【導讀】millionUSD).puterregisters.

　　

【正文】 ，同時，評估價值要反映土地的最佳經濟使用價值，不必考慮現(xiàn)有建筑物和土地的利用情況。所有跟土地使用有關的公共法規(guī)都應該考慮，包括與土地的價值有關的排水、排污和公路的改進等。 估價程序 1960 年以前估值程序的第一步是向土地所有者發(fā)出評 估表格，讓業(yè)主填寫所有關于土地和建筑物的基本信息，然后將表格送回評估機構。 信息 化后估價登記冊在 1960年的建筑與住宅于 1980年注冊成立的私人住宅和別墅的業(yè)主不必再填寫任何表格， 所有關于土地和建筑物所需的信息已經 登記記錄在計算機 里并 不斷 得到自動 更新。 估價過程所需的信息來源于三種途徑： 物業(yè)的登記冊 建筑與住宅登記 銷售信息 財產登記的目的是為了記錄每一財產的估值，以幫助相關機構計算和征收財產稅。 該 登記簿記錄的信息包括相關 財產 的 地籍編號及財產編號 、 每個地塊面積以及由此產生的土地及物業(yè)估價鑒定 ，該登記簿由地 方當局保管，登記冊的運行規(guī)則由中央海關和稅務主管部門確定。 建筑與住宅注冊成立于 197779年，以 1977年的評估形式為基礎，登記冊中包含了如樓層數(shù) 、 建筑面積 、 建筑及建筑材料的詳細信息。 通過登記冊，業(yè)主可以隨時了解記錄內容發(fā)生的變化，市房管部門將對登記簿的控制和對信息的不斷更新作為日常業(yè)務的一部分。 物業(yè)買主必須向市政當局提供房產轉讓過程中的銷售信息，申報時說明土地的銷售價格、付款細節(jié)和轉讓的性質（公開市場出售、遺產繼承、家庭轉讓、拍賣）。契稅不在土地登記部上登記，除非能證明銷售聲明已經提交給市政當局。 來源于以上三種途徑的信息主要被用來計算土地價值的預計值。 土地所有者上報估價結果和分類， 1966 年以前給業(yè)主的通知中只包括評估價值的信息，這導致了沒有具體理由的大量申訴， 1996 年后的估值擴大了通知范圍，現(xiàn)在包括所有資料和估價過程中使用的計算方法。 估值組織 丹麥有 224 個評估區(qū)域組織，每個區(qū)域都有三名成員組成的評估委員會，這是一個典型的非專業(yè)組織。該委員會的責任是確保所有的評估是按照規(guī)章和必要的基礎材料為依據(jù)的，每個委員會在市政管理部門設有秘書處，市政當局負責估價過程中數(shù)據(jù)的收集和更新。 有 27 個評估 委員會成員組成的評估監(jiān)督機構，可以向董事會和監(jiān)事會上報評估標準的相關觀點。 如果監(jiān)督委員會的決定不被接受，可以向國稅法庭提出進一步的評估申請，稅務部長人員的任命主要來自政黨和主要機構。 中央海關和稅務管理部門作為法庭的秘書處， 在實踐中根據(jù) 中央 海關和稅務管理 機構 作為當?shù)毓纼r委員會監(jiān)事，推薦當?shù)毓纼r委員會 對估價的變化做出調整 。 這是目前被認為放開取消了估值委員會和議會的監(jiān)督評估機構，相反，對于估價進程的責任將被安排到 29 個區(qū)域海關和稅務機關中，此外， 15 個區(qū)域稅務上訴委員會，每個都有 5 名成員組成，來處理當?shù)貥I(yè)主 每年的投訴，估值的過程因此被簡化。新的估值條例草案將于 2021 年春交議會討論， 2021 年年底前在合適的地區(qū)開展實施。 物業(yè)稅 在丹麥，個人所得稅是目前最重要的一種稅，在所有稅收和關說收入中占了53%的比重。一般來說，稅收的賬戶支出占了個人收入總額的一半；另外“土地增值稅”或者普通的營業(yè)稅和對特殊產品（比如酒精、汽車、燃料等）征收的稅也很重要，在所有稅收收入和關稅收入總額中占了 31%。土地增值稅，占據(jù)了產品和服務包括建筑物的建造所得在內的全部收入的 25%。銷售或轉讓不動產的盈利在這里不用繳納物業(yè)稅，但是，銷售 或轉讓不動產要繳納下面列出的其他幾種稅。 土地稅 土地稅是由市級或縣級所在征管部門根據(jù)土地或其他所有個人物業(yè)財產的市場評估價值來征收的，所有征得的稅收收入是當?shù)厥姓蚩h級政府每年的一筆固定財政收入來源。這些稅務必須固定在土地價值的 %%的范圍之內，2021年該平均利率是 %。在規(guī)定的條款限制條件下，對市政府的土地稅稅率是否做出準確的判斷，是對當?shù)卣恼魏拓斦袛嗔ψ龀霾昧康囊粋€重要因素。 公共屬性的財產和其他諸如儲備性財產、大使館等財產不屬于土地稅的征稅范圍。公有的財物受限于服務稅，以 支付公共設施的費用支出，諸如道路、停車場、消防設備等公共財物；對于國有財產征收的物業(yè)稅的稅率和土地的征稅稅率相同；對于其他以公共名義擁有的財產，服務稅一般是個固定值，是應納土地稅的一半，服務稅可能也會在某一特定的商業(yè)物業(yè)中征收。 2021年 13500億丹麥克朗（相當于 1600億美元 ） 的土地稅收收入相當于所有稅收收入和總關稅收入總額的 2%。 財產價值稅 每一個擁有房子的自然人都要支付為取得該房產的相關稅收，我們把這種稅叫做財產價值稅。該稅收的征稅形式、稅率等有當?shù)卣畞泶_定和征收，包括在一年的所有稅收支出中， 該物業(yè)價值的三分之一由縣議會征收，三分之二由市政局征收。 目前財產價值稅是按固定資產價值的一個固定比率征收，當固定資產的價值超過 3 億丹麥克朗（大概 350000 美元）時，目前的比率已經上升到固定資產價值的 3%。另外，抵押貸款的利息可以在計算所得稅時扣除。 2021 年征得的財產價值稅為 8500 億丹麥克朗（ 1000 億美元）相當于所有稅收收入和全部關稅收入之和的 1%。 財產轉讓稅 運輸過程中需要繳納的稅收必須向土地登記處登記并支付，不管物品是否出售或已經轉移給他人。按法律規(guī)定的 1400 丹麥克朗加上銷售收入的 %的固定征稅比率征收（至少是全部財產價值的市場評估價值的 %）。納稅義務根據(jù)財產進入到土地契約書時產生。 按揭文件的稅也是在登記到土地契約書上時開始繳納的，按照法律規(guī)定的1400 丹麥克朗加上抵押貸款額的 %的固定比率征收，與此相關聯(lián)的文件地役權等等只占了土地賬面價值的 1400 丹麥克朗。 開發(fā)增益稅 /增值稅 開發(fā)增值稅 是一種被強加的稅種， 是一個通過地方轉移的方式 —— 從農村發(fā)展區(qū)轉移到城市發(fā)展區(qū)的結果。作為一個可能是新的開發(fā)項目， 可能會造成當?shù)赝恋氐膬r格上漲，其中增加的土地價值中有一部分需要繳納 土地增值稅 。該稅收在確定農業(yè)用地和城市開發(fā)用地的稅率時存在差異， 所要繳納的稅收按以下方法計征：低于 202100 丹麥克朗（大約 25000 美元）的部分按 40%的稅率計征，超出部分按應納稅額的 60%的稅率計征。 資本利得稅 資本利得稅是以銷售收入與銷售成本之間的差價（即銷售利潤）為計征基礎的 ， 該銷售利潤是征收所得說的基礎 ， 但是這種稅卻與諸如住宅、避暑別墅、永久性的住房 收入 無關。 在這里， 資本利得稅只與商業(yè)交易中的財產收入有關。 丹麥的綜合土地管理 自動估價系統(tǒng)的基礎是綜合土地管理框架，是經常被使用的互動的信息網絡，各子系統(tǒng)之 間的聯(lián)系是通過自動建立包含每個子系統(tǒng)的鑒別信息（地籍編號、門牌號碼、郵政編碼）的“交叉使用登記簿”。這意味著只要知道其中是一個關鍵信息就能獲得特定財產和建筑物的所有有用信息，此外還可以鑒別建筑物或財產的地理位置等。作為一項基本原則，地方當局負責子系統(tǒng)數(shù)據(jù)和估價程序的更新和維護，并將其作為行政日常行為之一。 貨物登記編號、地籍清冊編號、土地登記編號和建筑和住宅的登記編號有著特殊的聯(lián)系，另外建筑與住宅之間的登記和中央人口的登記通過通訊地址也有著特殊的聯(lián)系，可以通過設置 X,Y 坐標，建立編號和住址的這種聯(lián)系，它可以 鏈接到地圖數(shù)據(jù)庫的相關地址的任何信息。 這 有助于 創(chuàng)建一個用于分析和管理，包括估價和征稅目的多用途的信息工具。 出處 : 延斯?沃爾特斯 , 斯蒂格?安尼馬克 ,《 丹麥的物業(yè)估價和征稅 》 ,丹麥特許測量師協(xié)會會刊 ,2021(8):P29.