【導讀】確具體操作，謹防由此引發(fā)糾紛。在此基礎上，此次合同的修訂主要側重于以下。根據(jù)《物權法》的要求，重新擬訂了共有部位和其他共用設施設備權益條款。關于共有部位所有權的爭論，是現(xiàn)實中導致糾紛的焦點問題之一。《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉讓條例》第十三條做出的約定?！段餀喾ā烦雠_之后，這樣約定已經(jīng)無法體現(xiàn)物權法的立法精神。明確為“共有和共同管理權利”。通過明確購房總價款的內容，有效避免買賣雙方簽訂合同后對購房稅費支付。按揭貸款辦理方提供手續(xù)的義務。的基本內容應當包括套內建筑面積、入伙辦理期限、入伙手續(xù)辦理地點等。驗收和交付環(huán)節(jié)是引起買賣雙方爭議的主要環(huán)節(jié)之一。以委托雙方認可的建設工程質量檢測機構檢測，并經(jīng)設計單位復核確認。爭議，買方通常認為實際套內建筑面積等于買方自行測量的面積。實際套內建筑面積的定義，明確為竣工面積測繪報告確定的建筑面積。為避免此情況的發(fā)生，承擔延期辦證的違約責任?？顓R入代收銀行，以便監(jiān)管。

　　

【正文】 同第十二條的有關約定承擔責任。 第二十條 [權利之瑕疵擔保 ] 賣方保證第三人不得向買方主張對本房地產(chǎn)的任何權利。由于賣方的原因造成買方無法取得或者喪失本房地產(chǎn)所有權，或者所有權受到限制的，買方有權解除本合同，賣方應當按照本合同第十二條的有關約定承擔責任。 — 29 — 買方在訂立合同時知道或者應當知道第三人對本房 地產(chǎn)享有權利的，不適用前款之約定。 買方有確切證據(jù)證明第三人可能就本房地產(chǎn)主張權利的，可以中止支付相應的價款，但是賣方提供了適當擔保的除外。 第二十 一 條 [辦證義務 ] 賣方應在取得工程竣工驗收證明文件之日起 180 日 內，完成本房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)初始登記。 賣方應選擇下列第 種方式 ， 在將本房地產(chǎn)交付給買方之日起 240 日內為買方辦理 《房地產(chǎn)證》： 壹、書面通知買方共同向深圳市房地產(chǎn)權登記機關申請房地產(chǎn)轉移登記，辦理《房地產(chǎn)證》； 貳、 買方書面委托賣方向深圳市房地產(chǎn)權登記機關申請房地產(chǎn)轉移登記，辦理《房地 產(chǎn)證》。 買方在接到賣方辦理《房地產(chǎn)證》的書面通知后 日內，向賣方 或賣方指定的第三人 提供辦理《房地產(chǎn)證》所需的證件資料 和有關稅費。 叁 、待初始登記時向深圳市房地產(chǎn)權登記機關出具本房地產(chǎn)賣方委托買方自行登記辦證的備案申請，買方于本房地產(chǎn)項目初始登記后徑自向深圳市房地產(chǎn)權登記機關申請房地產(chǎn)轉移登記，辦理《房地產(chǎn)證》。 辦理《房地產(chǎn)證》的有關稅費，按國家、省、市的規(guī)定由買賣雙方各自承擔。 條款原文 賣方應在取得工程竣工驗收證明文件之日起 180 日 內，完成本房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)初始登記。 在將本房地產(chǎn)交付給買 方之日起 240 日內賣方應選擇下列第 種方式為買方辦理《房地產(chǎn)證》： — 30 — 壹、書面通知買方共同（或委托賣方）向深圳市房地產(chǎn)權登記機關申請房地產(chǎn)轉移登記，辦理《房地產(chǎn)證》； 貳、待初始登記時向深圳市房地產(chǎn)權登記機關出具本房地產(chǎn)賣方委托買方自行登記辦證的備案申請，買方于本房地產(chǎn)項目初始登記后徑自向深圳市房地產(chǎn)權登記機關申請房地產(chǎn)轉移登記，辦理《房地產(chǎn)證》。 辦理《房地產(chǎn)證》的有關稅費，按國家、省、市的規(guī)定由買賣雙方各自承擔。 第二十 二 條 [延期辦證的違約責任 ] 如賣方未履行相關義務造成買方不能按約定期限取得 《房地產(chǎn)證》的，賣方自本房地產(chǎn)交付之日后的第 240 日起，按日向買方支付購房 總價款萬分之三的違約金。如延期辦證的時間達到 120 日，則買方有權在該 120 日屆滿之日起半年內解除合同。 買方解除合同的，賣方應當自買方解除合同通知到達之日起 10 日內退還買方已付購房款 并支付按中國人民銀行公布的同期貸款利率計算的利息，同時按購房 總價款的 10%向買方支付違約金，違約金不足以補償買方實際損失的，賣方應補償其差額。 買方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本房地產(chǎn)交付之日后第 240日起至買方實際取得《房地產(chǎn)證》之日止，賣方按日 向買方支付本購房 總價款萬分之四的違約金。 因買方未 履行 相關義務導致賣方不能按期辦理《房地產(chǎn)證》的，賣方不承擔延期辦證的違約責任。 條款原文 如賣方未履行相關義務造成買方不能按約定期限取得《房地產(chǎn)證》的，賣方自本房地產(chǎn)交付之日后的第 240 日起，按日向買方支付本房地產(chǎn)總價款萬分之三的違約金。如延期辦證的時間達到 120 日，則買方有權在該 120 日屆滿之日起 — 31 — 半年內解除合同。 買方解除合同的，賣方應當自買方解除合同通知到達之日起 10 日內退還買方已付購房款并支付按中國人民銀行公布的同期貸款利率計算的利息，同時按本房地產(chǎn)總 價款的 10%向買方支付違約金，違約金不足以補償買方實際損失的，賣方應補償其差額。 買方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本房地產(chǎn)交付之日后第 240日起至買方實際取得《房地產(chǎn)證》之日止，賣方按日向買方支付本房地產(chǎn)總價款萬分之四的違約金。 第二十 三 條 [結構與用途禁制 ] 本房地產(chǎn)僅作 使用，買方不得改變該房地產(chǎn)的建筑主體結構、承重結構和用途。若違反此約定，買方應承擔恢復原狀的責任，造成賣方或第三方損失的，應承擔賠償責任。 第二十四條 [前期物業(yè)管理 ] 賣方應依照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，以□招標 /□協(xié)議 方式聘請具有 級資質的物業(yè)服務企業(yè) 對本項目進行前期物業(yè)管理服務。物業(yè)服務合同期限為 年。但前期物業(yè)服務期限未滿、業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 物業(yè)服務費由買方按每月每平方米建筑面積 元交納。特區(qū)內，日常收取的專項維修資金由買方按政府規(guī)定的標準交納；特區(qū)外，本體維修基金由買方按政府規(guī)定的標準交納。 賣方應在簽訂本合同前向買方明示其與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同和所制定 的臨時管理規(guī)約。 買方在簽訂本合同時，應同時簽署本房地產(chǎn)項目的臨時管理規(guī)約。 賣方應依法在物業(yè)管理區(qū)域內配置產(chǎn)權屬于全體業(yè)主共有的 平方米 — 32 — 建筑面積的物業(yè)管理用房，其位置見 附圖 6。 特區(qū)內，已竣工但尚未出售或尚未交付的房地產(chǎn)，由賣方按政府規(guī)定的標準交付日常收取的專項維修資金；特區(qū)外，已竣工但尚未出售或尚未交付的房地產(chǎn)，由賣方按政府規(guī)定的標準交付本體維修基金。均應自首次入伙之日起按本條第三款約定的標準交付物業(yè)服務費。 特區(qū)內，賣方應按物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定交納首期歸集的專項維修資金；特區(qū)外，賣方應按物業(yè)管 理法規(guī)規(guī)定交納公用設施專用基金。 條款原文 賣方應依照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，以□招標 /□協(xié)議方式聘請具有 級資質的物業(yè)管理企業(yè) 對本項目進行前期物業(yè)管理服務。 特區(qū)內，前期物業(yè)服務合同期限為 2 年，業(yè)主委員會在此期間成立的，業(yè)主委員會應與開發(fā)建設單位簽訂委托管理合同，并行使《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定的各項職責，但不得終止委托管理合同；寶安、龍崗兩區(qū)前期物業(yè)服務合同期限為 2 年（自首個業(yè)主入伙之日起計），但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務 合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 物業(yè)管理費由買方按每月每平方米建筑面積 元交納，本體維修基金由買方按政府規(guī)定的標準交納。 賣方應在簽訂本合同前向買方明示其與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同和所制定的業(yè)主臨時公約。 買方在簽訂本合同時，應同時簽署本房地產(chǎn)項目的業(yè)主臨時公約。 賣方應依法在物業(yè)管理區(qū)域內配置產(chǎn)權屬于全體業(yè)主共有的 平方米建筑面積的物業(yè)管理用房，其位置見 附圖 6。 已竣工但尚未出售或尚未交付的房地產(chǎn)，由賣方按政府規(guī)定的標準交付本體維修基金，并自首次入伙之日起按本 條第三款約定的標準交付物業(yè)管理費。 賣方應按物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定交納公用設施專用基金。 — 33 — 第二十 五 條 [文件便利 ] 賣方應當將本房地產(chǎn)項目的土地使用權出讓合同書或者其復印件提供給買方，并有向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利之義務： （一）《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》及《房地產(chǎn)預售許可證》； （二）主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖； （三）賣方與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》。 第二十六條 [合同備案 ] 賣方應于本合同生效之日起 15 日內向深圳市房 地產(chǎn)權登記機關作備案登記。 如賣方未履行此項義務，造成買方損失的，應當承擔賠償責任。 買方有權督促賣方履行備案義務。 第二十 七 條 [通知與送達 ] 本合同中通知應 采用書面形式 并須有效送達 。通知書如系單位發(fā)出應加蓋公章，如系個人發(fā)出應有簽名， 如無蓋章或簽名，視為未通知。 電話通知、小區(qū)公告、報紙公告及其他 非書面通知方式均不是有效的通知 送達 方式，視為 通知 未 送達 。 買賣雙方在收到對方的書面通知時，應當簽收，簽收日為通知送達日期。 買賣雙方地址以本合同載明的通訊地址為準。如地址發(fā)生變更，應及時通知對方。未通知或延遲通知的 ，由其承擔法律后果。 條款原文 本合同中通知均采用書面形式。通知書如系單位發(fā)出應加蓋公章，如系個人發(fā)出應有簽名。如無蓋章或簽名，視為未通知。買賣雙方在收到對方的書面通知 — 34 — 時，應當簽收。 買賣雙方地址以本合同載明的通訊地址為準。如地址發(fā)生變更，應及時通知對方。未通知或延遲通知的，由其承擔法律后果。 第二十 八 條 [附件與合同組成 ] 買賣雙方可約定其他條款列于 附件五 中。 附件須經(jīng)雙方簽字、蓋章方為有效。 本合同的附件及附圖均為合同的組成部分。 賣方所做的售樓廣告、售樓書等符合要約條件的，視為本合同的組成部分，賣方 應承擔相應的義務。 第二十 九 條 [糾紛處理 ] 本合同發(fā)生糾紛時，由買賣雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，選擇下列第 種方式解決： 壹、向深圳仲裁委員會申請仲裁； 貳、向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會華南分會申請仲裁； 叁、向人民法院起訴。 第 三十 條 [合同數(shù)量及持有 ] 本合同包括附件及附圖，共 頁，為一式 份，買賣雙方各執(zhí)一份，其他交有關部門。每份合同均具同等法律效力。 第三十 一 條 [補充和修改 ] 對本示范文本內容的任何補充和修改，除非是由買方提出的，否則均被視為由賣方提供的格式條款。 — 35 — 第 三十二條 [生效 ] 本合同自□公證 /□簽章 /□ 年 月 日起生效。 賣方（簽章）： 買方（簽章）： 賣方代理人（簽章）： 買方代理人（簽章）： 年 月 日 年 月 日 賣方（簽章）： 買方（簽章）： 賣方代理人（簽章）： 買方代理人（簽章）： 年 月 日 年 月 日 賣方（簽章）： 買方（簽章）： 賣方代理人（簽章）： 買方代理人（簽章）： 年 月 日 年 月 日 賣方（簽章）： 買方（簽章）： 賣方代理 人（簽章）： 買方代理人（簽章）： 年 月 日 年 月 日 — 36 — 附件一： 1．本合同建筑面積計算的規(guī)則為：國家規(guī)范或標準：《房產(chǎn)測量規(guī)范》（ GB/）和 深圳市地方技術規(guī)范：《房屋建筑面積測繪技術規(guī)范》（ SZJG/T222021） 。 2．法定機構出具的《 公用建筑面積分層匯總表 》 3．法定機構出具的《 公用建筑面積分層 匯總表》 — 37 — 附件二： 共用設施和附屬配套項目及其建成并驗收合格時間： 1． 2． 3． 4． 5． 6． — 38 — 附件三： 裝置、裝修、裝飾標準： 1．外墻： 2．內墻： 3．天花： 4．地面： 5．門窗： 6．廚房： 7．衛(wèi)生間： 8．陽臺： 9．電梯： （ 1）產(chǎn)地 （ 2）品牌 （ 3）型號 （ 4）其他 10．其他： — 39 — 附件四 （依照本合同第二十一條約定選擇第貳種方式時使用；所填地址須與本合同正文載明的一致）： 深圳市房地產(chǎn)轉移登記申請表 轉 讓 方 申請人 身份證號 份 額