【正文】 要排水設(shè)施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型 或體形較復(fù)雜建筑的 變形縫。 ④ 建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍 屋面工程有很強的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與維修養(yǎng)護都必須由專業(yè)人員來負責完成。 ④ 檢查時可在樓頂通風(fēng)道出屋面處檢測通風(fēng)道的通風(fēng)狀 況，并用鉛絲懸掛大錘放人通風(fēng)道檢查其是否暢通。平時的養(yǎng)護中應(yīng)注意： ① 指定專人負責垃圾清運，保持垃圾道通暢。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查、鑒定及修理?；謴?fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動。根據(jù)房地產(chǎn)部門所管轄的房屋實際情況看，房屋結(jié)構(gòu)形式主要是后四類即鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)及其他結(jié)構(gòu)。各分項工作的維 修標準如 F： 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 25 頁 (1)主體工程 ① 在維修時應(yīng)對屋架、柱、梁、檁條、樓楞等進行檢查，有損壞情況的，應(yīng)予以加固、修復(fù)。一等房屋和沿主要街道、廣場的房屋的外墻抹灰損壞，應(yīng)原樣修復(fù)；復(fù)原有困難的，在不降低用料標準，不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下，可用其他材料代替。如果因室外溝渠等影響引起墻面長期潮濕，影響居住使用的可做防水層。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 25 頁 (4)水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程 ① 附屬于多層、高層住宅及其群體的壓力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等損壞，除與供水部門簽有專門協(xié)議的外，均應(yīng)負責修復(fù)。 (5)金屬構(gòu)件 若金屬構(gòu)件銹爛損壞的，應(yīng)修復(fù)加固。對房屋進行維修時應(yīng)按建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋維修管理規(guī)定》的要求搞好維修管理工作。眾所周知，我國南方多雨、濕度大，導(dǎo)致木質(zhì)結(jié)構(gòu)易腐爛；而北方雪 大、溫度低，從而頂棚、墻壁易結(jié)霜，基礎(chǔ)凍害較多。 (3)室內(nèi)：水電設(shè)備計劃檢修周期，可以 6 至 8 年一次；室內(nèi)一般項目的計劃養(yǎng)護、檢修周期，可以 6至 8年一次。 ③ 拆砌挖補：局部墻體、個別拱圈。物業(yè)管理公司可通過建立查房手冊來充分發(fā)揮走訪查房的實際作用。房屋小修養(yǎng)護工憑單領(lǐng)取材料，并根據(jù)小修養(yǎng)護單的工程地點、項目內(nèi)容進行小修工程施工。 ② 一般損壞房屋的維修，如整幢房屋門窗的整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修和零配件的更換等。 ② 對整幢房屋的公用生活設(shè)備進行更換、改善或新裝的工程。 ③ 地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼積水長期無法排出的地區(qū)的房 屋。附 1 關(guān)于提高防水工程質(zhì)量的若干規(guī)定 (建建第 837號 1991年 12月 13日 ) 一、健全防水工程的標準規(guī)范。 四、加強對防水工程設(shè)計與施工人員的培訓(xùn)。 六、推廣應(yīng)用性能好、質(zhì)量可靠的新型防水材料和相應(yīng)的施工技術(shù)。為使房屋建筑工程，特別是量大面廣的住宅工程的屋面滲漏問題盡快得到解決，特作如下規(guī)定： 一、房屋建筑工程的屋面防水設(shè)計，必須要由有防水設(shè)計經(jīng)驗的人員承擔，設(shè)計時要結(jié)合工程的特點，對屋面防水構(gòu)造認真進行處理，重要部位要有大樣詳圖；選材要考慮其耐久性，能保 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 25 頁 用 10年。防水工都要經(jīng)過培訓(xùn)，考試合格者，由各省、自治區(qū)、 直轄市建設(shè)主管部門或其指定的單位頒發(fā)崗位證書。 第三條本規(guī)定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護。 第七條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對于城市房屋修繕的管理，應(yīng)當履行下列主要職責： (一 )貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)城市房屋修繕的法規(guī)、標準和方針、政策，組織編制城市房屋修繕的長期規(guī)劃和近期計劃，并督促實施； (二 )按照管理 權(quán)限對房屋修繕企事業(yè)單位進行資質(zhì)管理： (三 )組織或參與房屋修繕定額的編制、修訂，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況； (四 )指導(dǎo)并督促房屋所有人落實房屋修繕資金； (五 )負責房屋修繕工程的安全、質(zhì)量監(jiān)督管理； (六 )組織房屋修繕業(yè)務(wù)、技術(shù)的培訓(xùn)和房屋修繕新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的推廣應(yīng)用； (七 )依法調(diào)解和處理有關(guān)房屋修繕的爭議和糾紛。 第十三條房屋所有人和其他負有房屋修繕責任的人 (以下簡稱修繕責任人 )，應(yīng)當定期查勘房 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 25 頁 屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修繕；在暴風(fēng)、雨、雪等季節(jié)，應(yīng)當做好預(yù)防工作，發(fā)現(xiàn)房屋險情及時搶 險修復(fù)。 第十七條直管公房管理單位和自管房單位應(yīng)當對年度厲屋修繕計劃的執(zhí)行情況進行定期統(tǒng)計，并報送當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門。 第二十三條中修以上的房屋修繕工程，應(yīng)當先進行查勘設(shè)計，并嚴格按照設(shè)計組織施工。 第二十八條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對房屋修繕工程定額的執(zhí)行情況進行檢查，并組織對房屋修繕工程定額進行測定，為修訂定額積累資料。逾期不中請復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由做出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強行執(zhí)行。工作力求認真、細致， 確保氣壓供 水裝置質(zhì)量合格、安全可靠。驗收報告應(yīng)注明設(shè)備安裝的時間和試水情況，并有設(shè)備所屬單位和承裝單位的簽章。為了使氣壓供水裝置經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，延長設(shè)備的使用壽命，必須及時對設(shè)備各部分進行維護保養(yǎng)。 (3)及時更換易損元件。緩沖水箱可用鋼板焊合，也可用磚、水泥砌制。 若水泵安裝了真空表或壓力表，應(yīng)檢查的內(nèi)容有：真空表指針的擺動是否過大，讀數(shù)是否過高；壓力表的讀數(shù)是否過 低。 (1)氣壓罐 由于氣壓罐屬于 I類壓力容器，在其出廠前已經(jīng)經(jīng)過嚴格檢驗，其質(zhì)量可靠，因而平時不需要特別維護。若發(fā)現(xiàn)并確認磁柱的磁性已基本衰退，應(yīng)將其拆下重新充磁。 (2)電接點壓力表 氣壓供水裝置中一般用 YxC一 150型磁力電接點壓力表。 ⑤ 經(jīng)長期使用后，若發(fā)現(xiàn)水泵流量與壓力有顯著下降， 應(yīng)及時拆開水泵檢查，更換已磨損的零件。同時，應(yīng)注意水泵是否有異音，若有異音應(yīng)停機檢查。 (1)水源 氣壓供水裝置的水源一般可分為兩種，一種是水井，一種是緩沖水箱。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多單位的電 器控制系統(tǒng)發(fā)生 故障，甚至燒毀，均由潮濕引起。 罐體及其附件部分：查看罐體外觀是否完好，對照總圖檢查壓力表、補氣閥、排氣閥及各種 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 25 頁 閘閥、水泵安裝位置是否正確。此外，還應(yīng)有以下幾種資料：國家鍋爐壓力 容器安全監(jiān)察部門頒發(fā)的，經(jīng)質(zhì)量檢驗符合圖紙技術(shù)要求的 產(chǎn)品合格證；產(chǎn)品質(zhì)量證明書 —— 主要受壓部件材料的化學(xué) 成 分、機械性能檢驗數(shù)據(jù)、產(chǎn)品焊接試板性能檢驗報告、焊 縫 x射線檢驗報告、罐體外觀及幾何尺寸檢查報告和罐體水壓試驗報告等； 產(chǎn)品使用說明書。 第三十六條本規(guī)定由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責解 釋。 第三十一條房屋修繕企事業(yè)單位應(yīng)當健全各項管理制度，嚴格遵守國家和地方有關(guān)房屋修繕的規(guī)定、標準和服務(wù)紀律，保證工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。質(zhì)量保修的內(nèi)容和期限，應(yīng)當在工程合同中載明。 第二十一條私有房屋的修繕資金，由房屋所有人自行解決。 第四章房屋修繕計劃管理 第十五條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織編制的房屋修繕長期規(guī)劃和近期計劃，應(yīng)當規(guī)定規(guī)劃或者計劃期內(nèi)改善房屋完損狀況和使用條件的總目標及實施步驟。 異產(chǎn)毗連房屋的修繕，其所有人依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔責任。 對于文物保護建筑、古建筑 和優(yōu)秀近代建筑等有保護價值房屋的修繕，應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 六、住宅工程的屋面防水保修期為 3年，即自竣工之日起的 3年內(nèi)，如屋面出現(xiàn)滲漏，由施工單位負責返修，費用由責任方負責。建設(shè)部也將選定全國防水材料質(zhì)量使用認證檢測中心，除負責防水材料質(zhì)量抽檢工作外，對尚沒有國家標準或行業(yè)標準的防水材料，組織制定暫行檢測標準，并定期向全國公布防水材料質(zhì)量的抽檢結(jié)果。如出現(xiàn)滲漏，在保修期內(nèi) 應(yīng)由原施工單位負責維修，費用由責任方負責；逾保修期則應(yīng)委托防水專業(yè)隊維修。防水工程施工必須嚴格遵循國家或 行業(yè)的標準規(guī)范。在防水工程設(shè)計中，要依據(jù)建筑物的等級、性質(zhì)、功能和構(gòu)造等特點，以及本地區(qū)的自然條件，選用適宜的防水材料，以保證防水工程質(zhì)量，減少日 后的維修費用。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況和條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，把問題在維修中一并解決。這類工程具有投資大、工期長的特點。大修工程的費用為該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的 25％以上。 2．中修工程 (1)中修工程的概念 中修工程是指房屋少量主 體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié) 構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進行局部維修，以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。收集到小修工程服務(wù) 項目后，物業(yè)管理公司應(yīng)依據(jù)輕重緩急和勞動力情況，做出維修安排。 ⑦ 加固：房屋檢查時發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。這種工程用工 少、所花費用少，綜合平均費用占房屋現(xiàn) 時總造價的 1％以下，并具有很強的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進行。 一般項目的損壞維修周期： (1)屋面：瓦屋面的耐用程度取決于屋脊和外粉刷砂漿的強度和耐水性。比如，通過車輛較多的道路與一般的道路，大型百貨商場、候車室與一般的辦公、住宅房屋，浴室、廚房與一般用房，公共廁所與一般廁所等，由于它們的用途不同，在 同一期間它們的損耗、破損程度也不相同，因此，修理周期也就各不相同。避雷設(shè)施損壞、失效的應(yīng)修復(fù)；高層房屋附近無避雷設(shè)施或超出保護范圍的應(yīng)新裝。原無分表的，除各地另有規(guī)定者外，一般可提供安裝勞務(wù) ，但表及附件應(yīng)由用戶自備。 ② 室內(nèi)墻面、天棚維修時可刷新。損壞嚴重的復(fù)雜線腳全部鏟除后，非必要可以不修復(fù)。 ④ 玻璃天棚、老虎窗損壞漏雨的應(yīng)修復(fù)，損壞嚴重的可翻做，但一般不新做。一等房屋包括鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)和磚 木結(jié)構(gòu)中的一等房屋。返工性維修是指因房屋的設(shè)計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。中修是指 房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 25 頁 原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的修理工作。 ⑤ 垃圾斗、出垃圾門每兩年應(yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，盡量延長其使用壽命，降低維修費用。由于垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶一般對其不夠愛護。在房屋接管驗收時，一定要將通風(fēng)道作為一個單項進行認真細致的驗收，確保風(fēng)道暢通，安裝牢固，不留隱患。 ③ 加強屋面使用的管理 在屋面的使用中，要防止不合理荷載與破壞性操作。 屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，以及風(fēng)雨侵蝕、沖刷和陽光照射等都會加速其老化；排水受阻或人為損害、不合理荷載，會造成局部先行破壞和滲漏。