【導(dǎo)讀】施齊全，社區(qū)配套成熟。小區(qū)規(guī)劃呈圍合式布局，小區(qū)內(nèi)建有中央大花園，居民通過獨立的。小區(qū)內(nèi)步行綠地進行休閑娛樂活動，從而得到綠化及環(huán)境的最大集約效應(yīng)。出疏密有致的室外空間景觀。有了一定的了解，但尚欠進行深入地考察和分析。信心為龍?zhí)犊罩谢▓@提供全面、專業(yè)和高水準的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。高尚寓示龍?zhí)犊罩谢▓@的社會形象和高尚品位。安全保證龍?zhí)犊罩谢▓@的治安情況良好及設(shè)備安全運。環(huán)保突出龍?zhí)犊罩谢▓@的居住和生活環(huán)境的整潔和綠。親和體現(xiàn)龍?zhí)犊罩谢▓@的人文和諧。龍?zhí)犊罩谢▓@是一棟高層住宅樓，設(shè)施設(shè)備、人員狀況和周邊環(huán)境比較復(fù)雜，同時，在武漢地區(qū)的護管人員全部經(jīng)過正規(guī)保安。因此，AEA將依靠自身的優(yōu)勢，投入十二分的精力，通過專業(yè)的物業(yè)。在AEA企業(yè)文化體系中，以客戶滿意為目標，緊緊圍繞客戶需求開展。零風(fēng)險工程的出發(fā)點是全面解除業(yè)主后顧之憂。AEA將客戶滿意作為工作業(yè)績評價的最終指標，以客戶滿意為起點，AEA目前擁有高級工程師十余名，中級

　　

【正文】 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 45 頁 污染控制 除要控制小區(qū)后續(xù)的維修工程及二次裝修的施工污染外，還要控制其它污染，包括公共區(qū)域污染、噪音、異味物資等的控制，除了管理處設(shè)立提醒標志外，需要小區(qū)全體 用戶遵守。其它還要注意餐廳排煙、發(fā)電機噪音及排煙、空調(diào)冷卻塔等機器設(shè)備震動、玻璃炫光等的處理。 護管及消防管理 建立消防責(zé)任制 由于高層商廈火險因素多、火勢蔓延快、疏散困難、撲救難度大等特點，消防管理僅靠管理處單方面的努力是遠遠不夠的，需要在小區(qū)工作或生活的每一個人都來參與。建立區(qū)域消防責(zé)任制，各集體法人或個人均簽訂區(qū)域消防責(zé)任書，由此使小區(qū)消防管理全面展開，使火災(zāi)事故的隱患降低到最小程度。 控制火災(zāi)隱患要點 鑒于大部分火災(zāi)是由于沒有控制火源及易燃材料而釀成，所以日常嚴格控制火災(zāi)事故的隱患是最有 效的消防管理。日常防火工作應(yīng)注意如下幾個要點：首先要控制火源。在高層商廈，火源除了人為疏忽失火外，也可能由于二次裝修施工、用電設(shè)備短路、電線老化等因素造成。其次要控制易燃材料。易燃材料有各種油漆、涂料、木材、化纖材料等，在護管及消防管理 停車場管理 保安監(jiān)控及巡視 消防管理 緊急事件處理 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 45 頁 各種施工中，必須嚴格按消防條例的規(guī)定禁用易燃材料。如屬于必須使用的。要經(jīng)過特殊處理；其三監(jiān)視可能引起火災(zāi)的區(qū)域。在高層商廈，可能引起火災(zāi)的區(qū)域有發(fā)電機油庫、各配電管井、電梯井道底坑、設(shè)備機房、材料倉庫、計算機中心等，在此區(qū)域要加強日常消防巡視，配備相應(yīng)的滅火器具，經(jīng)常清理可能引起火災(zāi)的物品 ；其四增強人的防范意識。在大多數(shù)火災(zāi)中，人為因素占有很大比例，加強防火安全教育，提高全員防火意識是防火工作的重點。 廣場客流車流的合理調(diào)配 小區(qū)地面廣場不但客流車流集中，合理的調(diào)配客流車流，不但能夠整肅廣場的混亂環(huán)境，而且減少可能的危險隱患。 AEA 在進駐后，與業(yè)委會共同商議地面廣場的管理措施，并通過加強管理和巡視使措施得到實施。 公共設(shè)施管理 能源運行 小區(qū)保證 24 小時的水電供應(yīng)，以滿足小區(qū)用戶的工作和生活需要，也達到小區(qū)設(shè)備設(shè)施運作的需要。針對各種能源的停供，在第一時間知會用戶并采取相應(yīng)的補救措施。 電梯 運行 為節(jié)省能源和保證電梯使用，按電梯管理規(guī)程 ,定期對電梯設(shè)備進行周期性維護保養(yǎng) . 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 45 頁 抓好機電設(shè)備管理以確保小區(qū)的運行 設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題。 人們對現(xiàn)代高層建筑中樓宇設(shè)備的依賴性越來越強。在設(shè)備管理中， AEA 注重設(shè)備 全過程綜合管理 ，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，AEA 又進一步注重 預(yù)防檢修 ，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護，而且合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計劃 ，以預(yù)防重于補救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運行效率。 系統(tǒng)的日常運行 樓宇設(shè)備運行管理的目的在于提高設(shè)備的運行效率，保證運行質(zhì)量，最終提高整座小區(qū)的運作效益。 運行管理 設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。 1. 制訂嚴密的、科學(xué)的操作規(guī)程。 2. 對操作人員進行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識和操作技能。 3. 加強維護保養(yǎng)工作。 4. 定期校驗設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。 5. 技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有效措施進行改善，確 保安全運行。 6. 發(fā)生設(shè)備故障后對其原因及規(guī)律進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。 設(shè)備系統(tǒng)的日常運行工作內(nèi)容 1. 配電系統(tǒng) 配電系統(tǒng)是為建筑物提供能源的系統(tǒng)，也是樓宇安全正常運行的最 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 45 頁 基本保障，管理人員將對配電設(shè)備實行運行狀態(tài)的全面監(jiān)控，對高壓室、變壓器室、低壓室、發(fā)電機室進行巡視檢查，監(jiān)視記錄電壓、電流、功率等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。當發(fā)生局部停電等運行故障時，按照預(yù)定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。小區(qū)應(yīng)急發(fā)電機將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時具備立即起動條件，定期進行啟動試驗運行 ，保證萬無一失，及時供電。 2. 給排水系統(tǒng) 中央監(jiān)控室值班人員隨時監(jiān)測各水池、水箱的水位情況及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水問題或其征兆立即通知有關(guān)人員前往處理。 3. 電梯系統(tǒng) 電梯是小區(qū)必不可少的運輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。同時，對于電梯可能產(chǎn)生的困人故障或其它事件，按規(guī)定程序在第一時間予以解決，當然，最好的管理在 預(yù)防性檢修。 4. 消防報警系統(tǒng) 消防安全至關(guān)重要。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。中央監(jiān)控室消防監(jiān)控設(shè)備必須 24 小時正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。嚴格按照公司有關(guān)規(guī)定，定時檢查維護和試運行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號，將按公司相關(guān)應(yīng)急處理程序和滅火方案執(zhí)行。 5. 保安監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)控 24 小時密切監(jiān)控各小區(qū)停車場、重要出入口、機房等主要 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 45 頁 場所。中央監(jiān)控室人員實施 24 小時屏幕監(jiān)控，將異常情況記入錄像帶，以備查證。結(jié)合流動崗、固定崗的人員監(jiān)控，對小區(qū)的治安起到可靠的保障作用。 6. 照明系統(tǒng) 在小區(qū)中，照明質(zhì)量的好 壞直接影響人們的生活環(huán)境和視力保護。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。根據(jù)小區(qū)人員的作息時間，按預(yù)先的設(shè)定，通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)對公共照明進行開 /關(guān)控制。 設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案 1. 故障分類 設(shè)備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。 重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟損失達人民幣幾萬元以上；因故障引起整個小區(qū)停水、停電、停氣；發(fā)生火災(zāi)等。 除上述重大故障外，其它為一般故障。 2. 重大故障處理職責(zé) 凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻報告管理處主任并按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施，管理處主任接報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理。 3. 故障處理通則 發(fā)生故障時，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報，無法處理的應(yīng)盡快報告管理處主任。 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 45 頁 根據(jù)表計的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。 最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運行狀態(tài)。 處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。 管理處主任是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負 責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。 對于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部分和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達之前，把工作現(xiàn)場安全措施作好。 發(fā)生故障應(yīng)仔細注意表計和信號的指示，并記錄操作的時間和故障現(xiàn)象。 系統(tǒng)的維護保養(yǎng) 設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。 維護保養(yǎng)工作方式 維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩部分內(nèi)容： 日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍，各部門使用的機器設(shè)備要有專人 負責(zé)，并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。 定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性修理，由維修人 中國最大管理資源中心 第 42 頁 共 45 頁 員在工程技術(shù)人員指導(dǎo)下實施。 日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控制 日常和定期維護保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時管理處分管副經(jīng)理與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng) 制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進措施并跟進實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。 主要系統(tǒng)定檢工作要點 1． 供配電系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接壓良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表是否正常，其接線是否牢固，顯示是否清晰。 2． 給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。 3． 電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。 4． 閉路電視 監(jiān)控系統(tǒng)：檢測各處監(jiān)視探頭鏡頭是否清潔，螺絲是否有松脫，云臺是否轉(zhuǎn)動靈活，線路是否連接完好。中央監(jiān)控室的屏幕圖象是否清晰，信號是否受到干擾，錄像機是否工作正常，錄制磁帶是否圖像清晰。 5． 消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動控制臺各項控制功能是否有效，線路連接是否可靠，報警信號裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應(yīng)正常，試驗消火栓破玻按鈕信號是否有效，檢查消防應(yīng)急廣播功能是否正常，檢查試驗送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備。 6． 發(fā)電機系統(tǒng)：檢查冷卻水位、油位、濾芯塞指示器，檢查傳動皮帶松緊度，檢查機組有否漏油、水情況和啟動蓄電池電壓、液位 及比重，檢查機組外部 中國最大管理資源中心 第 43 頁 共 45 頁 螺絲有否松動現(xiàn)象。 7． 防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后，也要盡快對系統(tǒng)進行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些連接點的松脫和斷開。若有問題，立即處理。 提高物業(yè)管理服務(wù)水平 的具體措施 派遣精銳骨干，組建管理團隊 1． 精銳骨干。 實踐證明，委派項目經(jīng)理和管理骨干的綜合素質(zhì)是項目管理成功的關(guān)鍵。 AEA 高度重視龍?zhí)犊罩谢▓@項目，擬委派一名資深管理處主任擔任管理處主任。并在接管期間，由深圳公司委派的武漢公司經(jīng)理直接帶隊，同時委派 10 名管理、技術(shù)骨干深 入現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。在正式接管后，武漢公司經(jīng)理仍然全面監(jiān)管該項目，根據(jù)管理處目標責(zé)任制具體組織實施。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團隊。 2． 核心競爭力。 AEA 承接龍?zhí)犊罩谢▓@項目的核心競爭力就體現(xiàn)在管理團隊上。敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神；客戶滿意為最高服務(wù)原則的經(jīng)營理念；創(chuàng)建中國物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展目標。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團隊共同的價值觀、信念追求和行為準則，這批進取型的從業(yè)骨干善于運用最新科技，經(jīng)驗豐富、熱愛物業(yè)管理工作，是做好龍?zhí)犊罩谢▓@項目物 業(yè)管理工作的根本保證。 3． 集團支持。 AEA 為深圳中航企業(yè)集團全資子公司，依托中國航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源