合肥市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法(20xx)---資料下載頁(yè)
2025-04-15 01:30本頁(yè)面
【正文】 0平方米單位將得到一個(gè)權(quán)重面積為4200平方米的分割。因此，盡管以面積上來(lái)說(shuō)，10000平方米的物業(yè)單位是1000平方米單位的10倍，然而。 相似的方法是，地下室和頂層的住房可能用于儲(chǔ)藏或者職員的居住，能夠換算成一個(gè)權(quán)重面積，比如說(shuō)，頂層的面積除以一個(gè)參數(shù)2，以反映頂層獲得的服務(wù)收益完全不同于底層的零售商業(yè)獲得的服務(wù)利益。 權(quán)重面積計(jì)算通常也會(huì)使用到忠實(shí)的租戶身上，給他(她)提供一個(gè)折扣，以反映老的可靠的租戶給購(gòu)物中心帶來(lái)的利益。在一些情形中，使用權(quán)重的方法必須十分謹(jǐn)慎地考慮，因?yàn)闄?quán)重的計(jì)算方法的應(yīng)用實(shí)際上是為忠實(shí)的租戶提供了一項(xiàng)優(yōu)惠待遇，這筆優(yōu)惠的費(fèi)用最終是要在其余的承租人之間進(jìn)行分?jǐn)偟?。業(yè)主要給任何一位承租人特別的優(yōu)惠，該業(yè)主就應(yīng)該承擔(dān)這筆費(fèi)用。 一個(gè)合理而公正的權(quán)重方程式，應(yīng)用于服務(wù)收費(fèi)的分割管理，通常不能夠認(rèn)定為是一種優(yōu)惠措施。 分割方案 在許多情形下，特別是在混合使用的建筑大樓中(諸如：底層是零售商店的寫字樓)，樓內(nèi)的所有的承租人并沒(méi)有在同樣的程度上享受業(yè)主提供的服務(wù)的收益。例如：寫字樓的租戶會(huì)享受到的全程式的服務(wù)包括有：電梯的運(yùn)載和獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)。而底層的零售商店會(huì)享受到的主要服務(wù)從總的維修到物業(yè)外面的維修服務(wù)，以及得到了綜合性的消防系統(tǒng)的服務(wù)。由于這些原因，就需要把服務(wù)收費(fèi)分解成獨(dú)立的部分，(或者稱為分割方案)而服務(wù)的費(fèi)用就在承租人之間按照物業(yè)使用的情況進(jìn)行分割。償債基金和備用金 償債資金，或者說(shuō)是一筆沉淀資金常常與備用金的概念發(fā)生混淆。 償債資金是一筆替代資金，業(yè)主隨時(shí)間的過(guò)程設(shè)立這筆資金的目的是用于設(shè)施設(shè)備主要部件的替代和維修時(shí)，能夠注入資金。 備用金的設(shè)立是滿足日常發(fā)生的服務(wù)項(xiàng)目開支的需要，以避免每年的服務(wù)收費(fèi)在數(shù)量方面的波動(dòng)現(xiàn)象。有一些租約特別注明一項(xiàng)條款，在服務(wù)收費(fèi)的項(xiàng)目里設(shè)立一筆可以逐步積累的資金，以用于將來(lái)可能發(fā)生的主要構(gòu)件的維修和替換的資金補(bǔ)償。 理論上說(shuō)來(lái)，償債基金是一種好的設(shè)想，明顯的優(yōu)點(diǎn)是承租人不必面對(duì)一種巨額的資金負(fù)擔(dān)(這也減少了租戶破產(chǎn)無(wú)力償債的可能性)，當(dāng)需要時(shí)，業(yè)主有一筆償債資金來(lái)滿足巨額開支的需要。 然而，承租人也許并不能夠看到有自己一份貢獻(xiàn)的償債資金給自己帶來(lái)的利益，如果他(她)轉(zhuǎn)讓了租約或者在租約到期時(shí)，撤出了所租的物業(yè)，這時(shí)，主要開支的工程項(xiàng)目并沒(méi)有發(fā)生。另外，償債基金的管理也非易事，如果業(yè)主一旦無(wú)力償債，償債基金的保管缺乏信譽(yù)擔(dān)保，那么，承租人就會(huì)面臨成為一名沒(méi)有經(jīng)濟(jì)安全的債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)。 有時(shí)，租約會(huì)設(shè)立一筆可以累積的折舊資金，這筆資金是建立在最初的設(shè)施設(shè)備安裝的價(jià)值基礎(chǔ)上，而不是以將來(lái)的替換或者維修所發(fā)生的費(fèi)用為基數(shù)。折舊資金通常不被認(rèn)為是在業(yè)主和承租人之間共同互信協(xié)商而設(shè)立的一筆資金。業(yè)主會(huì)認(rèn)為這筆資金屬于自己，歸自己支配，然而，當(dāng)主要的設(shè)施設(shè)備需要更換的時(shí)候，業(yè)主將要獨(dú)立地承擔(dān)這筆費(fèi)用。因此，當(dāng)業(yè)主以折舊資金的形式從承租人那里收取費(fèi)用時(shí)應(yīng)該持謹(jǐn)慎的態(tài)度，以保證在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候， 自己有足額的資金準(zhǔn)備。承租人也會(huì)擔(dān)心業(yè)主是否按租約的條款規(guī)定，盡自己的義務(wù)，在將來(lái)大的開支項(xiàng)目發(fā)生時(shí)，使用折舊基金。在一些實(shí)際的情形中，當(dāng)主要的開支計(jì)劃需要實(shí)施時(shí)，業(yè)主并沒(méi)有充足的資金準(zhǔn)備，這樣的結(jié)果是：業(yè)主違反了合同的義務(wù)，在需要進(jìn)行設(shè)備的更新、替換時(shí)，卻不能進(jìn)行。 可以理解，承租人，特別是交納服務(wù)費(fèi)的主要租戶，對(duì)于業(yè)主如何使用用于設(shè)施設(shè)備替換改造的積累資金表現(xiàn)出濃厚的興趣，許多主要的租戶寧可選擇付一大筆資金，用于大的項(xiàng)目開支，而不愿意看到他(她)們提供的積累資金被管理機(jī)構(gòu)的人員挪用于他(她)們沒(méi)有，或者很少有控制能力的投資領(lǐng)域。 資金項(xiàng)目的設(shè)立有固有的缺點(diǎn)，即使這些缺陷大部分能得到有效的管理、控制，償債資金，備用金和折舊資金主要由于稅收和管理的問(wèn)題，在實(shí)踐中很少得到應(yīng)用。 摘自中國(guó)住宅與房地產(chǎn)物業(yè)管理 篇3：廣東省進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知(20XX) 廣東省發(fā)展改革委 廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的通知 粵發(fā)改價(jià)格函〔20XX〕2897號(hào) 各地級(jí)以上市發(fā)展改革局(委)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局： 根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步清理規(guī)范政府定價(jià)經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)的通知》(發(fā)改價(jià)格〔20XX〕798號(hào))的要求，結(jié)合我省實(shí)際，現(xiàn)就清理規(guī)范我省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題通知如下，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 一、取消政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案管理。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與業(yè)主協(xié)商確定，不再報(bào)當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革部門備案。 二、垃圾和余泥渣土清運(yùn)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，其垃圾和余泥渣土清運(yùn)費(fèi)用由實(shí)行政府定價(jià)調(diào)整為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。業(yè)主可依法委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第三方或自行處理裝修中產(chǎn)生的垃圾和余泥渣土。 三、裝修保證金(押金)不列入政府定價(jià)管理事項(xiàng)。裝修保證金不屬于價(jià)格管理范疇，不得按政府定價(jià)事項(xiàng)進(jìn)行管理，具體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按有關(guān)保證金的法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。 四、規(guī)范出入證押金(或工本費(fèi))。實(shí)行小區(qū)出入證管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置一定數(shù)量的出入證(含IC卡等)，具體免費(fèi)數(shù)量由各地價(jià)格主管部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按制作成本收取工本費(fèi)，價(jià)格主管部門不再核定出入證制作工本費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)。 以上規(guī)定自20XX年8月1日起執(zhí)行。過(guò)去有關(guān)規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。 廣東省發(fā)展改革委 廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳 20XX年7月15日 第 18 頁(yè) 共 18 頁(yè)
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