【導(dǎo)讀】生活的度假休閑區(qū)。市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營(yíng)黃金、美食、娛樂。工中心、中泰國(guó)際大廈、國(guó)際農(nóng)莊度假。村、倉(cāng)儲(chǔ)中心、停車場(chǎng)。獨(dú)特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。該項(xiàng)目不但符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，而且可持。續(xù)發(fā)展，屬政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。大的自行車制造商之一，年銷售額達(dá)5000萬(wàn)美金的深圳秦馳集團(tuán)下屬的子公司。堅(jiān)持“誠(chéng)信務(wù)實(shí)、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。市場(chǎng)距京廣鐵路僅10公里，平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來(lái)建設(shè)，伍市將成為湖南東北部。經(jīng)過調(diào)查了解，土地面積和。原計(jì)劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項(xiàng)手續(xù)尚未辦理。重點(diǎn)園區(qū)，為省級(jí)工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢(shì)良好。項(xiàng)目尚無(wú)景觀，有待人為造景。和國(guó)國(guó)徽設(shè)計(jì)的中央美術(shù)學(xué)院一級(jí)教授周令釗，有享譽(yù)海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，

　　

【正文】 力為 1萬(wàn)噸，預(yù)計(jì)投資 7940萬(wàn)元。 此外，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心 2 萬(wàn)平方米，配置 16 條加工生產(chǎn)線及配送車輛 ，設(shè)計(jì)加工能力 27000噸 /年，預(yù)計(jì)投資 3700 萬(wàn)元，相應(yīng)配套設(shè)施停車場(chǎng)為 萬(wàn)平方米，可提供500個(gè)車位，預(yù)計(jì)投資 375萬(wàn)元。 西南最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)──昆明三寶小屯大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)，于 2020 年 12月中旬建成并投入試營(yíng)運(yùn)。 這個(gè)大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)占地面積 畝，建有占地 28 畝的生豬定點(diǎn)屠宰、鮮肉交易市場(chǎng)， 8000平方米的交易大棚。 據(jù)悉，這個(gè)市場(chǎng)不僅在西南地區(qū)規(guī)模最大，其配套設(shè)施也最先進(jìn)、交易品種也最全。它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國(guó)市場(chǎng)，吞 吐能力強(qiáng)。試營(yíng)業(yè)這幾天，日均農(nóng)產(chǎn)品交易量達(dá) 3000噸左右，預(yù)期正式營(yíng)運(yùn)年交易額可達(dá) 15億元。 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由長(zhǎng)春糧食集團(tuán)與德隆集團(tuán)共同建設(shè)，該物流中心總投資 12億元，分兩期施工， 2020年 12 月 8日首期建成開業(yè)， 一期工程，占地面積 15 萬(wàn)平方米，建筑面積 ，擁有 150 個(gè)門市和庫(kù)房，年經(jīng)營(yíng)量 100 萬(wàn)噸，年交易額 30 億元，交易品種以糧食和成品糧油為主，輻射吉林省的長(zhǎng)春、四平、松原、白城等地區(qū)，并延伸到遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙、新 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁(yè) 共 32 頁(yè) 疆及沿海各省。其設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、交易方式現(xiàn)代化、市場(chǎng) 管理信息化、幅射范圍網(wǎng)絡(luò)化，是與國(guó)家糧食交易網(wǎng)及全國(guó) 35個(gè)大中城市糧油信息中心聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性糧油批發(fā)市場(chǎng)。據(jù)悉，該項(xiàng)目全部建成后將成為東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心。 海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心 位于海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)， 2020 年 2 月開始興建。這一大型農(nóng)產(chǎn)品物流中心建成后將具備 200萬(wàn)噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和相應(yīng)的分級(jí)加工包裝車間，具有日運(yùn)輸能力 1萬(wàn)噸的保鮮物流機(jī)構(gòu)等，主要引用先進(jìn)的農(nóng)業(yè)技術(shù)，重視農(nóng)產(chǎn)品保鮮、儲(chǔ)藏、包裝等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)中心。據(jù)了解，今年一期工程計(jì)劃投資 18億元，完成 20萬(wàn)噸氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和日運(yùn)輸能力 2020噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設(shè)。 中國(guó)（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心 位于長(zhǎng)沙市 107國(guó)道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線，處于長(zhǎng)株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達(dá)。該項(xiàng)目由政府策劃、市場(chǎng)運(yùn)作、紅星實(shí)業(yè)公司斥資19． 112 億元，規(guī)劃用地 3069 畝，建筑面積 151 萬(wàn)平方米，是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號(hào)重點(diǎn)工程，長(zhǎng)沙市的一項(xiàng)標(biāo)志性工程。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會(huì)展中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑中心 ，以及星級(jí)酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂等三大附屬功能區(qū)，形成一個(gè)高起點(diǎn)、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國(guó)際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。主體工程于 2020年建成并每年召開具有全國(guó)品牌的“農(nóng)博會(huì)”， 2020年及目前的副附屬項(xiàng)目和工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。 常德農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由香港泛華國(guó)際投資公司與常德市聯(lián)手打造，投資總額為 ，于年初已經(jīng)破土動(dòng)工，該市場(chǎng)建成后，將使常德成為我國(guó)中南地區(qū)較大的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。據(jù)悉，已有 200個(gè)珍珠專業(yè)戶、 100個(gè)茶葉專業(yè)戶、 150個(gè)干貨經(jīng)銷商、 150個(gè)水 果商及 1000多家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)在這里預(yù)訂了專柜?？傆?jì)已經(jīng)招來(lái)了鄰近 4省 2020多個(gè)客商和企業(yè)。 高嶺水果水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng) 位于長(zhǎng)沙市城北的金霞大道（即芙蓉北路）東側(cè)，即將開通的二環(huán)線兩廂，緊鄰新鐵路貨運(yùn)北站和 107國(guó)道，距霞凝水運(yùn)新港較近。項(xiàng)目占地面積為 900多畝。主要為水果、水產(chǎn)、蔬菜三大功能批發(fā)市場(chǎng)。計(jì)劃總投資 5億元。目前正著手報(bào)批及籌建工作。 （二）綜合評(píng)判 在區(qū)域內(nèi)，目前還沒有可以類比的項(xiàng)目，岳陽(yáng)市內(nèi)沒有，湖南省內(nèi)也少有。就全國(guó)而言，農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)和物流中心可謂風(fēng)起云涌，既有較早 興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外，再無(wú)現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場(chǎng)。也就是說，類似市場(chǎng)項(xiàng)目還有較大的發(fā)展空間。就已經(jīng)建成而且運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目綜合分析，基本上都產(chǎn)生了良好的綜合效益。 二、中泰項(xiàng)目定位 （一）市場(chǎng)定位 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性 交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。 （二）區(qū)域定位 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽交易中心。 （三）主力客戶群定位 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁(yè) 共 32 頁(yè) 中國(guó)客商、泰國(guó)客商。 （四）功能定位 集批零交易、展示交流、會(huì)展合作、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、旅游觀光、休閑美食等功能于一體。 包括交易區(qū)、會(huì)展中心、加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)中心、酒店接待區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。 （五 ）建筑風(fēng)格定位 以中式古典園林建筑為內(nèi)核，形式上可以融合泰式風(fēng)情，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的“中泰合璧”的建筑風(fēng)格。 BR clear=all 第六章 中泰項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 一、商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法） 選擇可類比項(xiàng)目 平江縣新城區(qū)的住宅項(xiàng)目、距本項(xiàng)目 24公里遠(yuǎn)的盤石洲生態(tài)園渡假別墅、伍市工業(yè)園的配套住宅項(xiàng)目、伍市鎮(zhèn)新建的住宅等。 確定該項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素，我們綜合分析歸納為以下幾大類：土地價(jià)值、項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值、項(xiàng) 目環(huán)境價(jià)值、項(xiàng)目?jī)?nèi)在文化價(jià)值、使用性質(zhì)價(jià)值、建筑形態(tài)價(jià)值、建筑質(zhì)量?jī)r(jià)值、項(xiàng)目配套服務(wù)價(jià)值、項(xiàng)目位置價(jià)值、項(xiàng)目升值潛力價(jià)值、各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值、地方不同政策形成的價(jià)值、項(xiàng)目品牌價(jià)值、投資回報(bào)率及周期價(jià)值等。 以上各價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計(jì)和評(píng)價(jià)的方式不同，可能會(huì)有一定的出入，僅作參考列表如下（假設(shè)各要素權(quán)重總值為 100分）： TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1 TBODY TD width=67 序號(hào) TD width=192 價(jià)值 要素 TD width=96 權(quán)重比值 TD width=276 價(jià)值要素決定因素 /TR TD width=67 1 TD width=192 項(xiàng)目位置價(jià)值 TD width=96 8 TD width=276 由自然和政府規(guī)劃決定。 /TR TD width=67 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁(yè) 共 32 頁(yè) 2 TD width=192 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) TD width=96 10 TD width=276 開發(fā)商及項(xiàng)目定位決定。 /TR TD width=67 3 TD width=192 使用性質(zhì)價(jià)值 TD width=96 11 TD width=276 規(guī)劃批地時(shí)決定。 /TR TD width=67 4 TD width=192 建筑質(zhì)量?jī)r(jià)值 TD width=96 12 TD width=276 開發(fā)商要求、施工與監(jiān)理三方?jīng)Q定。 /TR TD width=67 5 TD width=192 土地價(jià)值 TD width=96 4 TD width=276 政府決定。 /TR TD width=67 6 TD width=192 建筑形態(tài)價(jià)值 TD width=96 6 TD width=276 開發(fā)商及策劃者決定。 /TR 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁(yè) 共 32 頁(yè) TD width=67 7 TD width=192 項(xiàng)目規(guī)模價(jià)值 TD width=96 8 TD width=276 開發(fā)商與政府共同決定。 /TR TD width=67 8 TD width=192 項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值 TD width=96 3 TD width=276 大環(huán)境是自然的 ,小環(huán)境由開發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目需要而決定 /TR TD width=67 9 TD width=192 項(xiàng)目?jī)?nèi)在文化價(jià)值 TD width=96 4 TD width=276 項(xiàng)目開發(fā)理念及引導(dǎo)與運(yùn)營(yíng)決定。 /TR TD width=67 10 TD width=192 投資回報(bào)率及周期價(jià)值 TD width=96 6 TD width=276 市場(chǎng)前景、定位及操作者決定。 /TR TD width=67 11 TD width=192 各項(xiàng)目稅費(fèi)比較價(jià)值 TD width=96 2 TD width=276 政府與開發(fā)商 決定。 /TR 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁(yè) 共 32 頁(yè) TD width=67 12 TD width=192 項(xiàng)目配套價(jià)值 TD width=96 7 TD width=276 開發(fā)商與政府共同決定。 /TR TD width=67 13 TD width=192 地方不同政策形成的價(jià)值 TD width=96 8 TD width=276 政府決定。 /TR TD width=67 14 TD width=192 項(xiàng)目升值潛力價(jià)值 TD width=96 6 TD width=276 定位及管理、經(jīng)營(yíng)者決定。 /TR TD width=67 15 TD width=192 項(xiàng)目品牌價(jià)值 TD width=96 5 TD width=276 開發(fā)商及經(jīng)營(yíng)者共同決定。 /TR/TBODY/TABLE 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素（見上表） 根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) 由于價(jià)格體系的復(fù)雜性，以及確定價(jià)格決定因素本身的復(fù)雜性，目前按此種方式算價(jià)還為時(shí)過早，而且不確定價(jià)值因素較多，因而暫無(wú)按此方法計(jì)算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。 二、類比土地價(jià)值 A、市 政交通及直入交通的便利性的差異 本項(xiàng)目市政交通條件已經(jīng)相當(dāng)好，直入交通也相當(dāng)便利。只要項(xiàng)目建起來(lái)后，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的交通流向及布局需要科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，從而實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在交通方面價(jià)值的最大化。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁(yè) 共 32 頁(yè) B、項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，自然和綠化景觀的差異，教育和人文景觀的差異，各種污染程度的差異，社區(qū)素質(zhì)的差異 由于在三五公里內(nèi)，缺乏可比較的項(xiàng)目，故而項(xiàng)目周邊環(huán)境與項(xiàng)目的差異主要由項(xiàng)目本身決定，由本項(xiàng)目與周邊環(huán)境關(guān)系的程度而決定影響的大小。 C、周邊市政配套便利性的差異 就目前看，周邊市政配套比城區(qū)要落后得多，比伍 市鎮(zhèn)也差不少，因而要考慮到一二年或更長(zhǎng)時(shí)間后的跟進(jìn)性，和市場(chǎng)政配套的不斷完善。 三、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷 A、建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) 如果按“中泰合璧”的建筑元素，規(guī)劃設(shè)計(jì)到位，而且開發(fā)建設(shè)成為獨(dú)有的風(fēng)格，則這種價(jià)值在湖南甚至更廣的區(qū)域內(nèi)是相當(dāng)獨(dú)特而巨大的，可能形成強(qiáng)大的賣點(diǎn)和吸引力。 B、單體戶型設(shè)計(jì) 單體主要體現(xiàn)在國(guó)際農(nóng)莊的別墅，其戶型設(shè)計(jì)既要有區(qū)域特色，又要邁向國(guó)際化，使購(gòu)買和使用者感到尊貴和超值。 C、建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) 原有第一期建筑空間布局太保守，不符合項(xiàng)目作為 國(guó)際化的農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的定位，故而在二期建筑空間方面有較大的發(fā)揮余地，環(huán)藝設(shè)計(jì)更是如此，從而可以提升項(xiàng)目形象和強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 D、市場(chǎng)配套、市場(chǎng)管理和物業(yè)管理 這對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)有著非常直接的關(guān)系，沒有良好而齊全的配套以及科學(xué)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理，則項(xiàng)目根本無(wú)法正常營(yíng)業(yè)和發(fā)展，因而在項(xiàng)目規(guī)劃和策劃階段，就應(yīng)該按項(xiàng)目定位相要求的那樣，做好這方面的工作。 E、形象包裝和營(yíng)銷策劃 做好形象包裝和營(yíng)銷策劃，可以在產(chǎn)品定位確定的前提下，