合肥市物業(yè)服務收費實施辦法(20xx)---資料下載頁
2025-04-15 01:30本頁面
【正文】 0平方米單位將得到一個權重面積為4200平方米的分割。因此，盡管以面積上來說，10000平方米的物業(yè)單位是1000平方米單位的10倍，然而。 相似的方法是，地下室和頂層的住房可能用于儲藏或者職員的居住，能夠換算成一個權重面積，比如說，頂層的面積除以一個參數2，以反映頂層獲得的服務收益完全不同于底層的零售商業(yè)獲得的服務利益。 權重面積計算通常也會使用到忠實的租戶身上，給他(她)提供一個折扣，以反映老的可靠的租戶給購物中心帶來的利益。在一些情形中，使用權重的方法必須十分謹慎地考慮，因為權重的計算方法的應用實際上是為忠實的租戶提供了一項優(yōu)惠待遇，這筆優(yōu)惠的費用最終是要在其余的承租人之間進行分攤的。業(yè)主要給任何一位承租人特別的優(yōu)惠，該業(yè)主就應該承擔這筆費用。 一個合理而公正的權重方程式，應用于服務收費的分割管理，通常不能夠認定為是一種優(yōu)惠措施。 分割方案 在許多情形下，特別是在混合使用的建筑大樓中(諸如：底層是零售商店的寫字樓)，樓內的所有的承租人并沒有在同樣的程度上享受業(yè)主提供的服務的收益。例如：寫字樓的租戶會享受到的全程式的服務包括有：電梯的運載和獨立的中央空調系統(tǒng)。而底層的零售商店會享受到的主要服務從總的維修到物業(yè)外面的維修服務，以及得到了綜合性的消防系統(tǒng)的服務。由于這些原因，就需要把服務收費分解成獨立的部分，(或者稱為分割方案)而服務的費用就在承租人之間按照物業(yè)使用的情況進行分割。償債基金和備用金 償債資金，或者說是一筆沉淀資金常常與備用金的概念發(fā)生混淆。 償債資金是一筆替代資金，業(yè)主隨時間的過程設立這筆資金的目的是用于設施設備主要部件的替代和維修時，能夠注入資金。 備用金的設立是滿足日常發(fā)生的服務項目開支的需要，以避免每年的服務收費在數量方面的波動現象。有一些租約特別注明一項條款，在服務收費的項目里設立一筆可以逐步積累的資金，以用于將來可能發(fā)生的主要構件的維修和替換的資金補償。 理論上說來，償債基金是一種好的設想，明顯的優(yōu)點是承租人不必面對一種巨額的資金負擔(這也減少了租戶破產無力償債的可能性)，當需要時，業(yè)主有一筆償債資金來滿足巨額開支的需要。 然而，承租人也許并不能夠看到有自己一份貢獻的償債資金給自己帶來的利益，如果他(她)轉讓了租約或者在租約到期時，撤出了所租的物業(yè)，這時，主要開支的工程項目并沒有發(fā)生。另外，償債基金的管理也非易事，如果業(yè)主一旦無力償債，償債基金的保管缺乏信譽擔保，那么，承租人就會面臨成為一名沒有經濟安全的債權人的風險。 有時，租約會設立一筆可以累積的折舊資金，這筆資金是建立在最初的設施設備安裝的價值基礎上，而不是以將來的替換或者維修所發(fā)生的費用為基數。折舊資金通常不被認為是在業(yè)主和承租人之間共同互信協(xié)商而設立的一筆資金。業(yè)主會認為這筆資金屬于自己，歸自己支配，然而，當主要的設施設備需要更換的時候，業(yè)主將要獨立地承擔這筆費用。因此，當業(yè)主以折舊資金的形式從承租人那里收取費用時應該持謹慎的態(tài)度，以保證在適當的時候， 自己有足額的資金準備。承租人也會擔心業(yè)主是否按租約的條款規(guī)定，盡自己的義務，在將來大的開支項目發(fā)生時，使用折舊基金。在一些實際的情形中，當主要的開支計劃需要實施時，業(yè)主并沒有充足的資金準備，這樣的結果是：業(yè)主違反了合同的義務，在需要進行設備的更新、替換時，卻不能進行。 可以理解，承租人，特別是交納服務費的主要租戶，對于業(yè)主如何使用用于設施設備替換改造的積累資金表現出濃厚的興趣，許多主要的租戶寧可選擇付一大筆資金，用于大的項目開支，而不愿意看到他(她)們提供的積累資金被管理機構的人員挪用于他(她)們沒有，或者很少有控制能力的投資領域。 資金項目的設立有固有的缺點，即使這些缺陷大部分能得到有效的管理、控制，償債資金，備用金和折舊資金主要由于稅收和管理的問題，在實踐中很少得到應用。 摘自中國住宅與房地產物業(yè)管理 篇3：廣東省進一步規(guī)范物業(yè)服務收費的通知(20XX) 廣東省發(fā)展改革委 廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳關于進一步規(guī)范物業(yè)服務收費的通知 粵發(fā)改價格函〔20XX〕2897號 各地級以上市發(fā)展改革局(委)、住房城鄉(xiāng)建設局： 根據《國家發(fā)展改革委關于進一步清理規(guī)范政府定價經營服務性收費的通知》(發(fā)改價格〔20XX〕798號)的要求，結合我省實際，現就清理規(guī)范我省物業(yè)服務收費有關問題通知如下，請認真貫徹執(zhí)行。 一、取消政府指導價范圍內物業(yè)服務收費標準備案管理。實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體標準由物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務實際情況，在政府指導價范圍內與業(yè)主協(xié)商確定，不再報當地發(fā)展改革部門備案。 二、垃圾和余泥渣土清運費實行市場調節(jié)價。業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修的，其垃圾和余泥渣土清運費用由實行政府定價調整為市場調節(jié)價管理。業(yè)主可依法委托物業(yè)服務企業(yè)、第三方或自行處理裝修中產生的垃圾和余泥渣土。 三、裝修保證金(押金)不列入政府定價管理事項。裝修保證金不屬于價格管理范疇，不得按政府定價事項進行管理，具體由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主按有關保證金的法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。 四、規(guī)范出入證押金(或工本費)。實行小區(qū)出入證管理的，物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主免費配置一定數量的出入證(含IC卡等)，具體免費數量由各地價格主管部門會同住房城鄉(xiāng)建設部門確定。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務企業(yè)可按制作成本收取工本費，價格主管部門不再核定出入證制作工本費具體標準。 以上規(guī)定自20XX年8月1日起執(zhí)行。過去有關規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準。 廣東省發(fā)展改革委 廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳 20XX年7月15日 第 18 頁 共 18 頁
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