【導讀】****農產品交易物流中心。****是江漢平原和洞庭湖平原的合?？偯娣e達萬平方公里，常住人口約3500萬。既有法人新建項目。湖北省****大道，西起****，東至*****，南抵****，北達****，綠化代征地****畝。湖北****物流股份有限公司。見》規(guī)定，本項目屬備案性質。項目取得了《湖北省企業(yè)投資項目備案證》。年3月，項目完成了可行性研究。肉食禽蛋市場5375M2；二是倉儲設施及冷庫，總建筑面積31612M2，庫6681M2、冷庫14047M2；三是配套服務設施，總建筑面積57477M2，公司自用辦公6360M2、其他2632M2。設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證全部辦理到位。方法與參數(shù)（第三版）》及國家有關部門規(guī)定的評估方法。司于199*年發(fā)起設立，200*年更名為湖北****物流股份有限公司。湖北省農業(yè)產業(yè)化省級重點龍頭企業(yè)。公司依法合規(guī)經(jīng)營，各種證照合法、齊全、有效。評定的首批“國家重點商品市場”。貿城有限公司，2020年更名為湖北****物流股份有限公司。塊上市，相關準備工作正在進行中。

　　

【正文】 ，得到凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值，可列出表如下（根據(jù)折現(xiàn)率 5%，計算） 該項目動態(tài)全部投資回收期 =****（年） 與靜態(tài)投資回收期相比，動態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時間長 *年的原因是動態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營業(yè)周期 15 年的時間因素，反映了投資期限 15 年的時間價值，時間雖長，比靜態(tài)投 資回收期能夠更科學反映其 投資的回收情況，余下經(jīng)營期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價值。 九 、項目財務 估算 項目計算期 15 年，其中：建設期 2 年，生產運營期 13 年。 經(jīng)營收入和經(jīng)營稅金及附加估算 經(jīng)營收入估算 本項目的營業(yè)收入主要有自營業(yè)務收入、交易 手續(xù)費收入、配送中心服務收入、門面租金收入、倉儲經(jīng)營收入 、冷庫經(jīng)營收入、整理分揀經(jīng)營收入、包裝經(jīng)營收入、商務中心經(jīng)營 收入、會展中心經(jīng)營收入。與可行性研究報告相比，剔除了農資、農 機及種子三個市場的經(jīng)營收入；同時對估算方式進行了必要的調整。 農產品批發(fā)市場的主要運營收益主要來自 于兩部分：一是門面租金收入；二是交易費收入。目前省內外主要批 發(fā)市場收入情況如表 5所示： 表 5 省內外主要批發(fā)市場收入情況簡表 市場名稱 年交易額（億元） 月租金（元 /m2） 交易費 白沙洲農產品大市場 96 50 交易額的 5% 舵落口綜合批發(fā)市場 80 50 交易額的 3％ 常德農產品批發(fā)市場 6 5060 20 元 /噸 馬王堆農產品批發(fā)市場 65 4560 45 元 /噸 長沙紅星大市場 36 2555 交易額的 3% 布吉農產品批發(fā)市場 148 150 交易額的 5% 壽光農產品批發(fā)市場 28 45 交易額的 % 合肥農產品批發(fā)市場 45 55 交易額的 3% ****市內的各類涉農商業(yè)地產，運營情況良莠不齊 。其中除小北 門農資市場規(guī)劃合理，在城鄉(xiāng)結合部外，其他 均建設在市區(qū)中心地帶，交易擾民、交通堵滯現(xiàn)象嚴重，腐爛農產品對 環(huán)境影響極壞。各市場收入情況如表 6 所示： 表 6 ****市主要批發(fā)市場收入情況簡表 市場名稱 年交易額（億元） 月租金（元 /m2） 交易費 **副食批發(fā)市場 16 3595 ***蔬菜批發(fā)市場 8 交易額的 ％ ***水果批發(fā)市場 10 800 元 /車 ****干貨批發(fā)市場 2 4560 交易額的 % ***糧油批發(fā)市場 8 2535 交易額的 1% ****水產批發(fā)市場 3 200 元 /間 交易額的 3% ****批發(fā)市場 4 45 交易額的 % ****農資批發(fā)市場 7 2555 通過比較省外及 ****市同類商業(yè)地產發(fā)育和建設情況，結合公司營運管理、市場定位等實際情況，并考慮到建設 期內價格上漲因素，我們對本項目的主要價格標準做出如下規(guī)劃：蔬菜 、水果兩個市場按照交易額的 ***%收取手續(xù)費，其他市場按面積收取租金，生產 運營期第 1年 500元 /M2。 自營業(yè)務收入 自營業(yè)務以貿易為主，生產運營期第 1年經(jīng)營量 ****萬噸，第 2～5 年每年增加 ****萬噸，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即 ****萬噸，單價 ***元 /噸。 交易手續(xù)費收入 蔬菜、水果兩個市場按照交易額的 *** %（交易雙方各 ***%）收取手續(xù)費，生產運營期第 1 年交易額 ****萬元，第 2～ 5 年每年增加****萬元，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即 ***萬元。 配送中心服務收入 按年配送額的 2%估算，配送額為交易額的 ***%。 門面租金收入 除蔬菜、水果兩個市場外，其他市場按經(jīng)營面 積（合計 42722M2）收取租金，生產運營期第 1 年 ***元 /M2，第 2～ 5 年每年增加 25 元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即 ****元 /M2。 倉儲經(jīng)營收入 倉儲經(jīng)營面積 ****M2，有效使用率 ***%，生產運營期第 1 年 ***元 /M2，第 2～ 5 年每年增加 10 元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即 ***元 /M2。 冷庫經(jīng)營收入 冷庫經(jīng)營面積 ****M2，有效使用率 ***%，生產運營期第 1 年 ****元 /M2， 第 2～ 5 年每年增加 ***元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即 ***元 /M2。 整理分揀經(jīng)營收入 生產運營期第 1 年整理分揀量 ****萬噸，服務收入 ***元 /噸，第2～ 5 年整理分揀量每年增加 ****萬噸，服務收入每年增加 ***元 /噸，第 6～ 13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平。 包裝收入 生產運營期第 1 年包裝量 ****萬噸，服務收入 ***元 /噸，第 2～5 年包裝量每年增加 ****萬噸，服務收入每年增加 ****元 /噸，第 6～13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平。 商務中心經(jīng)營收入 商務中心建筑面積 ****M2，其中經(jīng)營面積 ****M2，有效使用率 **%，生產運營期第 1 年 ***元 /M2, 第 2～ 5 年每年增加 ****元 /M2，第 6～13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即 ***元 /M2。 會展中心經(jīng)營收入 會展中心建筑面積 *** M2，有效使用率 **%，每年舉辦會展 ***天（每兩個月舉辦一次會展，每次 **天），生產運營期第 1 年 ***元 / M2 天 , 第 2～ 5 年每年增加 ****元 / M2 天，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5年的水平，即 ***元 / M2 天。 經(jīng)營稅金及附加估算 營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計算。本項目自營 業(yè)務收入需繳納增值稅，其他經(jīng)營服務收入需繳納營業(yè)稅，同時 繳納城市維護建設稅和教育費附加。營業(yè)稅率為 5%，城市維護建設稅和教育費附加分別按增值稅額和營業(yè)稅額之和的 7%和 3%計算。 綜上，正常年營業(yè)收入 ****萬元，其中：自營業(yè)務收入 ***萬元，交易手續(xù)費收入 ***萬元，配送中心服務收入 ****萬元，門面租金收入 ****萬元，倉儲經(jīng)營收入 ***萬元，冷庫經(jīng)營收入 ***萬元，整理、分揀收入 ***萬元，包裝收入 ***萬元，商務中心經(jīng)營收入 ***萬元，會展中心經(jīng)營收入 ***萬元 。營業(yè)稅金及附加 ****萬元，增值稅 ***萬元。 成本估算 外購原材料費 進貨成本按自營業(yè)務收入的 ***%計算。 低值易耗品生產運營期第 1 年 ***萬元，第 2～ 5 年每年 增加 **萬元，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平。 燃油生產運營期第 1 年 ****噸，第 2～ 5 年每年增加 ***噸，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，單價 ****元 /噸。 正常年外購原材料費 ****萬元。 外購燃料及動力費 電每年 1500 萬度，單價 ****元 /度（含稅）。 水每年 40 萬噸，單價 ***元 /噸（含稅）。 正常年外購燃料及動力費 ***萬元。 工資及福利費 本項目勞動定員 450 人，其中：工人 200 人，人均年工資 ***萬元；技術人員 50 人，人均年工資 ****萬元；管理人員 ****人，人均年工資 ***萬元，年工資總額 ****萬元，福利費按工資的 ***%計算，年福利總額 ****萬元。 正常年工資及福利費 ****萬元。 經(jīng)營費用 經(jīng)營費用按營業(yè)收入的 **%計算。 正常年經(jīng)營費用 ****萬元。 折舊費 固定資產采 用直線法折舊，殘值率 5%。房屋、建（構）筑物原值 ****萬元，按 30 年折舊，年折舊額 ****萬元；機器設備原值 ****萬元，按 13 年折舊，年折舊額 ****萬元。 正常年折舊費 ****萬元。 攤銷費 無形資產及其他資產采用直線法攤銷。無形資 產原值 ***萬元，按 50 年攤銷，年攤銷額 ****萬元；其他資產原值 ****萬元，按 5 年攤銷，年攤銷額 ***萬元。 正常年攤銷費 *****萬元。 修理費 修理費按年折舊額的 ***%計算。 正常年修理費 ****萬元。 財務費用 財務費用根據(jù)借 款額與相應的借款利率計算。 綜上，正常年經(jīng)營成本 ***萬元，總成本 ****萬元；生產運營期年平均經(jīng)營成本 ****萬元，年平均總成本 ****萬元。 融資前分析 項目投資現(xiàn)金流量分析 項目投資財務內部收益率（所得稅前） =***%； 項目投資財務內部收益率（所得稅后） =***%； 項目投資財務凈現(xiàn)值（所得稅前）（ IC=8%） =***萬元； 項目投資財務凈現(xiàn)值（所得稅后）（ IC=8%） =***萬元。 項目投資回收期（所得稅前）＝ * 項目投資回收期（所得稅后）＝ * 項目資本金現(xiàn)金流量分 析 項目資本金財務內部收益率 =***% 從計算結果看，項目在財務上是可行的。 十、貸款償還計劃 財務靜態(tài)盈利能力指標 根據(jù)本項目“損益表”（附件 9）的計算結算 ● 資本金凈利潤率 =年凈利潤總額 /資本金 100% ** ● 投資利潤率 =年利潤總額 /總投資 100% * 根據(jù)“投資現(xiàn)金流量表”（附件 13）分析，投資收回期為 **年 清償能力估算 按照項目資金籌措計劃， 項目總投資 ***萬元，其中：項目資本金 ****萬元， 債務資金 ***萬元 ， 其他資金來源 ***萬元。 按照項目資金籌措計劃 ，固定資產投資借款 ***萬元，年利率按 ***%，期限為 **年， 在還款期間內將采取等額本金按月付息的方式，具體還款安排詳見（附表 15） 十一、不可預測風險 湖北 ****物流股份有限公司最大股東 ****集團公司控股****％（雙方法人代表均為 ****），其經(jīng) 營活動及資金調配易受集團公司制約。該集團在我市金融機構籌資額度 達 ***多萬元，其債務的陸續(xù)到期，勢必會影響該項目貸款的償還。 該項目籌資渠道的多樣性如貸款、建筑商墊資等需在一定時期分別償還，因此該項目貸款的按期償還具有可變性。 結合數(shù)據(jù)分析，可以 看出營業(yè)收入及成本支出對該項目財務效益指標的影響最大，對我社借款的歸還具有決定作用。 本次評估各項數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖（無多方案比選），如設計方案的變動將影響本次評估的有關數(shù)據(jù)。 本次評估未考慮該項目用途變更所帶來的自用、自營所需的流動資金變動，以及帶來的對收支等數(shù)據(jù)差異的影響。 該項目評估數(shù)據(jù)主要結合當前客觀實際價格參考了部分資料，在實施中具有可變性，對數(shù)據(jù)的準確性有一定的影響。 十二、結論及建議 項目投資規(guī)模適當，自籌資金比例合理，項目投資建設期為 2 年 ，靜態(tài)投資回收期為 ***年， 動態(tài)投資回收期為 ***年，低于同行業(yè)固定資產投資回收期（該行業(yè)平均投資回收期為 18— 20年）。 在財務數(shù)據(jù)評估基礎上綜合分析了影響該項目的建設技術力量和多項不確定因素后，評估結論認為項目投資風險較小，建設條件具備，具有較好的財務效益和國民經(jīng)濟效益。 該項目投資利潤率、資本金利潤率數(shù)據(jù)適中，償債能力較強，還款資金來源較為可靠，項目可行。 可發(fā)放項目貸款 ****萬元，貸款預計償還期為 ***年。項目承建單位盡快落實資金，主要是自籌資金 ***萬元，應足額到位；加快項目進展速度，確保農貿交易市場早投入早收 益。承 貸社應針對該項目制定出行之有效的管理方案，并督促項目承建單位擬定用、還款計劃，確保該項目的順利實施 。 附件 湖北 ****物流股份有限公司法人營業(yè)執(zhí)照副本、組織機 構代碼證、稅務登記證、貸款卡 湖北 ****物流股份有限公司章程 關于公布湖北省 2020 年度農業(yè)產業(yè)化省級重點龍頭企業(yè)名單的通知及證書 湖北 ****物流股份有限公司糧食收購許可證、農藥經(jīng)營 許可證、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設許可證、質量體系認證 書 ****市分行關于客戶信用等級評定結果的通知 ****市政府關于項目建設的會議紀要、項目備案證 項目建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權證、 建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證 ****市環(huán)境保護局關于項目的環(huán)評批復及項目選址 變更意見的函 消防證明 水電落實證明