【正文】 素，以有場(chǎng)有市為開(kāi)發(fā)目的，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開(kāi)發(fā)價(jià)值。而住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)樽≌M(fèi)群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷(xiāo)售提供了更廣闊的購(gòu)買(mǎi)群體。開(kāi)發(fā)層面的差異。住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住宅是終端消費(fèi)品，主要功能是用來(lái)滿足消費(fèi)者的居住要求。樓盤(pán)除了消極被動(dòng)的隨市場(chǎng)供求關(guān)系變動(dòng)而升值外，無(wú)法帶來(lái)額外的利潤(rùn)，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的從嚴(yán)格意義上說(shuō)不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過(guò)經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出新的價(jià)值，增值空間很大。但應(yīng)該同時(shí)看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購(gòu)物中心、主題商場(chǎng)、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說(shuō)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長(zhǎng)期效益。而住宅地產(chǎn)相對(duì)要簡(jiǎn)單的多，房子只要賣(mài)出，投資的價(jià)值就可以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式要更復(fù)雜。正是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項(xiàng)目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運(yùn)用swot分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足，降低風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計(jì)方面，戶型、景觀不再是重點(diǎn)，配套設(shè)施會(huì)更多，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、交驗(yàn)在每個(gè)階段的技術(shù)要求都高于住宅。在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對(duì)人員提出更高的要求。在銷(xiāo)售方面，前者針對(duì)的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專(zhuān)業(yè)理財(cái)行為，而后者主要是一種消費(fèi)行為，因此相應(yīng)的銷(xiāo)售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營(yíng)、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等。在資金回籠方面，住宅開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售融資來(lái)進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，很快實(shí)現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來(lái)自租金。商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用。在銷(xiāo)售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力投資者。在經(jīng)營(yíng)階段的客戶群則是終端消費(fèi)群。總之，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬(wàn)別，必然要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專(zhuān)業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財(cái)富同時(shí)為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)項(xiàng)目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)之初，根本就沒(méi)有考慮過(guò)“做什么”的問(wèn)題，他們多數(shù)先把項(xiàng)目蓋起來(lái)，最后到了商業(yè)定位的時(shí)候問(wèn)題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車(chē)等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家以及消費(fèi)者的需求，這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷(xiāo)售、招商和做旺的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的選址過(guò)程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無(wú)論是住宅開(kāi)發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場(chǎng)調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過(guò)程比住宅開(kāi)發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來(lái)自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來(lái)供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對(duì)性：商鋪?zhàn)鳛榉巧畋匦杵?，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價(jià)值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報(bào)率和回報(bào)周期，以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理，確保市場(chǎng)能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅開(kāi)發(fā)多出開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)：在住宅開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)當(dāng)“甩手掌柜”，開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)、交樓后就結(jié)束。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場(chǎng)后自營(yíng)，所以，開(kāi)發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運(yùn)營(yíng)、管理兩個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤(rùn)。招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵所在。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如百貨、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實(shí)行“招商先行”的營(yíng)銷(xiāo)策略，以招商來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售。“有主力店的地方，就有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實(shí)主力店周邊商鋪的經(jīng)營(yíng)主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌?。統(tǒng)一銷(xiāo)售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項(xiàng)目要充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)管理公司的作用，盡早介入項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，為招商及后期經(jīng)營(yíng)管理作好準(zhǔn)備。而住宅一般不存在招商問(wèn)題，帶底商的住宅，具體銷(xiāo)售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營(yíng)戶，但一般前者居多，以品牌店來(lái)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售，提升住宅價(jià)值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)及規(guī)劃比例，這點(diǎn)也非常重要。營(yíng)銷(xiāo)層面的差異。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)任何一種商品的時(shí)候，購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際上都是一種夢(mèng)想，這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的是一種他們需要的“生活方式”，因?yàn)闊o(wú)論怎樣講，房子本身沒(méi)有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對(duì)未來(lái)生活夢(mèng)境的憧憬和提前寫(xiě)真。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報(bào)率和回報(bào)周期才是消費(fèi)者真正關(guān)心之所在。住宅房地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體主要分兩種：用于自住的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者。用于自住的購(gòu)房者又分為首次購(gòu)房自住和二次及多次購(gòu)房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多，但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，他們關(guān)心的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問(wèn)題。在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對(duì)象是分階段來(lái)劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類(lèi)：用于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營(yíng)客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費(fèi)群基數(shù)和消費(fèi)能力。投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期。在整體交房、商場(chǎng)開(kāi)始運(yùn)作后，推廣對(duì)象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)是怎樣吸引更多的消費(fèi)者光顧商場(chǎng)，從而提升整個(gè)商場(chǎng)的人氣和形象，這是擺在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理面前一個(gè)迫切的問(wèn)題。營(yíng)銷(xiāo)周期和市場(chǎng)供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過(guò)商業(yè)地產(chǎn)，所以消費(fèi)者可選擇的機(jī)會(huì)就多，考慮的周期也長(zhǎng)，加上住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；⒓s化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)周期相對(duì)就很長(zhǎng)，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個(gè)大階段來(lái)執(zhí)行。商業(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場(chǎng)支撐和足夠的人群消費(fèi)，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這樣投資總額相對(duì)很高，但是實(shí)際開(kāi)發(fā)面積相對(duì)小，吸收的客戶也少，所以營(yíng)銷(xiāo)周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，市場(chǎng)冷卻后再積聚溫度那就困難得多。住宅消費(fèi)者關(guān)心的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價(jià)格、地段、戶型、品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、服務(wù)、配套。商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問(wèn)題是：地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、主力店。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。房地產(chǎn)推廣的一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場(chǎng)引導(dǎo)/培育期)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開(kāi)盤(pán)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期和清盤(pán)期。作為住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐殖蓭讉€(gè)營(yíng)銷(xiāo)階段推廣，所以它是由幾個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期組合而成，每一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)周期基本上都要完整包括上述階段。否則市場(chǎng)引導(dǎo)不夠，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示不全、消費(fèi)者對(duì)今后生活的了解不夠，市場(chǎng)接受就有限。在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開(kāi)盤(pán)并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷(xiāo)期。如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格體系，可能開(kāi)盤(pán)時(shí)就直接進(jìn)入了清盤(pán)期。住宅地產(chǎn)因?yàn)槊枥L的是未來(lái)的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無(wú)所不用其極：精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長(zhǎng)期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙蹋芏嗝浇槎紵o(wú)法考慮。比如電視廣告，因?yàn)橹谱鞒杀靖?，必須長(zhǎng)期播放才有效果，而在較短的單位時(shí)間內(nèi)無(wú)法全面介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，所以使用很少。更多的時(shí)候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期跨度長(zhǎng)，需要分階段推廣，此時(shí)電視廣告因?yàn)榫哂新暋⑸?、形的?yōu)點(diǎn)，無(wú)論是在提升項(xiàng)目和企業(yè)形象還是在刺激消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)方面，都具有其他媒介無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。相對(duì)于大項(xiàng)目而言，可以在開(kāi)盤(pán)前后進(jìn)行一個(gè)月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對(duì)性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域，比如機(jī)場(chǎng)、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷(xiāo)型的廣告，因?yàn)橄鄬?duì)很短的周期來(lái)說(shuō)，這些必須長(zhǎng)時(shí)間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的?，F(xiàn)在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目的工地包裝已經(jīng)越來(lái)越趨向于高成本，并追求夢(mèng)幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個(gè)個(gè)都有親和力，售樓處的氛圍更象一個(gè)家，即使是工地圍擋也在“造夢(mèng)”的原則上吸引消費(fèi)者。商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快”的項(xiàng)目，而且單位成本高、目標(biāo)消費(fèi)群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時(shí)的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個(gè)信息都在提醒客戶時(shí)間不多，趁早出手才有機(jī)會(huì)。住宅地產(chǎn)的周期長(zhǎng)，所以宣傳費(fèi)用幾乎是平均使力。商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?，一般預(yù)熱時(shí)間在20—30天較適宜，廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開(kāi)盤(pán)前后一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。為盡可能吸引購(gòu)房者，住宅項(xiàng)目一般都會(huì)推出很多公關(guān)和促銷(xiāo)活動(dòng)，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購(gòu)房等等。商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的都是在商場(chǎng)上打拼多年的生意人，一般的促銷(xiāo)手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進(jìn)行專(zhuān)門(mén)性的優(yōu)惠活動(dòng)，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動(dòng)：比如專(zhuān)業(yè)人士組成的“投資報(bào)告會(huì)”、商家交流會(huì)等。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體不同，所以在營(yíng)銷(xiāo)策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異，對(duì)我們的營(yíng)銷(xiāo)推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實(shí)作用。