【導(dǎo)讀】隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大和投資形式的多樣化，對物業(yè)經(jīng)營管理的需求與日俱增。物業(yè)的業(yè)主或投資者。中能夠保值，而且實(shí)現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)。量的好壞，有著至關(guān)重要的影響。因此，企業(yè)房地產(chǎn)資。命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動(dòng)。化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，益能力低于新落成的同類建筑物。租金雖然較低，但仍能保持一個(gè)合理的出租率。寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。其建筑面積在10萬平方米以上，有效商業(yè)服務(wù)半。此外，還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上。1～5萬人，年?duì)I業(yè)額在3000～10000萬元人民幣之間。出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次要租戶。

　　

【正文】 益以及 1年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格很容易預(yù)測；但如果這個(gè)持有期是 4年，那對 4年持有期內(nèi)的收益和 4年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測就要困難得多，預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。 上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給投資收益帶來的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。 風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響 四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響 風(fēng)險(xiǎn)和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對 投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)，因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)是相匹配的。風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 1．根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平 由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險(xiǎn)是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。 舉個(gè)簡單的例子，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，有著穩(wěn)定的市場需求甚至是政府回購，政府在核定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格時(shí)，保 證開發(fā)商 3％的成本利潤率，加之存在土地?zé)o償劃撥、開發(fā)稅費(fèi)減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素，開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達(dá)到 15％以上，而且這種投資的成功率幾乎是 100％，除通貨膨脹因素外沒有其他風(fēng)險(xiǎn)。但如果是開發(fā)高檔娛樂項(xiàng)目，由于其幾乎受到所有風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，其成功的可能性 (即風(fēng)險(xiǎn)率 )可能只有 50％，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必須達(dá)到 30％ (30％ X50％＝15％ )。對于開發(fā)商來說，后面一種投資機(jī)會可能會得到30％的投資收益，但也有可 能連 10％也得不到，因?yàn)槠渫顿Y有較大的風(fēng)險(xiǎn)；而對于前者來說，他可以保證得到15％的投資收益，但其幾乎放棄了得到 30％投資收益的可能性。 2．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向 雖然風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，但與項(xiàng)目相關(guān)的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，對于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風(fēng)險(xiǎn)的能力是有很大差異的。風(fēng)險(xiǎn)水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風(fēng)險(xiǎn)水平就沒有那么高。 高檔精裝修住宅，其利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，但由于存在多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目的特點(diǎn)也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。 3．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī) 風(fēng)險(xiǎn)尤其是系統(tǒng)性的市場風(fēng)險(xiǎn)的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動(dòng)規(guī)律。根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動(dòng)中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預(yù)期未來的市場需 求而非當(dāng)前需求，這就為開發(fā)商適時(shí)選擇進(jìn)入和推出市場的時(shí)機(jī)提供了條件。 應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作，即低潮時(shí)買土地、潮時(shí)賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達(dá)到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。因?yàn)榉粗芷诓僮魇怯袟l件的，它要求開發(fā)商在市場不景氣時(shí)，仍然保持較強(qiáng)的開發(fā)投資能力。 區(qū)位的含義 第二節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 一、區(qū)位的含義 房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。 房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分 。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市 CBD范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機(jī)構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費(fèi)需求的晶位代表著時(shí)代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場需求和消費(fèi)特征。 房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的 地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區(qū)；北京市前門商業(yè)區(qū)原是北京市三大中心商業(yè)區(qū)之一，但隨著北京市城市建設(shè)的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區(qū)陸續(xù)建成，前門商業(yè)區(qū)逐漸失去了對投資者和消費(fèi)者尤其是中高檔消費(fèi)者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃及城市規(guī)劃，用發(fā)展的 、動(dòng)態(tài)變化的眼光，來認(rèn)識和把握房地產(chǎn)投資中的“區(qū)位”。 二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求 (一 )居住物業(yè) 居住項(xiàng)目主要為人們工作勞動(dòng)之余提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間，此類項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括： 1． 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃?xì)獾?，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設(shè)施等。 2．公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進(jìn)入少數(shù)家庭，對方便快捷 的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此居住項(xiàng)目區(qū)位選擇時(shí)應(yīng)認(rèn)真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。 3．環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來越高的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項(xiàng)目區(qū)位時(shí)要慎重考慮的因素。 4．居民人口與收入。居住項(xiàng)目的市場前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項(xiàng)目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。 (二 )寫字樓物業(yè) 影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括： 1． 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設(shè)施接近的程度，決定了寫字樓項(xiàng)目對未來使用者的吸引力。 2．周圍土地利用情況和環(huán)境。如果寫字樓項(xiàng)目所處的位置，周圍有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區(qū)位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。 3．易接近性。寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇還應(yīng)重視其易接近性 。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇 (公共汽車、地鐵、高速公路等 )能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務(wù)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。 (三 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目 的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的 60％～ 75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn) 5～ 15kin 的區(qū)域 (對市級購物中心而言 )，項(xiàng)目營業(yè)額的 15％～ 20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn) 15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的 5％～15％。 (四 )工業(yè)物業(yè) 工業(yè)項(xiàng)目場地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸 是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。 第 5講課件講義 第 5講講義 現(xiàn)金流量 第三章：房地產(chǎn)投資分析技術(shù) 內(nèi)容提要： 投資分析的基本概念 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算 設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 某出租公寓項(xiàng)目投資分析案例 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對資金的時(shí)間價(jià)值、復(fù)利計(jì)算公式、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的熟悉程度以及運(yùn)用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新的經(jīng) 濟(jì)分析方法和房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理實(shí)踐問題的能力和知識水平。 考試的基本要求： 掌握：現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法 熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法、資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算方法 了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法 第一節(jié)投資分析的基本概念 一、現(xiàn)金流量 房地產(chǎn)投資活動(dòng)可以從實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。從實(shí)物形 態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動(dòng)，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動(dòng)表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費(fèi)一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。 對于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi)的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式 (包括現(xiàn)金和其他貨幣支付形式 )體現(xiàn)的資金流出或資金流人。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流人叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn) 金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。 對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營費(fèi)用、稅金等。 房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。 現(xiàn)金流量圖 二、現(xiàn)金流量圖 把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入 或支出 )、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)，有必要借助現(xiàn)金流量圖來進(jìn)行分析?，F(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系。 繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是： 1．以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“ o”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)“ 1”表示第 1 個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第 2個(gè)計(jì)息周期的開始，以此類推，如圖 3— 1所示。 2．如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。 3．為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資 P作為上一周期期末，即第 0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第 0周期的由來。 4．相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量 (圖 3— 2)。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。 房地產(chǎn)置業(yè)投資 三、房地產(chǎn)置業(yè)投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 房地產(chǎn)置業(yè)投資 ，包括房地產(chǎn)購置投資和流動(dòng)資金投入兩部分。房地產(chǎn)購置投資是指用于購置房地產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，該投資在物業(yè)投入出租經(jīng)營后，隨著固定資產(chǎn)在使用過程中的磨損和貶值，其價(jià)值逐漸以折舊的形式計(jì)人出租經(jīng)營成本，并通過出租經(jīng)營收入以貨幣形式回到投資者手中。流動(dòng)資金則是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營前有限墊付、在出租經(jīng)營后用于購買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。流動(dòng)資金在每個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營周期完成一次周轉(zhuǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目壽命