【正文】 ...............................................14十五、有關(guān)說(shuō)明與建議...................................................................15 估價(jià)技術(shù)報(bào)告...............................................................................16一、個(gè)別因素分析...........................................................................16二、區(qū)域因素分析...........................................................................16三、市場(chǎng)背景分析...........................................................................19四、最高最佳使用分析...................................................................24五、估價(jià)方法選用...........................................................................25六、估價(jià)測(cè)算過程...........................................................................25 七、估價(jià)結(jié)果....................................................................................32 附件......................................................................................................34北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告致 委 托 方 函北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對(duì)位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的抵押價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)對(duì)象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 余土地使用年限為 年的 使用權(quán)。估價(jià)目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn):2011 年 7 月 28 日。估價(jià)依據(jù):全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件。中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》。委托方提供的有關(guān)資料。我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。估價(jià)結(jié)果:估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的,遵循公認(rèn)的估價(jià)原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 年的 2011 年 7 月 28 日的估價(jià)結(jié)果:市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為 7324 萬(wàn)元人民幣。北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)人員所知悉的法定優(yōu)先受償款根據(jù)委托方提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)人員介紹,估價(jià)對(duì)象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司北京石景山支行,權(quán)利價(jià)值為人民幣 7120 萬(wàn)元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),上述抵押登記尚未注銷。本次估價(jià)未考慮抵押權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響,估價(jià)對(duì)象再次抵押時(shí)以上述抵押登記已注銷為假設(shè)前提。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果抵押價(jià)值總價(jià)為人民幣7324萬(wàn)元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆萬(wàn)元整)。具體見表: 估價(jià)結(jié)果一覽表土地使用權(quán)價(jià)值 建筑物所有權(quán)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值總建筑 土地使平均地平均樓面平均樓抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價(jià) 總價(jià)面單價(jià) 單價(jià)(元/ 面單價(jià)(㎡)積(㎡)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良總價(jià) 鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股 358596337391990 7324 3898 份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日提交估價(jià)報(bào)告的份數(shù):共 4 份杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估 價(jià) 師 聲 明我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi):本估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制和影響。我們與本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象沒有任何利害關(guān)系。對(duì)與該估價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個(gè)人利害關(guān)系。我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)幫助。報(bào)告編制人員 資格及證號(hào) 簽名蓋章劉曉娣 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120040062 于 紅 中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120050057 武秒珍楊麗穎北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)的假設(shè)和限制條件本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國(guó)有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無(wú)權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價(jià)師了 解知悉的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及出讓國(guó)有土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在抵押權(quán),本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前提。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。本報(bào)告以委托方不存在欠繳營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費(fèi)和拖欠職工工資及勞動(dòng)保險(xiǎn)為假設(shè)前提。以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提。本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)部不可移動(dòng)或?yàn)闈M足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價(jià)值,不包含可移動(dòng)的家具等生活物品的價(jià)值。設(shè)定估價(jià)對(duì)象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場(chǎng)價(jià)值為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的。(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化。(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí),并了解交易對(duì)象。(4)交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息。北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告(5)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易。(6)不存在特殊買者的附加出價(jià)。一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清