企業(yè)改制投資開(kāi)發(fā)鄭州市面粉廠所有土地的投資價(jià)值分析報(bào)告(doc8)-投資融資-資料下載頁(yè)
2025-08-06 18:03本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】2020年1月份，鄭州市全市投放項(xiàng)目22個(gè)，較去年12月減少了22個(gè)，共計(jì)銷(xiāo)售商品房4194套，較去年同期增長(zhǎng)了％。面積為，較上月下降了％，同比增長(zhǎng)了%。從住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售3901套，較上。上月減少了萬(wàn)平方米，降幅不大。其中，多層物業(yè)仍然是住宅銷(xiāo)售的亮點(diǎn)所在：銷(xiāo)售2430套，面。積達(dá)，占整個(gè)住宅銷(xiāo)售面積的％，均價(jià)為2074元/平方米。價(jià)為2688元/平方米。月分別下降了%、%，均價(jià)為2324元/平方米，較上月上漲了%。從行政區(qū)域銷(xiāo)售分析?；轁?jì)區(qū)銷(xiāo)售相對(duì)較少，僅銷(xiāo)售82套，占總量的%。戶型銷(xiāo)售成為亮點(diǎn)，銷(xiāo)售461套，占總量%。然出臺(tái)，對(duì)我市房地產(chǎn)行業(yè)短時(shí)間內(nèi)的影響并不大。增長(zhǎng)了，增幅167%。2020年4月，共計(jì)批預(yù)售28個(gè)項(xiàng)。下降，價(jià)格漲幅明顯降低，但購(gòu)房者期望的房?jī)r(jià)持續(xù)下降的現(xiàn)象并未出現(xiàn)。與上月持平，別墅、高層和小高層的價(jià)格分別較上月下降了％、8％和4％。
【正文】 使投資方減小了被追索債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。 五、通過(guò)國(guó)有企業(yè)改制投資開(kāi)發(fā)鄭州市面粉廠所有土地的投資價(jià)值分析 通過(guò)國(guó)有企業(yè)改制投資開(kāi)發(fā)鄭州市面粉廠所有土地的實(shí)質(zhì)是在目前鄭州市城市中心區(qū)基本已經(jīng)沒(méi)有近 100 畝可開(kāi)發(fā)成片土地的情況下，投資方以低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得鄭州市面粉廠所在的約 90畝凈地。 在第三方原股東做到半年內(nèi)協(xié)助投資方批準(zhǔn)到容積率 （含 ）以上 住宅用地的前提下（目標(biāo)由雙方另行協(xié)商），第三方原股東期望投資方以約 90 萬(wàn)元 /畝的價(jià)格獲得上述可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的約 90畝（具體面積以到時(shí)候?qū)嶋H測(cè)量的為準(zhǔn)，按 90萬(wàn)元 /畝的價(jià)格計(jì)算）凈地；在第三方原股東做到半年內(nèi)協(xié)助投資方批準(zhǔn)到容積率 以下住宅用地的前提下，第三方原股東期望投資方以約80 萬(wàn)元 /畝的價(jià)格獲得上述可以進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的約 90 畝（具體面積以到時(shí)候?qū)嶋H測(cè)量的為準(zhǔn)）凈地。 目前在鄭州市面粉廠所在地段往西并離主干道較遠(yuǎn)的地方（靠近鄭州火車(chē)貨物編組站的鐵路旁）正由河南鑫苑置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)“鑫苑●都市領(lǐng)地” 的樓盤(pán)（占地約 80畝， 7層高多層樓房），據(jù)實(shí)地調(diào)查，其銷(xiāo)售均價(jià)為 2800元 /平方米。鄭州市面粉廠所在地位置、交通均明顯由于上述樓盤(pán)，我們將在鄭州市面粉廠建好地產(chǎn)的平均銷(xiāo)售價(jià)格暫定為 2700元 /平方米是安全的。 按以上容積率 ，將可以獲得約 ，目前鄭州市多層房地產(chǎn)建筑成本在 800 元 /平方米以下，因而利潤(rùn)應(yīng)該在 1 億元以上，在有代資建設(shè)的情況下，投資回報(bào)率是很高的。 六、通過(guò)國(guó)有企業(yè)改制投資開(kāi)發(fā)鄭州市面粉廠所有土地的風(fēng)險(xiǎn)分析 通過(guò)國(guó)有企業(yè)改制投資開(kāi)發(fā)鄭州市面粉廠所有土地的主要風(fēng)險(xiǎn)是在收 購(gòu)初 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 8 頁(yè) 期由債權(quán)人追債，由于第三方原股東協(xié)調(diào)，并且很多債務(wù)是 90年代掛的，并且部分債權(quán)連債權(quán)人都不明晰、無(wú)手續(xù)，被追索的可能性是很小的；土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)可以由投資方通過(guò)前期與相關(guān)人員、部門(mén)溝通后判斷；投資方前期承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是約 3000萬(wàn)元資金，但實(shí)質(zhì)上不可以變現(xiàn)的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也是很小的；在投資方順利獲得可以開(kāi)發(fā)的土地后，基本上就是正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)了，該風(fēng)險(xiǎn)可以由投資方單獨(dú)判斷。 七、特別提示 第三方原股東期望能友好合作并有良好的背景，并期望能盡快深入洽談合作。 根據(jù)相關(guān)資料估算，鄭州市面粉廠目前實(shí)際價(jià) 值在 2億元以上（含土地，前期曾由香港某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估價(jià)值在 ），目前其擁有的生產(chǎn)線屬于前兩年進(jìn)口的國(guó)內(nèi)技術(shù)最領(lǐng)先的設(shè)備。 根據(jù)實(shí)地調(diào)查，在鄭州市面粉廠所屬地區(qū)向東約 100米地段近期曾成交一塊商業(yè)用途土地，價(jià)格為 245萬(wàn)元 /畝。 根據(jù)鄭州市本地相關(guān)人員介紹，鄭州市面粉廠所屬地區(qū)商品房售價(jià)應(yīng)該在 3000元 /平方米以上。 第三方原股東有能力幫助投資方將原職工生活區(qū)約 76 畝地重新納入開(kāi)發(fā)成帶商鋪的更大社區(qū)。 由于鄭州市面粉廠改制的時(shí)間非常緊迫，政府部門(mén)已經(jīng)多次催促，投資方需要在 2020年 6月 3日前作出投資意向并親自與第三方原股東見(jiàn)面洽談好投資合作方案。 投資方需要在 2020年 6月 10日前簽訂投資協(xié)議書(shū)。
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