【導(dǎo)讀】對(duì)這一層次的人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，是保證物業(yè)管理有效性的重要一環(huán)。下面，我們按工作性質(zhì)分類講述具體的培訓(xùn)內(nèi)容。建筑管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，包括各種用途房屋的查勘鑒定、保養(yǎng)、維修。房屋查勘鑒定是指物業(yè)管理公司按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進(jìn)行檢。查、測(cè)試、驗(yàn)算并評(píng)定其完損等級(jí)的活動(dòng)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對(duì)房屋進(jìn)行。巡檢又分為日巡檢與周巡檢。錄，以此作為對(duì)員工進(jìn)行考核的依據(jù)。周巡檢是由物業(yè)管理公司經(jīng)理組織的由相關(guān)工作人員參加。周巡檢是對(duì)整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的房屋與公用設(shè)施進(jìn)行抽檢，檢查內(nèi)容同日巡。的巡檢，參與定期巡檢的人員類似于周巡檢，巡檢中也要做好巡檢記錄。由維修人員對(duì)損壞部位及時(shí)予以修復(fù)，然后對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。修基金；最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的目的，主要是防臺(tái)防汛、都必須結(jié)合具體情況予以重視。防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。取其他的保溫措施。

　　

【正文】 由單位自行解決。 第二十一條私有房屋的修繕資金，由房屋所有人自行解決。用于出租的私有房屋，其所有人籌集修繕資金確有困難的，按照《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第六章房屋修 繕質(zhì)量管理 第二十二條對(duì)于中修以上的房屋的修繕工程，房屋所有人或者修繕責(zé)任人必須向房屋所在地的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，不得施工。 房屋修繕工程的分類，按照《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 第二十三條中修以上的房屋修繕工程，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行查勘設(shè)計(jì)，并嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)組織施工。 中修以上的房屋修繕工程竣工后，由房屋管理部門或者房屋所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依照《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》組織質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定。 凡檢驗(yàn)評(píng)定不合格的，不得交付使用。 第二十四條房屋修繕工程實(shí)行 質(zhì)量保修制度。質(zhì)量保修的內(nèi)容和期限，應(yīng)當(dāng)在工程合同中載明。 第二十五條房屋修繕工程中發(fā)生重大事故的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門調(diào)查處理。 第七章房屋修繕定額管理 第二十六條各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門必須建立、健全房屋修繕工程定額管理制度，對(duì)房屋修繕工程定額實(shí)行歸口管理。 第二十七條房屋修繕工程定額，應(yīng)當(dāng)做到項(xiàng)目設(shè)置恰當(dāng)、結(jié)構(gòu)合理、簡明適用，并考慮下列因素： (一 )施工場地和修、用并存的限制； (二 )拆卸、修補(bǔ)與原有結(jié)構(gòu)的結(jié)合； (三 )舊材料的加工及其他合理利用； (四 )手工操作 為主和工程零星分散的特性。 第二十八條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋修繕工程定額的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并組織對(duì)房屋修繕工程定額進(jìn)行測(cè)定，為修訂定額積累資料。 第八章房屋修繕企事業(yè)單位管理 第二十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)房屋修繕企事業(yè)單位實(shí)行歸口管 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 25 頁 理。 第三十條從事房屋修繕業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理資質(zhì)登記，并按照批準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)承接修繕任務(wù)。 已取得施工企業(yè)《資質(zhì)等級(jí)證書》或《資質(zhì)審查證書》的單位，凡從事房屋修繕業(yè)務(wù)的，可以不另行領(lǐng)取資質(zhì) 證書，但應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門辦理核準(zhǔn)等級(jí)手續(xù)。 第三十一條房屋修繕企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)健全各項(xiàng)管理制度，嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)房屋修繕的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)紀(jì)律，保證工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。 第九章法律責(zé)任 第三十二條凡違反本規(guī)定，有下列行為之一的，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以給予行政處罰： (一 )房屋所有人或者修繕責(zé)任人不按照國家和地方有關(guān)規(guī)定修繕房屋，造成房屋嚴(yán)重?fù)p壞或者危害他人生命財(cái)產(chǎn)的： (二 )無故阻礙房屋修繕，造成嚴(yán)重后果的； (三 )無證或者越級(jí)承擔(dān)房屋修繕任務(wù)的； (四 )中修以上 房屋修繕工程，不辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的； (五 )房屋修繕工程發(fā)生質(zhì)量、安全事故的。 具體處罰辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門制定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。 第三十三條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不中請(qǐng)復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)行執(zhí)行。 第十章附則 第三十四條未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，可以參照本規(guī)定執(zhí)行。 建制鎮(zhèn)的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于 本規(guī)定的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門另行規(guī)定。 第三十五條省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以依照本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。 第三十六條本規(guī)定由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解 釋。 第三十七條本規(guī)定自 1991年 8月 1日起施行。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 25 頁 第二節(jié)設(shè)備管理人員培訓(xùn)內(nèi)容 設(shè)備管理是指對(duì)供水、供電、空調(diào)、給排水系統(tǒng)的設(shè)備 設(shè)施所實(shí)施的養(yǎng)護(hù)與維修管理。 一、氣壓供水裝置管理人員培訓(xùn)內(nèi)容 (一 )氣壓供水裝置的驗(yàn)收 在接收氣壓供水裝置時(shí)，應(yīng)先查閱設(shè)備檔案并了解其功 能，然 后進(jìn)行實(shí)物驗(yàn)收。工作力求認(rèn)真、細(xì)致， 確保氣壓供 水裝置質(zhì)量合格、安全可靠。 1．設(shè)備檔案的驗(yàn)收 一般而言，氣壓供水裝置的設(shè)備檔案主要由原始技術(shù)資 料和安裝技術(shù)資料組成。若為堪用設(shè)備，還應(yīng)有以前使用情 況的記錄資料。 原始技術(shù)資料由設(shè)計(jì)、制造單位提供，其必要件為氣壓 供水裝置總圖。此外，還應(yīng)有以下幾種資料：國家鍋爐壓力 容器安全監(jiān)察部門頒發(fā)的，經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)符合圖紙技術(shù)要求的 產(chǎn)品合格證；產(chǎn)品質(zhì)量證明書 —— 主要受壓部件材料的化學(xué) 成 分、機(jī)械性能檢驗(yàn)數(shù)據(jù)、產(chǎn)品焊接試板性能檢驗(yàn)報(bào)告、焊 縫 x射線檢驗(yàn)報(bào)告、罐體外觀及幾何尺寸檢查報(bào)告和罐體水壓試驗(yàn)報(bào)告等； 產(chǎn)品使用說明書。 安裝技術(shù)資料由安裝單位提供，主要包括安裝竣工及驗(yàn)收的技術(shù)文件、資料。安裝竣工資料中主要是竣工圖，圖上必須標(biāo)明設(shè)備位置、管路口徑、管網(wǎng)走向及長度 (地下管路應(yīng)注明埋設(shè)深度 )和主要閘閥位置等。驗(yàn)收技術(shù)文件有驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和國家鍋爐壓力容器安全監(jiān)察部門頒發(fā)的《壓力容器運(yùn)行證書》。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)注明設(shè)備安裝的時(shí)間和試水情況，并有設(shè)備所屬單位和承裝單位的簽章。如果沒有《壓力容器運(yùn)行證書》，使用單位可自行到有關(guān)部門申報(bào)辦理。 使用 情況記錄由使用單位提供，其主要內(nèi)容是運(yùn)行與檢修的狀況 —— 開始使用的日期，檢修的時(shí)間、 內(nèi)容及結(jié)果等。 2．設(shè)備的驗(yàn)收 電器控制部分：主要看外觀是否完好，內(nèi)部線路是否完整，電器元件是否有松動(dòng)、脫落、拆卸等現(xiàn)象，電控箱功率與氣壓供水裝置的水泵電機(jī)匹配是否合理等。 罐體及其附件部分：查看罐體外觀是否完好，對(duì)照總圖檢查壓力表、補(bǔ)氣閥、排氣閥及各種 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 25 頁 閘閥、水泵安裝位置是否正確。 供水管路部分：依據(jù)竣工圖逐段檢查供水管網(wǎng)的管徑配備是否正確，連接是否正確和是否有松動(dòng)、脫落、敞口等現(xiàn)象。 對(duì)隔 膜式和囊袋式氣壓供水裝置，要檢查其膠膜或膠囊是否緊固；對(duì)氣壓錳砂除鐵供水裝置或除氟供水裝置，還應(yīng)檢查其濾料填充是否正確 。 (二 )氣壓供水裝置的保養(yǎng) 氣壓供水裝置是一個(gè)比較復(fù)雜的組合調(diào)節(jié)加壓供水設(shè)備，在其工作期間，由于運(yùn)轉(zhuǎn)、摩擦、振動(dòng)及負(fù)荷的變化，不可避免地要出現(xiàn)螺栓松動(dòng)、零件磨損銹蝕等現(xiàn)象，從而使設(shè)備的技術(shù)性能降低。為了使氣壓供水裝置經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，延長設(shè)備的使用壽命，必須及時(shí)對(duì)設(shè)備各部分進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 1．電器控制箱的維護(hù)保養(yǎng) 電器控制箱是氣壓供水裝置的指揮中樞。對(duì)這一關(guān)鍵部分的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： (1)保持電器控制箱的干燥。潮濕是影響電器控制箱正常工作的重要因素。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多單位的電 器控制系統(tǒng)發(fā)生 故障，甚至燒毀，均由潮濕引起。因此，尤其對(duì)安裝在地下室和鍋爐房等潮濕和粉塵較多地點(diǎn)的電氣控制箱要注意防潮。 (2)定期檢查電氣控制箱各接線點(diǎn)的情況，其中尤其應(yīng)重點(diǎn)檢查離合次數(shù)較多、振動(dòng)較大的電器元件的情況。每季對(duì)時(shí)間繼電器、交流接觸器等電器元件緊固一次。 (3)及時(shí)更換易損元件。電器控制箱里有很多電器元件，其中有一部分屬于易損元件，這主要是由于目前我國電器元件的生產(chǎn)水平、產(chǎn)品質(zhì)量和安裝工藝等諸因素的限制所致。對(duì)熔斷器、繼電器、交流接觸器觸頭等這些易損電器元件要注意及時(shí)更換或修復(fù)，以免導(dǎo)致更大損失，影響整個(gè)電 控箱的工作。 2．水源和水泵的維護(hù)保養(yǎng) 水源和水泵是氣壓供水裝置的重要組成部分，它擔(dān)負(fù)著貯存和輸送水的工作。 (1)水源 氣壓供水裝置的水源一般可分為兩種，一種是水井，一種是緩沖水箱。農(nóng)村多用水井。對(duì)水井，應(yīng)注意環(huán)境衛(wèi)生，防止水質(zhì)被污染。由于城鎮(zhèn)不準(zhǔn)隨意打井，也不準(zhǔn)從市政管網(wǎng)中直接抽水，因此，城鎮(zhèn)安裝氣壓供水裝置需配備緩沖水箱作為水源。緩沖水箱可用鋼板焊合，也可用磚、水泥砌制。 安裝緩沖水箱的地點(diǎn)一般都很潮濕，表面經(jīng)常存有凝露，內(nèi)部也有水垢或其他沉淀物，因此 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 25 頁 氧化腐蝕較快，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行定期清洗和涂漆，一般一年一 次。 (2)水泵 能與氣壓供水裝置配套的水泵有多種，農(nóng)村深井使用的是深井泵或潛水泵，大口井使用的是離心泵或潛水泵，緩沖水箱使用的是離心泵。對(duì)各種水泵的維護(hù)保養(yǎng)工作應(yīng)注意以下幾個(gè)方面： ① 軸承在運(yùn) 行時(shí)溫度不能超過外界溫度 35攝氏度，其極限溫度不大于 75攝氏度。同時(shí)，應(yīng)注意水泵是否有異音，若有異音應(yīng)停機(jī)檢查。如軸承損壞則應(yīng)及時(shí)更換，并且要及時(shí)加注潤滑油，并檢查潤滑油的油質(zhì)情況。 ② 水泵的振幅一般不超過 0． 08毫米。如果出現(xiàn)異常振動(dòng)，要注意檢查的內(nèi)容有：水泵與電機(jī)軸的同心度超差；泵體或電機(jī)的地腳螺絲是否松動(dòng)；基礎(chǔ) 牢不牢；軸承壓蓋緊不緊。 若水泵安裝了真空表或壓力表，應(yīng)檢查的內(nèi)容有：真空表指針的擺動(dòng)是否過大，讀數(shù)是否過高；壓力表的讀數(shù)是否過 低。 ③ 對(duì)填料室的滴水的速度必須經(jīng)常檢查，一般以每分鐘 20～ 30 滴為正常。如發(fā)現(xiàn)滴水過快或過慢，應(yīng)及時(shí)調(diào)整填料壓蓋的壓緊程度。 ④ 必須保持水泵周圍環(huán)境整潔，經(jīng)常擦拭水泵及電機(jī)表面的灰塵。 ⑤ 經(jīng)長期使用后，若發(fā)現(xiàn)水泵流量與壓力有顯著下降， 應(yīng)及時(shí)拆開水泵檢查，更換已磨損的零件。 3．氣壓罐和附件的維護(hù)保養(yǎng) 氣壓罐和附件是氣壓供水裝置的主要組成部分。氣壓罐的作用主要在于儲(chǔ)存、調(diào)節(jié)水量，并將水輸人供水管網(wǎng)。附件包括電接點(diǎn)壓力表、補(bǔ)氣閥、補(bǔ)氣罐、排氣閥和液位計(jì)等，其作用是控制水泵自動(dòng)運(yùn)行、調(diào)解罐內(nèi)氣體數(shù)量和觀察罐內(nèi)水位。 (1)氣壓罐 由于氣壓罐屬于 I類壓力容器，在其出廠前已經(jīng)經(jīng)過嚴(yán)格檢驗(yàn)，其質(zhì)量可靠，因而平時(shí)不需要特別維護(hù)。但由于其工作條件潮濕，表面經(jīng)常附水，因而應(yīng)定期清洗表面，一般每兩年一次。 清洗的方 法：首先，停止氣壓罐的運(yùn)行；其次，擰開罐體底部接管，將水放凈；再次，卸下人孔蓋，用鋼絲刷除去罐內(nèi)水垢和氧化層，并刷上防水涂料 (此時(shí)應(yīng)注意：在卸下人孔蓋時(shí)，應(yīng)更換膠墊，以免入孔封閉不嚴(yán)，導(dǎo)致罐 體失氣 )；最后，上緊入孔蓋，并安上接管。 若是隔膜式和膠囊式氣壓罐，還應(yīng)定期檢查其橡膠體的老化情況，以便隨時(shí)更換。 (2)電接點(diǎn)壓力表 氣壓供水裝置中一般用 YxC一 150型磁力電接點(diǎn)壓力表。使用中應(yīng)注意保持其干燥和潔凈， 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 25 頁 并定期檢驗(yàn)，一般每三個(gè)月檢驗(yàn)一次。如果發(fā)生故障，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，檢驗(yàn)合格后， 才能繼續(xù)使用。 壓力表在長期使用后，可能會(huì)出現(xiàn)誤差增大或者接觸可靠性差等情況，對(duì)此可酌情調(diào)小電接點(diǎn)裝置上的磁柱與導(dǎo)電針的距離。若發(fā)現(xiàn)并確認(rèn)磁柱的磁性已基本衰退，應(yīng)將其拆下重新充磁。