小西門項(xiàng)目招商方案(doc13)-商務(wù)談判-資料下載頁
2025-08-07 21:19本頁面
【導(dǎo)讀】商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)也是炙手可熱；隨后在既面臨政策變化，又面臨市場(chǎng)變遷的情況。的，許多地產(chǎn)商自有資金不足，在面臨還貸壓力下，很多發(fā)展商不得不將商業(yè)地產(chǎn)分割出售，并且采用產(chǎn)權(quán)分割、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。在目前商業(yè)地產(chǎn)的前期開發(fā)中，商家并。沒有獲得足夠的發(fā)言權(quán)，往往到了項(xiàng)目后期，開發(fā)商不得不想方設(shè)法去引進(jìn)商家。這樣一來，商業(yè)項(xiàng)目隨住宅開發(fā)而定，市場(chǎng)潛力被過度預(yù)支，造成許多空置。出租與售出并存，其經(jīng)。營(yíng)類別主要以居家用品和藥店為主。三層、四層基本處于空置狀態(tài)。場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型較多，使商場(chǎng)不趨于專業(yè)化方向發(fā)展，故導(dǎo)致商場(chǎng)目前狀況。務(wù)的客戶類型和數(shù)量等諸多因素進(jìn)行不同的定位。本案的品牌及功能定位同樣需要充分考慮。通過增加商鋪出租或出售面積與店鋪數(shù)量，從而增加租金或銷售收入總量；
【正文】 目標(biāo)客戶調(diào)查 －→ 客戶鎖定 －→ 商務(wù)談判 －→ 資質(zhì)審核 －→ 經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入 －→ 經(jīng)營(yíng)追蹤 商鋪投資有其自身特殊性，它對(duì)地段的要求達(dá)到了極其苛刻的程度。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。對(duì)于 商鋪投資而言，投資者普遍比較關(guān)注以下因素： ① 商鋪投資收益的穩(wěn)定性 投資者對(duì)商鋪投 資的最終目的就是是否能夠?yàn)槠鋷黹L(zhǎng)期可觀的收益，因此商鋪收益的穩(wěn)定性是商鋪投資者渴求的一個(gè)關(guān)鍵因素。 ② 投資的商鋪是否具備長(zhǎng)期的升值潛力 商鋪的投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，它一般不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪會(huì)因其稀有性并伴隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。因此，投資者在選擇商鋪位置時(shí)比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。 ③ 商鋪投資是否具有高回報(bào)率 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版 權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 11 頁 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高，通常商鋪的投資回報(bào)率為 6%至 12%，有的甚至達(dá)到 15%以上。高回報(bào)率的收益始終是投資者追求的目標(biāo)。 ④ 商鋪的經(jīng) 營(yíng)出租 商鋪可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。在商鋪投資者中， 50%是自己經(jīng)營(yíng)， 35%40%用于出租，還有 10%左右的是投機(jī)商純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。 ⑤ 公用分?jǐn)偯娣e 一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的 30%－ 40%，有的甚至超過 50%。要避免此種情況的出現(xiàn)，建議開發(fā)商在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ⑥ 返租承諾 從表面上看，返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此，很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌，許多投資者對(duì)此也失去信心。 ⑦ 貸款 風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，將使項(xiàng)目的銷售陷入困境。 將以上因素加以綜合，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)投資者投資商鋪?zhàn)钪乜紤]的問題歸根結(jié)底只有兩個(gè)： 一個(gè)是投資回報(bào)率，另一個(gè)是投資安全性。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版 權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 11 頁 本案的招商工作需從兩個(gè)角度權(quán)衡和考慮 一是開發(fā)商角度。 開發(fā)商對(duì)于“紫薇之家”的招商，最終看重的是如何更快地使所投入 資金迅速回籠，以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)所帶來的長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)。我們根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置和其特定產(chǎn)品專業(yè)賣場(chǎng)定位等因素 ，導(dǎo)入“ 622” 產(chǎn)權(quán)與自營(yíng)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式，即： 60%產(chǎn)權(quán)銷售、 20 %的招睞概念店、 20%的自營(yíng)盈利。 二是承租（售）人角度。 投資者比較關(guān)注的則是本項(xiàng)目是否能夠吸引大量的人流與客流，具備良好的商業(yè)發(fā)展前景，從而為其帶來可觀、持續(xù)的利潤(rùn)收益。因此，本項(xiàng)目在招商過程中必需本著“營(yíng)造商圈”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，合理地導(dǎo)入實(shí)力商戶，有效地搭配好主力店、半主力店、專賣店以及其它輔助功能店的組合，營(yíng)造商業(yè)氛圍，吸納人流。
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