【導(dǎo)讀】對這一層次的人員進行系統(tǒng)培訓(xùn)，是保證物業(yè)管理有效性的重要一環(huán)。下面，我們按工作性質(zhì)分類講述具體的培訓(xùn)內(nèi)容。建筑管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，包括各種用途房屋的查勘鑒定、保養(yǎng)、維修。房屋查勘鑒定是指物業(yè)管理公司按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進行檢。查、測試、驗算并評定其完損等級的活動。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進行。巡檢又分為日巡檢與周巡檢。錄，以此作為對員工進行考核的依據(jù)。周巡檢是由物業(yè)管理公司經(jīng)理組織的由相關(guān)工作人員參加。周巡檢是對整個物業(yè)管理區(qū)域的房屋與公用設(shè)施進行抽檢，檢查內(nèi)容同日巡。的巡檢，參與定期巡檢的人員類似于周巡檢，巡檢中也要做好巡檢記錄。由維修人員對損壞部位及時予以修復(fù)，然后對維修項目進行驗收。修基金；最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護的目的，主要是防臺防汛、都必須結(jié)合具體情況予以重視。防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。取其他的保溫措施。

　　

【正文】 由單位自行解決。 第二十一條私有房屋的修繕資金，由房屋所有人自行解決。用于出租的私有房屋，其所有人籌集修繕資金確有困難的，按照《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第六章房屋修 繕質(zhì)量管理 第二十二條對于中修以上的房屋的修繕工程，房屋所有人或者修繕責(zé)任人必須向房屋所在地的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，不得施工。 房屋修繕工程的分類，按照《房屋修繕范圍和標準》執(zhí)行。 第二十三條中修以上的房屋修繕工程，應(yīng)當先進行查勘設(shè)計，并嚴格按照設(shè)計組織施工。 中修以上的房屋修繕工程竣工后，由房屋管理部門或者房屋所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依照《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》組織質(zhì)量檢驗評定。 凡檢驗評定不合格的，不得交付使用。 第二十四條房屋修繕工程實行 質(zhì)量保修制度。質(zhì)量保修的內(nèi)容和期限，應(yīng)當在工程合同中載明。 第二十五條房屋修繕工程中發(fā)生重大事故的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同有關(guān)部門調(diào)查處理。 第七章房屋修繕定額管理 第二十六條各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門必須建立、健全房屋修繕工程定額管理制度，對房屋修繕工程定額實行歸口管理。 第二十七條房屋修繕工程定額，應(yīng)當做到項目設(shè)置恰當、結(jié)構(gòu)合理、簡明適用，并考慮下列因素： (一 )施工場地和修、用并存的限制； (二 )拆卸、修補與原有結(jié)構(gòu)的結(jié)合； (三 )舊材料的加工及其他合理利用； (四 )手工操作 為主和工程零星分散的特性。 第二十八條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對房屋修繕工程定額的執(zhí)行情況進行檢查，并組織對房屋修繕工程定額進行測定，為修訂定額積累資料。 第八章房屋修繕企事業(yè)單位管理 第二十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對房屋修繕企事業(yè)單位實行歸口管 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 25 頁 理。 第三十條從事房屋修繕業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位，應(yīng)當向當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門申請辦理資質(zhì)登記，并按照批準的資質(zhì)等級承接修繕任務(wù)。 已取得施工企業(yè)《資質(zhì)等級證書》或《資質(zhì)審查證書》的單位，凡從事房屋修繕業(yè)務(wù)的，可以不另行領(lǐng)取資質(zhì) 證書，但應(yīng)當向當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門辦理核準等級手續(xù)。 第三十一條房屋修繕企事業(yè)單位應(yīng)當健全各項管理制度，嚴格遵守國家和地方有關(guān)房屋修繕的規(guī)定、標準和服務(wù)紀律，保證工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。 第九章法律責(zé)任 第三十二條凡違反本規(guī)定，有下列行為之一的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以給予行政處罰： (一 )房屋所有人或者修繕責(zé)任人不按照國家和地方有關(guān)規(guī)定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或者危害他人生命財產(chǎn)的： (二 )無故阻礙房屋修繕，造成嚴重后果的； (三 )無證或者越級承擔(dān)房屋修繕任務(wù)的； (四 )中修以上 房屋修繕工程，不辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的； (五 )房屋修繕工程發(fā)生質(zhì)量、安全事故的。 具體處罰辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門制定，報同級人民政府批準后執(zhí)行。 第三十三條當事人對行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政復(fù)議條例》的有關(guān)規(guī)定，申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不中請復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強行執(zhí)行。 第十章附則 第三十四條未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，可以參照本規(guī)定執(zhí)行。 建制鎮(zhèn)的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于 本規(guī)定的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門另行規(guī)定。 第三十五條省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以依照本規(guī)定制定實施細則。 第三十六條本規(guī)定由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)解 釋。 第三十七條本規(guī)定自 1991年 8月 1日起施行。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 25 頁 第二節(jié)設(shè)備管理人員培訓(xùn)內(nèi)容 設(shè)備管理是指對供水、供電、空調(diào)、給排水系統(tǒng)的設(shè)備 設(shè)施所實施的養(yǎng)護與維修管理。 一、氣壓供水裝置管理人員培訓(xùn)內(nèi)容 (一 )氣壓供水裝置的驗收 在接收氣壓供水裝置時，應(yīng)先查閱設(shè)備檔案并了解其功 能，然 后進行實物驗收。工作力求認真、細致， 確保氣壓供 水裝置質(zhì)量合格、安全可靠。 1．設(shè)備檔案的驗收 一般而言，氣壓供水裝置的設(shè)備檔案主要由原始技術(shù)資 料和安裝技術(shù)資料組成。若為堪用設(shè)備，還應(yīng)有以前使用情 況的記錄資料。 原始技術(shù)資料由設(shè)計、制造單位提供，其必要件為氣壓 供水裝置總圖。此外，還應(yīng)有以下幾種資料：國家鍋爐壓力 容器安全監(jiān)察部門頒發(fā)的，經(jīng)質(zhì)量檢驗符合圖紙技術(shù)要求的 產(chǎn)品合格證；產(chǎn)品質(zhì)量證明書 —— 主要受壓部件材料的化學(xué) 成 分、機械性能檢驗數(shù)據(jù)、產(chǎn)品焊接試板性能檢驗報告、焊 縫 x射線檢驗報告、罐體外觀及幾何尺寸檢查報告和罐體水壓試驗報告等； 產(chǎn)品使用說明書。 安裝技術(shù)資料由安裝單位提供，主要包括安裝竣工及驗收的技術(shù)文件、資料。安裝竣工資料中主要是竣工圖，圖上必須標明設(shè)備位置、管路口徑、管網(wǎng)走向及長度 (地下管路應(yīng)注明埋設(shè)深度 )和主要閘閥位置等。驗收技術(shù)文件有驗收報告和國家鍋爐壓力容器安全監(jiān)察部門頒發(fā)的《壓力容器運行證書》。驗收報告應(yīng)注明設(shè)備安裝的時間和試水情況，并有設(shè)備所屬單位和承裝單位的簽章。如果沒有《壓力容器運行證書》，使用單位可自行到有關(guān)部門申報辦理。 使用 情況記錄由使用單位提供，其主要內(nèi)容是運行與檢修的狀況 —— 開始使用的日期，檢修的時間、 內(nèi)容及結(jié)果等。 2．設(shè)備的驗收 電器控制部分：主要看外觀是否完好，內(nèi)部線路是否完整，電器元件是否有松動、脫落、拆卸等現(xiàn)象，電控箱功率與氣壓供水裝置的水泵電機匹配是否合理等。 罐體及其附件部分：查看罐體外觀是否完好，對照總圖檢查壓力表、補氣閥、排氣閥及各種 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 25 頁 閘閥、水泵安裝位置是否正確。 供水管路部分：依據(jù)竣工圖逐段檢查供水管網(wǎng)的管徑配備是否正確，連接是否正確和是否有松動、脫落、敞口等現(xiàn)象。 對隔 膜式和囊袋式氣壓供水裝置，要檢查其膠膜或膠囊是否緊固；對氣壓錳砂除鐵供水裝置或除氟供水裝置，還應(yīng)檢查其濾料填充是否正確 。 (二 )氣壓供水裝置的保養(yǎng) 氣壓供水裝置是一個比較復(fù)雜的組合調(diào)節(jié)加壓供水設(shè)備，在其工作期間，由于運轉(zhuǎn)、摩擦、振動及負荷的變化，不可避免地要出現(xiàn)螺栓松動、零件磨損銹蝕等現(xiàn)象，從而使設(shè)備的技術(shù)性能降低。為了使氣壓供水裝置經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，延長設(shè)備的使用壽命，必須及時對設(shè)備各部分進行維護保養(yǎng)。 1．電器控制箱的維護保養(yǎng) 電器控制箱是氣壓供水裝置的指揮中樞。對這一關(guān)鍵部分的維護保養(yǎng)應(yīng)注意以下幾個方面： (1)保持電器控制箱的干燥。潮濕是影響電器控制箱正常工作的重要因素。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多單位的電 器控制系統(tǒng)發(fā)生 故障，甚至燒毀，均由潮濕引起。因此，尤其對安裝在地下室和鍋爐房等潮濕和粉塵較多地點的電氣控制箱要注意防潮。 (2)定期檢查電氣控制箱各接線點的情況，其中尤其應(yīng)重點檢查離合次數(shù)較多、振動較大的電器元件的情況。每季對時間繼電器、交流接觸器等電器元件緊固一次。 (3)及時更換易損元件。電器控制箱里有很多電器元件，其中有一部分屬于易損元件，這主要是由于目前我國電器元件的生產(chǎn)水平、產(chǎn)品質(zhì)量和安裝工藝等諸因素的限制所致。對熔斷器、繼電器、交流接觸器觸頭等這些易損電器元件要注意及時更換或修復(fù)，以免導(dǎo)致更大損失，影響整個電 控箱的工作。 2．水源和水泵的維護保養(yǎng) 水源和水泵是氣壓供水裝置的重要組成部分，它擔(dān)負著貯存和輸送水的工作。 (1)水源 氣壓供水裝置的水源一般可分為兩種，一種是水井，一種是緩沖水箱。農(nóng)村多用水井。對水井，應(yīng)注意環(huán)境衛(wèi)生，防止水質(zhì)被污染。由于城鎮(zhèn)不準隨意打井，也不準從市政管網(wǎng)中直接抽水，因此，城鎮(zhèn)安裝氣壓供水裝置需配備緩沖水箱作為水源。緩沖水箱可用鋼板焊合，也可用磚、水泥砌制。 安裝緩沖水箱的地點一般都很潮濕，表面經(jīng)常存有凝露，內(nèi)部也有水垢或其他沉淀物，因此 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 25 頁 氧化腐蝕較快，應(yīng)對其進行定期清洗和涂漆，一般一年一 次。 (2)水泵 能與氣壓供水裝置配套的水泵有多種，農(nóng)村深井使用的是深井泵或潛水泵，大口井使用的是離心泵或潛水泵，緩沖水箱使用的是離心泵。對各種水泵的維護保養(yǎng)工作應(yīng)注意以下幾個方面： ① 軸承在運 行時溫度不能超過外界溫度 35攝氏度，其極限溫度不大于 75攝氏度。同時，應(yīng)注意水泵是否有異音，若有異音應(yīng)停機檢查。如軸承損壞則應(yīng)及時更換，并且要及時加注潤滑油，并檢查潤滑油的油質(zhì)情況。 ② 水泵的振幅一般不超過 0． 08毫米。如果出現(xiàn)異常振動，要注意檢查的內(nèi)容有：水泵與電機軸的同心度超差；泵體或電機的地腳螺絲是否松動；基礎(chǔ) 牢不牢；軸承壓蓋緊不緊。 若水泵安裝了真空表或壓力表，應(yīng)檢查的內(nèi)容有：真空表指針的擺動是否過大，讀數(shù)是否過高；壓力表的讀數(shù)是否過 低。 ③ 對填料室的滴水的速度必須經(jīng)常檢查，一般以每分鐘 20～ 30 滴為正常。如發(fā)現(xiàn)滴水過快或過慢，應(yīng)及時調(diào)整填料壓蓋的壓緊程度。 ④ 必須保持水泵周圍環(huán)境整潔，經(jīng)常擦拭水泵及電機表面的灰塵。 ⑤ 經(jīng)長期使用后，若發(fā)現(xiàn)水泵流量與壓力有顯著下降， 應(yīng)及時拆開水泵檢查，更換已磨損的零件。 3．氣壓罐和附件的維護保養(yǎng) 氣壓罐和附件是氣壓供水裝置的主要組成部分。氣壓罐的作用主要在于儲存、調(diào)節(jié)水量，并將水輸人供水管網(wǎng)。附件包括電接點壓力表、補氣閥、補氣罐、排氣閥和液位計等，其作用是控制水泵自動運行、調(diào)解罐內(nèi)氣體數(shù)量和觀察罐內(nèi)水位。 (1)氣壓罐 由于氣壓罐屬于 I類壓力容器，在其出廠前已經(jīng)經(jīng)過嚴格檢驗，其質(zhì)量可靠，因而平時不需要特別維護。但由于其工作條件潮濕，表面經(jīng)常附水，因而應(yīng)定期清洗表面，一般每兩年一次。 清洗的方 法：首先，停止氣壓罐的運行；其次，擰開罐體底部接管，將水放凈；再次，卸下人孔蓋，用鋼絲刷除去罐內(nèi)水垢和氧化層，并刷上防水涂料 (此時應(yīng)注意：在卸下人孔蓋時，應(yīng)更換膠墊，以免入孔封閉不嚴，導(dǎo)致罐 體失氣 )；最后，上緊入孔蓋，并安上接管。 若是隔膜式和膠囊式氣壓罐，還應(yīng)定期檢查其橡膠體的老化情況，以便隨時更換。 (2)電接點壓力表 氣壓供水裝置中一般用 YxC一 150型磁力電接點壓力表。使用中應(yīng)注意保持其干燥和潔凈， 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 25 頁 并定期檢驗，一般每三個月檢驗一次。如果發(fā)生故障，應(yīng)立即進行檢修，檢驗合格后， 才能繼續(xù)使用。 壓力表在長期使用后，可能會出現(xiàn)誤差增大或者接觸可靠性差等情況，對此可酌情調(diào)小電接點裝置上的磁柱與導(dǎo)電針的距離。若發(fā)現(xiàn)并確認磁柱的磁性已基本衰退，應(yīng)將其拆下重新充磁。