只是簡單的定位為休閑娛樂餐飲等常規(guī)業(yè)態(tài)，則勢必前景堪憂。 2樓商業(yè)價值分析 項目各商業(yè)體優(yōu)劣機會分析與定位建議 一層沿濱河路，沿街商業(yè)的商業(yè)價值相對其他商業(yè)類型較高，升值潛力也較高； 鋪面外觀設(shè)計品質(zhì)感較高，鋪面整體透光性好，對商業(yè)氛圍的營造起到助推作用； 整個商業(yè)體退讓道路距離較為適中，背面設(shè)有停車場，內(nèi)部格局合理，這些都有利于該商業(yè)體的租售。 ：投資有部分保障，在小業(yè)主投資渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。因此， 這里存在的商業(yè)應(yīng)該具有鮮明的定向性或者目的性。 優(yōu)勢： ?通過招商保證前期商業(yè)定位與形象； ?加快銷售進度，快速回收資金 ?短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。 E區(qū) 商業(yè)部分招售建議 招商、返租銷售策略 銷售返租策略 合肥部分返租商業(yè)概況 項目名稱 主力鋪面積 返租方式 新天地國際購物廣場 3040平米 6年返租，前三年 20%，直接從購鋪總價中扣除，后三年每年 8% 明發(fā)商業(yè)廣場 4070平米 5年返租，前三年 20%，直接從購鋪總價中扣除，后兩年每年 8% 綠地 主力店吸引人流，并產(chǎn)生一定收益下，體現(xiàn)經(jīng)營特色和強化商業(yè)形象。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。 ? 預(yù)留較好的商鋪位臵： 在不同商品品類的經(jīng)營區(qū)域中，劃出小量具有影響力的范圍供重點客戶先行確定位臵。 房源分析 項目推盤節(jié)奏 綜合評析結(jié)果 區(qū)域為好 區(qū)域為次好 區(qū)域為中 綜合分析 項目推盤節(jié)奏 市場需求 市場 競爭 屬性 公寓 中 低 現(xiàn)金牛 住宅 高 中 現(xiàn)金牛 創(chuàng)業(yè)者辦公 中 中 明星 商業(yè)街 中 高 明星 主題購物中心 中 高 廋狗 NO1:現(xiàn)金牛 +痩狗＝公寓 +主題購物中心 +附屬商業(yè)街 NO2:現(xiàn)金牛＝住宅 NO3:明星＝商業(yè)內(nèi)街 +寫字樓 由于近期政策影響，住宅消費信心不敵商業(yè)投資勢情；先動主題購物中心，帶動沿附屬商業(yè)街，同步推出低總價、現(xiàn)金牛的公寓產(chǎn)品，合理規(guī)避市場風險同時減小資金壓力。 快速回款 利潤最大化 定價目標 利潤導