【導(dǎo)讀】云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 -1- 膀莄蒃螄芃薀螂螃莃蚈螂膅薈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁節(jié)蟻螈芃蕆薇袇羃芀蒃袆肅蒆螁袆羋艿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄羈羄薁蝕羀肆莃薆羀腿蕿蒂罿莁莂袀羈肁芅螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羅蒈蒄肄肇芁螃肄腿蕆蠆肅節(jié)艿薅肂肁蒅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆螞聿肈薁薈蚅膀莄蒃螄芃薀螂螃莃蚈螂膅薈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁節(jié)蟻螈芃蕆薇袇羃芀蒃袆肅蒆螁袆羋艿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄羈羄薁蝕羀肆莃薆羀腿蕿蒂罿莁莂袀羈肁芅螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羅蒈蒄肄肇芁螃肄腿蕆蠆肅節(jié)艿薅肂肁蒅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆螞聿肈薁薈蚅膀莄蒃螄芃薀螂螃莃蚈螂膅薈蚄螂芇蒁薀螁荿芄衿螀聿葿螅蝿膁節(jié)蟻螈芃蕆薇袇羃芀蒃袆肅蒆螁袆羋艿螇裊莀薄蚃襖肀莇蕿袃膂薂蒅袂芄蒞螄羈羄薁蝕羀肆莃薆羀腿蕿蒂罿莁莂袀羈肁芅螆羇膃蒀螞羆芅芃薈羅羅蒈蒄肄肇芁螃肄腿蕆蠆肅節(jié)艿薅肂肁蒅薁肁膄莈袀肀芆薃螆聿莈莆螞聿肈

　　

【正文】 征 市政設(shè)施費(fèi)用 建筑面積 60 元 /平方米 建設(shè)管理費(fèi)用 建筑工程投資 2% 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑工程投資 % 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 建筑工程投資 1% 可行性研究費(fèi) 5 合計(jì) 300 云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 39 預(yù)備費(fèi) 。 預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，目前一般不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)；基本預(yù)備費(fèi)按照工程建設(shè)費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 5%計(jì)算。 建設(shè)投資 。 以上合計(jì)為建設(shè)投資，其估算值為 1000萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)投資 300，建設(shè)總工期 12 個(gè)月，計(jì)算期為 年，貸款年利率按 % 計(jì)，估算 建設(shè)期利息為 52萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資為 300 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資 280 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 20 萬(wàn)元。 資金來(lái)源與籌措 云都商務(wù)中心 概算全部 建設(shè)投資 約 為 300 萬(wàn)元，資金來(lái)源為 自籌 。 云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 40 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù) （ 1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）； （ 3）國(guó)家有關(guān)稅收政策及 湖南省 、 岳陽(yáng)市 的相關(guān)收費(fèi)政策； （ 4）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料； （ 5）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取 8%。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) 格 云都商務(wù)中心 在運(yùn)行過(guò)程中主要消耗水、電，其價(jià)格均采用目前市場(chǎng)價(jià)格，分別為 元 /噸、 元 /千瓦時(shí)；污水處理費(fèi)為 元 /噸。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、實(shí)際情況以及行業(yè)有關(guān)規(guī)定，確定本項(xiàng)目計(jì)算期為 15年，從投資發(fā)生年 2021年開(kāi)始為第 1年。 其他計(jì)算參數(shù)按照國(guó)家和行業(yè)以及地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況選取。 云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 41 房屋建筑物折舊年限取 20年，殘值率按照 5%計(jì)，采用平均年限法計(jì)算。 維修費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值（不含建設(shè)期利息）的 2%計(jì)取。 人工工資及福利費(fèi)按人均 2021元 /月測(cè)算 。 土地購(gòu)置費(fèi)按 50年平均攤銷(xiāo)計(jì)算 。 營(yíng)業(yè)收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料測(cè)算 。 營(yíng)業(yè)收入估算 云都商務(wù)中心 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自出租或整體交易。 成本費(fèi)用估算 總成本費(fèi)用采用生產(chǎn)要素估算法估算。（環(huán)境保護(hù)費(fèi)） 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年經(jīng)營(yíng)成本為 53萬(wàn)元，其中動(dòng)力費(fèi) 22萬(wàn)元，人員工資及福利 26 萬(wàn)元，修理費(fèi) 5萬(wàn)元 。 盈利能力分析 根據(jù) 2021年 3月 16 日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅稅率按 25%計(jì)。 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=8%） 130 萬(wàn)元 投資回收期 10 年 稅后： 云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 42 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=8%） 100 萬(wàn)元 投資回收期（靜態(tài)） 13 年 償債能力分析 云都商務(wù)中心 銀行長(zhǎng)期借款為 300 萬(wàn)元，貸款年利率計(jì)%，還款資金來(lái)源包括折舊、攤銷(xiāo)及未分配利潤(rùn)。經(jīng)測(cè)算，貸款償還期為 13 年（含 2年建設(shè)期）。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收 益率。項(xiàng)目具有較好的盈利能力、較強(qiáng)的償債能力，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本項(xiàng)目在技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風(fēng)險(xiǎn)小，項(xiàng)目可行。 云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 43 社會(huì)評(píng)價(jià) 云都商務(wù)中心 作為云溪城市基礎(chǔ)設(shè)施重要硬件建設(shè)項(xiàng)目，建成后對(duì)于附近的現(xiàn)代化辦公氛圍將起到積極促進(jìn)作用，將促進(jìn)居民提供城市服務(wù)，增加一定收入。 隨著社會(huì)的快速發(fā)展，人民群眾的生活節(jié)奏越來(lái)越快，生活 水平也大幅提高。繁忙的工作中，人們更加重視生活的質(zhì)量，期望方便舒適的 商務(wù)、 辦公、工作環(huán)境。 云都商務(wù)中心 建成后，將解決 商務(wù) 市場(chǎng)配套問(wèn)題。有了良好的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活質(zhì)量，才能使人們工作起來(lái)精力充沛，提高工作效率，同時(shí)降低生病的概率，減少醫(yī)藥費(fèi)用的開(kāi)支，給社會(huì)發(fā)展帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。 云都商務(wù)中心 的建立將大大提高城區(qū)居民生活質(zhì)量。 云都商務(wù)中心 的建立將吸納附近商務(wù)會(huì)所市場(chǎng)，提升區(qū)域的商務(wù)辦公市場(chǎng)管理水平，使其走上規(guī)范化。該市場(chǎng)建筑材料先進(jìn)，建筑手法新穎，達(dá)到了理想的外觀效果，將 作為云溪鎮(zhèn)乃至整個(gè)云溪城區(qū)的名片出現(xiàn)，提升城市形象 云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 44 、基礎(chǔ)設(shè)施的影響 云都商務(wù)中心 項(xiàng)目所在地的供水、供電、供熱等基礎(chǔ)配套設(shè)施較好，可基本保障項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)所需；運(yùn)營(yíng)期的廢水和廢棄物將通過(guò)收集處理后統(tǒng)一排放。項(xiàng)目實(shí)施不會(huì)給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)服務(wù)容量形成壓力。 云都商務(wù)中心 建成后，所在地人流、車(chē)流將有很大的增量，對(duì)交通將有更高的要求。 云都商務(wù)中心 地理位置十分優(yōu)越，周?chē)慕煌l件較好。因此， 云都商務(wù)中心 的建設(shè)充分考慮了交通人流的要求 。建筑主要入口設(shè)置在城市道路上 ，避免給周?chē)煌◣?lái)過(guò)度負(fù)荷。 對(duì)于 云都商務(wù)中心 周邊商業(yè)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)可能帶來(lái)一定的影響。 云都商務(wù)中心 的建立獲得了各級(jí)政府部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)的支持，為更好地保證本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門(mén)保持溝通十分必要。 云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 45 云都商務(wù)中心 項(xiàng)目建設(shè)牽涉到設(shè)計(jì)和施工等系列技術(shù)問(wèn)題，當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)可保障項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位，保障工程質(zhì)量和進(jìn)度。 云都商務(wù)中心 項(xiàng)目堅(jiān) 持以人為本、方便百姓、實(shí)實(shí)在在為百姓做事的目標(biāo)來(lái)提高社區(qū)服務(wù)群眾的能力，因而， 云都商務(wù)中心 項(xiàng)目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的需求相適應(yīng)。 本項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要為工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn) 工程及進(jìn)度勘查不到位 項(xiàng)目建設(shè)期間 工程量變更、工期拖長(zhǎng)、投資增加。 堅(jiān)持公平、公開(kāi)、公正原則，選擇資質(zhì)符合要求、業(yè)績(jī)優(yōu)良的勘查設(shè)計(jì)單位、施工單位及監(jiān)利單位，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)全面負(fù)責(zé)。 2 、 工程設(shè)計(jì)缺少前瞻性與合理性 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 工程設(shè)計(jì)與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一，無(wú)法滿足 正常使用需求，浪費(fèi)投資資金 3 、 施工及監(jiān)管不到位 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 工程進(jìn)度拉長(zhǎng)、建設(shè)質(zhì)量低劣，影響項(xiàng)目功能的有效發(fā)揮。 不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素 項(xiàng)目建設(shè)期間 項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能遭遇的不可預(yù)見(jiàn)的不理地址條件，異常惡劣天氣，未預(yù)料人工、材料價(jià)格上漲等，將對(duì)工程進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量和投資費(fèi)用造成云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 46 影響。 辦理工程保險(xiǎn)，以轉(zhuǎn)移不可預(yù)見(jiàn)因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述， 云都商務(wù)中心 對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入、生活水平和質(zhì)量以及市容環(huán)境都具有促進(jìn)作用；對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)服務(wù)容量可能產(chǎn)生的壓力較??；與當(dāng) 地不同利益相關(guān)者，各級(jí)政府部門(mén)和現(xiàn)有技術(shù)文化狀況適應(yīng)性較高；主要存在工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大 云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 47 云都商務(wù)中心 給排水系統(tǒng)分為給水系統(tǒng)和排水系統(tǒng)兩部分。 云都商務(wù)中心 的給水系統(tǒng)，是為物流中心生產(chǎn)、生活、環(huán)境保護(hù)、消防提供用水。 1．水源選擇。 云溪自來(lái)水公司足以滿足物流中心的供水需求。 2．給水量分布 根據(jù) 云都商務(wù)中心 總體規(guī)劃功能布局，近期用水區(qū)域主要分為 6大部分，即綜合服務(wù)區(qū)、港區(qū)作業(yè)區(qū)、物流加工區(qū)、物流配載區(qū) 、物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、綠化區(qū)。結(jié)合《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范（ GB5028298）》中“單位工業(yè)用地用水量標(biāo)準(zhǔn)”和“單位其他用地用水量標(biāo)準(zhǔn)”， 云都商務(wù)中心 用水量指標(biāo)為： 一類(lèi)工業(yè)用地用水指標(biāo)為 ； 二類(lèi)工業(yè)用地用水指標(biāo)為 ； 三類(lèi)工業(yè)用地用水指標(biāo)為 ； 云都商務(wù)中心可行性研究報(bào)告 48 倉(cāng)儲(chǔ)用地用水指標(biāo)為 ； 市政公用設(shè)施用地用水指標(biāo)為 。 經(jīng)計(jì)算， 云都商務(wù)中心 用水總量 2021立方米 /日。 3．給水管道布置與敷設(shè)。 云都商務(wù)中心 供水管采用球墨鑄鐵管。給水管道一般設(shè)在中心道路的一側(cè)，并與之保持一定的距離，以方便維護(hù)和更新。 供水管網(wǎng)采取環(huán)狀布置，在中心內(nèi)的主干道旁采用 DN400 環(huán)網(wǎng)，次干道旁采用 DN300環(huán)網(wǎng)。 1）排水原則。 云都商務(wù)中心 排水系統(tǒng)負(fù)責(zé)及時(shí)排除中心內(nèi)生產(chǎn)廢水、生活污水及地面雨水。對(duì)有害的污水必須進(jìn)行凈化處理，達(dá)到環(huán)境保護(hù)要求后才能排放。對(duì)生活污水部分，應(yīng)與城市或臨近單位的排水系統(tǒng)共用，以節(jié)省建設(shè)投資及維護(hù)費(fèi)用。對(duì) 云都商務(wù)中心 排水系統(tǒng)采用雨污分流制，即將污水、廢水與雨水分別納入兩套排水系統(tǒng)。 2）雨水排放系統(tǒng) ⑴雨水排放原則。采用就近排放的原則，盡量保留現(xiàn)有的溝渠，減少泵站建設(shè)，提高經(jīng)濟(jì) 效益。倉(cāng)庫(kù)等建筑按照有關(guān)排放要求直接排入城市排水系統(tǒng)，其余建筑則由道路旁的雨水管收集，統(tǒng)一排入附近的城市排水