【導(dǎo)讀】辦公樓、方圓國家樣品油庫、南延賓館在內(nèi)的眾多樓宇物業(yè)。長期以來集團內(nèi)物業(yè)管理工作各分公司之間。司的成本開支，形成了資源浪費。在這樣的背景下，經(jīng)集團董事局研究決定：成立XX內(nèi)部物業(yè)公司。外營業(yè)，接管葫蘆島市其它物業(yè)的管理工作。及應(yīng)急性維修及其它服務(wù)行為。主要負(fù)責(zé)對各物業(yè)消防設(shè)施設(shè)備進行日常的維護檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能解決的及時報有關(guān)技術(shù)部門進行處理。1．貫徹執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》及實施細(xì)則和其他有關(guān)部門消防法規(guī)。組織防火安全宣傳教育。

　　

【正文】 電機故障 (1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應(yīng)立即停止該機。 (2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。 (3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 水塔穿底漏水 (1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。 (2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。 水塔溢漏 (1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時修復(fù)。 (2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進水閥，并開啟備用水塔。 (3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 此資料來自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 主管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。 (3)用薄 鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。 (4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。 (5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 水平管網(wǎng) (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。 (3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 (4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告 。 空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。 (2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。 (3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 空調(diào)機房內(nèi)的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。 (2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂 射。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 (4)開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。 (5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 (6)報告主管管理員，由其組織搶修。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后， 物業(yè)公司服務(wù)中心應(yīng) 書面通知受影響用戶。 第五部分 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 若需專人駕駛電梯，只需將 NORMAL選擇開關(guān)打至 HAND即可實現(xiàn)手 動控制。 若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。 在火災(zāi)情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。 二、電動扶梯操作規(guī)程 （一）啟動 檢查確認(rèn)梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 此資料來自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。 在達(dá)到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 一切正常交付使用。 （三）應(yīng)急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 （四）轉(zhuǎn)變行程方向 檢查確認(rèn)扶梯級無乘客。 停止 電扶梯運行。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 三、電梯運行管理規(guī)定 檢修隊 負(fù)責(zé)電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。 注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。 進行檢查時，應(yīng)放置工作牌。 升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。 搬運有可能超載的沉重物件時，應(yīng)及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 故障及緊急事故時，采取臨時應(yīng)變措施。 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 四、電扶梯運行管理 規(guī)定 電扶梯的日常運行管理由強電組負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)。 每天按上下班時間表啟／停電扶梯。 嚴(yán)格遵守電扶梯操作規(guī)程。 當(dāng)值人員每班每兩小時巡查扶梯一次。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應(yīng)馬上停止故障梯，并由設(shè)備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。 檢修隊 負(fù)責(zé)與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知 檢修隊 。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設(shè)備維修記錄表、電梯設(shè)備保養(yǎng)記錄表，零部 件更換及大修同時記錄于電梯設(shè)備臺賬。 每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。 強電管理員對電梯設(shè)備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。 六、電梯故障應(yīng)急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 確定電梯轎廂位置。 當(dāng)電梯停在距某平層位置約 177。60 cm 范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助 乘客安全撤離轎廂。 此資料來自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 當(dāng)電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下： (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、不要亂動。 (2)在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。 (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動到平層 177。15cm 位置上。 (5)使抱閘恢復(fù) 正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。 當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。 事后書面報告物管部經(jīng)理。 （二）水浸事故 電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應(yīng)立刻通知 檢修隊 ，當(dāng)值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。 攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 即刻將情況報告主管管理員和電梯承包商。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電 梯異常 電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。 監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開故障電梯。 電梯 工 將故障電梯關(guān)閉。 即刻將情況報告物管部經(jīng)理和電梯承包商。 第六部分 維修管理 一、用戶室內(nèi)設(shè)備維修規(guī)程 服務(wù)中心 接到維修單，應(yīng)先將單號和內(nèi)容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應(yīng)的班組進行維修工作。 維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。 根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具和材 料，按相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時間到達(dá)維修現(xiàn)場。 到達(dá)用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進入室內(nèi)。 當(dāng)判定維修項目屬有償維修時，根據(jù) 物業(yè)公司 維修收費標(biāo)準(zhǔn)向用戶報維修價格。 用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。 因材料不足暫不能維修的，應(yīng)向用戶解釋清楚，預(yù)約下次維修時間，并將有關(guān)情況記錄在維修單上。 因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì)向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時將情況記錄在維修單上交用戶簽名。 根據(jù)故障情況采 取相應(yīng)的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。 故障修復(fù)后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認(rèn)。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。 此資料來自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 1維修人員在完成的維修單上簽名，交 物業(yè)公司 經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給 服務(wù)中心 。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留 檢修隊 和 服務(wù)中心 。 服務(wù)中心 文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。 1每周由各專業(yè)管理員抽取 10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應(yīng)追查，確實屬人為因素的應(yīng)追究維修工的責(zé)任。 消防系統(tǒng)管理 一、消防報警設(shè) 備運行規(guī)定 消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、聯(lián)動柜等） 24 小時運行操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。 如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。 當(dāng)日值班人員要負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。 由物管部選定消防報警設(shè)備維保單位，對消防報警設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè) 備處于正常狀態(tài)。 消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大樓消防安全。 二 、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。 手動盤動風(fēng)機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。 檢查風(fēng)機的風(fēng)葉，清除表面灰塵。 加注潤滑油，檢查緊固風(fēng)機接線端子。 清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。 檢查風(fēng)機與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。 手動啟動風(fēng)機檢查運行情況。 工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng) 機檢查表。 三 、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備日常保養(yǎng)表。 清除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。 檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。 檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。 檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤滑油。 檢查電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置。 手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令卷閘開啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢?。測試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。 觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān) 控員在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。 四 、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度 各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。 此資料來自 企業(yè) (), 大量管理資料下載 巡查人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》 檢修隊 維修。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。 應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔。