【導(dǎo)讀】Closeinspection

　　

【正文】 樣 。 這種物業(yè)管理的概念在過(guò)去的十年里有了巨大的改變。在一個(gè)成本不斷上漲的時(shí)代，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō) 好的物業(yè)管理是對(duì)剩余現(xiàn)金流（例如，純收入）的主要可控制影響。實(shí)際上租金和管理費(fèi)用都會(huì)受到任何業(yè)主都 無(wú)法控制的時(shí)常力量的影響（例 如 20世紀(jì) 70年 代能源成本的劇烈上漲）但是，同地域內(nèi)的可比性的物業(yè)常常會(huì)顯示出在租賃收入和管理成本方面的差異，為什么呢？近距離的觀 察顯示“高于平均”的管理費(fèi)用和“低于平均”的租金水平都是由于物管的不足引起的。股票和證券投資者的經(jīng)典性的誤區(qū)轉(zhuǎn)移到了地產(chǎn)業(yè)，包括對(duì)管理的低估。有的投資者有這樣的感覺(jué)，那就是地產(chǎn)會(huì)自己管理自己。 這是一個(gè)有關(guān)于物業(yè)管理的重要性的故事。近日舊金山一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)一個(gè)在市場(chǎng)上 價(jià)值 為 100 萬(wàn)美元 的項(xiàng)目 ,他知道在 過(guò)去 ,那個(gè)百萬(wàn)美元 的 估值 是基于 資本化收益的歷史背景的 。他借了錢(qián)來(lái)購(gòu)買該地產(chǎn) ,重新建立了一個(gè)更有效率的租賃運(yùn)作程序。在六個(gè)月的時(shí)間里 ,他賣了 140 萬(wàn)美元，使他在原有的財(cái)產(chǎn)上可以擁有更高的凈收入 ，這為更多的 管 理人員 提供了 專業(yè) 性的經(jīng)驗(yàn) 。 提高物業(yè)管理水平需要增加 服務(wù)水平和客房翻新頻率。一些管理 和 職責(zé)問(wèn)題 ,組織類型 空間 的問(wèn)題， 在某種程度上包括租物業(yè)管理的關(guān)系， 是 目前住宅物業(yè)的沈陽(yáng)航空航天大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（外文翻譯） 2 最大挑戰(zhàn)。 業(yè)主租用所謂的“家”，需要本身和其他家庭成員花大量的時(shí)間和租金來(lái)完成 ,這是他們最大的財(cái)務(wù)責(zé)， 因此 ,租戶業(yè)主 希望 有一個(gè)物業(yè)費(fèi)和保證金盡可能低的物業(yè) (還有其他的原因 ,因?yàn)榉孔獠簧暾?qǐng)扣減稅項(xiàng)作為商業(yè)租賃 )。 凡事都有例外，壞租戶也可能是物業(yè)經(jīng)理和其他住戶長(zhǎng)期煩惱的來(lái)源 。 短期的住宅租賃意味著物業(yè)經(jīng)理保持對(duì)客房的更新速度 ,必須重新粉刷 ,修理 ,而且時(shí)間上要盡可能短。 在營(yíng)業(yè)額非常高時(shí)，短期租戶比長(zhǎng)期租戶理論上所創(chuàng)造的價(jià)值更高 。 有這樣一個(gè) 擁有公寓、 合作社 和單一家庭 住宅 的住宅公寓 。 經(jīng)理與業(yè)主 的 個(gè)人關(guān)系 是 維持高入住率 的 重要 因素 。更高的銷售量 與 低租金 、低 營(yíng)業(yè)費(fèi) 是成正比的 。 合理 的租金和 及時(shí) 應(yīng)對(duì)租戶的需求 (如維護(hù)和修理 )往往是 成功的物業(yè) 管理 所必備的要素 。 如果 業(yè)主 很少在家，他要繳納 的租金 就越多 。業(yè)主可能 因?yàn)槊β?或其它原因而暫時(shí)搬走 ，日后回來(lái)，將為他所占據(jù)的房子繳納更多的費(fèi)用 。 另一方面 ，業(yè)主都需要 雇傭當(dāng)?shù)氐拇?來(lái)繳納租金、房地產(chǎn)稅、還貸款或 處理任何可能出現(xiàn)的 問(wèn)題。這種類型的管理， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 經(jīng)常進(jìn)行收取 一定數(shù)額的 月租金率。 在辦公樓 ，物業(yè)管理人員必須熟悉這些復(fù)雜的 住宅物業(yè)的使用租賃條款 。舉例來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓租戶 非常了解由平方英尺計(jì)算支付的租金率，所以測(cè)量的空間成為一個(gè)重要的考慮因素。一個(gè)管理者必須了解如何計(jì)算 可出租面積或租用面積的推銷措施 。例如，浴室和走廊的“利用率”，與她的個(gè)人空間，加上她的“公共使用面積”支付租金。是否計(jì)算墻內(nèi)和墻外的范圍？此外，生活的舒適 度 ，辦公樓共同費(fèi)用， 是否 經(jīng)常與每個(gè)住戶進(jìn)行 溝通，也是重要因素。 物業(yè)經(jīng)理必須具有足夠的律師和足夠的工程師、足 夠的營(yíng)銷人員才能確保所承諾的服務(wù)工作（如電梯），對(duì)他提供 高質(zhì)量 的服務(wù) ，及時(shí)給租客展示財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的報(bào)告 。 當(dāng)租賃的空間 較少時(shí) ,物業(yè)經(jīng)理應(yīng)該牢記 與 辦公大樓的價(jià)值有直接關(guān)系 的 三個(gè)相 關(guān) 要素 : (1)每平方英尺的 更新 速度 。(2)租戶的品 質(zhì) ,(3)租 賃的時(shí)間。租金率越高 ,收入總額越高。 房客的 信譽(yù) 越好 , 向 支付 的租金 就更合理 。最后 ,租賃期 越長(zhǎng) ,營(yíng)業(yè)額的風(fēng)險(xiǎn) 問(wèn)題 就越低。 長(zhǎng)期租賃 時(shí) ,更重要的是要有適當(dāng)?shù)纳?jí)條款和規(guī)定 ,費(fèi)用機(jī)制 ，有 機(jī)會(huì)增加租金 并較少 基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)成本。 辦公大樓管理 ， 服務(wù)是特別重要的。物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)確 保房屋的 保持清潔、 安全、可靠運(yùn)行 ,電梯 ,公用事業(yè)工作和建筑的外觀良好。辦公室的租金租客 多少 是次要的 ,高效的服務(wù)條款 才 是 最 主要的。 如今，更多 的樓房越來(lái)越“聰明”。他們 用 計(jì)算機(jī)來(lái)控制 暖氣和空調(diào)的 負(fù)荷沈陽(yáng)航空航天大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（外文翻譯） 3 已達(dá)到最小 能源消耗 的目的，控制 電梯來(lái)滿足峰值負(fù)載 調(diào)節(jié)，控制 消防系統(tǒng) 中的預(yù)警系統(tǒng)、 感知 噴嘴 處的空氣 壓力。當(dāng)感覺(jué)人們進(jìn)入和離開(kāi)房間 時(shí)，紅外線感應(yīng)器可 觸發(fā) ， 利用光纖通信能 與 在異地 的獨(dú)立 或公共電話系統(tǒng) 建立聯(lián)系 。電信選項(xiàng)是昂貴的 ,這就需要 營(yíng)運(yùn)管理 者 保證他們能 合理 充分利用房客的 資源 。 零售處 對(duì)于大型 零售處 ,特別 購(gòu)物 中心 對(duì) 物業(yè)管理 來(lái)說(shuō) 是非常重要 的。 一、維護(hù)自身的性能 是 實(shí)質(zhì)性工作。每天大量購(gòu)物游覽場(chǎng)所 ,產(chǎn)生大量的垃圾和造成的磨損 ， 除了保養(yǎng) ， 日常安全 也 是一個(gè)至關(guān)重要的服務(wù)。 二、物業(yè)經(jīng)理必須 時(shí)刻 保持警惕 ,及時(shí)更新 現(xiàn)代化銷售區(qū)域 ,使房屋更具吸引力 。激烈的零售業(yè)務(wù)意味著不斷的努力 才 有 盡可能多用戶 回報(bào)。此外 ,還要更新可用 租戶租賃的空間 ,改造新用戶 所需的條件 。 三、物業(yè)經(jīng)理執(zhí)行中 復(fù)雜混合的零售 方案 是 獲得適當(dāng)?shù)姆靠?重要功能。太多的比賽中使用可能意味著企業(yè)倒閉的租戶及負(fù)面的現(xiàn)金流為宜。最理想的情況是 ,各租戶應(yīng)該是相輔相成的 ,來(lái)到一家 在相鄰的商店中 購(gòu)物者會(huì)找到相 關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)。 最后 ,零售租約租金規(guī)定比例經(jīng)常含有的房東有權(quán)獲得額外的租金是基于銷售總額的一定比例超過(guò)規(guī)定的最低。業(yè)主必須準(zhǔn)備商談的最優(yōu)惠的條件 ,并確保業(yè)主百分比計(jì)算繳納租金是正確的。預(yù)計(jì)租金收入是衍生自建設(shè)的歷史經(jīng)驗(yàn) ,以及從市場(chǎng)趨勢(shì)的物業(yè)經(jīng)理涵在大型零售和購(gòu)物中心。舉例來(lái)說(shuō) ,如果當(dāng)前市場(chǎng)租金上升了以上之空間的合同目前被指控在現(xiàn)行租金租賃、物業(yè)經(jīng)理會(huì)增加租金收入作為租賃合同到期 ,物業(yè)經(jīng)理預(yù)計(jì)租金水平上保持現(xiàn)有收費(fèi)相當(dāng)空間。 (注 : 位優(yōu)秀的 物業(yè)經(jīng)理 ,應(yīng)用 他或她的專長(zhǎng) 提供足夠的信息 ,使 購(gòu)買者能為未來(lái)的投資 買單。 ) 通常建立 一個(gè)更加專業(yè)化的管理與 主要用于制造、倉(cāng)儲(chǔ)的 工業(yè)商業(yè)建筑物 ,可使更 多的工業(yè)產(chǎn)權(quán)或者房客簽署一個(gè)長(zhǎng)期 的 租賃 合同 (例如 ,10到 20年 ),使業(yè)主能 收回的 額外的 費(fèi)用。這樣的專用建筑物通常只需要最短的管理 ,因?yàn)?是在網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上完成的交易 ,降低了 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 ,包括地產(chǎn)稅和保險(xiǎn)。 另一方面 , 在相對(duì)較短的時(shí)間里， 一些類型的倉(cāng)庫(kù)空間 可能供不應(yīng)求 。在這種情況下 ,業(yè)主可以負(fù)責(zé)維護(hù)和修理 ,也一定要市場(chǎng)預(yù)期的間隔空間。其中最重要的現(xiàn)金流的項(xiàng)目成本增加了 ， 20 世紀(jì) 80 年代末 ，這 需要由業(yè)主承擔(dān)。在 20世紀(jì) 90 年代 ,一個(gè)關(guān)鍵物業(yè)管 理功能將 成為 對(duì)現(xiàn)有的租戶服務(wù) 的關(guān) 鍵 ,新房客著眼于價(jià)格降低 和業(yè)務(wù) 改進(jìn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的 時(shí)期， 空間 ,辦公室、零售和工業(yè)的租賃通常為顯著改善。 物業(yè)通常需要 在工業(yè)物業(yè)類型 進(jìn)行 改進(jìn) ,業(yè)主 支付 的沈陽(yáng)航空航天大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（外文翻譯） 4 改進(jìn)費(fèi)用與年 租金 要相對(duì)低 。 因此 ,降低滾動(dòng) (同時(shí) 改進(jìn)租戶的成本 )是一個(gè)現(xiàn)金 支付業(yè) 主 的主 要目標(biāo)。 在酒店行業(yè) 中 服務(wù)是至關(guān)重要的。 我們已經(jīng)考慮到 頻繁的客人 往來(lái) (通常是日常 )意味著酒店和汽車旅館 比其他領(lǐng)域更需要 不斷的管理。在許多情況下 ,會(huì)議業(yè)務(wù)是主要的收入來(lái)源 ， 作為這樣一個(gè)結(jié)果 ,酒店和汽車旅館管理包括餐飲服務(wù)和娛樂(lè)以及典型的物業(yè)管理 功能 在 市場(chǎng)營(yíng)銷 中 是 最重要的。租期如此 短，管理 者必須為房客找到房間 ，高超的管理技能創(chuàng)造更高的價(jià)值，這是真理 。 任何非財(cái)產(chǎn)較少的廣泛安全觀和決議和安全問(wèn)題的處置導(dǎo)致效率低下，不必要的開(kāi)支，以及損害雇主和來(lái)賓的巨大潛力。在看到隨物業(yè)類型不同管理要求的變化之后，我們現(xiàn)在詳細(xì)查看一個(gè)物業(yè)經(jīng)理日常職責(zé)。如許多工作的人一樣，物業(yè)經(jīng)理早上起床，穿上職業(yè)裝，吃早飯，然后開(kāi)車去辦公室（在或者不再所管理的物業(yè)內(nèi)）。在那里，他或者她又做些什么？我們先列出所有的職能，然后詳述最重要部分。 制定管理計(jì)劃 作為業(yè)主的代理人， 物業(yè)經(jīng)理 有責(zé)任實(shí)現(xiàn)業(yè)主的目標(biāo)。創(chuàng)建管理計(jì)劃的第一步是使這些目標(biāo)清 晰化。如我們所看到，付費(fèi)管理的物業(yè)可能很小，或者可能是數(shù)百萬(wàn)美元的建筑群落。管理計(jì)劃可以相等地簡(jiǎn)單或者精細(xì)，與物業(yè)的市場(chǎng)區(qū)域和管理的范圍相適應(yīng)。無(wú)所謂大小，重要的是制定計(jì)劃（可能從手寫(xiě)的半頁(yè)紙到打印且裝訂好的 50頁(yè)，依項(xiàng)目而定 …… ）。這里我們需注意用于任何大小物業(yè)的管理計(jì)劃包含三點(diǎn)：（ 1）一份競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的分析；（ 2）一份物業(yè)本身的分析； （ 3）列舉業(yè)主的目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)它們的建議。 制定預(yù)算 物業(yè)經(jīng)理籌錢(qián)，付賬，然后把或多或少的結(jié)余結(jié)算給業(yè)主。預(yù)算是必要的，有兩個(gè)原因：（ 1）調(diào)節(jié)現(xiàn)金流，用來(lái)確保手頭有充足現(xiàn)金以應(yīng)付必須時(shí)的如稅收，抵押金，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，及特別設(shè)備改建（如，新屋頂）這些負(fù)擔(dān)；（ 2）在會(huì)議目的中做為權(quán)衡表現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)用來(lái)衡量物業(yè)經(jīng)理成功與否。 支付費(fèi)用、保留記錄 物業(yè)經(jīng)理務(wù)必保證運(yùn)營(yíng)花費(fèi)，房地產(chǎn)稅，保險(xiǎn)費(fèi)，抵押金到期時(shí)已經(jīng)支付。取決于安排，物業(yè)經(jīng)理可能被授權(quán)簽署支票或者僅僅預(yù)備一張讓業(yè)主留意的費(fèi)用列表。物業(yè)經(jīng)理也要保留收益和費(fèi)用的記錄，和在準(zhǔn)備年度財(cái)政陳述和退稅時(shí)和業(yè)主的會(huì)計(jì)協(xié)同工作。物業(yè)經(jīng)理可能同樣要為官方要求的報(bào)告負(fù)責(zé)。 展示和出租空間 沈陽(yáng)航空航天大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（外文翻譯） 5 盡管房 地產(chǎn) 交易 是不同于管理的一個(gè)職能，兩者通常合并在一起交由物業(yè)經(jīng)理或者管理公司負(fù)責(zé)。就公寓建筑來(lái)說(shuō)，物業(yè)經(jīng)理實(shí)際上在現(xiàn)場(chǎng)（常駐經(jīng)理）通常展示空閑公寓，并且可能還經(jīng)手租約談判。就商業(yè)或者辦公空間來(lái)說(shuō)，出租通常由物業(yè)管理公司內(nèi)部的專家來(lái)完成，或者可能交由別的經(jīng)紀(jì)公司。 出于出租的重要性 并 要把它做好 需要 特別努力及專家意見(jiàn)，經(jīng)手出租的物業(yè)經(jīng)理通常會(huì)收到超過(guò)或者高于正常管理酬金的一份傭金。出租職能可以分為三步，所有的或者某步可能由物業(yè)經(jīng)理或管理公司來(lái)完成。 設(shè)置出租等級(jí) 以最大化物業(yè)未來(lái)的出租收益為目標(biāo)建立出租日程 。設(shè)置租金不是一門(mén)精密科學(xué)：它需要基于可以比較的建筑物的出租費(fèi)用和可用空間，同樣如所屬物業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)空間的特色，功能和利益的這些學(xué)問(wèn)的良好判斷力。許多專業(yè)物業(yè)經(jīng)理所采用的一種方法是基本單元等級(jí)逼近。這包括選擇公寓建筑內(nèi)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單元（如，六層的兩臥公寓）或者一個(gè)辦公室的指定平方英尺數(shù)或者得自帶有對(duì)特定物業(yè)和它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的差別的調(diào)整的市場(chǎng)研究。（比如，較新建筑通常要求比較舊建筑更高的對(duì)空間的租金，在其他都相同的情況下。）在特定建筑內(nèi)，出租費(fèi)用取決于各單元的相對(duì)優(yōu)點(diǎn)和不足而變化。比如，高層空間通常要由于沒(méi)有街道噪音和更好的風(fēng)景租金更高。 征集可能的客戶 出租過(guò)程的第二步是為所出租空間在合適媒體登廣告（無(wú)論是廣告牌，報(bào)紙，電臺(tái)，電視）。如果只是敷衍了事，這個(gè)任務(wù)可能會(huì)被認(rèn)為出租代理的一次過(guò)分的人員推銷。要有效的出售空間，出租代理要不僅熟悉展示物業(yè)的每個(gè)細(xì)節(jié)，也要探知這些可能的客戶的精確需要和期望。 談判和執(zhí)行租約 最后，在租約的談判和執(zhí)行上或多或少對(duì)物業(yè)經(jīng)理來(lái)說(shuō)有些棘手。就公寓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，采用標(biāo)準(zhǔn)形式的租約，正常地很少有談判，物業(yè)經(jīng)理完成整個(gè)過(guò)程。另一方面，一個(gè)主要辦公建筑的多層長(zhǎng)期租約需要業(yè)主和法律顧問(wèn)雙方的努力 。甚至在這時(shí)，物業(yè)經(jīng)理還是有初步的重要作用，由于他和業(yè)主最初的合同。